华夏幸福基业分解
最新华夏幸福基业商业模式分析
华夏幸福基业商业模式分析华夏幸福基业商业模式简析目录一、企业概况；二、主要商业模式；三、模式优劣势分析；四、华夏幸福基业核心竞争力分析；五、借鉴意义。
一、企业概况华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。
2013年上半年，公司销售额共计159亿元，实现营业收入88亿元，实现营业利润23亿元。
公司投资运营的园区新增签约入园企业28家，新增签约投资额102亿元。
（数据来自公司2013年半年报）公司秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。
二、主要商业模式1、“园区+地产”的产业新城模式园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。
地产开发主要是在园区及其周边进行大规模的房地产开发。
图1、按土地性质分，开发区一般整体规划面积划分2、“园区+地产”模式详细开发流程图2：注：本流程中所涉及平台公司及其他项目承接公司均为幸福基业控股子公司。
3、主要涉及行业及利润来源主营业务收入状况及行业分布表（单位：亿元人民币）注：（1）、产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。
（2）、本表依据公司2013年半年报公布数据得出。
三、模式优劣势分析优势：1、该模式能够满足企业和区域发展需求。
这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。
从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：①、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；②、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；③、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；④、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑；⑤、该模式运营中期能够为企业带来中长期稳定收入，支持企业市场扩张。
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
企业财务风险管理存在的问题及对策—以华夏幸福基业股份有限公司为例
摘要随着时代的进步，房地产企业迅速发展。
大多数房地产企业风险防范措施不科学合理，虽给出了一些风险防范对策，但缺乏对财务管理风险的全面深入分析。
如果公司在财务管理过程中没有风险防范意识，或者有风险防范意识，但风险防范措施不到位，则会导致公司在财务管理过程中遭受一定的损失，以及企业在财务管理中会遇到的风险。
什么是外部和内部？在了解了这个问题后，企业必须制定科学的风险防范策略，以解决风险，规避风险。
在房地产企业的运作过程中，每个房地产项目的开发需要企业投入大量资金，每个项目都具有生产周期长，经营周期长的特点，也容易导致问题。
如资本回收期长，投资流动性差。
因此，该行业面临比其他行业更大的金融风险。
这篇文章主要指出了在财务风险管理过程房地产企业会遇到的风险，并给出了一些合理的意见。
有鉴于此，在阅读了大量相关文献后，以华夏幸福房地产企业能够提供更多数据为例，分析了华夏幸福房地产企业财务风险的成因，制定了相应的对策。
具体而言，提出了实施华夏幸福房地产企业金融风险防范体系的保障措施，以完善企业的金融风险防范体系。
关键词房地产企业；财务风险管理；问题；对策AbstractWith the continuous progress of society, China's rapi d development of the real estate industry. China's reale state business risk awareness is relatively weak, the ri skof financial management research is not thorough, riskp revention measures are not scientific and reasonable. Alt hough many scholars on the real estate business to do.a variety of financial management risk analysis, buta lso gives some risk prevention countermeasures, but very- lack of financial management risk comprehensive and in-de pth analysis. If the enterprise in the financial managem ent process is not a sense of risk prevention, or alth ough there is a sense of risk prevention, but the risk prevention measures are not in place, which will lead t obusiness in the financial management process by a certa in loss, enterprises in financial management will encount er what risks , What is external, which is internal, after understanding the problem, companies must develop ascientific risk prevention measures to resolve the risk,toavoid risks and so on. In the process of running realestate enterprises, the development of each real estate project requires enterprises to invest a lot of money, and each project has a production cycle and long operating cycle characteristics, which also easily lead tolong-payback period and investment liquidity