房地产开发与管理期末考试复习资料
《房地产开发与管理》复习资料整理
《房地产开发与管理》一、解释下列术语1. 房地产开发经营企业：指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在现实社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。
是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业和典型的资金、技术、人才密集型企业。
有别于房地产开发企业。
2. 土地所有权：国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
包括占有权、使用权、收益权、处分权。
3. 跃层式住宅、错层式住宅、复式住宅、退台式住宅跃层式住宅：在每户的室内设置仅供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面的住宅称之为跃层式住宅错层式住宅：指不处于同一平面的房子，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，在楼梯的平台休息处也设置住户的住宅称错层式住宅。
复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。
一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。
退台式住宅：退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。
这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积4. 土地使用权出售（买卖）:是土地使用权人或者国家以土地所有者身份以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。
开发企业可以以此方式，通过受让取得开发用地。
5. 容积率:指开发区内总建筑面积与开发用地面积之比，即单位面积用地上所分摊的建筑面积。
6.房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
房地产开发与管理复习知识整理
1、开发与经营的内容与区别房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程房地产经营是企业经营活动的重要组成部分,是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
从广义的角度看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：1、在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。
2、房地产经济活动的主体并不完全相同；3、对主体的资质要求不同4、所指向的行为对象是不同的5、随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
2、如何理解房地产市场开发策略一般来讲,企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等.前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。
后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场.在经历了兴起、发展和不断完善的历程后,我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：1、开发由本地化向跨区域发展房地产开发全国化，意义极为重大：1、落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平;2、跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。
2、开发从品质向品牌跨越随着市场的不断完善,最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。
作用：摆脱同质化竞争,提升市场竞争的层次3、纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利,是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养,是一种长线投资。
(房地产管理)房地产开发期末复习
一、名词解释1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
2、房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。
3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。
4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。
5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。
6、房地产开发销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
7、敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。
8、房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。
9、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行收益凭证，向投资大众筹集资金，然后将资金委托一家房地产开发公司，负责投资的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及佣金后，由受益凭证持有人分享。
10、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。
11、土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。
在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。
12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券，或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制。
二、简答题1、房地产投资分析要完成的基本任务：1)为投资者提供投资方向2)为投资者提供运作方式3)为投资者预测投资效益4)为投资者描述风险及提供避险方法。
《房地产开发与管理》复习题
《房地产开发与管理》复习题一、解释下列术语1.房地产开发经营企业：房地产开发企业：是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并租售的企业。
P344房地产经营企业：是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。
2.土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地占有、使用、收益、处分的权利。
土地所有权的主体是土地所有者，客体是土地。
P313.工程监理：4.土地使用权出售（买卖）：5.容积率：建筑容积率=居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米）P1916.房地产开发经营：7.房地产的边界需求8.可能供给9.房地产市场调查10.投资利润率：主要是考察项目单位投资盈利能力的指标，是指达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额和项目总投资的比率。
