西安高新区写字楼项目基础研究及及定
西安环普高新科技产业园办公楼铝板+玻璃幕墙 打造醒目“条码楼”
作为历史文化古都的西安，近些年尤其是在城市建设上变化非常之大，各种高楼地标层出不穷。
近期，MDO 就完成了西安环普高新技术产业开发区内的两幢办公楼，该项目是一个大型办公园区整体规划中的二期工程，总共四座办公楼，目前完成了前两座。
西安环普高新科技产业园办公楼位于西安环普科技产业园区内，地处高新区天谷八路，该项目总建筑面积19万平米，由高层办公楼及综合配套区构成。
该项目的整体规划将办公设施全部安排西安环普高新科技产业园办公楼铝板+玻璃幕墙 打造醒目“条码楼”在了同一区块内，MDO 将该区域重新设计成四座办公楼，在建筑和公园之间添加了景观走廊，改善了整体采光，并增强了楼层的租赁优势。
四座办公楼以园区已有的轴线为中心，各成一对。
设计概要要求建筑师以最经济的方式建造楼板和外立面。
由于凹陷或凸起等设计都会增加成本，建筑师决定把外立面当作皮肤一样对待，通过精心的构图，以及对比例和细节的完善，来丰富它的外观。
外立面在垂直方向呈条带状，其宽度从低到高逐渐增加，进而突出了建筑的纵向延伸。
幕墙选材落地玻璃和苹果银铝色面板，其中玻璃的占比随着高度的上升而增加。
此外，为响应当地消防规范要求建筑具有开放式排烟通风口，让外墙玻璃表面的线条流畅，建筑师将通风口隐藏在百叶屏风后，由此避免了立面上常见的突兀且欠美观的窗口。
这样的设计，也使得室内的通风透气和建筑的外观表达互不影响。
由于大楼整体外立面由铝板幕墙和纵横592018年第3期玻璃幕墙构成，整体看上去犹如一根根条码，因此这两幢大楼也被网友戏称为“条码楼”。
夜幕降临，两座办公楼的灯光呈现出抽象的图案，与二进制码的设计安排呼应。
铝板向外翻折，使得灯槽仅从特定角度可见。
这就意味着，从四座办公楼前经过时，楼体外观会随着角度的推移而略显不同。
此外，建筑师还将楼体底部的外立面抬升，以构架双层大堂入口。
抬高的幕墙模块减少了公园方向的视觉阻挡，将办公楼和户外景观更好地衔接。
大堂内部配有定制家具，人们可以在这个灵活的空间内工作、交流、休息。
西安高新区项目产品定位报告
西安高新区项目产品定位报告文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）西安高新区项目产品定位报告高新枫林绿洲(二期)社区规划：3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道产品规划：二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光”推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大豪盛时代华城（三期）社区规划：23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所产品规划：共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89%营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格”推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理世家星城（三期）社区规划：2000平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由10栋小高层、高层组成销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间（内部认购）上市；交房时间05年底客源：本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”推广手段：“付5万顶7万”活动(在内部认购期,只要先付5万元定金,开盘后购买可抵消7万元房款)媒体通路：优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户劣势：产品总体品质一般绿地世纪城——仕嘉公寓社区规划：10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期；交房时间；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源：以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例营销思路：“120万平米首席国际亲水社区”“西安高新中央商务区”推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；绿地主页及相关专业网站优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大紫薇田园都市社区规划：5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部产品规划：有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间（多层），（小高层、高层）；交房时间（高层）客源：以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英人文成熟社区”推广手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全;劣势：项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受城市枫景夏日景色（一期）社区规划:28000平方米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成一期由一栋32层高层、六栋18层小高层销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块）客源：当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）营销思路：“城市中的风景风景中的城市”“2005 