SVA产业园区财务测算资料教程
关于园区招商引资项目的成本和收益测算
《园区招商引资项目的成本和收益测算》一、引言园区招商引资项目是一个园区经济发展的关键环节，也是一个涉及复杂经济学和商业运作的议题。
在进行项目决策时，对于成本和收益的测算是至关重要的，因为它直接关系到项目的可行性和持续发展。
本文将从成本和收益的角度对园区招商引资项目进行全面评估，并探讨其中的关键因素和影响因素。
二、成本测算1. 项目投资成本园区招商引资项目的投资成本包括园区基础设施建设、土地开发、建筑物修建、设备购置等一系列费用。
这些成本不仅是初始投入，还包括后续的维护费用和运营成本。
2. 运营成本园区为了吸引更多的投资者，一般会提供一系列的优惠政策和配套设施，比如税收优惠、优惠租金等。
这些都是园区的运营成本，需要从总成本中进行测算和评估。
3. 风险成本园区招商引资项目的风险成本也需要被考虑进来。
因为项目可能会受到市场变化、政策调整等不确定因素的影响，这些都会对成本造成一定程度的影响。
三、收益测算1. 项目直接收益园区招商引资项目的直接收益主要来自于投资企业的产值和税收等。
对于投资企业的产值和税收进行合理的预测和测算是非常关键的。
2. 社会间接效益园区招商引资项目除了直接收益以外，还会带来一系列的间接效益，比如提高当地就业率、改善环境、带动周边产业的发展等。
这些都是园区发展的重要成果，也需要被计入到收益的测算中去。
3. 投资回报率投资回报率是评估园区招商引资项目收益的重要指标之一。
通过对成本和收益的测算，可以得出投资回报率，从而判断项目是否值得进行。
四、个人观点和理解园区招商引资项目的成本和收益测算是一项复杂的工作，需要考虑到诸多因素。
在实际操作中，需要充分调研和综合考虑各项因素，以确保测算的准确性和全面性。
园区在制定招商引资政策时，也需要考虑到成本和收益的平衡，以实现可持续发展。
五、总结与展望通过对园区招商引资项目的成本和收益进行全面测算和评估，可以更清晰地了解项目的可行性和发展潜力。
在实际操作中，园区需要根据具体情况制定合理的投资策略，以最大化项目的收益，实现经济和社会的双赢。
产业园投资估算与资金筹措
产业园投资估算与资金筹措产业园作为一种有效的产业发展模式，在推动区域经济发展、促进产业升级和创新方面发挥着重要作用。
通过提供土地、基础设施和政策支持等条件，产业园吸引相关企业和机构入驻，形成产业集聚效应，推动产业链的升级和转型。
产业园也面临着产业结构调整、创新能力提升和环境保护等挑战。
未来，产业园将更加融入城市发展，推动产业园国际化和服务升级，为经济发展注入新的动力。
产业园具有促进产业发展、推动区域经济发展和促进城市可持续发展的重要意义和必要性。
产业园不仅为企业提供了创新的环境和资源支持，还能够带动就业增长、促进产业升级和拉动消费增长。
产业园还可以优化城市空间布局、改善环境质量和推动城市智能化发展，为城市的可持续发展作出积极贡献。
因此，加强产业园建设，对于推动经济社会发展具有重要意义。
政府加大了对于科技创新和创业的支持力度，通过设立科技创新基金、创业孵化器等措施，为产业园提供了更多的资源和机会。
这将进一步激发企业的创新活力，推动产业园的快速发展。
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本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
第一节背景概述一、产业园发展趋势（一）智能化发展趋势1、智能化设施与技术的应用：随着人工智能、物联网、大数据等技术的不断发展，产业园将越来越注重智能化设施的建设和应用。
智能化设施可以提高产业园的运行效率、降低成本，并且为企业提供更多的便利和支持。
2、智能制造与自动化生产：随着智能制造技术的不断进步，产业园将逐渐实现自动化生产。
通过引入机器人、自动化设备等智能制造技术，可以提高生产效率、降低劳动力成本，并且提升产品质量和可靠性。
3、智能交通与物流：智能交通和物流系统的发展将为产业园提供更加高效和便捷的交通和物流服务。
例如，无人驾驶技术的应用可以提高交通效率，智能物流系统可以实现物流信息的实时跟踪和管理，从而提高物流效率。
产业园投资估算及财务分析模型
33,136.87 28,665.67 1,656.00 2,815.20 22,063.13 -175,356.60 18,915.58 -17投资）（续表）