计算公式如下：投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资P12711.住房公积金12.房地产抵押13.房屋拆迁：是指取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
P4515.居住区总用地：P18916.居民每人占地17.居住区总建筑面积18.居住建筑密度19.居住面积密度20.人口密度21.人口净密度22.平均层数23.高层比例24.居住区平均造价二、简答题1.简述房地产开发经营的主要阶段2.简述土地有偿出让的主要形式。
3.简述物业管理的意义4.土地使用权转让的形式主要有那些？5．房地产开发有那几个主要阶段.6.简述影响房地产供给变化的因素7．房屋拆迁的程序8．房地产经营预测中，人口状况主要包括哪些方面？9．居住区规划的具体内容包括哪些。
10.获取土地使用权的方式和方法有哪些？其相互之间的区别是什么？11.工程监理的基本内容是什么？它有何重要意义？12.房地产市场营销手段有哪些？13．简述物业管理的基本内容14．简述房地产开发综合盈利能力评价和财务评价的主要区别15．城市土地拆迁补偿的方式有哪几种？16．房地产开发与城市规划17．房地产开发的四个主要阶段18．监理的服务内容三、论述题1.试对以下户型规划做出评价。
(房地产管理)房地产开发期末复习
一、名词解说1、房地产投资是指人们为实现某种预约的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和花费所进行的投资活动。
2、房地产置业投资是购买物业以知足自己生活居住或出租经营需要，并在不肯意拥有该物业时能够获取转售利润的一种投资活动。
3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/ 居住建筑用地面积。
4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。
5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。
6、房地产开发销售花费是指房地产开发公司在销售房地产产品过程中发生的各项花费，以及专设销售机构或拜托销售代理的各项花费。
7、敏感性剖析是研究和展望项目的主要变量发生变化时，致使项目投资效益的主要经济评价指标发生改动的敏感程度的一种剖析方法。
8、房地产项目的市场剖析是在投资决议确立以前，检查市场状况、认识项目背景资料、辨识投资风险、选择投资时机的过程。
9、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外刊行利润凭据，向投资大众筹集资本，而后将资本拜托一家房地产开发公司，负责投资的开发、管理及将来的销售，所赢利润在扣除一般房地产管理花费及佣金后，由得益凭据拥有人分享。
10、损益均衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜伏总收入的百分比（也能够当作是物业的盈亏均衡比率）。
11、土地投资折价：房地产项目土地使用权能够来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。
在这类状况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取花费，但一般需要对土地使用权评估作价。
12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创建的房地产抵押贷款作为担保、自行组归并包装后刊行证券，或直接转售给其余金融机构后再刊行证券的过程及其体制。
二、简答题1、房地产投资剖析要达成的基本任务：1) 为投资者供给投资方向2) 为投资者供给运作方式3) 为投资者展望投资效益4) 为投资者描述风险及供给避险方法。
房地产开发与管理复习资料
房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为房地产：固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。
发地产开发模式：多元化模式—混业开发、纵向一体化开发、综合项目开发。
专业化模式—特定物业类型开发、协作形开发方式；其他模式—定向开发模式、服务性开发模式。
房地产的分类：按开发区域分—新区开发、旧区改造；按开发深度划分—土地一级开发（针对生地、毛地）、房屋开发；按开发项目的使用功能划分—居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产。
房地产开发的项目类型：①居住房地产项目—普通商品住房、限价商品房（政策性商品住房）四限两竞(限地价、限房价、限套型、限对象、竞地价、竞房价)、经济适用房（保障性政策住房）、廉租房（保障性住房）、高档商品住房、别墅。
②商业房地产项目。
③工业房地产项目。
④特殊用途房地产项目。
房地产开发的特性：区位特性——区位固定性（自然地理位置；经济地理位置）、异质性（实行一房一价）、寿命长久性、数量有限性（土地的稀缺性和位置的固定性决定）；价值特性——价格昂贵性、保值增值性；外部特性——用途多样性、可调整性、交易的复杂性、相互影响性、政府管制性。
房地产开发的额主要阶段划分：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。
土地使用权出让：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。
房地产市场调查常用方法：访问法—人员访问、电话访问、邮寄访问、网上访问。
观察法—直接观察法、亲身经历法、痕迹观察法、行为记录法。
房地产市场调查主要内容：房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查、房地产营销环境调查。
房地产开发项目定位：客户定位—在市场调研和市场细分的基础上进行；产品定位。
技术经济指标：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住区用地面积（%）容积率=居住建筑面积/居住区用地面积（%）住宅功能分区的原则—内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。
房地产开发与管理复习资料
房地产开发与管理复习资料1.房地产投资有哪些特性？位置的固定性或不可移动性政策影响性寿命周期长专业管理依赖性适应性互相影响性各异性2.反映房地产市场供给和需求的指标有哪些供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设期、竣工房屋价值、需求指标：国内生产总值、人口、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布城市登记失业率、城市可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、商品零售价格指数、居民消费指数3房地产投资项目经济评价指标体系中开发投资的静态和动态指标有哪些？静态：成本利润率、投资利润率、投资金利润率、静态回收期动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期4.置业投资有哪些静态和动态指标？静态：投资报酬率、现金回报率、静态投资回收期、动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期5.可行性研究报告的步骤？接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价6.房地产的系统风险有哪些/通货膨胀、市场供求、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险7.房地产项目投资建设成本构成有那些土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发期间费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税、其他费用、不可预见费用8.可行性研究中的参数类型有哪些？时间类参数：（开发起止时间、经营期、开发期准备期、建设期。
