买卖不破租赁问题初探_1
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外本月修正版
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外引言在商业交易中，买卖合同的签订是一项重要的法律行为。
在某些情况下，买卖合同的签订可能会涉及到租赁合同。
一般情况下，买卖合同的签订并不会影响租赁合同的有效性，即所谓的“买卖不破租赁”原则。
然而，在某些特殊情况下，买卖合同可能会对租赁合同产生影响并导致其失效。
本文将讨论买卖合同中“买卖不破租赁”的例外情况。
1. 双方协议约定的买卖不破租赁原则例外在一些特殊情况下，买卖合同的当事人可能会双方协议约定买卖行为会破坏租赁合同的效力。
双方可能在买卖合同中明确表达他们的意愿，即买卖合同的签订将导致租赁合同的终止或中止。
这样的约定一般会写明在何种情况下买卖合同会破坏租赁合同，并对双方的权益进行约定和保护。
2. 必要的法律程序例外根据相关法律规定，当房屋或土地作为买卖交易的对象时，买卖合同的签订不会破坏租赁合同的效力。
然而，在某些特殊情况下，买卖合同可能涉及到相关的法律程序，这可能会导致租赁合同的终止或变更。
例如，在征收土地的情况下，土地的原租赁合同可能会被解除，因为征收土地的法律程序可能会导致原租赁合同的无效。
在这种情况下，买卖合同的签订将导致原租赁合同的终止。
3. 法律法规的规定例外根据法律法规的规定，买卖合同的签订通常不会破坏租赁合同的效力。
然而，在特定的法律规定下，买卖合同的签订可能会对租赁合同产生影响。
在某些国家或地区的特定法律条款下，如果房屋或土地的买卖行为会导致既有租赁合同无效，这种情况下买卖合同将破坏租赁合同的效力。
4. 司法决定例外在某些特殊案例中，法院的司法决定可能会导致买卖合同破坏租赁合同。
例如，如果法院判决房屋被强制执行或拍卖，这将导致租赁合同的终止。
司法决定可能基于特定案件的具体情况，考虑公平和正义原则对买卖合同和租赁合同进行综合评估。
如果法院判断买卖合同的签订会对租赁合同的效力产生不利影响，那么买卖合同可能会被认定为破坏租赁合同。
租赁合同纠纷买卖不破租赁
租赁合同纠纷买卖不破租赁The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020租赁合同纠纷——买卖不破租赁【案情】案情：桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于2006年4月3日经招标与平等协商，约定将村集体经济组织所有的大土塘（以下简称大鱼塘）和窑边中塘（以下简称小鱼塘）租赁给李某某使用收益，当天签订书面合同，合同约定租赁期限为5年，自2006年5月3日起至2011年5月3日止。
大鱼塘租金为每年4000元，小鱼塘租金为每年200元，同时承租人李某某应一次性支付押金4200元，该押金作为最后一年的租金予以抵扣。
租赁物用途仅限于养殖。
2006年4月3日，李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。
2006年5月24日，李某某支付出租人大小鱼塘2006年5月至2007年5月的租金4200元，2007年5月3日，李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元。
2006年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收，但李某某一直使用该鱼塘至2011年5月3日止。
承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项，出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金，均遭到李某某的拒绝。
为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于2011年12月22日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院，请求法院判令被告李某某支付2008年5月3日至2011年5月3日的鱼塘租金共计12600元。
人民法院依法受理了此案，确认此案为渔业租赁合同纠纷，于2012年２月28日公开开庭审理了此案。
原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼。
此案件现已审理终结。
纠纷点：本案中，在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同是否终止，出租人与承租人之间的权利义务是否归于消灭，承租人是否应当继续支付租金。
买卖不破租赁 实务解决方法
买卖不破租赁实务解决方法【原创实用版3篇】《买卖不破租赁实务解决方法》篇1买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房东出售房屋，在没有与承租人解约的情况下，承租人依然享有房屋的租住权利。
在实际操作中，如果房东出售租赁房屋，承租人可能会面临被迫搬迁的风险，因此买卖不破租赁的实务解决方法主要包括以下几个方面：1. 通知承租人：在售房之前的合理期限内通知承租人，在实际案例中这个期限一般为15 或30 天。
这样承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根据自身情况决定是否行使优先购买权，或利用这段时间另寻房屋、或和房屋持有人约定告知买主租赁现状。
2. 保障承租人优先购买权：在通知承租人后，承租人享有优先购买权。
如果承租人愿意以同等条件购买房屋，房东应该优先考虑承租人的购买意愿。
如果房东拒绝承租人购买房屋，承租人有权要求房东继续履行租赁合同，直到租赁期满。
3. 告知买主租赁现状：如果承租人不愿意行使优先购买权，或者承租人放弃租赁房屋，房东应该告知买主租赁现状，包括租赁期限、租金金额等。
买主应该知道租赁合同的内容，以便决定是否购买该房屋。
4. 签订租赁合同：如果承租人继续租赁房屋，房东应该与承租人签订租赁合同，明确租赁期限、租金金额等条款。
在租赁合同中，应该约定买卖不破租赁的条款，以确保承租人的租赁权利得到保障。