单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 季度 项目 现金流入 销售收入 出租收入 其他收入 现金流出 建设期开发成本 经营期当期成本 销售费用 销售税费 增值税 净现金流量 累计净现金流量 净现值 累计净现值 276.00 469.20 230.19 -12,400.25 -187,756.85 -10,428.63 -181,001.20 276.00 469.20 230.19 -12,400.25 -200,157.11 -10,229.90 -191,231.10 276.00 469.20 230.19 -23,937.05 -224,094.16 -19,371.15 -210,602.25 8,454.80 -215,639.36 6,711.69 -203,890.56 276.00 469.20 276.00 469.20 230.19 8,224.61 -207,414.75 6,404.54 -197,486.01 276.00 469.20 230.19 8,224.61 -199,190.14 6,282.50 -191,203.52 7,452.00 12,668.40 6,215.07 218,044.13 18,853.99 163,382.42 -27,821.10 828.00 1,407.60 690.56 24,673.84 43,527.83 18,136.01 -9,685.09 828.00 1,407.60 690.56 24,673.84 68,201.66 17,790.40 8,105.31 828.00 1,407.60 690.56 24,673.84 92,875.50 17,451.38 25,556.69 21,600.25 20,624.87 21,600.25 20,624.87 33,137.05 32,161.67 745.20 975.39 975.39 30,355.87 4,020.40 2,926.16 2,926.16 2,926.16 10 9,200.00 9,200.00 11 9,200.00 9,200.00 12 9,200.00 9,200.00 9,200.00 9,200.00 9,200.00 248,400.00 27,600.00 27,600.00 27,600.00 13 9,200.00 14 9,200.00 15 9,200.00 16 248,400.00 17 27,600.00 18 27,600.00 19 27,600.00
产业地产财务测算
一
1 2 3 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 四 五 六 七 八 九
管理费用
财务费用 营业利润 所得税费用 净利润
【资金来源与运用表】股东借款约亿，产业基金约亿， 银行贷款约亿
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 二 1 2 3 4 5 6 7 三 四 项目名称 资金运用 土地一级开发成本 公司组建及临时办公楼 土地出让金 开发成本 开发费用 产业基金借款偿还 股东借款偿还 银行借款偿还 经营税金及附加 土地使用税 土地增值税 所得税 资金来源 自有资金 产业基金借款 股东借款 银行贷款 销售收入 土地出让收入 政府补贴 资金盈余 累计资金盈余 合计（万元） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
高端人才 引致区
④
新规划进行调整
总计
——
测算前提4——基础数据
项目注册资本金
项目起始开发年
营业税税率
所得税税率
银行贷款利率
不可预见费率
股东贷款利率
管理费用
产业基金贷款利率
销售费用
测算前提5——各物业销售价格
各物业销售价格
序 号 分区 物业类型 别墅 一 高端人才 引致区 花园洋房 高层 当前市场单价 （元/平方米） 年增长率1 (2013年前) 年增长率2 (2013年后) 估算说明
测算前提3——各地块价格
土地价格及分布区域
启动区范围 序 号 项目 编号 占地 （亩） 市场单价 （万元/亩）
③ ① ②
小康安 置区
地块边界
分区
项目公司
估算说明
① 一 物流产业 区 ②
④
二 市政配 套区
园区生活 引致区
房地产经济测算财务基础(新)
资金的时间价值 小结：复利系数之间的关系
( F / P, i , n ) 与 ( P / F , i , n) ( F / A, i, n) ( A与 / F , i , n) ( P / A, i, n) ( A / P, i , n ) 与
