老旧小区改造工程难点分析及处理方法

老旧小区改造工程难点分析及处理方法

摘要：近年来很我地区实施了一系列的老旧小区改造项目，这些老旧小区的房

屋普遍缺少物业管理，在居住环境、道路交通、配套设施、物业管理、消防、安

防等诸多方面都存在问题。老旧小区改造项目的建设是市政府实施的重要实事工

程之一，有利于城乡统筹战略的实施，有力提升群众生活水平，营造共谋发展、

共享安康、共享和谐的良好氛围，为地区建设和谐作出贡献。基于此，本文对老

旧小区改造工程难点分析及处理方法进行分析。

关键词：老旧小区；改造工程；难点分析；处理方法

城市老旧小区一般都建造历史悠久，基础设施落后，居民的生活条件较差。

在城市建设中，老旧小区的改造和管理是面临的一个重要问题。由于老旧小区的

特点，对其改造和管理问题比较复杂。对老旧小区进行改造和管理，关系到人民

群众的根本利益，关系社会的安定团结，一直是非常重要的民生工程，引起了全

社会的广泛关注。

1老旧小区改造和管理的工作原则

1.1以人为本的原则

在对城市老旧小区进行改造和管理的过程，必须坚持以人为本的原则。为了

使百姓的生活质量得到提高，使百姓的生活环境得到改善，国家投入大量资金对

老旧小区进行改造，从而造福人民。改造过程中要把住房百姓的利益放在第一位，坚持以人为本，一方面要考虑住房的便利，一方面要考虑住房的舒适，住房的设

计应该体现人性化，营造一个美好的居住环境，比如绿化好、合理的房间布局等。

1.2综合治理的原则

改造和管理老小区，应该坚持综合治理的原则。改造老小区，不仅是改造其

建筑环境，而且是改造其景观环境，还是改造其生态环境，是一个综合的系统工程。改造老小区是对老小区的综合治理，这离不开科学的规划，离不开精心的设计。一些老小区需要拆迁重建，这样小区的生态环境、景观环境和建筑环境被彻

底的改变，需要对这些进行重建，从而保障居民的居住条件。一些老小区需要进

行修缮，在对门窗、楼道、墙体等进行修缮的同时，需要考虑小区的整体环境。

1.3绿色生态的原则

绿色生态是改造和管理老旧小区应该坚持的一个重要原则。在当今社会，绿色、环保的理念已经深入人心，在房屋建造的时候，也应该坚持绿色生态的原则。在对老旧社区的管理和改造中，使用的建筑材料要尽量是绿色的，这种材料对环

境产生的危害小。在小区中应该建设绿地。注重对能源的节约，注重绿色能源的

利用，注重对可再生能源的利用，健康科学的绿色生态小区是未来住宅小区发展

的新方向。

2当前城市老旧小区改造困难分析

老旧小区改造面对的实施对象是最基层的群众，改造的虽是建筑，但面对的

是老百姓的不同诉求，同一般的工程建设相比，更具复杂性。虽然近年来我国的

棚户区改造和老旧小区改造已经取得了一些成绩，但是在一些主城的背街小巷还

有不少的城中村、危旧房，亟待改造治理。纵观近年来的老旧小区改造，仍然面

临许多问题：

2.1改造涉及部门较多，协调管理难度较大

老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位

的强力配合。另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单

位都会涉及，协调好各单位的难度很大。一旦协调不好，容易造成工期停滞或者

重复迁改等问题，对项目进度和造价都有影响。

2.2老旧小区改造建设管理不规范

从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的

改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更

较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很

多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐全建设单位便急忙动工，忽视了过程

中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同，在工程

实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无疑会对整个工

程的质量和造价造成巨大影响。

2.3重建设轻管理，重视外观改造，轻视老旧小区物业管理等软性改造

物业管理是小区现代化的一个标志。老旧小区普遍是上世纪各单位集资房，

产权不一，很少有物业机构的入驻。当前我国大多城市的老旧小区改造主要精力

集中于小区的硬件设备的提升上，对于小区后期的管理和维护很少涉及。缺乏物

业管理和维护的小区，环境很难保证，治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利发挥长久的作用。

3城市老旧小区改造对策

3.1创新管理模式

老旧小区，情况不尽相同，难度也有高低，这就需要因地制宜，针对不同的

小区研究不同的改造方式和改造程度。首先，要坚持政府主导，建立高层的协调

机构，统筹协调各部门。老旧小区改造往往牵涉到住建、城管、供电、供水、燃气、民政等等部门，没有一个高层的协调机构，无法保证项目的实施。其次，要

制定改造的总体规划和各小区的详细规划，根据各自特点，明确改造内容和改造

的进度，倒排时间节点，“挂图作战”。再次，要调动起参建单位的积极性，如对

改造进度较好的区、街道进行表彰，对参与的施工单位进行评比、奖励等等，激

发其工作热情。

3.2政府要有资金、有机制、有条件地做好老旧小区综合改造

老旧小区综合改造是实现包容性发展的具体举措。包容性发展，就是要通过

发展实现公平公正，真正让发展成果惠及人民群众。要坚持以人为本，坚持发展

为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，真正把资金投入到解决人民群

众最关心、最直接、最现实的利益问题上，千方百计为困难群众多办好事实事。

核心区老旧小区综合改造，不能依靠房产商，要坚持政府主导。

3.3拓展改造内容

增加小区配套设施和适老化改造项目。除了对建筑结构的加固和外立面的出

新外，要适当增加小区配套设施。具体内容可分为三类：一是建筑增设，包括建

筑内的供水排水，増设电梯等；二是环境改造，包括小区道路拓宽，绿化提升，

建设停车设施，提升环境等；三是基础设施配套，包括各种管线改造，增加服务

用房、设施设备等。在我国已经步入老龄社会的背景下，应当适当增加为老年人

服务的配套设施，如小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等等。

3.4加强小区改造后的维护

通过聘请物业公司、成立小区业委会等方法实现小区自主可持续管理。一是

要深入小区居民家中，通过召开座谈会等方式，了解居民对于老旧小区改造和物