《买卖不破租赁实务解决方法》篇2买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使房东出售房屋，在没有与承租人解约的情况下，承租人依然享有房屋的租住权利。
在实际操作中，如果房东出售正在出租的房屋，应该通知承租人，并给予一定的期限，让承租人决定是否行使优先购买权或者另寻房屋。
如果承租人决定行使优先购买权，则房东应该优先考虑承租人的购买意愿，如果承租人放弃优先购买权，则房东可以将房屋出售给其他人。
在房屋出售后，新的房屋持有人应该继续履行原租赁合同，直到租赁期满或者双方协商解除租赁关系。
在解决买卖不破租赁的问题时，建议双方协商一致，公平合理地解决，避免纠纷的产生。
房屋租赁合同买卖不破租赁
房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。
人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。
然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。
本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。
什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。
一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。
房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。
”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。
此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。
”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。
综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。
房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。
在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。
如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。
此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。
房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。
首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。
如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。
其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。
一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。
在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。
最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。
买卖不破租赁与租赁合同（精选5篇）
买卖不破租赁与租赁合同（精选5篇）买卖不破租赁与篇1目前听到很多的同事跟我咨询：某某在售房屋附有租约，而客户却不愿意承接该租赁关系，如果业主必须解除现存的租赁合同才能成就，请问这种租赁合同到底可不可以解除如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则首先，这个问题的探讨有个前提：我们这里所说的租赁合同必须是“合法，有效，现存”的租赁合同。
即合法目的不能违法，例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动，须在法律范围内进行约定，例如租赁期限不能超过20年，超过部分无效，合同期限尚未届满。
以下探讨是在此前提下进行。
关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题，一部分人认为房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事所以可以解除(在这里有必要解释一下，是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人都不得侵犯该权利)。
另一部分人认为，“买卖不破租赁”，租客是基于合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。
现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。
本人认为这两种观点都有一定的道理，但都不完全正确。
前一个观点是以所有权否定租赁权，以绝对权否定相对权是没有道理的。
两种权利只要合法都应该受法律保护。
业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系!那么，后一个观点就正确了吗不完全正确!如前所叙：“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。
在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务)，那么合同就是可以解除的：如果合同没有约定任何的违约责任，尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。
如果是前一类合同，又怎么解除合同业主应该根据合同的约定条件就可以解除了，视具体情况而定。
而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接，租赁标的出售后，原租赁合同对买受人句许生效。