关注高科集团高科房产”“关注城市风景夏日景色”推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：高科房产楼盘品牌效益显着；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型劣势： 1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响（2）潜在竞争情况中海外集团于2003年以近亿元获得南二环西段一地块，动向不明。
20140429_西安_金地大寨路项目_整体定位报告_吴斐、赵晨、刘盈盈
外事学院 北校区
华润万家
天朗 蓝湖树
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周边环境：人口数量——区域内项目2015年大多数将交房完毕， 因基本为刚需项目，按70%入住率，区域内将有常住人口12万人
已入住项目 恒大城 旭景碧泽园 枫林华府 群贤汇 紫薇臻品 总户数 5200 1606 2134 1251 1845 6000（当前 2000户） 432 550 19018 已入住项目 中华世纪城 爱西华庭 昆明花园 华府新桃园 枫韵蓝湾 总户数 4000 832 1200 1848 2000 在售项目 莱安逸珲 宏府麒麟山 铭城国际社区 天朗蓝湖树 金辉悦府 入住时间 2014.10 2015.6 2014.4（一期） 2015.4（三期） 2015.3 总户数 2000 3556 8911 4000 2900
谨呈：金地集团
金地大寨路项目公寓部分 整体定位报告
2
本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
2
项目背景分析
区位分析：项目临近高新一期成熟区，属于商务核心区边缘位置
鱼化 工业园
约3公里 西安主城区
软件新城
项目区位：项目位于高新二期边缘， 距离高新一期成熟区唐延路约3公里，属 于高新一期核心区边缘区 区域现状：版块内部有大量住宅开发 项目，项目周边入驻人群逐渐增加，区 域逐渐区域成熟
软件新城
西安软件园
西安软件园：目前已吸引23家世界500强企业，11家
中国软件百强企业。目前行业企业达到1380家，从业人 员13.1万人 预计2015年西安软件园将逐渐搬迁至软件新城，同时 带动园区外大量中小企业搬迁。
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西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见
西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见文章属性•【制定机关】西安市人民政府•【公布日期】2009.03.30•【字号】•【施行日期】2009.03.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为认真贯彻《陕西省人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的若干意见》（陕政发［2008］30号）精神，加快推进西安高新区建设，在继续落实《中共西安市委西安市人民政府关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见》（市发［2007］23号）的基础上，制定以下具体实施意见：一、加强对建设世界一流科技园区工作的组织领导加强西安市建设世界一流科技园区协调领导小组及其办公室的工作。
领导小组组成人员如下：孙清云、陈宝根同志为组长，董军同志为常务副组长，韩森、岳华峰同志为副组长。
市发改委、市科技局、市财政局、市人事局、市编办、市教育局、市建委、市规划局、市国土局、市外经局、市公安局、市金融办、市国税局、市地税局、市执法局、市环保局、市市容园林局、雁塔区、长安区、户县、高新区管委会负责人为成员。
领导小组办公室设在高新区管委会，岳华峰同志兼任办公室主任，牵头负责日常工作，负责做好与省政府支持西安高新区建设联席会议及其办公室的工作对接和联络。
协调领导小组每半年召开一次会议，专题研究影响和制约高新区发展的重大问题和有关重大事项，出台相关政策措施。
二、加快拓展高新区的发展空间按照西安第四次城市总体规划，加强高新区80平方公里的规划控制，确保高新区在规划范围实施统一管理与开发。
加快推进高新区规划建设4平方公里的软件与服务外包产业基地、7平方公里的长安通讯产业园和20平方公里的草堂科技产业基地。
将长安通讯产业园、户县草堂科技产业基地的建设列入西安市经济社会发展规划和重点建设规划，将这两个园区（基地）前三年税收市级分成部分留给园区，用于支持其开发建设和发展。