出售期）融资类参数：（贷款利率、资本投资投入比例或者财务杠杆）收益类相关参数：（出租或者空置率、运营成本占毛祖金收入比率）评价标准类指标：（基准利率、目标收益率、目标投资利润率、投资回报率）9.房地产开发贷款类型有哪些？土地购置贷款、土地开发贷款、和建设贷款10.房地产投资中不可控制的风险有哪些？。
房地产开发与经营期末考试重点归纳
一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。
它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。
区别：1、适应的法律程序不同。
国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。
2、适应范围不同。
国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。
城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
3、行为所指的标地不同。
国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。
城市房屋拆迁指向的标地是房屋。
4、法律后果不同。
国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。
城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。
二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。
三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。
划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。
2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。
确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。
房地产开发与经营 期末复习考试
房地产开发与经营复习资料第一章1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。
2、房地产开发与经营及其特点1）、房地产开发与经营难度大2）、房地产开发与经营风险大3）、房地产开发与经营政策性强3、房地产开发与经营程序和内容1）、投资机会选择2)、项目定位3）、前期工作4）、建设阶段5)、租售阶段5）、物业管理6、房地产开发与经营流程**第二章2、房地产开发与经营理论概述1)、收益（利润）最大原理①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法2)、价格确定理论①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价3）、消费者市场购买行为理论①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析3、可行性分析1）、现金流量分析*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。
*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。
*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。
2）、损益临界分析4、第三章1、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程1）确定企业当前的使命2）分析外部环境3)识别机会和威胁4）分析企业的资源和能力5)识别优势和劣势6)构造战略7)实施战略8)评估战略3、4、房地产开发资质等级p44第四章1、房地产综合开发项目的概念房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
《房地产开发经营与管理》复习资料(一)
《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。
5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
房地产开发与管理期末考试复习资料
开发与经营补充练习题1。
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为（）。
A。
设计寿命 B。
法定寿命 C。
经济寿命 D。
自然寿命2。
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年,则该项目的经营期为（)年。
A.46B.50 C。
56 D。
605。
某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0 B。
37。
0 C.40。
0 D.43。
06。
甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60％和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( ）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C。
甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7。
投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来,可以（)。
A.提高投资收益 B。
降低系统风险C.降低个别风险 D。
使投资毫无风险8。
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于（）状态.A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D。
区域性失衡9。
下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( ）。
A。
时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C。
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元,经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( ）万元。
《房地产开发与经营》期末考试复习资料
考试大纲第一章绪论房地产的概念：房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
实际上，真正的房地产是指土地及其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托与物质实体上的权益。
特征：1位置的固定性和不可移动性。
2差异性、个别性3寿命周期长，具有耐久性4房地产建设周期长、投资大5房地产流动性差。
、难于变现6房地产具有保值、增值性7房地产用途的多样性8房地产与周围环境相互影响、相互适应9房地产受政策影响性强房地产开发的概念：是指企业的经营管理者运用科学的管理理论和方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。
房地产开发是通过开发建设着对土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
主要程序：一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择2、投资决策分析二、前期准备工作1获取土地使用权2确定规划设计方案并获得规划许可3建设工程的招标4市政设施的谈判与协商5开工申请与审批6征地、拆迁、补偿和安置7施工现场的“三通一平”8建设项目的融资9对建设中的项目寻找租售的客户，确定目标市场、租金或售价水平10开发项目的保险事宜洽谈三：建设阶段四租售与资产管理阶段第二章房地产开发经营的环境房地产开发经营的经济环境和社会环境，中国房地产行业发展的特点中国房地产行业发展特点：1房地产资金来源结构单一2住宅供应不足3住房保障制度尚不健全4房地产交易体系不够完善5拆迁安置环节存在诸多问题经济环境：经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、紧急特征和经济联系等客观因素。