这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。
“买卖不破租赁”规则适用条件研究
“买卖不破租赁”规则适用条件研究买卖不破租赁是指当房主将房屋出售给另一方之后，租房合同依然有效的规定。
这一规则的实施条件，目前在不同国家和地区有所差异。
本篇文章将介绍买卖不破租赁规则适用条件的研究，并提供三个案例来进一步解释这个问题。
买卖不破租赁规则适用条件一般来说，买卖不破租赁规则适用于以下两种情况：1. 在出售房产的同时，租房合同依旧有效。
2. 租赁合同在签订时包含了买卖不破租赁的相关条款，并且符合当地法律法规。
一般来说，如果房屋出售后，租房合同没有解除，租房人则可以继续在房屋中居住，房屋相应的责任和义务也不会改变。
房东和新房主必须尊重租房合同的存在，并按照其中的条款履行已有的责任。
案例一：美国洛杉矶县的买卖不破租赁规定美国洛杉矶县的进一步规定了买卖不破租赁的具体实施条件。
根据该地区法律，租房合同中必须包含买卖不破租赁的相关条款，这些条款需要明确地提到这一规则的应用范围和限制。
此外，在房屋出售之前，新房主需要确认租房合同到期日和租金以及其他事项是否符合他的要求。
如果新房主愿意承担租房合同所需的责任和义务，租房人则无需搬离房屋。
案例二：法国巴黎的买卖不破租赁规定法国巴黎的买卖不破租赁规定也比较严格。
在买卖房产的同时，新房主必须确认租房合同的存在和具体内容，并在交易过程中对此进行处理。
如果房东未能向新房主详细介绍租房合同，导致租房人被强制搬离，房东将承担相应的法律责任。
案例三：中国的买卖不破租赁规定在中国，购买房产后租赁合同是否保持有效，要根据合同中的具体规定和当地的法律来确定。
如果租赁合同中涵盖了买卖不破租赁条款，则租房人可以在房产出售后继续在房屋中居住。
此外，房东和买家也需要在房产交易过程中注意租赁合同是否存在，以便避免产生纠纷。
结论：买卖不破租赁规则的适用条件对于租房人和房东来说都是非常重要的。
人们需要在签订租赁合同时可以考虑相关规则是否适用，并在买卖房产时注意合同中的条款。
根据当地的法律规定，确保自己的权益得到保障。
买卖不破租赁规则之法律思考
买卖不破租赁规则之法律思考买卖不破租赁规则是租赁法律制度中的重要原则，旨在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响。
然而，在实际运用中，这一规则的存在和适用范围常常引发争议和混淆。
本文将从法律规定的角度出发，通过案例回顾和法律思考，对买卖不破租赁规则进行深入探讨。
买卖不破租赁规则起源于罗马法，称为“万民法”。
其基本含义为：在租赁期间，即使租赁物所有权的转让，承租人的租赁权也不受影响。
出租人无权终止租赁合同，买受人也不得拒绝履行该租赁合同。
这一规则的目的在于保护承租人生产经营和生活上的稳定，防止因租赁物所有权的变更而遭受不必要的损失。
在我国的《合同法》和《民法典》中，也明确规定了买卖不破租赁规则。
根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买受人应当履行原租赁合同，承担出租人原有的权利和义务。
在实际案例中，买卖不破租赁规则的运用并不总是一帆风顺。
例如，有一起案件中，甲将自己名下的房屋出租给乙使用，乙与甲签订了5年的租赁合同。
不久后，甲将房屋卖给了丙，丙成为了新的房屋所有权人。
丙以乙拖欠租金为由，要求解除与乙的租赁合同。
乙则以买卖不破租赁规则为由，主张自己的租赁权不应受到影响。
在这一案件中，法院认为甲乙之间的租赁合同有效，且在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响乙的租赁权。
丙作为新的房屋所有权人，应当尊重并履行甲乙之间的租赁合同。
最终，法院判决丙无权解除与乙的租赁合同。
从上述法律规定和案例中可以看出，买卖不破租赁规则是租赁法律制度的重要组成部分。
然而，在实践中，这一规则的适用并非总是一致和明确的。
为了更好地理解和适用这一规则，我们需要从以下方面进行法律思考：要明确买卖不破租赁规则的适用条件。
根据法律规定，该规则仅在租赁期间发生租赁物所有权变动时才适用。
如果租赁物所有权的变动不在租赁期间发生，或者租赁合同已经到期未续签的，该规则将不适用。
因此，我们需要认真审查案件的具体情况，判断是否符合这一规则的适用条件。
买卖不破租赁
4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法 通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定： “私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋 产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人 请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支 持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承 租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请 求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确 认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院 不予支持。
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三、适用范围
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要 适用于土地、房屋等不动产的租赁。 我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅 适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予 以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国 家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所 确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。 在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或 个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以 依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租 赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效， 即应当类推适用买卖不破租赁原则。
