天津文化中心地块分析20090805
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未来项目地块周边环境将有明显提高，同时也将吸引更多具备较高消 费能力的人群到访。此外，行政功能和更多标志性景观的引入对项目 商业的整体形象和功能也提出了更高的要求。
接待中心
文化中心
行政中心
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4
交通分析
周边路网
东西向道路
项目地块北侧的乐园道（宾水道） 是地块紧邻的唯一东西向干道， 道路东端向北可经隆昌路联通中 环线，道路向西可连接城市南向 主动脉卫津路及南开区。现阶段 乐园道东段的道路等级较低，路 面较窄，需要进行拓宽改造以满 足大型商业的发展。
6
交通分析
规划地下铁道交通 项目地块所在文化中心有3条地铁线路通过并设有车站，3 条线路包括5号线、6号线及Z1线。
中华剧院
项目地块 天津乐园 文化中心范围
友谊路 滨水道（乐园道） 越秀路
广东路 隆昌路 平江道
公共设 施聚集 区
3
项目周边用地分析
未来周边规划用地分析
项目地块所处区域未来将形成由接待中心、行政中心及文化中心构成 的天津行政文化中心，将增强本区域内政府行政和接待功能。 文化中心地块内南侧将新建天津博物馆、美术馆和图书馆，从现状大 礼堂向东引伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，并将现有天津 博物馆改为自然博物馆。未来文化中心设施将提高对外来人流的吸引 力。 根据《天津市总体规划》项目地块除西侧聚集大面积公共设施外，周 边以居住用地为主。
地块以西有大量居住区，且新老小区交错分布。该地区常 住人口密集，居民构成多样化，且消费习惯和消费能力也 是多元化的。特别是奥体中心及水上公园周边居住区已经 成为高消费能力和涉外人群的聚集区域，总体消费能力较 强。此外，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型 商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。
5
交通分析
现有陆上公共交通
紧邻项目地块设站的公交线路现阶段共12条，站点主要集中在 项目地块北侧的乐园道及乐园道与越秀路交口。此外，文化中 心周边还有另外11条公交线路在这一区域附近设站。
现阶段紧邻项目地块设站公交线路统计
公交线路
首末站
备注
4路
天津乐园 —— 白庙
606路 梅江小区 —— 龙洲道
与梅江居住区相连
南北向道路
多条南北向干道紧邻或靠近项目 地块。地块紧邻的广东路及越秀 路向北可与城市中心连接，但均 缺乏向南的联通能力；距离地块 较近的友谊路和隆昌路是联系城 市中心、中环线及快速路的重要 联络线，特别是友谊路可以向南 一直连通外环线，这两条路将对 项目地块的对外交通产生重要影 响。
项目地块
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周边密集的住宅区提供了较大的市场基础，同 时项目地块西侧的友谊路沿线是比较繁忙的区 域，并已形成一定的商业和商务环境，将可以 吸引更多有较高消费能力的人群来到该地区。
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佳怡家居
友谊商厦
天津迎宾馆
水晶宫饭店 大礼堂
天津宾馆 国展中心
天津博物馆
宝丽金大酒店
天津青少年活动 中心 天津科学技术馆
632路 梅江小区 —— 东海花园
与梅江居住区相连
859路 浯水道 —— 潞河园
与水上公园居住区相连
641路 天津博物馆 —— 津围公路
与市中心相连
953路 理工大学 —— 月牙河火车站 与水上公园居住区相连
47路 咸阳北路 —— 天津乐园 环行
46路 万新村南 —— 惠阳里
857路 619路 682路 866路
项目地块以东 地块以东虽然也分布有一定量的住宅区，但海河会对这一地区人口的吸引起到阻隔作用，同时沿河上游的小白楼地区商业也 会分流部分消费人群。
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2
项目周边用地分析
现阶段情况分析
