房产税政策分析

关于房产税政策的分析与评估摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。

在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。

除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。

这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。

政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。

此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。

可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。

关键词：房产税政策评估房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。

据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。

除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14% ，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。

这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。

政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。

此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。

可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。

一．概念解析1，房产税所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

从经济的角度看，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。

从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策来规范房地产市场的手段。

2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

2，政策分析与评估政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。

政策模型一般有传统理性模型、有限理性模型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、系统理论模型和过程模型等。

自从20世纪中期，政策评估作为一个学术领域也作为一项实际工作实行以来，学术界对政策评估的含义做过许多的界定。

总结起来一共有三种观点：一种观点认为，政策评估是对现行政策在实现其预定目标方面的成效进行客观、系统的考察。

这样的政策评估显然是以政策目标为取向的，由此可以将政策评估分为过程评估和影响评估两类。

前者关注的是一项政策按照原来的设想被执行的程度；后者关注的则是一项政策带来其预想效果的程度。

第二种观点认为，政策评估的对象不仅仅局限于现行政策，还应包括执行之前的政策方案;政策评估除关注预定目标的完成程度和执行情况之外，还应关注政策的非预期影响以及政策所需要投入的成本。

由此，政策评估可按照不同的阶段分为预评估、执行评估和后评估。

第三种观点认为，政策评估的内容不仅包括一项政策或政策方案的实现及其预定目标的程度、被有效执行的程度、其相对于所投成本的效率水平，还应包括对政策需求的评估，即，通过分析研究一个社会或社区、特定的群体需要什么政策。

根据这种界定，政策评估可以分为需求评估、过程评估、结果评估和效率评估四类。

二．背景与实践1，背景追根溯源，房产税最早出现在上世纪50年代。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

其中就有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。

不过，当时的规定对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。

房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。

2010年12月8日国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、渝两市的房产税试点也由此展开。

个人住房房产税试点出台的另一背景，是2003年以来的商品住房价格涨幅连年保持高水平，住房市场投机炒作盛行，住房消费领域存在严重的两极分化。

对个人住房特别是高档房、多套房征收房产税是增加住房持有成本、打击投机炒作的政策手段。

取得的税收用于保障性住房建设，还可以起到调整居民财富分配、维护社会公平的作用。

我国是单一制国家，采取集权和分权相结合的国家治理模式。

但是长期以来，地方政府没有相对稳定的主体税种，主要依靠与上级政府的分税收入和自上而下的转移支付筹集财政资金。

住房市场化改革使土地价值显化，土地出让收入实际上成为地方政府建设城市、发展经济的“第二财政”，在地方财政收入中占有重要地位。

但“土地财政”依赖也造成了土地出让“寅吃卯粮”、过度圈占耕地、拆迁补偿纠纷等社会问题；有限的土地资源对财政的支撑也是不可持续的，而且土地出让收入未纳入预算，离公共财政的要求还相去甚远。

因此，为地方政府提供公共服务融资是房地产税改革的题中应有之义。

2，实践中的发展中国的房产税征收试点工作1月28日已经在重庆和上海两市启动。

上海房产税的征税对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，税率暂定为0.6%。

重庆房产税征税对象包括独栋别墅、高档公寓，以及无户口、无工作、无投资人员所购第二套房，税率为0.5%-1.2%。

截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。

上海房产税收入100万元左右。

重庆方面，截至4月底，房产税税收收入70余万元。

不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限未到”有关。

上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日，重庆规定为每年10月份。

虽然近几月来沪渝两市成交量出现萎缩，但房价依然坚挺。

同时，两市入库税款仅百万左右，尚不足上海一套房的房价。

从市场表现看，上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8％左右。

业内人士认为，投资投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。

三．理论分析与评估。

1,利益主体的博弈房地产市场的发展涉及政府、开发商、消费者、银行、农民集体等等多个利益主体,其中,政府、房地产开发商、消费者是最为主要的利益主体。

在目前的房地产市场中,他们扮演着不同的角色,存在着不同的关系。

如果说,在初期,中央政府采取了一系列措施拉动了房地产市场,促进了经济的发展,那么,随着房地产市场的非理性繁荣,中央政府接二连三地推出了“国八条”、“国六条”等一系列调控措施，加之最近的“新国六条”、限购令和房产税的试点政策。

然而,就大部分调控措施来看,与其说中央政府是在调控房地产市场,不如说是在调控地方政府。

中央政府的政策实施机制,大部分是行政性手段,而这类政策,注定了需要借助于地方政府来执行。

房地产新政能否成功,关键也在于中央政府与地方政府之间的博弈。

房地产市场呈现繁荣景象,哪怕是非理性的繁荣,都可以增加城市官员的政绩、增加城市政府的批地收入和财政收入。

因此,地方政府在制定本地房地产政策之时,也倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。

从这些现象来看,国内房地产市场处于地方政府与中央政府激烈的博弈中。

中央政府希望从全国市场与长期的角度来观察与调控房地产市场,地方政府却从短期利益关系出发,来推动房地产市场发展。

地方政府与开发商因为利益分成的多少而一直存在一种博弈关系,双方都尽可能的想实现自身利益的最大化。

如果说,在房地产市场发展的牛市阶段,地方政府与房地产开发商还是坐在同一条船上,“一荣俱荣,一损俱损”的伙伴关系时,那么,在中央政府采取了一系列调控制措施之后,地方政府与开发商之间的关系变得更为微妙起来。

尽管地方政府出于现实的利益考虑,是不愿意抑制房地产市场的非理性繁荣的。

但是面对中央政府接二连三的一系列宏观调控手段,面对过高房价有可能带来的一系列社会经济问题,地方政府也不得不开始考虑作为“公共利益执行人”的职责了。

而开发商面对越来越规范、越来越严格的房地产政策,面对政府采取的宏观调控措施,提出了以下一些看法:房价的上涨是有需求支撑的,不存在泡沫;政府的宏观调控是打压房地产市场,是回到计划经济的老路,将会影响经济的增长。

甚至还有一段时间针对土地市场的调控,开发商提出了“地荒论”。

其实,不管中央政府采取何种举措对房地产业进行调控,对于房地产业的发展来说,它的最终目的就是培育一个健康、理性的房地产市场,培育一批规范的房地产开发企业。

楼市,其实也是开发商和购房者之间的一场博弈。

房地产开发商与购房者,作为生产者与消费者,是供给方与需求方的关系。

由于开发商追求暴利的经营理念、建筑质量问题、销售策划中的夸大其词等问题,特别是房价的一路飙升,让开发商与消费者之间的关系十分不融洽。

一方面,大部分普通老百姓对新开发的商品房可望而不可及,还有一小部分购房者持币观望,售楼处门可罗雀。

另一方面却是房地产开发商的待价而沽,期待房地产重新高涨。

3,不同主体对于房产税的态度从中央政府来看，未来将面临较大的财政收入压力，财政压力将在一定程度上成为房产税出台的诱因。