and other issues.So that the industry is facing greater financialrisk than other industries. This paper mainly analyzes the risks encountered by the three real estate enterprises from the national policy risk, financial risk and project development risk, and gives some reasonable suggestions. In view of this,after reading a large number of related literature, first from the purpose and purpose ofresearch to start, take the case study method combinedwith domestic and foreign real estate industry, the statusof financial risk research on the issue more in-depth exploration. The H real estate enterprises which can provide more data are selected as the case, and the financial risks of the H real estate enterprises are analyzedand the cou ntermeasures are made. The paper puts forwardthe safeguard measures of the implementation of the financial riskprevention system of the real estate enterprises, so as-to perfect the financial risk prevention system of thereal estate enterprises.Realestateenterprises;financialriskmanagement;problems;countermeasures目录一、企业财务风险基本理论 (1)（一）企业财务风险概念 (1)1.企业财务风险 (1)2.企业财务风险管理 (2)（二）企业财务风险类型 (2)（三）企业财务风险特征 (2)（四）财务风险控制在企业中的重要作用 (3)二、华夏幸福企业现状及财务风险管理问题分析 (3)（一）企业状况 (3)1、企业的概况 (3)2、企业的发展趋势 (5)（二）华夏幸福企业财务基本情况分析 (5)1、企业财务指标分析 (5)2、杜邦分析 (9)（三）华夏幸福企业财务风险管理存在的问题 (11)1、尚未形成良好的风险控制文化.......... .................. .112、企业宏观环境复杂多变 (11)3、财务风险控制制度不完善 (12)4、企业财务管理人员缺乏风险意识 (12)三、华夏幸福企业财务风险管理问题的解决对策 (12)（一）加强企业自身对于会计内部风险的认识 (12)（二）提高财务管理系统对外部环境的应变能力 (13)（三）加强并完善企业财务制度，构建内部财务控制管理规章制度..13（四）加强财务人员的整体素质 (14)四、未来展望 (15)1、地域扩张 (15)2、产业基金 (15)3、地产调控政策 (15)参考文献 (15)企业财务风险管理存在的问题及对策——以华夏幸福基业股份有限公司为例作为国民经济发展的支柱产业，房地产企业已成为中国行业中风险最大的。
华夏幸福 案例分析
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
2013年 99.44 17.44 540.58
华夏幸福基业绩效管理体系
一．
一． ห้องสมุดไป่ตู้．
绩效管理
闭节 规划式
一．
一． 一． 一． 一． 一．
秋后算账
得或失 结果 绩效管理程序的一个子模块 关注过去绩效的结果 具有威慑性的
一．
一． 一． 一． 一． 一．
问题的解决方案
双赢 过程、结果、反馈、改进 整体管理程序 关注未来绩效的提升 具有引导性
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通过上面表格的对比可以清楚的看出绩效管理和绩效考核的区别。绩效考核 只是绩效管理的一个节点。绩效考核实质上反映的是过去的绩效，但不能为 如何提升绩效提供解决方案;而绩效管理则更关注未来绩效的提升以及战略目 标的达成。
能控制KPI的结果。所以，在设计KPI的时候，理清部门职能，岗位职责，运作流程
，对KPI能否推行下去至关重要。
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2、可以用SMART原则来判断目标是否制订够好。 3、持续沟通建立起KPI体系并不是我们工作目标的全部，更重要的是在KPI的 建立过程，各部门、各职位对其关键业绩指标通过沟通讨论，达成共识，运用绩效管 理的思想和方法，来明确各部门和各个职位的关键贡献，并据此运用到确定各部门和 各个人的工作目标。 4、设定指标的标准:指标体系确立之后，还需要设定评价标准。一般来说，指 标指的是从哪些方面衡量或评价工作，解决“评价什么”的问题;而标准指的是在各个 指标上分别应该达到什么样的水平，解决“被评价者怎样做，做多少”的问题。这样 ，才一能形成一个较为完整的关键绩效指标体系。
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KPI的作用
KPI所具备的内涵，决定了KPI在组织中举足轻重的意义。 首先，作为公司战略目标的分解，KPI的制定有力地推动公司战略在各单位各部 门得以执行; 其次，KPI为上下级对职位工作职责和关键绩效要求有了清晰的共识，确保各层 各类人员努力方向的一致性; 第三，KPI为绩效管理提供了透明、客观、可衡量的基础; 第四，作为关键经营活动的绩效的反映，KPI帮助各职位员工集中精力处理对公 司战略有最大驱动力的方面; 第五，通过定期计算和回顾KPI执行结果，管理人员能清晰了解经营领域中的关 键绩效参数，并及时诊断存在的问题，采取行动予以改进。
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
(完整版)华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福基业