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6、《商品房屋租赁管理办法（生效）》
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承 或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居 住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的， 应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在 同等条件下有优先购买权。
(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同
(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同 (买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同一、背景介绍在商业领域，买卖合同和租赁合同是常见的合同类型，它们分别规范了买卖双方和租赁双方的权利义务。
然而，在某些情况下，买卖合同与租赁合同之间可能存在关联，即买卖不破租赁的原则。
本文将对“买卖不破租赁”与租赁合同的关系进行探讨和分析。
二、买卖合同与租赁合同的关系1. 买卖合同买卖合同是指买卖双方在一定条件下达成的意愿，约定出售物权的关系。
买卖合同一般包括买卖标的、价格、交付方式等重要条款。
在买卖合同中，买方要支付货款，卖方则要交付物品。
2. 租赁合同租赁合同是指出租人和承租人之间关于租赁物的使用权利和义务的协议。
租赁合同一般包括租赁物的描述、租金、使用期限等重要内容。
在租赁合同中，承租人支付租金，出租人则让渡租赁物的使用权。
3. “买卖不破租赁”原则“买卖不破租赁”原则是指在买卖合同的标的物有租赁合同的情况下，买卖合同的成立不影响租赁合同的有效性。
也就是说，即使物品的所有权发生变化，租赁合同仍然保持有效，承租人可以继续使用租赁物。
三、买卖合同与租赁合同的并存问题在实际商务活动中，买卖合同与租赁合同有时会并存。
例如，某商铺的业主将商铺出售给购买方，但商铺内的部分区域已经与其他商家签订了租赁合同。
这种情况下，“买卖不破租赁”原则就会发挥作用，保障了承租人的权益。
四、买卖不破租赁条款的设置为了明确“买卖不破租赁”原则，有些买卖合同会在条款中明确规定：“买卖不破租赁”。
这种条款的设置可以在法律上加强“买卖不破租赁”原则的约束力，保障了租赁合同的有效性。
五、总结“买卖不破租赁”是指在买卖合同成立后，租赁合同仍然有效的原则。
这一原则保护了租赁双方的合法权益，同时也为商业活动提供了更大的灵活性和保障。
在签订买卖合同和租赁合同时，双方需注意“买卖不破租赁”原则的适用，以确保合同的有效性和生效。
以上是关于“(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同的文档介绍，希望对您有所帮助。
关于买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着城市化的不断发展，房屋租赁业也随之繁荣。
在租房的过程中，买卖不破租赁合同成为许多人关注的问题。
那么买卖不破租赁的具体含义是什么？在租赁过程中存在哪些涉及到法律问题的风险？下面将对此进行分析。
1. 买卖不破的定义买卖不破是指，当房屋出售时，租赁合同不会因此而终止。
租赁合同在履行期限内仍然有效。
此时，新的房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
2. 相关法律问题的风险在租房的过程中，存在一些相关的法律问题，需要租房人提高警惕。
这些问题通常包括以下几点：2.1 前房主未认可租赁合同前房主未认可租赁合同，是造成租房人维权困难的主要原因之一。
如果前房主不认可租赁合同或未与新的房主协商，新房主可能无法承认租赁合同。
此时，租房人的维权途径会受到一定的影响。
2.2 新房主要求解除租赁合同在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
否则，将构成违约行为，租房人有权进行维权。
2.3 关于房租质量、租赁期限等约定在租赁过程中，双方还会约定一些涉及到房租质量、租赁期限等具体内容的约定。
这些约定可能会因各种原因而发生变动，租房人需要及时调整合同内容，以保障自己的合法权益。
3. 案例分析以上讨论过程中，接下来将通过三个案例，深入了解买卖不破的相关法律问题。
3.1 案例一张先生租住的房子被卖给了新房主，但新房主不认可租赁合同，要求张先生搬离。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主不承认租赁合同，租房人可以通过法律诉讼等方式进行维权。
3.2 案例二小王租赁的房子在合同期内被出售，但新房主要求小王在合同还有三个月到期时即搬走。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主要求小王在合同还有三个月到期时搬走，将构成违约行为，小王有权进行维权。
3.3 案例三小张租赁的房子在合同期内被出售，新房主表示愿意承认原租赁合同。
解析：在买卖不破的情况下，新房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
买卖不破租赁问题初探-1
买卖不破租赁问题初探-1在现代经济中，很多企业和个人常常需要租借不动产来开展经营或生活，而租赁行为中涉及到的法律问题也十分广泛。