( A / P, i, n) ( A / F , i, n) i
资金的时间价值
例7：王明同学2000年7月参加工作，为了买房，从当年8月1日开始每月存 入银行500元，以后每月递增存款20元，连续存5年。若存款月利率为2%， 问： （1）王明同学2005年8月1日可以从银行取出多少钱？ （2）他每月平均存入银行多少钱？ （3）所有这些存款相当于王明2000年8月1日一次性存入银行多少钱？
F=G(F/A,I,n-1)+G(F/A,I,n-2)+……+G(F/A,I,1)=
A2
=
1 n G[ ] G(A / G ,i ,n ) i (1 i )n 1
G (1 i )n 1 [ n] i i A=A1+A2
1 P P1 F n 1 i
资金的时间价值
5、等额序列支付现值系数
1 P F n 1 i
1 i n 1 A 1 P A 1 n n i i 1 i 1 i
= P(P/ A, i, n)
两种利息的比较：在资金的本金、利率和时间相等的情况下，复利大于单利。
资金的时间价值
3、名义利率和实际利率
引言： 计算利息的时间单位和利率的时间单位不相同时,会是什么情况呢? 名义利率（Nominal Interest ）是指利率的表现形式，是指计息周期利率i乘以一个利率周 期内的计息周期数m所得的利率周期利率，即r=i*m 实际利率(Real Interest )是指实际计算利息的利率。 在名义利率的时间单位里，计息期越长，计息次数就越少；计息期越短，计息次数就越多。 当计息期非常短，难以用时间来计量时，计息次数就趋于无穷大。 设 r 为名义利率，i 为实际利率，m 为名义利率时间单位内的计息次数，那么一个计息期的 利率应为r/m ，则一个利率时间单位末的本利和为：
SVA产业园区财务测算
以步行道路为主，硬质铺底 高档园艺绿化，包括花草、树木、假山、花架等 包括挖方、护坡、蓄水及休闲设施等 喷泉水景（含循环水处理设备） 0.49%
73.67
31.77 7.00 12.90 22.00
户外游戏/健身设施 2.25%
336.99
112.72 205.08 19.20 26.32 63.17 168.19
根据测算，园区 改造后总建筑面 积将增加 28210.4平米。
9
（3）投资估算表（接续表）
估算价值 建筑面积 (m2) 99,126.80 2,821.40 3,321.40 3,460.90 1,210.00 99,126.80 59,476.08 投资比例 (%) 68.87% 33.04% 1.40% 0.08% 0.22% 0.46% 0.65% 6.61% 29.19% 15.86% 6.67% 6.67% 4.11% 0.77% 仿石漆涂料＋保温板300元/m2，面砖面层250元/m2， 另加钢结构、木质结构等装饰立面 拆＋运 以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考 以200mm厚的钢筋混凝土楼板为参考 普通标准600－800元/m2，高级标准1500－2000元/m2
1
3.3总经济技术指标
创意园改造后经济技术指标:
总用地面积： 总建筑面积： 容积率： 10.2万m2 13.8万m2 1.3 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 商业娱乐旅馆总建筑面积： 创意园区办公总建筑面积： 79168.9m2 29948.4m2 29239.2m2
2
4.财务测算思路初步探讨
单价 (元/m2) 500.00 40.00 100.00 200.00 800.00 100.00 400.00
合计 (万元) 10,329.96
园区财务报告分析(3篇)
第1篇园区财务报告分析一、引言园区作为我国经济发展的重要载体，其财务状况直接关系到园区内企业的生存和发展，以及园区的整体竞争力。
本文将对园区财务报告进行分析，旨在揭示园区财务状况的亮点和不足，为园区管理者提供决策参考。
二、园区财务报告概述园区财务报告主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等。
以下将从这些报表出发，对园区财务状况进行分析。
三、资产负债表分析1. 资产分析（1）流动资产分析园区流动资产主要包括现金、应收账款、存货等。
通过对流动资产的分析，可以了解园区短期偿债能力。
分析结果显示，园区流动资产占比较高，表明园区具备一定的短期偿债能力。
然而，应收账款占比过高，可能存在坏账风险。