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土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
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企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
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目录
公司规模
企业性质
组织架构
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目录
资金来源
土地来源
主要业态
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目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
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目录
老板及背景
财务数据
行业排名
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目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量
负债率
毛利率
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力
华夏幸福基业分解
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组织架构--城市发展集团
城市发展集团，是华夏幸福基业股份有限公司旗下致力于为产业新城提供多业 态城市配套的业务集团。 城市发展集团以打造精品项目、促进城市发展、提升区域价值为使命，通过为 产业新城配套开发提供多业态和全方位解决方案，致力于成为全球领先的产业 新城配套服务提供商。 城市发展集团现有员工约200人，产品类型涵盖酒店、学校、医院、体育公园、 农业产业/农业观光园、文化艺术中心等多种业态，以环北京、环上海、环沈 阳等地为发展中心，承建并运营产业新城所需的配套项目。 未来，城市发展集团将作为华夏幸福持有物业的核心开发与经营管理者，为公 司品牌形象和可持续发展提供强有力的支撑。
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组织架构--地产集团
地产集团，是华夏幸福基业股份有限公司的核心业务板块之一，支撑公司业务 快速健康可持续发展。 在华夏幸福的产业新城体系中，地产集团以构筑幸福城市为目标，通过住宅和 商业开发，为产业新城的居民创造便捷、宜居、多元的城市生活空间。 地产集团旗下“孔雀城”品牌，以打造“全球幸福社区典范”为愿景，定位于 注重自然生态和完善配套的大型综合社区。孔雀城 信仰幸福、崇尚多元、重 视家庭、回归自然、享受文化，认同任何社会角色、任何年龄阶段关于幸福的 权利，以智慧、生态、文化三大系统构建幸福社区体系，打造 城市级、社区 级及组团级形成的全系生活配套，为社区创造便捷、宜居、多元的人文生活空 间，实现个人和家庭的成长，共享幸福社区的精彩未来。 目前，地产集团业务范围覆盖环北京、环上海、大东北等，提供全品类产品， 关怀客户幸福，传递社会正能量，全面发展成为具有强大影响力的全国性地产 品牌。
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组织架构--物业集团
幸福基业物业服务有限公司成立于1999年，系华夏幸福基业股份有限公司旗 下为产业新城提供高品质物业服务的业务集团， 为国家一级资质服务企业， 中国物业管理协会常务理事单位。 目前，物业集团共有员工6000余人，已接管各类物业管理项目96个，管理面 积逾2200万平方米，下辖10家分公司，集住宅、市政与市政运营物业服务为 一体，业务类型全国唯一。 物业集团以“服务产业新城、创造客户价值”为使命， 契合华夏幸福基业 “打造产业新城，建设精英城市”的核心战略，于国内率先提出“城市运营服 务”的全新概念，致力于由传统的社区物业服务向城市物业服务转型，致力于 成为全球产业新城物业服务专家。 物业集团坚持规范化运作，通过ISO9001：2008质量体系认证与 ISO14001:2004环境体系认证，获“全 国物业管理示范住宅小区”、“河北 省物业管理优秀住宅小区”、“河北省园林式住宅小区”、“廊坊市物业管理 先进企业”、“霸州市物业服务先进企业”等30 余项荣誉称号。
华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册
华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册(版本：2009-A/0)发布日期：二○○九年六月总裁签署：目录第一章、手册说明 (2)第二章、组织设计基本思路 (3)一、组织设计的基本原则 (3)1、反映企业战略的原则 (3)2、体现行业特点的原则 (4)3、优化业务流程的原则 (4)4、促进组织绩效的原则 (4)5、提高运作效率的原则 (4)二、管控模式的选择 (5)1、管控模式的定义 (5)2、管控模式的类型 (5)3、华夏幸福基业对业务单元管控模式的选择 (5)第三章、组织架构及职能说明 (6)一、公司组织结构图 (6)二、经营管理委员会组成与职能 (6)三、集团总部部门职能说明 (7)0．通用职能 (7)1．董事会办公室 (10)2．风险管控中心 (12)3．总裁办公室 (15)4. 战略运营中心 (16)5．资本运作中心 (21)6．融资管理中心 (22)7．财务管理中心 (23)8．人力资源中心 (25)第一章、手册说明一：手册说明：本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业”或“集团总部”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分：1.手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。
2.组织设计的基本思路：本部分阐明了华夏幸福基业股份有限公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构设计的基本原则、华夏幸福基业对业务单元管控模式选择的说明等。
3.组织架构及职能说明：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团总部的部门设置及其使命目标和主要的职责。