本文将围绕租赁中的买卖不破问题进行探讨，论述租赁中的买卖不破原则、适用条件及争议解决等方面的问题。
一、买卖不破原则买卖不破原则是指在房屋买卖过程中，租赁关系不受到影响，租赁合同仍然有效。
这是由于租赁合同是一种独立契约，和不动产所有权的转移无关。
所以在租赁合同的期限内，租赁双方应当履行租赁合同中的义务，而不受不动产的买卖行为的影响。
买卖不破原则的确立，是为了保护租户的租赁权益，避免租户因为房屋买卖被迫搬迁或租金等问题无法得到保障。
二、适用条件在租赁中，买卖不破原则主要适用于以下情况：1.合同已经订立买卖不破原则只适用于在买卖程序开展前已经存在的租赁合同，也就是说，租赁合同在买卖方达成买卖协议之前就已经订立了。
2.买卖人知道租赁合同的存在如果买卖方在进行买卖过程中，已经知道存在租赁关系，买卖不破原则也将适用于该买卖行为。
这是为了保护租户的利益，如果买卖方不知道租赁合同的存在，可能会导致租赁权益的侵犯。
3.租赁合同还没有到期买卖不破原则通常适用于租赁合同还没有到期的情况。
也就是说，当租赁合同尚未到期时，不动产的买卖行为不会影响租赁合同的有效性。
三、争议解决在租赁中出现买卖不破问题时，通常需要根据具体情况进行争议解决。
争议解决的方式可以由当事人协商决定，也可以通过法律程序解决。
1.协商解决当事人可以建立一个和解委员会，通过协商解决租赁中买卖不破问题。
在委员会中，由各方当事人指定代表进行诉讼和解，通过达成协议解决争议。
2.诉讼解决当事人也可以通过法律程序解决租赁中买卖不破问题。
当事人可以通过民事诉讼程序将争议提交法院处理。
民事诉讼程序的主要准则是合同原则，根据合同条款和法律规定进行审理和裁决。
四、结论买卖不破原则是现代租赁行为中一个非常重要的规则，它的确立是为了保护租户的利益。
在租赁中，买卖不破原则只适用于在租赁合同订立前存在的租赁，买卖双方应当尊重租赁合同的有效性，同时使用协商或者法律程序解决租赁中的问题。
对“买卖不破租赁”原则若干法律问题的探讨的开题报告
对“买卖不破租赁”原则若干法律问题的探讨的开题报告一、研究背景“买卖不破租赁”原则是指房屋所有权的变更不影响已经成立的租赁合同关系，转让房产所有权后新的业主要履行原有的租赁合同并承担与之有关的义务。
这一原则在中国法律体系中已经深入人心，并且在实践中得到了广泛的应用和认可。
然而，在实际的操作中，我们还是会遇到一些相关的法律问题，如新业主是否能够中止原有的租赁合同，是否可以变更租赁合同的内容，旧业主是否能够顺理成章地将租赁合同转移给新业主等等。
这些问题需要深入进一步的研究和探讨，为相关法律实践提供可行的方案和建议。
二、研究目的本研究旨在对“买卖不破租赁”原则若干法律问题进行探讨和解析，展示出相关法律问题的真实情况和存在的不足。
旨在为保护租赁权利的当事人提供一定的合法权益和保障，并为法律相关人员和公众群体提供一些合法性和合理性的探讨和借鉴。
三、研究内容（一）对“买卖不破租赁”原则的实际适用范围进行界定和阐述，了解相关立法的方法和进程，深入分析问题的核心所在；（二）以租赁合同的双需遵守原经营场所的条件、设备生产能力等的限制为主线，探讨新业主能否中止原有的租赁合同，是否可以变更租赁合同的内容；（三）探讨旧业主能否顺理成章地将租赁合同转移给新业主，若有违法情况的产生应该如何处理；（四）对维护合法权益和保护家具市场秩序等应该采取的措施和方式进行探讨，为相关当事人提供关于合法性和合理性的参考和借鉴。
四、研究方法本研究将采取文献研究、实证分析、法规的阐释等方法，从理论层面和具体实践中调查相关的法律问题。
研究过程中，可以通过典型案例、调查问卷、实地观察搜集相关数据，强化研究的可靠性和完整性。
五、研究意义本研究对“买卖不破租赁”原则的探讨是必要的，其意义如下：（一）对于租赁权益的有关当事人，将能够提供更为清晰和明确的法律保障和技术支持；（二）将为有关法律和政策的制订和实施提供重要参考；（三）对合法市场秩序的维护有着重要的价值和意义。
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外(2023范文免修改)
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外引言在买卖合同中，常常会出现“买卖不破租赁”的条款，即买卖双方约定的物品的租赁合同不会因为买卖而被解除。
然而，在某些情况下，也会存在买卖合同可以破坏租赁关系的例外。
本文将探讨“买卖不破租赁”的例外，并阐述其背后的法律原则和实际应用情况。
1. 买卖合同中的“买卖不破租赁”条款买卖合同中的“买卖不破租赁”条款是指，在买卖双方签署买卖合同后，租赁合同依然有效并不受买卖合同影响。
这种约定通常出现在不动产或有形财产的转让中，旨在保护租赁方的权益。
这一条款的存在，意味着即使物品的产权发生转移，租赁方依然可以享有租赁合同所规定的权益和义务，无需因为买卖行为而受到不利的影响。
而买方在购买物品后，也需要履行原有租赁合同中的义务，包括支付租金等。
2. “买卖不破租赁”的例外情况然而，尽管“买卖不破租赁”在保护租赁方权益方面起到了积极作用，但也存在一些例外情况使得买卖合同可以破坏租赁合同。
是几个常见的例外情况：2.1. 租赁合同即将到期当租赁合同即将到期时，买方可以选择不续签租赁合同，而直接与卖方签署买卖合同。
在这种情况下，买卖合同将会取代租赁合同，新的产权所有人即成为物品的合法拥有者，并且租赁合同也因此终止。
2.2. 卖方主动解除租赁合同卖方作为租赁合同的当事人，有权根据约定的条款解除租赁合同。
如果卖方在买卖合同签署之前解除了租赁合同，那么买卖合同将会破坏租赁关系。
2.3. 租赁合同存在严重违约行为如果租赁方严重违约，如未支付租金、违反租赁合同约定等，买方可以向法院申请解除租赁合同。
在这种情况下，买卖合同不会因为“买卖不破租赁”的原则而保护租赁方，买方可以解除租赁合同并获得物品的所有权。
3. 法律原则与实际应用“买卖不破租赁”的原则在保护租赁方权益方面起到了积极作用，促使买方在购买物品后继续履行租赁合同义务。
然而，在某些情况下，买卖合同可以破坏租赁合同，以保护买方的权益或因租赁方的严重违约行为。
二手房交易不忘“买卖不破租赁”（通用14篇）
二手房交易不忘“买卖不破租赁”（通用14篇）二手房交易不忘“买卖不破租赁” 篇1【案情回放】李某和丁某签订房屋，由丁某承租李某两室一厅房屋一套，租期3年。