西安锦业路区域写字楼调研报告1051508827
锦业路区域写字楼调研报告一、调研项目1、新长安广场2、都市之门3、汇鑫IBC4、绿地中央广场5、粤汉国际6、锦业时代7、CLASS8、数字大厦9、糖果HOUSE 10、东尚·蜂鸟二、调研总结1、根据本次市调得出高新区目前在售写字楼和公寓项目主要集中分布在唐延路及锦业路沿线。
其中锦业路沿线由于发展和规划未来写字楼项目和公寓类项目供应量还将进一步上升。
锦业路沿线片区在都市之门、绿地中央广场等高端写字楼、公寓类项目的带动下，将成为高新区高端写字楼核心聚集区，加之限购政策的出现也会成为高新区未来投资热点片区。
2、调研的项目当中以含写字楼和公寓两种综合型物业形态为主的项目居多，纯写字楼物业形态项目较少且项目体量一般都不是很大。
3、区域内市场销售情况如下：（1）写字楼类：A、区域内在售写字楼房源不多，其中唐延路沿线写字楼项目大多处于尾房销售阶段，目前所剩房源不多。
锦业路沿线正在销售的项目除绿地的都市之门外其余各项目均未开始销售，预计未来这些项目打开销售后将为该区域写字楼带来充足的供应量。
B、区域内项目户型大部分为可自由分割型，户型面积区间在80—1200㎡不等，整层面积区间在800-3800㎡之间。
C、现阶段区域内写字楼销售价格在6800—14000元/㎡之间，其中唐延路沿线的CLASS公馆和新长安广场由于项目体量不大，且销售处于尾声，毛坯房销售价格在9300元/㎡左右，数字大厦由于产品及销售策略因素销售价格在6800元/㎡左右。
锦业路沿线由于高新区管委的入住，以及绿地集团开发的高端项目的带动写字楼销售价格一路看涨，且产品多为精装，销售价格整体高于唐延路沿线，售价在8600-14000元/㎡之间不等。
目前大部分项目无优惠措施。
D、区域内项目大部分采用一次性付款及首付50%的付款方式，写字楼类产品按揭式付款贷款年限仅为10年。
已销售房源购房者采用一次性付款方式较多。
E、目前区域内已交房的写字楼项目房源出租率较高，例如汇鑫IBC、绿地SOHO同盟、都市之门的B号楼等。
西安市商业地产城市综合体调研报告
西安市商业地产城市综合体调研报告一、调研样本项目阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场二、调研目的了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。
三、调研样本项目分析1、阳光城阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
其中商业部分总建面21万平方米。
商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。
另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。
该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。
项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。
嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。
2、西安国际中心西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。
该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。
该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。
西安高新区商业综合体设计实践
西安高新区商业综合体设计实践Xi'an High-tech Zone Commercial Complex Design Practice■王丽■Wang Li[摘要] 本文以西安高新区哈佛时代项目工程概况与定位、总体布局、建筑形态及空间组织、建筑单体设计要点介绍为主线，结合作者参与实际项目的经验，提出论文研究成果及实用性，从而为此类项目的设计提供借鉴。
[关键词] 哈佛时代建筑设计商业综合体[Abstract] This paper taking the general situation and location,layout, building form and space organization, construction monomerdesign of Harvard Era Project of Xi'an High-tech Zoneas the main line to introduce, in combination with the actualproject experience, puts forward the research results and practicalpapers to provide reference for the design of this kindproject.[Keywords] Harvard Era, architecture design, commercial complex西安高新区哈佛时代项目是由西安“海科重工投资有限公司”投资开发，致力于打造西安高新区首个集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、办公、居住等全方位体验于一体的“休闲生活体验之都”，它是功能复合、相互作用的高度集约型开发性商业综合体，势必成为高新区重要的拉动消费力量。