影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括1宏观经济发展形势2居民的收入水平及购买力3资金市场发展形势等因素。
社会环境：社会环境主要是指居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等，它很大程度是那个决定人们的价值观念和购买行为，对房地产开发经营者有着极为深远的影响。
《房地产开发经营与管理》复习资料
������
FNPV = ∑(������������ − ������������)������(1 + ������������)−������
������=0
FIRR
=
������1
+
������������������1 ������������������1 + |������������������2|
设→竣工交用→物业资产管理 获取土地的途径：土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权划拨 土地合作 开发商与建筑商区别：①开发商是建设单位，建筑商是施工单位
房地产开发期末复习
房地产开发期末复习1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开辟、经营、治理、办事和花费所进行的投资活动。
2、房地产置业投资是购买物业以知足自身生活栖身或出租经营须要，并在不肯意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。
3、栖身建筑面积密度：容积率=栖身建筑面积/栖身建筑用地面积。
4、栖身建筑密度：指栖身建筑对栖身用地的覆盖率，即：栖身建筑密度=栖身建筑基底面积/栖身建筑用地面积。
5、偿债保障比率有时也叫偿债才能比率、还本付息比率。
6、房地产开辟发卖费用是指房地产开辟企业在发卖房地产产品过程中产生的各项费用，以及专设发卖机构或委托发卖代理的各项费用。
7、敏感性分析是研究和猜测项目标重要变量产生变更时，导致项目投资效益的重要经济评价指标产生更改的敏感程度的一种分析办法。
8、房地产项目标市场分析是在投资决定计划肯定之前，查询拜访市场情况、懂得项目背景材料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。
9、房地产投资信任基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是由房地产投资信任基金公司负责对外发行收益凭证，向投资大年夜众筹集资金，然后将资金委托一家房地产开辟公司，负责投资的开辟、治理及将来的出售，所获利润在扣除一般房地产治理费用及佣金后，由受益凭证持有人分享。
10、损益均衡比率：它是项目标经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以算作是物业的盈亏均衡比率）。
11、地盘投资折价：房地产项目地盘应用权可以来自房地产项目标一个或多个投资者的直接投资。
在这种情况下，不须要筹集现金用于付出地盘应用权的获取费用，但一般须要对地盘应用权评估作价。
12、所谓房地产典质贷款证券化，就是把金融机构将其创造的房地产典质贷款作为担保、自行组归并包装后发行证券，或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制。
二、简答题1、房地产投资分析要完成的根本义务：1)为投资者供给投资偏向2)为投资者供给运作方法3)为投资者猜测投资效益4)为投资者描述风险及供给避险办法。
《房地产开发经营与管理》复习资料(二)
《房地产开发经营与管理》复习资料（二）填空题1.房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
2.从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
3.根据房地产经济活动过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流动环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种。
4.房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略。
价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。
5.根据房地产开发经营环境的可控程度，可以把房地产开发与决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
6.常见的不确定型决策方法主要有以下三种：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。
7.根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。
8.总体而言，我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。
9.房地产开发企业的人员包括三类：经济管理类、专业类、工程技术类。
10.房地产企业经营目标可分为战略目标、战术目标。
11.企业对经营计划的调整有两种方法：滚动计划法、启用备用计划法。
12.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。
13.根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。
14.城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。
15.房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。
16.房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
17.房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
18.居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。
成人教育《房地产开发与管理》期末考试复习资料及参考答案
C1.They arrived at a farmhouse, in front of ______sat a small boy.A. whomB. whoC. whichD. thatD2.The engineer ______my father works is about 50 years old.A. to whomB. on whomC. with whichD. with whomB3.They talked a lot about things and persons ________they remembered in the school.A. whichB. thatC. whomD. whatB4.My neighbors used to give me a hand in time of trouble, _______ was very kind of them. A. who B. which C. that D. itC5. I have bought two ball pens, _______ writes well.A. none of themB. neither of themC. neither of whichD. none of whichA6. She was so angry at all ________ he was doing _________ she