一年后，李某将该房屋卖给林某，林某以新房主身份要求丁某立即搬出，该房他要留给儿子结婚用。
丁某觉得林某的要求于理不合而坚决不搬走，但林某也坚持自己的要求，双方僵持不下。
【法言法语】从我国相关法律法规来看，丁某可继续租住该房屋，直至合同期限届满为止。
他们之间涉及的是房屋租赁合同和的关系，当中存在着一个“买卖不破租赁”的黄金法则，即当租赁房屋的所有权发生转移时，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍可以继续履行原租赁合同的规定。
也就是说，此时租赁权的效力大于买卖双方的房屋转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
我国《民法典》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”此“买卖不破租赁”原则，不只是买卖引起的所有权变动不破坏租赁关系，也包含了因赠与和继承引起的所有权变动。
结合本案，李某和丁某形成的是房屋租赁合同，而李某和林某形成的是房屋买卖合同，并且租赁合同签订在先，房屋所有权变动在后，于是房屋在租赁期间变更为林某所有的，丁某可以其租赁权对抗林某，也就是说，在林某取得房屋所有权时，丁某就自动成为新的出租人，他无须与林某另行订立租赁合同，林某也必须与其继续履行原租赁合同，不得单方解除，直至期满。
此外，根据我国《民法典》的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
如果前业主没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人没有对此作出相关意思表示的，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。
二手房交易不忘“买卖不破租赁” 篇2卖方：_______________(简称甲方)买方：_______________(简称乙方)根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着经济的发展和城市化进程的加速，买卖不破租赁的问题成为了一个热点议题，引起人们广泛关注。
在实践中，买卖不破租赁涉及到许多法律问题，这些问题需要我们去了解和解决。
下面，我们将从法律角度对买卖不破租赁的相关问题进行分析，并举例说明。
一、买卖不破租赁的基本法律规定1.《合同法》的规定：买卖不破租赁应当事先得到租赁人的同意，否则买受人不得解除租赁合同。
2.《民法典》的规定：买卖不破租赁的情形下，出卖人应当告知买受人该物业存在租赁关系，并征得原租赁当事人同意。
二、案例分析1. 一次成功的买卖不破租赁案例小张在某商场租赁了一个商铺，经营一家小卖店。
租约期满后，小张与商场方重新协商租赁条款，但商场方并不同意小张续租。
这时，小王表示愿意购买该商铺，但小张提醒他商铺存在租赁关系。
小王在购买前了解该店处于租赁状态，征得了小张同意，并在购买协议中明确约定继续租赁6个月。
6个月后，小张的家庭因为某些原因需要回乡，于是与小王解除了租赁合同。
此时，小王购买了商铺产权，并且可以立即开始营业。
在这个案例中，小王依法办事，征得了租赁人的同意，替换原来的租赁人，成功实现了买卖不破租赁。
2. 一次未征得原租赁人同意的买卖不破租赁案例小李在一处商业区租赁了一家餐馆。
租约期满后，小李决定将该餐馆产权出售给一位买受人。
在转让协议中，小李未告知买受人该餐馆处于租赁状态的事实，也未征得原租赁人的同意。
随后，买受人正式购入产权，将该餐馆转为自己的投资项目，并开始装修。
然而，不久后，原租赁人得知他的房屋被出卖，于是向法院起诉，并要求恢复原租赁关系。
尽管买受人声称他在购买前并不知晓该餐馆存在租赁关系，但由于买受人未依法征得原租赁人同意，法院最终判决恢复原租赁关系。
这个案例告诉我们，买卖不破租赁需要遵守法律规定，尤其是必须征得原租赁人的同意。
3. 一次产权被抵押的买卖不破租赁案例小张在某商业中心租赁了一个办公室。
租期结束时，小张对该办公室非常满意，于是决定将该办公室的产权购入，以后继续在此经营。
买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究
买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究引言：租赁市场在现代社会中占据着重要地位，无论是商业租赁还是个人住房租赁，租赁合同在保障双方权益方面发挥着重要作用。
然而，在租赁市场中，存在着买卖不破租赁规则的现象，这给买受人的利益保护带来了一定的挑战。
本文旨在通过研究买卖不破租赁规则下买受人利益保护的问题，探讨相关解决方法。
一、买卖不破租赁规则的定义和原因买卖不破租赁规则存在的原因主要有两个方面。
首先，出租房屋是属于房东的私有财产，在合同期内房东一般无权随意变更租户。
其次，租赁市场的稳定对于社会的和谐发展非常重要，保护租户的稳定居住权利有助于维护市场稳定。
二、买受人利益保护的重要性买受人是指在租赁期限内购买租赁房屋的人。
买受人利益保护是保障租赁市场公平和可持续发展的重要因素。
1.公平性：在买卖不破租赁规则下，买受人有权获得租赁合同效力，避免了因房屋转手而导致租户被迫搬离的情况。
这样可以保障买受人在购房后能够继续享受合同约定的租期。
2.可持续发展：买受人利益保护有利于促进租赁市场的可持续发展。
如果买受人在购房后必须提前终止租赁合同或重新进行租赁谈判，这将导致租赁市场的不稳定，同时也降低了人们对租赁市场的信心。
三、买卖不破租赁规则下买受人利益保护的问题然而，在买卖不破租赁规则下，买受人的利益保护仍然面临一些问题。
1.房主恶意终止租赁合同：一些房东可能会悖离租赁规则，通过恶意终止租赁合同来迫使租户搬离。
这种情况下，买受人的利益将无法得到保护，可能造成经济和居住困境。
2.在售房屋信息不透明：对于买受人而言，买下来的房屋是否有租户以及租期剩余多少是重要信息。
然而，有些出售房屋的卖方可能不如实公布这些信息，使买受人无法正常获取租赁权益。
3.争议解决困难：当买受人的权益受到侵犯时，如何解决争议也是一个难题。
由于买卖不破租赁规则的限制，买受人可能无法获得有效的救济途径，导致利益受损。
四、买卖不破租赁规则下买受人利益保护的解决方法为了保护买受人的利益，我们可以采取以下措施：1.加强监管：政府应该加强对租赁市场的监管，确保买卖不破租赁规则得到有效执行。
