房产税政策分析

关于房产税政策的分析与评估

摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。

关键词：房产税政策评估

房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14% ，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。

一．概念解析

1，房产税

所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从经济的角度看，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。

从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策来规范房地产市场的手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

2，政策分析与评估

政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。政策模型一般有传统理性模型、有限理性模型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、

系统理论模型和过程模型等。

自从20世纪中期，政策评估作为一个学术领域也作为一项实际工作实行以来，学术界对政策评估的含义做过许多的界定。总结起来一共有三种观点：一种观点认为，政策评估是对现行政策在实现其预定目标方面的成效进行客观、系统的考察。这样的政策评估显然是以政策目标为取向的，由此可以将政策评估分为过程评估和影响评估两类。前者关注的是一项政策按照原来的设想被执行的程度；后者关注的则是一项政策带来其预想效果的程度。第二种观点认为，政策评估的对象不仅仅局限于现行政策，还应包括执行之前的政策方案;政策评估除关注预定目标的完成程度和执行情况之外，还应关注政策的非预期影响以及政策所需要投入的成本。由此，政策评估可按照不同的阶段分为预评估、执行评估和后评估。第三种观点认为，政策评估的内容不仅包括一项政策或政策方案的实现及其预定目标的程度、被有效执行的程度、其相对于所投成本的效率水平，还应包括对政策需求的评估，即，通过分析研究一个社会或社区、特定的群体需要什么政策。根据这种界定，政策评估可以分为需求评估、过程评估、结果评估和效率评估四类。

二．背景与实践

1，背景

追根溯源，房产税最早出现在上世纪50年代。1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。其中就有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。不过，当时的规定对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。

2010年12月8日国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、渝两市的房产税试点也由此展开。

个人住房房产税试点出台的另一背景，是2003年以来的商品住房价格涨幅连年保持高水平，住房市场投机炒作盛行，住房消费领域存在严重的两极分化。对个人住房特别是高档房、多套房征收房产税是增加住房持有成本、打击投机炒作的政策手段。取得的税收用于保障性住房建设，还可以起到调整居民财富分配、维护社会公平的作用。

我国是单一制国家，采取集权和分权相结合的国家治理模式。但是长期以来，地方政府没有相对稳定的主体税种，主要依靠与上级政府的分税收入和自上而下的转移支付筹集财政资金。住