二：手册调整与修改1.本手册是华夏幸福基业组织管理的基本文件，是结合华夏幸福基业发展战略，基于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。
2.公司人力资源中心应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。
华夏幸福基业简介
目录
1 2 3 4 5 企业简介 组织架构 项目布局 产品线 合作伙伴
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2015年调整与目标
企业简介
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业 新城运营商。华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚 持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确 立以产业新城为核心产品的业务模式。
永定河孔雀城大湖
霸州温泉孔雀城
各城市项目
京东大区
京东大区
潮白河孔雀城伯顿庄园、潮白河孔雀城英国宫、潮白家园、燕郊孔雀城、大 运河孔雀城英国宫、大运河孔雀城温莎郡
潮白家园
潮白河孔雀城伯顿庄园
大运河孔雀城温莎郡
各城市项目
廊坊大区
廊坊大区
廊坊孔雀城大学里、廊坊孔雀城公园海、廊坊孔雀城大公馆、凤河孔雀城
成长 25-35 25-35 35-45
系列展示
35-45
35-45
40-55
35-45
45-55
置业目的 产品系列
首置 成长系列
经济 洋房 型联 排 高 层
首改+再改 成就系列
联 排 洋 房 联 排 大 平 层
再改+高改 成功系列
联 排 联 排 独 栋 / 双 拼
养生+养老 养生系列
独 栋 / 双 拼
产品类型
高层
高层
高层 联排 联排
面积区间（m2） 产品
65 75
75 85 80 90 90 160 110 - 80 95 85 110 140 220 140
180 250
140 200 140 200 200 300 50 150 150 250 160 250 180 300 300 500 100 200 250 350
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。
企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源,进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合：•借壳上市（股票代码600340)•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地.签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台,引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括:京东电商、AP G—ALARM—ASIA亚洲智能家居公司,国能集团是卓越全球的可再生能源供应商,清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等.➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析,华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判,形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福基业组织结构
华夏幸福基业组织结构
华夏幸福基业是一家以房地产业为主营业务的综合性企业集团。
其
组织结构清晰，分为总部和下属子公司两个层次。
总部层级包括董事会和各个职能部门。
董事会是最高决策机构，由
董事长和各个董事组成。
董事会负责制定并执行企业战略，监督管理
层的运营活动，确保公司持续稳健发展。
各个职能部门负责具体的运
营管理工作，例如营销、投资、财务、人力资源等。
各个部门之间实
行协同合作，共同推动企业的发展。
下属子公司是华夏幸福基业的核心运营单位，涵盖了开发、建设、
销售等不同领域的子公司。
这些子公司在各个地区通过分公司、事业
部的形式进行运营管理。
每个分公司拥有独立的运营团队和业务模块，负责开发和销售相关项目。
事业部则为不同类型的房地产产品提供专
业服务，例如商业地产、物业管理等。
种类繁多的子公司在不同领域
中形成完整的产业链条，实现协同发展。
华夏幸福基业的组织结构旨在提高决策效率、实现资源共享和优化
运营效益。
总部的董事会确保了准确的决策路径，推动企业战略的实现。
各个职能部门通过专业化的分工提供支持和指导，促进企业的稳
健运营。
下属子公司则在市场中拓展业务，实现经济效益的最大化。
总体而言，华夏幸福基业组织结构合理、优化，通过总部和下属子
公司的有机结合，确保了企业各个层面的协同运作和发展。
这一结构
为华夏幸福基业的长远发展奠定了坚实的基础。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
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组织架构--城市发展集团
城市发展集团，是华夏幸福基业股份有限公 司旗下致力于为产业新城提供多业态城市配 套的业务集团。
城市发展集团以打造精品项目、促进城市发 展、提升区域价值为使命，通过为产业新城 配套开发提供多业态和全方位解决方案，致 力于成为全球领先的产业新城配套服务提供 商。 城市发展集团现有员工约200人，产品类型
地；缺-存在政府信用风险
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体，
吸
吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于
引 力
由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有
开发商自身，政府失去对园区的管控能力
效带动区域经济；缺-土地一次收入低
对 开 发 力商 的 吸 引
没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土
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组织架构--物业集团
幸福基业物业服务有限公司成立于1999年， 系华夏幸福基业股份有限公司旗下为产业新 城提供高品质物业服务的业务集团， 为国
家一级资质服务企业，中国物业管理协会常 务理事单位。 目前，物业集团共有员工6000余人，已接管 各类物业管理项目96个，管理面积逾2200万 平方米，下辖10家分公司，集住宅、市政与 市政运营物业服务为一体，业务类型全国唯