本文作为实际项目的总结性研究，对于西安市综合体建筑开发建设、建筑设计方法都有指导性的意义。
办公专题研究——西安高新区类甲级写字楼客户分析
自用, 35%
自用兼投资, 35%
上上国际客户购买动机
投资, 30%
自用, 30%
自用兼投资, 40%
荣禾云图中心客户来源
开发商关系 户, 60%
高新, 15% 城南, 20%
其他, 5%
荣禾云图中心： 荣禾云图中心客户购买意图主要为自用兼 投资及纯自用，占比各为35%，投资客户 占比也占到30%。
4、西安高新区类甲级项目客户行业对应面积段分析：
唐延路、软件园及锦业路区域客户所属行业面积需求多在500㎡以上，企业规模多 为中大型企业；太白南路客户行业面积需求多在100-300㎡。
板块
行业类型
公司规模
使用性质
需求面积
唐延路板块
金融、建筑、电子
大多有境外上市公司背景， 国内多处投资、国企
自用
软件园板块
关注点
核心区客户对区位、停车位、交通和实用率等方面最为敏感；太白南路客户关 注点依次为：价格、实用率、区位、发展潜力、周边配套、品牌及行业聚集。
核心商务区凭借其优越的地段条件、浓厚的商务氛围和政府产业规划带来 的利好，吸引大量资金雄厚的中大型企业，太白南路受区域电子产业规划 影响，以电子类、设备类行业为主，其购买能力相对较弱，对产品的核心 关注点也较核心区客户有较大差异。
中端
上上国际
自用30%、自用兼投资40%、投资30% 以高新、城南为主（80%）；开发商关系户（20%）
中端
中投融城国际 自用30%、自用兼投资20%、投资50% 以高新、城南为主（75%）；开发商关系户（25%）
低端
高科尚都
自用30%、自用兼投资25%、投资45%
以高新、城南为主
低端
国宾中央区
西安高新技术产业开发区管委会办公大楼都市之门地源热泵空调应用
西安高新技术产业开发区管委会办公大楼都市之门地源热泵空调应用摘要：通过先进的、适当的科学和技术手段，充分利用太阳能和浅层地热能等可再生能源，将其应用到节能示范工程项目中，把西安都市之门工程建成可再生能源应用的集中示范区，以点带面地推动可再生能源在西安地区的应用。
关键词：地源热泵，方案，节能，环保，西安高新技术产业开发区，促进地源热泵使用西安高新技术产业开发区发展迅速，其综合排名位居全国三甲，开发区的发展凸显着高新技术在这里的应用和发展，同时，应对巨大的能源消耗和环境污染也使高新技术产业开发区地处于西安发展的前沿，源热泵空调作为一种先进、节能的空调方式在西安首次得到推广应用，尤其是针对西安这种地下水位低，夏季温度高，又属于湿陷性黄土地区的地埋管地源热泵空调的使用更是一种大胆的尝试和示范，贯彻《可再生能源法》精神，按照《节能规划》的要求，充分利用太阳能和浅层地热能等可再生能源，通过先进、适用的科学技术手段，将其应用到该节能示范项目中，把西安都市之门工程建成可再生能源应用的集中示范区，以点带面地推动可再生能源在西安地区的应用。
1）建筑节能目标达到50％以上2）示范项目的季节性供热系数达到2.5以上；季节性供冷系数达到3.5以上3）示范项目的夏季空调累计负荷50％以上由地源热泵系统提供，冬季供暖累计负荷90％以上由地源热泵系统提供4）通过本示范项目，总结和推广地源热泵在西安地区的应用技术和经验都市之门地处西安西南郊，高新技术产业开发区，锦业路一号，分a、b、c、d座和千人大会堂，平面布局呈英文字母x、a象形，意为西安之意，总建筑面积401508.4㎡,经多方论证，决定a座及千人会堂采用地埋管地源热泵空调系统，b、c、d采用溴化锂吸收式制冷加蒸汽供暖系统。
一、经济性能分析1. 设计参数根据《采暖通风与空调设计规范》（gb50019----2003）都市之门室内外设计参数如下：西安地区室外设计参数夏季大气压：95920pa冬季大气压：97870pa2. 负荷计算（冷、热）经计算，a座及千人会堂夏季冷负荷分别为：7800kw ,冬季热负荷分别为：5700kw3. 室内空气设计参数冬季供暖运行时间为11月15日～次年3月15日，冬季设计运行天数为120天；夏季供冷运行为5月15日～9月15日，夏季设计运行天数为120天。
合富辉煌西安高新区中建八局科技路项目整体发展策划149PPT
项目
效益收入 比去年增长百分比
西安市生产总值（GDP） 人均GDP
完成全社会固定资产投资
1450.02亿元 17794元
1066.62亿元
13.0％ 11.0％ 27.7％
城镇固定资产投资 全年新增固定资产 全年完成城市建设投资
971.84亿元 455.69亿元 181.91亿元
25.2％ 11.2％ 24.9％
西安市房地产持续稳定发展
西安市商品房投资情况良好，竣工面积 稳步提升。 随着人均收入的提高，西安房屋销售逐 年稳步提升。 西安普通住宅价格一路上扬
西安房地产市场正步入快速发展阶段
人均GDP与房地产发展关系
0-800美元 启动期
生存需求
超速发展 单纯数量型
800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元
资料来源：西安市统计年鉴
投资陕西世界500强企业有90%在西安 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右
西安市经济活跃
西安历年GDP增长情况
西部大开发的桥头堡
1400
20%
1200
承东启西、东联西进
1000
15%
关中城市群的核心
800
10%
600
400
5%
200
0