(买卖(合同))“买卖不破租赁”的例外
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外1. 引言在买卖过程中，租赁合同的存在往往会对买卖双方产生影响。
买卖方必须关注租赁合同的存在，以避免潜在的法律风险和纠纷。
然而，在某些情况下，买卖方可以根据特定的法律规定或协商安排，“买卖不破租赁”的原则可能会被例外。
本文将探讨“买卖不破租赁”的例外情况。
2. “买卖不破租赁”的原则“买卖不破租赁”的原则是指，在买卖合同中，租赁合同一般不受买卖合同的约束。
这意味着，买卖方不能凭借买卖合同的履行而终止租赁合同。
租赁合同对买卖方具有约束力，无论买卖的发生与否，租赁合同依然有效。
3. 例外情况尽管“买卖不破租赁”的原则存在，但在某些情况下，买卖方可以通过法律规定或协商安排例外情况。
3.1 法律规定的例外情况根据法律的相关规定，情况可能例外于“买卖不破租赁”的原则：3.1.1 国家政策变化如果发生了国家政策的重大变化，可能会导致租赁合同的无效或变更。
例如，在某些地区，政府可能会限制某种类型的租赁活动，如果政策发生变化，新的规定可能导致租赁合同终止。
3.1.2 异议权益的存在当买卖方对租赁合同有异议权益时，可能会通过法律程序终止租赁合同。
例如，如果租赁合同违反了当地的法律法规，买卖方有权要求终止租赁合同。
3.1.3 合同条款某些情况下，买卖合同中可能包含与租赁合同相关的特定条款，这些条款会对“买卖不破租赁”的原则进行限制。
例如，买卖双方可以在买卖合同中约定，在特定情况下买卖合同可以终止租赁合同。
3.2 协商安排的例外情况买卖方也可以通过协商安排例外情况，以终止或变更租赁合同。
是一些常见的例外情况：3.2.1 协商解除双方可以通过协商一致的方式，解除租赁合同。
例如，如果买卖方需要使用租赁物或租赁房屋进行改造或装修，双方可以协商解除租赁合同。
3.2.2 赔偿约定买卖方可以通过赔偿约定的方式，终止租赁合同。
例如，在某些情况下，买卖方可能需要支付一定的赔偿费用给出租方，以便终止租赁合同。
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买卖不破租赁问题初探买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。
在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。
在我国，直接体现这一立法规范的是我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。
为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的“破”的问题做出一些探讨。
一、买卖不破租赁之立法原意探究1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品”。
我国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民”，没有买卖不破租赁原则的立法。
我国台湾地区民法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。
”①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。
新中国成立后，民事立法相对滞后。
1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
”这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。
直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。
在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。
在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。
与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。
②此后，德国、瑞士、法国以及日本民商事立法中均有类似规定。
2、买卖不破租赁中“物”的表现形式从国外的立法看，买卖不破租赁中的物，有的是用列举的方式，多限于不动产，如房屋、土地等。
《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人，但是如果在租赁契约中原已保留此项权利，买受人得辞走非乡村财产的承租人。
”③即法国对买卖不破该租赁原则立法时，法律对租赁物用的是列举的方式，如房屋租赁及土地租赁。
在德国，买卖不破租赁称为“买卖不破使用租赁”，对租赁物也是用列举的方式。
《德国民法典》第566条第1项规定:“出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。
”④该法条规定了买卖不破租赁限于土地这一租赁物。
以日本为代表，买卖不破租赁的立法用的是概况的方式，法律直接规定为不动产，这种做法以日本为代表。
《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。
”⑤在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权，动产的承租人，因交付而有相当于物权的地位。
⑥以我国台湾地区的民法典为代表，对租赁物规定的最为宽泛，不限于不动产。
我国台湾地区的民法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。
”这里直接使用的是“租赁物”我国《合同法》吸收了世界各国对买卖不破租赁的立法经验，从鼓励交易出发，用的是概况式。
我国《合同法》第二百二十九条规定为：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”我国《物权法》第二条第二款规定“本法所称的物，包括不动产和动产。
”可见，我国买卖不破租赁的租赁物就不仅仅限于不动产，还包括动产。