城市发 展集团
物业集团
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组织架构--产业新城集团
产业新城集团，是华夏幸福基业股份有限公 司旗下负责核心产品“产业新城”投资开发 运营的业务集团。
产业新城集团以“建设产业高度聚集、城市 功能完善、城乡统筹发展、生态环境优美的 产业新城”为己任，通过城市发展战略、
城市空间规划、经济发展规划、城市建设、 城市运营等一系列的整合经营行为，为区域 发展提供健康可持续的综合解决方案，实现
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组织架构-大公司组织架构
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组织架构-大区分公司组织架构
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组织架构-大区组织架构草图
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资金来源1
1、得益于产业转移和城市化的大背景， 华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模 的房地产开发获得了可观的现金流收益， 但同时也必须通过快速的住宅开发和园区 规模维持高速增长。这种“高门槛、高成
企业简介
正直
激情
卓越
创新
共赢
Hale Waihona Puke O GO目录公司规模 企业性质 组织架构
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目录
资金来源 土地来源 主要业态
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目录
项目分布、个数 主要竞争对手
战略目标
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目录
老板及背景 财务数据 行业排名
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目录
销售额、业绩完成情况 资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量 负债率 毛利率
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土地来源
园区孵化模式
传统园区企业
土地获取方式
委托贷款，不支付土地费用
通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权
土地使用权
属于地方政府
属于招拍挂企业
土地使用年限
根据双方协议而定
一般在50年
经营模式 和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈
费用加成和新增落地投资额分成
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组织架构--产业发展集团
产业发展集团，是华夏幸福基业股份有限公 司旗下致力于产业促进的业务集团。 产业发展集团现有员工500余名，拥有12大 行业招商中心、行业研究院、孵化事业部、 金融平台等多个专业化的产业促进团队。公 司在产业促进模式创新、产业环境构建、产 业载体打造、产业创新孵化等方面，积累了 丰富的实战经验。
亏
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开
对
整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自
政
有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区
府
招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期
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组织架构--地产集团
地产集团，是华夏幸福基业股份有限公司的 核心业务板块之一，支撑公司业务快速健康 可持续发展。
在华夏幸福的产业新城体系中，地产集团以 构筑幸福城市为目标，通过住宅和商业开发， 为产业新城的居民创造便捷、宜居、多元的 城市生活空间。
地产集团旗下“孔雀城”品牌，以打造“全 球幸福社区典范”为愿景，定位于注重自然
引起财务指标的波动。
2、近年来由于大量在建项目处于基建期，
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资金来源2
4、融资方式包括信托融资和应收账款转 让、售后回租融资方式。售后回租融资方 式是指承租方以融资为目的，将资产出售 给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后， 又将该项资产从该融资租赁企业租回的行 为。例如，其间接全资子公司大厂回族自 治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有 的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后 回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司
华夏幸福具有专业的团队及高效的组织体系。 现有主营业务员工3000多名，平均年龄32岁，
企业性质
公司于1998年成立于河北省廊坊市，2007年 改制为股份制公司， 由廊坊市华夏房地产 开发有限公司更名为华夏幸福基业股份有限 公司。
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组织架构-五大集团
华夏幸福
产业新 城集团
地产集团
产业发 展集团
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目录
优质项目介绍
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公司规模
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码： 600340）创立于1998年，是中国领先的产业 新城运营商。目前，公司资产规模接近1000 亿元，2014年前 三季度整体销售额达375.05 亿元，比去年同期增长51.16%。2013年全年 纳税总额为25.76亿元，成立至今累计纳税 91.22亿元。