0%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
市场现状 项目资源
客户喜好
规模相关经济技术指标 外部规划设计建议 内部规划设计建议 功能区规划设计建议 商业布局及面积确定 商业业态布局建议
第一阶段报告
目录
一｜市场 二｜项目价值研究
三｜分业态分析 四｜客群分析
西安写字楼市场调研报告
sohoA座
丈八二路与锦业路十字
50/㎡/月
/ 65-70/㎡/月 150/㎡/月
11200元/㎡
16250元/㎡ 9904元/㎡ 6336元/㎡
70%
/ 91% 90%
西部国际广场+顶级写字间 高新路 旺座现代城 亚美大厦 高新唐延路沿线 高新区科技路亚美大厦
高新区写字楼：租金价格平均在70—80元/㎡/月、售价平均在10000—12000元/㎡、出租率 70%—80%。
华旗国际
小寨东路
63元/㎡/月
1万元/㎡
84%
碑林写字楼：租金价格平均在50—60元/㎡/月、售价平均在10000元/㎡左右、出租率60%— 70%。
Grand cause Real estate marketing expert 未央写字楼情况
案名 海博广场 荣豪大厦 天地时代 利君v时代 中登大厦 金鹰国际 赛高商务港 金泰财富中心 第五国际 赛高街区 海璟国际 雅荷中环大厦 位置 凤城九路城市运动公园北 龙首十字西北角 凤地二路与未央路十字 城北凤城一路6号 凤城四路与未央路十字 凤城四路 未央区未央路126号 文景路与北二环交汇处东南 央路和凤城二路十字 未央路和凤城五路十字 文景路与凤城二路十字东南侧 凤城一路 租金 34元/㎡/月 45元/㎡/月 85元/㎡/月 45元/㎡/月 65元/㎡/月 24元/㎡/月 48元/㎡/月 50元/㎡/月 70元/㎡/月 48元/㎡/月 60元/㎡/月 42元/㎡/月 售价 8400元/㎡ 9000元/㎡ 7200元/㎡ 1.2万元/㎡ 6500元/㎡ 1.5万元/㎡ 8500元/㎡ 7400元/㎡ 8500元/㎡ 8200元/㎡ 7000元/㎡ 7200元/㎡ 出租率 / 71% 86% 87% 85% 82% 80% 73% 83% 81% 72% 79%
中兴西安软件园写字楼招商策略方案
渠道策略
直销渠道
分销渠道
通过自己的销售团队直接与客户建立联系 ，提供定制化服务和解决方案。
与合作伙伴建立合作关系，利用其渠道资 源和网络进行市场拓展。
网络销售
国际化战略
建立官方网站或电商平台，提供在线咨询 、购买和售后服务。
开拓国际市场，与海外企业合作，共同开 发国际客户资源。
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招商执行计划
招商流程设计
具备创新思维和商业模式 ，寻求灵活的办公空间和 创意氛围。
跨国公司区域总部
需要大面积、高品质的办 公环境，用于区域管理、 业务拓展和技术支持。
客户需求分析
品质卓越的办公环境
提供高端、舒适的办公空间， 满足企业形象和员工工作需求
。
便利的交通网络
临近地铁、公交等交通枢纽， 便于员工通勤和企业商务出行 。
等。
地理位置优越
位于西安市高新技术产业开发 区，交通便利，配套设施完善
。
项目定位
打造西部地区领先的 软件产业园区
推动区域经济发展和 产业升级
成为企业创新创业、 合作交流的平台
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目标客户分析
目标客户群体
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02
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中大型企业
寻求高品质办公环境，具 备一定规模和实力，注重 企业形象和品牌价值。
创新型企业
确定目标客户群体
根据软件园的特点和市场需求，确定目 标客户群体，如IT企业、科技初创企业
等。
建立招商渠道
通过多种渠道进行招商，如线上平台 、行业展会、企业拜访等，以提高招
商效果。
制定招商政策
根据目标客户群体的需求，制定具有 吸引力的招商政策，如租金优惠、税 收减免等。
签订合同并入驻
2020年西安高新区总体规划(草案)出台
西安高新区总体规划（草案）出台作者：：西安晚报添加日期：12年07月04日近日，由市规划局组织、市城市规划设计研究院编制的《西安高新区新区总体规划（草案）》已完成，并在市规划展览馆及市规划局网站进行公示，广泛征求社会各界的意见、建议。
据悉，去年11月14日，市政府同意了高新区的扩区请示，扩区控制用地规模为200平方公里，至2020年建设用地规模60平方公里。
业内人士认为，高新区新区规划建设，不仅是西安拓展国际化大都市发展空间、建设世界一流科技园区的重要举措，也是推进西安城市化进程，为市民提供一个生态宜居的城市生活新区的重要支撑。
绿地面积将超新区建设总控一半如今走在高新区，处处能感受到一种繁荣、一种方便、一种舒适、一种优美、一种和谐。
短短二十年，高新区已经发展成一座生机勃勃的科技新城，成为现代西安的标志区。
高新区就像它的名字一样，是一片充满新意的“新区”。
根据《西安高新区新区总体规划(草案)》，高新区新区的规划定位为创新之城和科技之都，以培育国际化、外向型高端生产性服务职能为主，打造一个产业与居住互融，生态文化休闲与园区建设共赢的高科技创新型新城。
新区建成后，高新区面积将扩展至200平方公里。
东接西沣公路，南接新环山公路，北接西汉高速，西接户县县城。