建议园区加强应收账款管理，降低坏账风险。
（2）非流动资产分析园区非流动资产主要包括固定资产、无形资产等。
通过对非流动资产的分析，可以了解园区长期投资和资产运营情况。
分析结果显示，园区非流动资产占比合理，表明园区在长期投资和资产运营方面表现良好。
但部分固定资产使用年限较长，可能存在折旧风险。
建议园区加强固定资产管理，延长使用寿命。
2. 负债分析（1）流动负债分析园区流动负债主要包括短期借款、应付账款等。
通过对流动负债的分析，可以了解园区短期偿债压力。
分析结果显示，园区流动负债占比较低，表明园区短期偿债压力较小。
然而，短期借款占比过高，可能存在融资风险。
建议园区优化融资结构，降低融资风险。
（2）非流动负债分析园区非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。
通过对非流动负债的分析，可以了解园区长期债务情况。
分析结果显示，园区非流动负债占比较低，表明园区长期债务压力较小。
但部分长期借款利率较高，可能存在财务风险。
建议园区优化债务结构，降低财务风险。
四、利润表分析1. 营业收入分析园区营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入。
通过对营业收入的分析，可以了解园区经营状况。
分析结果显示，园区营业收入稳步增长，表明园区经营状况良好。
产业园投资估算及财务分析模型
2
13,412.07 13,412.07
-13,412.07 -109,624.13
-13,156.48 -109,368.55
12.11% 25,557
3.03
现金流量表 （全部投
单位：万元
3
4
5
6
7
8
7,855.27 7,855.27
10,063.27 10,063.27
22,207.27 22,207.27
276.00
469.20
469.20
230.19
230.19
-12,400.25 -23,937.05
-200,157.11 -224,094.16
-10,229.90 -19,371.15
-191,231.10 -210,602.25
276.00 469.20
8,454.80 -215,639.36
-20,562.28 -146,988.42
-16,319.27 -166,069.20 -14,822.48 -161,810.90
-16,319.27 -182,388.47 -14,540.02 -176,350.92
-15,031.27 -197,419.73 -13,137.24 -189,488.16
6,711.69 -203,890.56
276.00
276.00
469.20
469.20
230.19
230.19
8,224.61 8,224.61
-207,414.75 -199,190.14
6,404.54 6,282.50
-197,486.01 -191,203.52
7,452.00 12,668.40
投资项目评估讲义第四章项目基础财务数据的测算和评估
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2 生产能力指数法
I2 I1( Q 2 ) n× f 式 中 ， Q1
n— 生 产 能 力 指 数 ；
f— 考 虑时 间、 地点 、物 价 等
因素的综合系数。
一 般 n 取 0.6， 故 称 0.6 指 数 法
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3 比例估算法
• 思路：将项目的固定资产投资分为 机器设备投资、建筑物构筑物投资 和其它投资3项；先估算出机器设备 部分的投资，再根据其它两部分与 机器设备部分的比例关系分别估算 出建筑物构筑物投资和其它投资。
投资项目评估讲义第四章项目基础财务数 据的测算和评估
第一节 项目基础财务数据的内容
一、数据取得 来源：1 项目建设必要性评估、建
设条件评估、技术评估和项目规 模评估的数据转换而来。 2 项目可行性研究报告。
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2
二、基本财务数据预测内容
估算目的：为项目财务评估和国民 经济评估提供基础数据。
序号 费用名称
估算价值（万元、万美元）
建筑 设备 安装 其它 合 其中 工程 工程 工程 费用 计 外币
占固定 资产投 资比例
备 注
1 固定资产投资
1.1 工程费用 . .
1.2 其它费用 . .
