2017年太原市房地产市场发展分析

太原市南固碾村房地产项目可行性分析

南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月

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目录

目录 ............................................................................................................................................................................................................................................................ I

一、总论 (1)

1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标 (1)

1.2 项目研究结论 (2)

1.3 建议 (11)

二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 (12)

2.1 城市面积与城市荣誉 (12)

2.2 经济总量 (13)

2.3 人口总量 (16)

2.6 年末城乡居民储蓄年末余额 (20)

2.7 小结 (21)

三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 (22)

3.1 2006-2015年房地产开发投资金额 (22)

3.2 2006-2015年房地产开发施工面积 (24)

3.3 2006-2015房地产开发年竣工面积 (25)

3.4 2006-2015年商品房销售面积 (27)

3.5 2006-2015年商品房销售均价 (29)

3.6 小结 (31)

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四、太原都市区城市规划 (33)

4. 1 规划目的 (33)

4. 2 规划范围与面积 (33)

4. 3 四类差别化政策分区 (34)

4.4 规划两个中心城区 (35)

4. 5 四纵四横”生态体系 (36)

4.6 太原晋中同城化 (37)

五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 (39)

5.1 土地市场 (39)

5.2 商品房市场 (44)

5.3 小结 (48)

六、项目地块分析 (50)

6.1 项目地块基本情况 (50)

6.2 项目地块区位分析 (51)

6.3 周边商业楼盘情况 (52)

七、项目投资估算与效益测算 (56)

7.1 投资估算与效益测算假设 (56)

7.2 投资估算 (57)

7.3 项目经济效益测算 (59)

八、项目风险分析 (60)

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一、总论

1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标

（1）项目研究范围为太原市尖草坪区南固碾村城中村改造地块，地块占地面积249亩，取得价值420万元/亩，计算容积率3.5左右；

（2）项目假定对方说提供资料和信息是真实的，不考虑资料的虚假性；

（3）本项目处于机会识别阶段，所以只进行项目的投资概算和经济效益测算，不做项目的动态分析

（4）除城建税按半减免外，其他按正常缴纳；

（5）绿化率按35%估算；

（6）自有资金按土地价款加2000万元流动资金估算；

（7）财务成本按年利率6.8%、期限2.5年、金额按自有资金估算；

（8）住宅按6500元/㎡、商业按8000元/㎡、地下车位按5万元/个进行估算；

（9）项目测算时设定的技术指标见下表所示。

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备注：地下室建筑面积=计容建筑面积/100*0.5*40进行估算

1.2 项目研究结论

1.从南昌市与太原市城市规模来看：

通过上述数据可以看出，两座省会城市相比，太原市的行政辖区面积、经济总量、经济增速、年末常驻人口、财政预算收入等不及南昌市，但城市建成区面积、在岗职工平均年收入、年末城乡居民储蓄余额两方面均高于南昌市。在房地产发展两个关键数据即人口总量和老百姓收入上，各有千秋，南昌市的常驻人口总量要比太原市多出近

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150万人左右，但在岗职工平均收入和年末城乡居民储蓄余额则分别比太原市低4000元左右（约5%）和940亿元左右（约37%）。

2.从南昌市与太原市房地产发展趋势来看：

（1）2006-2015年，南昌市房地产投资额均小于太原市房地产投资额，其中，房地产开发住宅投资额与商业用房投资额相差不大，但其他房地产开发投资额相差较大，说明太原市非商品房开发比南昌市更为严重。

（2）2006-2015年，南昌市房地产开发企业施工面积要大于太原市，但增幅小于太原市。2006年南昌市房地产开发企业施工面是太原市的1.26倍，但到了2015年南昌市房地产开发企业施工房屋面积仅有太原市的0.92倍。

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（3）2006-2015年，南昌市房地产开发企业房屋竣工面积合计4076万㎡，其中住宅竣工面积3431万㎡，占比84.17%；太原市房地产开发企业房屋竣工面积合计2477万㎡，其中住宅竣工面积2056万㎡，占比83%。从数据增长趋势来看，虽然南昌市的竣工面积绝对值要大于太原市，但是这种差距在逐步缩小，从2006年的近3倍关系，缩小到两市基本相近。

（4）2006-2015年，南昌市商品房销售面积合计5970万㎡，其中住宅销售面积5450万㎡，占比91.29%；太原市商品房销售面积合计2762万㎡，其中住宅销售面积2557万㎡，占比92.58%。从南昌市商品房销售面积与太原市商品房销售面积占比来看，两市的比例基本保持在2左右。从上述两市竣工面积来看，南昌市的房地产销售形势要好于太原市。

（5）2006-2015年，南昌市商品房销售均价呈现较为平稳的上涨趋势，虽然在2013年有所波动，但波动幅度不大。而太原市商品房销售均价呈现较为激烈的波动，波动年份分别在2010年和2014，特别是2010年。2006-2015年，南昌市商品房销售均价均低于太原市商品房销售均价，价格差距也呈现较为激烈的震荡程度。2010年，价格差距达到最大，相差超过2600元/㎡；2015年价格差距在350元/㎡左右。

（6）从上述可以得出：第一，太原市房地产开发企业的开发速度要快于南昌市，但南昌市房地产市场的消化

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