根据规划，扩区范围内公共绿地、生态绿地、防护绿地、农林地总面积将达到104平方公里，超过总控制面积的一半。
据了解，新区将以生态环境建设为先导，形成绿水绕城，水网交织，绿核点缀的绿地系统，在规划区中心布局生态公园，沿市政廊道和交通性干道布局防护绿地，用地内部结合水系点缀小规模公园绿地，以营造生态宜居的新区环境。
20年发展高新区已成西安人居典范说到西安楼市，高新区无疑是当中的焦点。
经过20年的发展，现在的高新区已经是连接西咸新区与西安市区的黄金要塞，随着西安国际化大都市建设进程的不断加快，区域价值必将在短时间内有很大提升，加之20余年发展成熟的生活配套，区域优势十分明显。
高新技术研发办公楼的设计要点研究
高新技术研发办公楼的设计要点研究摘要伴随着科技应用的发展，国家经济水平日益提高，应运而生的高新科技园研发办公建筑开始向更合理、更生态、布局更灵活的方向进化, 这是当代研发办公建筑设计的发展方向，本文将探讨高新科技研发办公的设计内核和建筑形式。
一、研究背景和意义广西南宁在科技创新力上的努力有目共睹，高新产业园区的建设也日渐规模化，成为南宁经济发展的新生力量，新建园区肩负着聚集高新科技资源、孵化朝阳产业等重要使命。
当城市经济增长受到了全国资源、人口、人才竞争等问题的制约，特别是欠发达地区，先天优势不足，必须寻求一种契合地区发展需要的高科技园区的模式。
如何打造契合需求的建筑和环境，是当前需要探讨的关键问题。
关键字：研发办公；功能性；环境性；精神性二、设计初步研究翻阅已往论文，其中总结出高科技研发办公建筑形式设计应当在把握功能性、精神性和环境性的基础上，通过分析、整合、表达的设计思维过程，将其深层的本质透过建筑形式的外在构成要素条理化、系统化、秩序化地表达出来。
首先是环境性：高级科技的研发办公企业追求工作、生活、娱乐一体的环境，力求建筑与周围环境的融合。
通常选址在环境优美、有大片绿地和水面的城市区域，加上新技术、新材料的运用来寻求人与自然的和谐共处，最终创建节能型办公空间，使内部空气保持体感舒适的状态。
其次是功能性：建筑本身要适应研发工作高度个人化的工作模式，同时兼顾随着研发工作推进、拓展，变成多人合作、共同攻关项目模式，因此设计时需要注重空间的弹性化与模块化；信息网络技术改变了人们的工作方式，研发办公中随着项目进程，需要集中研究+独立思考+群体协作，因此研发办公建筑发展的主要趋势是工作环境的分散化和个性化。
而建筑师对功能组合的探究是对信息时代多元工作模式的一种尝试性探索。
再次是精神性：研发办公的建筑物本身就是企业隐喻自身理念和精神文化的绝佳途径，研发办公楼一旦建成，立刻成为企业对社会大众展示文化的第一视觉形象，成为体现公司精神理念、产业文化、行业风格的标志，良好的企业文化氛围，也有利于增加原工的归属感、认同感和自豪感。
合富辉煌-西安高新区科技路城市综合体项目定位报告-208P PPT---2
开发总策略
1、依据基点二，发展商投入土地款后不再投入资金； 2、必须由承建方垫资以及销售方销售弥补资金缺口；
滚动式开发是本项目的开发总策略
整体开发策略
要点回顾 产品总策略 盈利总策略 价值总策略 吸纳总策略 开发总策略 形象总策略
形象总策略
时尚 品味社区
填补时尚、品味气质形象的市场空白点 填补时尚、
时尚品味社区的根源
时尚和品味不是简单功能的相加
资源共生
时尚与品味社区集工作人群、生活人 群、消费人群为一体，建筑的功能互 补使相互资源得到利用并相互助益， 是一个产生能动关系的建筑聚落。
聚合增值
不同功能的城市建筑相互聚合，因为 功能的互补，相互之间产生的价值联 动作用使城市综合体成为提升各自价 值的聚合平台。
18.82
2000年
2002年
2004年
2006年
写字楼的去化面临严峻挑战
□价格与销量增幅关键点
高新区写字楼 06年销售价格呈回落趋势
5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000 2000 2001 4230
高新区写字楼销售价格走势
5154 4914 4941
5220 4968
4532
2002
2003
2004
2005
2006
写字楼名称 旺座现代城 海星城市广场 华晶商务广场 金桥国际广场 西高智能大厦 紫云生态大厦
2005年销售面积 33892平米 71790平米 13278平米 6884平米 5066平米 4378平米
2005年价格 4250元/平米 6150元/平米 4400元/平米 4250元/平米 4400元/平米 6100元/平米
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城内：
目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。
资料来源：西安市统计年鉴 办公用房解决途径 策动中国 地产资料免费提供商 10
西安市经济支撑产业
西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2%
西安市07-09年份季度写字楼销售金额 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
西安市09年分月写字楼销售价格 7000 6000 5000 销售价格 4000 3000 2000 1000 0 9.3 9.4 月份 9.5 5328 6625 5655
一期
二期
新区
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高新区写字楼发展简介