如租赁期间的挖掘机在所有权发生变动时，也应适用买卖不破租赁的原则。
3、买卖不破租赁问题中对物的利用形式既然买卖不破租赁的立法目的是鼓励对物的利用，使租赁权的物权化，就存在着对物的利用表现形式问题。
一般而言，对直接占有、使用的人适用买卖不破租赁，我们不难理解，但对那些二老板，如“二房东”之类，是否适用买卖不破租赁原则，在理解上有些争议。
有这样一个案例：某甲拥有产权房屋一套，租赁给某乙使用5年，某乙没有自己使用，经某甲认可，将房屋转租给某丙使用3年，在某丙使用的第3年时，因欠巨额债务某甲被法院强制执行，某丙行使优先购买权购得房屋，物权登记发生变得后，某丙的租赁合同到期后，某乙要求某丙退出房屋，履行其与某甲剩余2年的租赁合同。
某丙不同意，引起诉讼，对某乙的要求是否应该支持?笔者认为，机械地看，某乙的要求似乎符合买卖不破租赁的原则，但买卖不破租赁的立法本意限于保护租赁物的实际占有和利用人，如果把租赁物的利用形式扩大理解，在所有权发生变动的情况下，对二房东这样的租赁关系也予保护，必然造成租赁物所有权人的合法利益遭受损害，同时也损害了新的所有权人的合法利益。
4、买卖不破租赁与优先购买权与买卖不破租赁关系非常密切的是优先购买权。
我国《合同法》在买卖不破租赁的立法之后用第二百三十条规定了租赁物的优先购问题“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”从我国《合同法》第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文的规定来看，二者只在租赁物是房屋的前提条件下，才存在优先购买权的问题，租赁物是其他标的物的，则不存在这个问题。
而且，只有对那些直接占有利用的租赁物的，才存在买卖不破租赁和优先购买权问题。
综上，笔者认为，我国的买卖不破租赁的租赁物包括不动产和动产，不仅仅限于房屋、土地等不动产，其前提体条件是适用对租赁财产的实际占有人，在租赁财产是房屋这一特定标的物的情况下，承租人在同等的条件下，拥有优先购买权。
二、法律规定的买卖破租赁的情况在民商事司法实践中，我们在适用买卖不破租赁问题时，常常会出现一些例外情况，就是买卖破租赁，这种例外情况以法律规定的形式出现，表现在以下情况：1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
”这里有两层含义，第一，财产先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不破租赁的原则;第二，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租赁的原则。
作出这样的规定是因为：租赁权虽然在立法上有物权化的倾向，但租赁权从根本上讲是一种债权，不是物权，而抵押权是物权;从保护权利在先的角度看，抵押权的存在于租赁权之先，因为租赁权的存在(包括租期过长的情况)，可能造成抵押权实现时不能全额清偿债权，因此，应当保护在先的权利抵押权;从抵押权的实现来看，由于已经登记的抵押权具有公示性质，承租人应当知道抵押权的存在，从而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。
2、执行中存在的买卖破租赁的情况民商事诉讼的基本目的之一就是受偿，受偿的基本方式就是强制执行，在民事强制执行中，我国司法解释也规定了买卖破租赁的情形。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
”这里规定的将租赁权和其他用益物权除去，就是买卖破租赁的意思。
可见，在民事强制执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现的情形，也不适用买卖不破租赁的原则。
3、承租人放弃买卖不破租赁原则规定的权利的。
在我国，没有关于这种情形的直接的法律规定，只能适用一般规定。
我国《合同法》第四条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
”具体到买卖不破租赁问题，就是承租人对租赁权对抗效力的放弃。
有关这方面的立法以法国为代表。
《法国民法典》第1744条规定：“如订立租赁契约时已约定出卖租赁场合之场合，财产取得人可以辞走承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依下列方式对承租人给予补偿。
”同法第1745-1750条合计6条规定了具体的赔偿情形。
⑦就是说，在给予承租人适当的赔偿的前提下，租赁合同双方可以约定买卖破租赁的情形，即承租人可以在租赁合同中放弃买卖破租赁的权利。
可见，在承租权的对抗效力立法上，并未把买卖不破租赁绝对化，而是存在三种例外情形，既包括案件审理中的例外情形，也包括案件执行中的例外情形，都需要我们在司法实践中认真进行把握。
三、现实生活中不适用买卖不破租赁的情况我们在现实生活中，除了上面有关买卖不破租赁的原则和法律规定的例外情况下，还存在不能适用买卖不破租赁的情形。
从司法实践看，存在下面三种情况：1、租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原则租赁合同的标的物是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的物，其中部分标的物所有权转让，部分标的物所有权没有发生转移，这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原则处理，租赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形可以简称为买卖不破租赁合同履行不能。
如某甲有a、b、c三套产权房屋，商业价值不等，面积不等，于XX年2月出租给某乙，期限5年，租赁合同没有约定各套房屋的租金。
XX年7月，某甲因发生债务纠纷，a 套房屋被法院强制执行，经公开拍卖某丙以最高竟价购买，取得a套房屋的产权。
在这种情况下，如果某乙与某丙不能就租金达成协议，要求按照买卖不破租赁的原则继续租赁a 套房屋，租赁合同就无法履行，这种情形就不能适用买卖不破租赁的原则，某乙应该退出租赁房屋，将房屋交给某丙使用。
2、已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则。