西安高新区写字楼项目基础研究及及定

城内：
目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。
资料来源：西安市统计年鉴 办公用房解决途径 策动中国 地产资料免费提供商 10
西安市经济支撑产业
西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2%
西安市07-09年份季度写字楼销售金额 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
西安市09年分月写字楼销售价格 7000 6000 5000 销售价格 4000 3000 2000 1000 0 9.3 9.4 月份 9.5 5328 6625 5655
一期
二期
新区
策动中国 地产资料免费提供商
22
高新区写字楼发展简介
1、高新区写字楼项目分布
高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。
组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区
管委会旧址 管委会现址
B
管委会新址
A
销售面积
西安市07-09年分季度写字楼销售面积 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 季度 8.3 8.4 9.1 9.2
09年同期相比08年销量又有所
策动中国 地产资料免费提供商
人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。
图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元
图表
人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西安 市的人均可支配 收入排名处于39 位。
固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国70 城市中排名第17 位，城市环境的 持续改善以及城 市化进程的加快 促进房地产发展。
2008年西安与全国70城市指标比照
13
西安写字楼销售状况分析
2、西安写字楼价格走势
西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。
西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个 不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/ 平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08 年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/ 平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持 续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。
城西：
城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是 不愿意选择此区域作为商务办公地点。
策动中布及区域特点
高新区：
目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字 间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ；
组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 组团C：尚未成型
C
随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。 项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林 匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形 成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务 中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成 项目周边政经焦点。
城市人口 位次（位） 数值 12 837（万人）
GDP 40 2190（亿元）
人均可支配收入 39 15207（元）
固定资产投资 17 1906（亿元）
资料来源：西安房地产信息网数据研究中心
策动中国 地产资料免费提供商
5
西安市经济环境
进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。
二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；
高新技术产业 文化产业 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房 主要批地自建，少量租赁或购买商品房
五 大 支 撑 产 业
现代装备制造业 旅游产业 现代服务业
批地自建 租赁或购买商品房
基本在营业场馆办公
策动中国 地产资料免费提供商
17
西安写字楼区域分布及区域特点
城南：
写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、 熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方 文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为 一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。
谨呈：研祥集团
研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
2009.8.12
策动中国 地产资料免费提供商
本案目录
Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析 part 3 ｜ 项目发展方向思考 part 4 ｜ 项目物业发展建议 part 5 ｜ 项目经济测算
西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况 140000 120000 100000 平方米 80000 60000 40000 20000 0 6.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度 施工面积 竣工面积 新开工面积
策动中国 地产资料免费提供商
西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心
资料来源：西安市统计年鉴
策动中国 地产资料免费提供商
6
西安市经济环境
西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。
2007年西安与其他城市年GDP总值比较
14000 12000 10062 10000
单位：亿元
20
Part1 ｜ 市场篇
四、高新区写字楼现状分析
高新区写字楼发展简介 高新区写字楼分类 高新区写字楼销售状况 高新区写字楼租赁状况 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼案例分析
策动中国 地产资料免费提供商
21
高新区写字楼发展简介
西高新：
1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段
策动中国 地产资料免费提供商
2
Part1 ｜ 市场篇
寻找易于成功的写字楼产品
一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示
策动中国 地产资料免费提供商
3
Part1 ｜ 市场篇
策动中国 地产资料免费提供商
Part1 ｜ 市场篇
三、西安市写字楼市场分析
西安写字楼销售状况分析 区域分布及区域特点 西安市写字楼分类
策动中国 地产资料免费提供商
12
西安写字楼销售状况分析
1、西安写字楼竣工量、销售量分析
销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。 西安00-08年写字楼销售面积波 动剧烈，05-08年销售面积围绕在 23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系 来看，02-07年销售面积均小于竣 工面积，显示出写字楼有效需求 不足。 减少。
销 金 售 额
策动中国 地产资料免费提供商
14
西安写字楼销售状况分析
3、西安写字楼空置情况
经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。
西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供 给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。
广州 25317
深圳 20187
哈尔滨 16558
武汉 17000
西安 15207
青岛 20464
资料来源：国家统计局网站
策动中国 地产资料免费提供商
8
Part1 ｜ 市场篇
二、西安市写字楼经济基础
策动中国 地产资料免费提供商
9
西安市经济支撑产业
唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作 为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展 相对更加迅速。 策动中国 地产资料免费提供商
一、西安市经济基础
策动中国 地产资料免费提供商
4
宏观经济环境
庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积 极，西安市的人 口规模成为推动 城市发展的主要 推动力。
GDP反映出区域 的经济表现和财 力情况，西安市 07年在70城市 GDP总量排名中 处于28位，经济 发展相对于沿海 及各一线城市相 对滞后 。
收入 西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年份
人均可支配收入
资料来源：西安市统计局网站
城市 人均可支配收入
上海 25257
北京 24725
策动中国 地产资料免费提供商
18
西安写字楼区域分布及区域特点
城北：
目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都， 第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。
城东：
城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它 的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。
15
西安写字楼区域分布及区域特点
西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 城内： 钟楼、和平路、西大街 城内版块 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散
城北版块
西高新和 南二环版块
策动中国 地产资料免费提供商
16
西安写字楼区域分布及区域特点
13028
• • •
4286 2190
西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一
8000 6000 4000 2000 0 北京 上海
7569
7219
3598 2526
广州
深圳
哈尔滨
武汉
青岛
西安
策动中国 地产资料免费提供商
7
西安市经济环境
西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。
策动中国 地产资料免费提供商
23
高新区写字楼分类
高新区写字楼产品形态多元化
产品类型 产品特点 1. 建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙； 2. 楼层高，间隔比较大； 3. 一般有中央空调、智能化配套完善； 4. 管理费高，一般10-19元/平米 集中区域 集中分布在高新路、 科技路、南二环成熟 商务路段； 高新国际 西港国际 代表项目