1、高新区写字楼项目分布
高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。
组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区
管委会旧址 管委会现址
B
管委会新址
A
销售面积
西安市07-09年分季度写字楼销售面积 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 季度 8.3 8.4 9.1 9.2
09年同期相比08年销量又有所
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人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。
图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元
图表
人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西安 市的人均可支配 收入排名处于39 位。
固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国70 城市中排名第17 位，城市环境的 持续改善以及城 市化进程的加快 促进房地产发展。
2008年西安与全国70城市指标比照
13
西安写字楼销售状况分析
2、西安写字楼价格走势
西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。
西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个 不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/ 平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08 年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/ 平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持 续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。
城西：
城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是 不愿意选择此区域作为商务办公地点。
策动中布及区域特点
高新区：
目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字 间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ；
组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 组团C：尚未成型
C
随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。 项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林 匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形 成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务 中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成 项目周边政经焦点。
城市人口 位次（位） 数值 12 837（万人）
GDP 40 2190（亿元）
人均可支配收入 39 15207（元）
固定资产投资 17 1906（亿元）
资料来源：西安房地产信息网数据研究中心
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西安市经济环境
进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。
二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；
高新技术产业 文化产业 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 主要批地自建，少量租赁或购买商品房
五 大 支 撑 产 业
现代装备制造业 旅游产业 现代服务业
批地自建 租赁或购买商品房
基本在营业场馆办公
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西安写字楼区域分布及区域特点
城南：
写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、 熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方 文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为 一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。
谨呈：研祥集团