1.3 预备费用
2 投资调节税 3 建设期利息
合计(1+2+3)
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（二）固定资产投资估算方法
第一步 熟悉项目概况、可行性报告； 第二步 收集有关预测的数据和规定； 第三步 进行预测和评审； 第四步 编制预测表。
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干货PPP项目财务测算内容和方法
干货PPP项目财务测算内容和方法来源：政府和社会资本合作网，原标题《PPP项目财务测算能做些什么？》摘自：PPP资讯当前大热的中国PPP正处于锣鼓喧天、遍地开花的态势之中。
但一个PPP项目从项目识别、项目准备到项目采购,一般都要经过数月甚至一年乃至更长时间,这其中除了PPP项目本身投资金额巨大(一般少则八、九亿元,多则数十亿上百亿甚至千亿),技术复杂,立项、可研和审批需要时间较长外, PPP项目的政府和社会资本方合作怎样能够清晰明了各自在项目中的责权利,双方如何达成利益共享风险共担,十分关键。
对此,除了根据政策对物有所值等有关指标进行定性评价外,数据量化分析越来重要,没有对物有所值、财政承受能力、项目成本、收入、税负、现金流、财务内含报酬率和回收期等量化指标,政府方和社会资本方便无从清晰知晓己方的财务收支,无法知晓在项目招投标或磋商中的利益底线,政府方也无法通过项目方案的审验,社会资本方也不能参与项目投标与合作,PPP咨询团队也无法编制项目方案和物有所值及财政承受能力两个报告,从而影响PPP项目进程。
财务测算就是将有关指标进行量化,给政府和社会资本方提供一双慧眼,便于他们在纷繁复杂的政策文件、法规条款和合同协议里,找到核心要素和关键的利益诉求点,为项目招投标或磋商提供谈判价码和利益保护边界。
此外,财务测算除了发挥项目文案编制过程中的数据支持外,还能帮助咨询团队中非财务人员找到并理解关键指标与要素,从而帮助团队提高对外沟的效率和效果。
一、PPP项目财务测算内容和方式1、内容1)、物有所值:包括PPPs值和PSC值,具体包括政府股权投资、补贴金额、自留风险成本和配套投入、建设成本、运营成本、增值税等税金中立调整指标和全部风险承担等。
2)、财政承受能力:项目实施前5年一般公共预算支出增长率、运营期政府一般公共预算支出预测值、政府股权、补贴、自留风险等支出占政府年度一般公共预算支出的比率。
3)、借款及利息:借款本金、借款期限、年度利息、可用来归还借款的资金及还款期限。
学习并掌握财务预测和预测建模技巧
学习并掌握财务预测和预测建模技巧财务预测在企业管理中具有重要的作用，它能够帮助企业预测未来的经营状况，提前作出调整和决策。
而财务预测建模技巧则是实现财务预测的关键，下面将分享一些学习和掌握财务预测以及预测建模技巧的方法。
一、财务预测的重要性财务预测是企业经营过程中必不可少的一环，它可以帮助企业了解当前的经营状况，预测未来的经营状况，及时作出相应的调整和决策。
通过财务预测，企业可以更好地规划预算、制定营销策略、评估投资项目的可行性，并为企业的经营决策提供参考依据。
二、财务预测的步骤1. 收集数据：财务预测的第一步是收集相关数据，包括过去的财务数据、行业数据、市场数据等。
这些数据将作为预测模型的基础。
2. 制定预测期间：根据预测的目的和需要，确定预测的期间。
一般情况下，短期预测通常为一年，长期预测则可以为三年或五年。
3. 选择预测方法：根据可用的数据和研究对象的特点，选择适合的预测方法。
常用的预测方法有趋势分析、比率分析、回归分析等。
4. 建立预测模型：根据选定的预测方法，建立财务预测模型。
这个模型应该能够反映经济规律和企业特征，以提高预测的准确性。
5. 进行预测分析：基于建立的预测模型，进行预测分析，得出财务数据的预测结果。
6. 预测修正和验证：对预测结果进行修正和验证，根据实际情况进行修正，以提高预测的准确性。
三、预测建模技巧1. 数据分析能力：财务预测建模离不开对数据的分析能力。
学习并掌握统计学和数据分析方法，能够更好地利用数据进行预测建模。
2. 经济分析能力：了解宏观经济环境和行业发展趋势，掌握经济分析方法，能够对预测结果进行经济分析和解释。
3. 专业知识：学习和了解财务知识、财务报表以及相关的会计准则，对企业的财务情况有深入的了解。
4. 理解业务模型：对企业的业务模型进行深入了解，能够理解企业的经营模式、盈利模式以及影响盈利能力的关键因素。
5. 不断学习和实践：财务预测和预测建模是一个需要不断学习和实践的过程。
!《项目经济评价》--第三章投资项目的财务数据测算
第八章投资项目的财务数据测算内容提要主要阐述对投资项目进行财务分析和经济评价的目的是通过比较项目的成本和效益。
需要对项目的成本和效益即各项财务数据做出合理的预测。
财务数据的测算是进行项目财务分析和经济评价的必备前提与基础。
其准确性对项目评估的质量具有决定性影响。
教学目的通过本章的学习，要求掌握项目的总投资、总成本费用、销售收入及税金、利润等各项财务基础数据的估算方法以及各种财务预测报表的编制方法。
正确编制各种财务预测报表，既是项目财务分析的关键，也是本章学习的重点。
基本概念项目财务数据测算项目自然寿命期项目经济寿命期投资估算建设投资预备费流动资金扩大指标估算法概算指标估算法融资渠道总成本费用经营成本可变成本固定成本第一节投资项目财务数据测算概述一、财务数据测算的内容（一）投资项目的寿命期及计算期投资项目的寿命期可以指项目的自然寿命期，也可以指项目的技术寿命期、项目的经济寿命期。