stayed up all night.A. that; thatB. that; whichC. what; thatD. what; asC7. ____in this way, the situation doesn't seem so disappointing.A. To lookB. Looking atC. Looked atD. To be looked atB8. You will see this product ____ wherever you go.A. to be advertisedB. advertisedC. advertiseD. advertisingC9. ____in a recent science competition, the three students were awarded scholarship totaling 21,000 dollars.A. To be judged the bestB. having judged the bestC. Judged the bestD. Judging the bestC10. From the dates ____ on the plates, we decided that they were made in Song Dynasty.A. markingB. having been markedC. markedD. to be markedA11. She stood by the window, ____.A. thinkingB. thinkC. thoughtD. thinksA12. ____ to meet anybody, he went in from the back door.A. Not wishingB. WishingC. Not wishedD. No wishingC13.The editorial ____ now will appear in tomorrow's newspaper.A. writingB. to writeC. being writtenD. writeB14. It ____ now pretty late, we took our things and retired to our room.A. isB. beingC. turnedD. gotA15. ____ with the size of the whole earth, the highest mountain does not seem high at all.A. When comparedB. While comparingC. CompareD. ComparingB16. The old man came upstairs with great strength, his right hand ____ a stick for support.A. heldB. holdingC. being holdingD. was holdingC17. ____ three times in a row, the boxer decide to give up fighting.A. Having defeatedB. To have defeatedC. Having been defeatedD. To have been defeatedA18. ____neglecting our education, my father sent me to school.A. Accused ofB. Accusing ofC. To be accused ofD. That he was accused ofD19. ____ mainly for the invention of the telephone, Alexander Graham Bell devoted his life to helping the deaf.A. He is rememberedB. While being rememberedC. To be rememberedD. Though rememberedA20. ____ that they are fresh from university, the young people have done a good job.A. GivenB. BecauseC. GivingD. AsD21. ____ on a clear day, far from the city crowds, the mountains give him a sense of infinite peace.A. If walkingB. While walkingC. WalkingD. When one is walkingD22. I understood you were third-year students ____ in English.A. who majorsB. who major isC. have majoredD. majoringA23. A cool rain was falling, ____ with snow.A. mixedB. mixingC. to mixD. having mixedA24. ____ by the police, the kidnappers had no choice but to surrender.A. SurroundedB. Surrounding C .having surrounded D. To be surroundedC25.____ equal educational opportunities, American Indians in the reservations remained backward and illiterate for a long time.According 1) t Dossey, one of the most common 2) i in our society is "time sickness", because the 3)s of time pressure and hurry will 4) c anxiety and 5) t . These symptoms can contribute to heart 6) d and strokes, two of our most frequent 7) c of death. Dossey has discovered that these and8) o stress-induced ills can often be successfully 9) t by using simple techniques to change how a person thinks 10) a time.1.to2.ills3.sense4.cause5.tension6.disease7.causes8.other9.treated 10.aboutPassage OneQuestions 1 to 5 are based on the following passage.The age of space science began less than thirty years ago. But already people have made great discoveries and have done exciting things. They have walked in space, visited the moon, and lived in space laboratories for long periods of time. Some scientists are now working on ways to make it possible for people to live on other planets. They are trying to solve problems of living in space, even though they don't yet know what all of the problems will be. For example, they