研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
2009.8.12
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本案目录
Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析 part 3 ｜ 项目发展方向思考 part 4 ｜ 项目物业发展建议 part 5 ｜ 项目经济测算
西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况 140000 120000 100000 平方米 80000 60000 40000 20000 0 6.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度 施工面积 竣工面积 新开工面积
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西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心
资料来源：西安市统计年鉴
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西安市经济环境
西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。
2007年西安与其他城市年GDP总值比较
14000 12000 10062 10000
单位：亿元
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Part1 ｜ 市场篇
四、高新区写字楼现状分析
高新区写字楼发展简介 高新区写字楼分类 高新区写字楼销售状况 高新区写字楼租赁状况 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼案例分析
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高新区写字楼发展简介
西高新：
1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段
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2
Part1 ｜ 市场篇
寻找易于成功的写字楼产品
一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示
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3
Part1 ｜ 市场篇
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Part1 ｜ 市场篇
三、西安市写字楼市场分析
西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类
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西安写字楼销售状况分析
1、西安写字楼竣工量、销售量分析
销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。 西安00-08年写字楼销售面积波 动剧烈，05-08年销售面积围绕在 23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系 来看，02-07年销售面积均小于竣 工面积，显示出写字楼有效需求 不足。 减少。
销 金 售 额
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西安写字楼销售状况分析
3、西安写字楼空置情况
经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。
西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供 给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。
广州 25317
深圳 20187
哈尔滨 16558
武汉 17000
西安 15207
青岛 20464
资料来源：国家统计局网站
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8
Part1 ｜ 市场篇
二、西安市写字楼经济基础
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西安市经济支撑产业
唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作 为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展 相对更加迅速。 策动中国 地产资料免费提供商
一、西安市经济基础
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宏观经济环境
庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积 极，西安市的人 口规模成为推动 城市发展的主要 推动力。