某市房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析

一、2003年长沙房地产市场基本状况

近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。

1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。

2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。

2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升

从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。

从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。

3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃

2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场活跃明显。

4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障

2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内

需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。

5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现"三年大变样"的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。

6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理

2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50

万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，

经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。

二、长沙市房地产市场存在的主要问题

近年来，长沙房地产市场整体是健康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注和重视的问题，有待进一步探讨和解决。

1、关于供求关系平衡的问题

1998年至2003年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房竣工情况来看，六年共竣工商品房面积1195.95万㎡，年均递增25.67%；从批准预售来看，六年间共有1456.23万㎡商品房被批准上市销售，年均递增75.50%；从商品房销售情况来看，六年间共销售商品房908.49万㎡，年均递增64.82%。从上述数据可以看出，商品房市场容量在快速增大，需求量持续增加，其增幅远大于其他商品销量的增幅。将竣工量和销售量进行对比分析，商品房销售量年均增幅远大于商品房竣工量的增幅，因此，目前长沙市商品房空置问题并不突出。将批准预售量与销售量进行对比分析，商品房批准预售量明显大于商品房销售量，商品房批准预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，如果有效需求得不到释放，后市将存在供大于求的矛盾。

2、关于商品房结构的问题

长沙市商品房结构矛盾体现在三个方面

一是经济适用住房建设与商品房建设的矛盾。2002年这一问题十分突出，经长沙市人民政府采取有效措施后，这一矛盾已基本化解。

二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。长沙市目前高档住宅的建设量呈上升之势，楼盘的质量、配套、环境等方面的竞争也日趋激烈，价格不断上涨，但有效需求不足。而经济适用住房被压缩之后，由于建材价格也在上扬（据预测，长沙砖混结构房屋建筑成本比涨价前增加了80元/M2），价位在2000元/㎡左右的普通商品房的利润空间很小，其建设没有跟上来，造成低价商品房市场供给断层。

三是商品住宅与经营性用房的比例问题。从2003年批准商品房的上市情况来看，住宅占总上市量的比重为81.44%，比去年同期下降了5个百分点；商业用房占总上市量比重为11.48%，较去年同期上升了2.06个百分点；写字楼占总上市量的比重为6.28%，较去年同期上升了2.16个百分点。从各类商品房的市场表现来看，据长沙市房地产交易中心最近的抽样调查显示，在售楼盘中（含已批准预售尚未竣工的商品房）住宅的销售率为66.04%，写字楼的销售率为51.63%，商业用房的销售率为69.21%。商业用房的销售情况较好，特别是独立门面，基本处于脱销状态。

目前我市商品房供应都有消费需求，但结构性矛盾已经出现，而且中低价位在减少，高价位在上升，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，经营性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，也存在供给不平衡的问题。