don't yet know what problems people would have if they loved being weightless for several years. If you were a space traveler you might have to spend several months, or even years, in a spaceship. While you were in the ship you wouldn't live as you usually do. You might have to find new ways to spend your time. Your body would have to adjust to different conditions. And you would have some problems that you never think about here on Earth. For example, you would have to have a huge supply of food with you because you can't go to the supermarket when you're halfway to another planet. You also would need fresh water and a way to get rid of waste. In fact, there would be many problems to solve in order to live in space.B1. According to the passage, which of the following is not true?A) if you were a space traveler, you had to live in a spaceship for some timeB) scientists have solved problems of living in spaceC) while you were in the ship you wouldn't live as you usually doD) scientists are finding ways to make people live on other planetsC2. The sentence "what problems people would have if they loved being weightless" (Line6- 7, Para.1) is probably, closest in meaning to .A) people who were light had many problemsB) many people who loved to be very lightC) many problems people would face in spaceD) weightless people who loved to have problemsA3. The phrase "a huge supply of food" (Line 5, Para. 2) means .A) a large amount of foodB) a huge piece of foodC) the food that is largely supplied on the marketD) the food at the supermarketC4. While you were in the spaceship, you would NOTA) need fresh water and a way to get rid of wasteB) have some unusual problemsC) go to the supermarket when you were halfway to another planetD) find new ways to spend your timeB5. It can be concluded from the passage that .A) life in space was interesting and excitingB) there would be many problems if you wanted to live in spaceC) if you were a space traveler, you had to stay in spaceD) it was easy to enjoy oneself in spacePassage TwoQuestions 6 to 10 are based on the following passage.The causes that lead to conditions likely for crime and fights are stronger in urban communities than in country ones. As you know, urban life is more crowded and separate, and almost few people get to know the other people's existence in the city. And it often sets the individual free from the limitations (局限) of city life than the tradition-centered societies did. But more。
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开发与经营补充练习题1.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。
A.设计寿命B.法定寿命C.经济寿命D.自然寿命2.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年，则该项目的经营期为（）年。
A.46B.50C.56D.605.某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0B.37.0C.40.0D.43.06.甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60%和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险8.某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡9.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元，经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元.A.2770B.3380C.3680D.435012.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线13.已知某房地产投资项目的购买投资为8000万元，流动资金为600万元，投资者的权益资本为4000万元，经营期内年平均利润总额为900万元，年平均税后利润为800万元，则项目的资本金利润率为（）。
A.10.0％B.20.0％C.22.5％D.25.0％14.某房地产开发项目的总开发成本为3000万元，竣工后的销售收入为5000万元，销售税金及附加为260万元，应缴纳的土地增值税为400万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
A.44.67％B.51.29％C.56.67％D.63.6％15.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性16.在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。