进行项目评估分析时，项目的计算期不宜太长，一般在10-20年之间。
（二）项目总投资预测项目总投资预测是指建设期间各年的投资支出和建设项目的总投资进行的预测。
总投资预测包括：固定资产投资、固定资产投资建设期利息、固定资产投资方向调节税、无形资产投资、开办费、和建成投产后需要垫付的营运资金（即流动资金）。
项目总投资预测的数据用于：1.制定筹资方案；2.预测固定资产折旧；3.预测无形资产及递延资产摊销；4.计算贷款偿还期。
（三）产品总成本费用预测产品总成本费用预测是指项目建成投产后，在一定时期（包括正常生产年份和试生产年份）内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。
产品总成本费用预测包括：对项目生产总成本、单位产品成本和经营成本的预测。
产品总成本费用预测的数据用于：1.利润预测；2.收益预测；3.项目决策。
（四）销售收入和税金预测销售收入和税金预测是指在生产期间的一定时期内，对项目各年的产品销售收入与销售税金进行的预测。
销售收入预测包括正常生产年份销售收入和未达到设计生产能力年份的销售收入；销售税金预测指按国家税法规定应缴纳的各种流转税金包括产品税、增值税、营业税、城市维护建设税和资源税、教育费附加等。
财务综合：02-项目投资测算
实验操作- 06：计算每年的利润总额和每年净现金流量
1.根据利润总额 = 销售数量*（产 品单价-单位产品成本）-运维费 用-营业税金及附加-非付现成本， 计算并填列“利润总额”指标。 2.根据公式计算填列“所得税后 净现金流量”、“所得税前净现 金流量”指标。
利润总额 = 销售数量*（产品单价-单位产品成 本）-运维费用-营业税金及附加-非付现成本
项目投资测算
1
01
实验要素
02
理论知识
03
业务资料
04
实验指导
05
学生实践
2
VCase 项目配备
实验 指导
实验 卡片
案例 卡片
3
实验背景
企业投资是企业获取利润的基础，是企业创造价值的来源。 为了贯彻公司的发展战略，实现公司发展目标，公司项目中心对公司当前对内投资 项目和对外投资项目进行梳理，公司确定今年投资方向主要是对内投资，项目中进 行了市场调研，更新了公司主要生产线投资影响信息，详见本任务资料清单，公司 要求财务中心结合项目中心提供的资料，对公司主要生产线进行项目投资测算，为 项目中心编写对内投资可研报告提供数据基础。
实验操作- 08：计算生产线项目投资回收周期
根据公式：投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值 的年份数—1）+上一年累计净现金流量的绝对值 / 出现正 值年份的净现金流量。
1、参考（一）完成项目每年净现 金流计算 2、计算累计净现金流量 根据已计算的“所得税后净现金流 量”、“所得税前净现金流量”计 算对应的累计现金流量，按照公式： 本年累计净现金流量 = 上期累计 净现金流量+本期净现金流量，计 算并填列“所得税后累计净现金流 量”、“所得税前累计净现金流量” 3、计算项目投资回收期
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2,821.40 3,321.40 3,460.90 1,210.00 99,126.80
59,476.08
180.00 250.00 600.00 200,000.00
1,833.00 1,597.00
380.00 1.00
180.00 250.00 600.00 55,000.00
1,765.00 280.00 215.00 4.00
其它
3
设备及安装
通风及空调工程
电梯设备
其他设施系统
4
公共基础建设
节点1（入口广场）
道路
绿化
水体
其它
节点2（核心广场）
道路
绿化
水体
其它
其它
道路
绿化
水体
给排水工程
电气工程
5
车库
单价 (元/m2)
估算价值
建筑面积 (m2)
500.00 99,126.80
40.00 100.00 200.00 800.00 100.00
-3.74﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
3.30﹪ 0﹪ 0﹪
51.3﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
0﹪
0﹪ 45.1﹪
33068.9
27785.1
525.9﹪
4957 23665
539 539 9690 1210
21354
16400 159630.5 99126.8
4957 -3180
10 10 0 1210
21354
定十项主要的假设条件：
序号
科目
1 项目建设期 从何年开始
2 项目经营期限（财务评价计算期） 3 折旧与摊销
—固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取 —固定资产综合折旧年限
—土地成本摊消年限 4 基准收益率
5 税费 —房产税 —营业税 —所得税
6 自有资金
流动资金
财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为 7 搬迁安置费用 8 政府补贴改造费用 9 土地所有者获取利益方式