A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求17.某城市2012年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为8万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求100㎡／户，则2012年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
A.1200B.1800C.2100D.1200018.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。
A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性19.对于同一个房地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。
A.Pb<Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb>Pb＇20.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营21.已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为（）A.13.35%B.14.55%C.15.87%D.12.93%22.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次24.建设用地按服务的产业类型分，可分为（）A.农业建设用地和非农业建设用地B.国有建设用地和集体建设用地C.工业建设用地和民用建设用地D.新增建设用地和存量建设用地25.工业建设用地是指（）A.用于农业生产和建设之外的一切工程建设所需占用的土地B.用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施所需使用的土地C.用于解决城乡人民物质生活需要极其配套设施建设所需使用的土地D.文教区用地、公共设施及道路设施用地26.对未按建设用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续（）以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权A.1年B.2年C.3年D.5年27.下列项目管理组织形式中，小型简单项目最好采用的是（）A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样28.房地产市场是不断变化的，某一时点得出的房地产市场调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。
房地产市场调研的这种特点属于（）A.实践性B.时效性C.实用性D.主观性30.对房地产投资者危害最大的一种风险是（）A.政策风险B.政治风险C.市场供求风险D.资本价值风险31.房地产开发项目招标是（）A.要约B.要约邀请C.承诺D.都差不多32邀请招标的承包商数量最少为（）A.1B.2C.3D.4二、多项选择题1.拍卖的三个基本条件（）A.必须要有二个以上的买主B.要有竞争C.有足够的资金D.标的的同一性2.下列属于房地产促销手段的有( )。
A.广告B.售楼书C.折扣D.业主联谊会E.客户问卷调查3.房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。
A．土地费用 B.“三通一平”费 C.规划设计费D.勘察费E.可行性研究费4.以下（）用地需通过出让方式获得土地使用权。
A.商品房建设B.政府办公楼C.部队营房D.加油站E.商业街5.房地产营销策略包括（）A.价格策略B.文化策略C.渠道策略D.促销策略E.品牌策略6.项目贷款应包括（）A.拆迁费B.建安费C.土地征用D.装修费7.下列用地中，可以通过行政划拨取得建设用地使用权的有（）A.中石油加油站B.公立学校C.区政府办公楼D.超市E.戒毒所8.与其他类型的投资相比下列选项中属于房地产投资特点的有（）A.投资品种的多样性B.投资变现的复杂性C.投资价值的附加性D.投资区域的差异性E.投资收益的确保性9.房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括（）A.政府的政策和规定的变化B.市场环境的变化C.通货膨胀和信贷风险D.资金筹措方式与来源E.工程款估算或结算错误10.国有建设用地使用权有偿使用的形式有（）A.出让B.作价入股C.租赁D.划拨E.抵押11.下列土地中，建设用地使用权出让最高年限为50年的是（）A.居住用地B.商业、旅游用地C.教育科技用地D.综合用地E.娱乐用地12.工程建设其他费用包括（）A.土地使用费B.财务费C.与生产经营有关的费用D.预备费E.与项目建设相关的费用13.物业服务企业开展各项活动必须（）A.以服务为宗旨B.以管理为目的C.以经营为手段D.以效益为目的14.《城市房地产开发管理条例》规定，在商品房销售环节推行的“两书制度”是指（）A.《商品住宅保修书》B.《商品住宅质量保险书》C.《商品住宅使用说明书》D.《商品住宅质量保证书》E.《用户须知》15.（）属于收益性物业管理。
A.自住型居住物业管理B.写字楼物业管理C.公共物业管理D.零售商业物业管理E.酒店物业管理16.房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。
A.是项目投资决策的依据B.是编制项目销售方案的依据C.是筹集建设资金的依据D.是编制下一阶段规划设计方案的依据E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据17.房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供( )。
A.房屋所有权证书B.住宅质量保证书C.住宅使用说明书D.土地使用权证书E.竣工证明三、填空题（每空1分）1.根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式有四种，分别是、、和。
2.市场调研是运用科学的方法，有目的、地收集、整理与企业家有关的各种情报、信息和资料，在的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业提供依据的信息管理活动。
3.房地产项目的风险主要体现在投入资金的安全性、的可靠性、的变现性和的复杂性四个方面。
4.商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种，分别是：、在建项目收购取得和。
5.项目管理中三控是指、、；两管是指、；一协调是指。
6.房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各对建设阶段的、工作程序、和编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。
四、简答题1.什么是国有建设用地使用权的收回，国有建设用地使用权收回的原因有哪些？2.什么是房地产市场营销中的4P理论，4P分别是指什么？3.什么叫前期工程？前期工程具体包括那些工作？4.房地产开发公司设立的基本条件。
5.房地产项目预售的条件。
6.房地产开发程序分为那几个阶段？7.公司注册流程8.房地产开发房地产开发成本构成9.什么是房地产项目管理，其基本职能是什么？10.可行性研究的内容包括哪些？11.房地产开发成本与费用构成包括哪十项？12.房地产市场营销策略有哪些？五、计算题1、2010年9月16日，金城开发公司将拥有土地使用证（登记时间2005.3.16，用途：居住，40亩）的一块土地向竣为开发公司转让，转让价2350万元，登记费收费标准0.25元/㎡，金城开发公司共完成开发投入各项费用800万元，总投资约为3000万元，请问：（1）竣为开发公司取得该块土地的使用年限还剩多少年？总土地费用为多少？（2）金城开发公司可以转让该块土地吗，为什么？（3）如果金城开发公司当时以600万元以出让方式拿下这块土地，那么，金城开发公司应该交纳那些税费，分别是多少？。