1000
2000
3000
4000
A. 当单位改建成本<2466元，租金收入与 平均改建成本为递增关系
B. 当单位改建成本>2466元，超过成本预 期，企业入住减少，租金收入呈现不 经济
平均改建成本（元/平方米）
7
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.5财务测算
（1）条件假设
项目组根据实际测算设
0
16400 98914
改造后建筑面积 （单位：㎡）
6077.8 697 1031 1067 2811 445
2102.4 23371.4
4598 1416 102 936
503
503 2547
增加或减少面积 （单位：㎡）
-236 0 0 0 90 0 0
7924.4 0 0 0 0
0
0 792
增加或减少百分比
创意园区办公总建筑面积：
29239.2m2
2
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.财务测算思路初步探讨
3
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.1业主远景规划的要求
SVA的门面
租金效益： 1.5元/m2
3元/m2
“新天地”概念
对基地改 造的要求
▪多种空间改造策略的综合运用 ▪现代风尚建筑的构建
土地获取成本 土地已摊消年数 10 产业综合楼情况 －产业化综合楼租金 －产业化综合楼租金增长率 －产业化综合楼物业管理费 －其他收入 －运营费用
整体项目指标
3年 2006年
年*
4% 30~40年或者4~8年*
50年 %
12% 5% 15% 0元* 元 %* 500万以内 100~150元/m2*
4.6亿元 年*
*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本
6
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.4基地改造的弹性分析
租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米
厂房改建投入成本与租金之间存在 “倒U型”曲线关系
租金收入（元/平方米·天）
8 6.4 4.8 3.2 1.6
0 0
y = -3E-06x2 + 0.0148x - 13.797 R2 = 0.7091
0 60716.5 28210.4
-11.8﹪ 1.9﹪ 1.9﹪ 0﹪
0﹪ 61.4﹪
根据测算，园区 改造后总建筑面 积将增加 28210.4平米。
9
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（3）投资估算表（接续表）
序号
项目或费用名称
一 建安工程投资
1
外立面工程
2
改建工程
块墙拆运
楼板拆
楼板加
玻璃顶棚
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
1
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
3.3总经济技术指标
创意园改造后经济技术指标:
总用地面积： 10.2万m2
商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：
79168.9m2
总建筑面积： 13.8万m2
商业娱乐旅馆总建筑面积：
29948.4m2
容积率：
1.3
2.5~3元/m2 ％*
0.67元/m2* 元
元/年*
8
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（2）建筑面积表
楼号
1+6 7 8 9 10 12 13 15 16 16过 18 20 21
22 24+25+26
产业化大楼,不包括地下车库（原 27+29+61+67）
产业化大楼地下车库 28 40 41 53
项目名称 八号桥 时尚产业园 X2创意产业园 同乐坊
逸飞创意街
投资价格（万元） 5000 1700 2000 4000
>10000
性质 建筑面积 改建 14000 改建 10000 改建 13110 改建 20000
新建 20000
单价（元/平米） 备注
3571
1700
1526
2000 5000
地上地下各 10000平米
180.00 250.00 600.00
5%
6,262.00 8,203.00
320.00
12% 800.00
2,102.40
合计 (万元) 10,329.96
4,956.34
玻璃顶
地下车库（不包括产业化大楼地下 停车库）
中央研究院 园区总建筑面积 园区总改造建筑面积
原有建筑面积 （单位：㎡）
6313.8 697 1031 1067 2721 445
2102.4 15447 4598 1416
102 936 503 503 1755
5283.8
0 26845
529 529 9690 0
4
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.3基地改造的成本控制
现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修
及设备安装费用） 优化控制：
充分运用不同的：2200元/m2