项目地块目前属于天津乐园北部地块，地块东 侧及南侧均处于天津乐园内，而地块北侧紧邻 乐园道，乐园道以北以住宅区为主，地块西侧 为越秀路，越秀路以西是银河广场及天津博物 馆。
地块所处文化中心范围内除天津乐园、银河广 场及天津博物馆外，天津乐园以东已建成中华 剧院、天津科学技术馆、天津青少年活动中心 及宝丽金大酒店。
文化中心范围以外，东、南、北部Fra Baidu bibliotek布大量住 宅区，人口密度较高，沿街分布零散商业，在 北部越秀路与乐园道交口及南部平江道与友谊 路交口有部分办公及金融设施聚集。文化中心 以西友谊路沿线公共设施较为密集，大多以商 业、住宿和行政办公设施为主。
快
1
项目区位环境总体分析
项目地块以北
项目区位总体所处区域以北直通天津城市核心区，距核心 区内以滨江道、南京路为核心的主要商圈距离约3.5公里。 项目以北的大片城区土地用途多样，其中聚集了一定量的 住宅区和较多的办公设施聚集区，人口密度高，流量大， 且人群构成呈现多样化。但项目地块发展商业对于这一地 区的人口的吸引会与核心城区主要商圈形成一定的竞争， 从空间上来看这一区域的消费人群分流会比较明显。 项目地块以西
华苑居住区
滨江道商业区 小白楼商业区
约3.5公里
奥体中心及 水上公园居 住区
约3公里 约2公里
梅江居住区
项目地块以南
地块以南同样属于住宅密集区域，且快速路以南有大量新建住宅区。其中以梅江居住板块为核心的高消费能力人群聚集区就 处于项目地块以南，并被友谊路直接连通。同样，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分 散，业态单一且综合性不强。
阳光100 —— 崔家码头 天津博物馆 —— 万科新城 梅江小区 —— 红磡领世郡 太阳城 —— 澄江路
与水上公园居住区相连 与市中心相连 与梅江居住区相连
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项目地块 现有公交站位聚集区域
项目地块及文化中心周边公交线路众多，公交服务 的总体能力较强。项目地块周边的公交线路基本保 证了与各主要方向的联通，特别是多条线路可以将 项目地块附近较高消费能力的居住板块及市区热点 地区紧密联系，为吸引更多元化和更广阔的市场提 供了条件。
项目地块区位
项目区位 项目区位总体处于天津主城区南部中环线及快 速路之间，位于乐园道与越秀路及广东路交汇 处之间的道路南侧，西侧紧邻越秀路，现阶段 整体属于天津乐园的一部分，并处于规划中天 津文化中心范围内，总占地面积7.43公顷。
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中
道 水 滨
广
越
环
东
秀
路
园
道线
乐
路
路 速
接待中心
文化中心
行政中心
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交通分析
周边路网
东西向道路
项目地块北侧的乐园道（宾水道） 是地块紧邻的唯一东西向干道， 道路东端向北可经隆昌路联通中 环线，道路向西可连接城市南向 主动脉卫津路及南开区。现阶段 乐园道东段的道路等级较低，路 面较窄，需要进行拓宽改造以满 足大型商业的发展。
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交通分析
规划地下铁道交通 项目地块所在文化中心有3条地铁线路通过并设有车站，3 条线路包括5号线、6号线及Z1线。
中华剧院
项目地块 天津乐园 文化中心范围
友谊路 滨水道（乐园道） 越秀路
广东路 隆昌路 平江道
公共设 施聚集 区
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项目周边用地分析
未来周边规划用地分析
项目地块所处区域未来将形成由接待中心、行政中心及文化中心构成 的天津行政文化中心，将增强本区域内政府行政和接待功能。 文化中心地块内南侧将新建天津博物馆、美术馆和图书馆，从现状大 礼堂向东引伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，并将现有天津 博物馆改为自然博物馆。未来文化中心设施将提高对外来人流的吸引 力。 根据《天津市总体规划》项目地块除西侧聚集大面积公共设施外，周 边以居住用地为主。
地块以西有大量居住区，且新老小区交错分布。该地区常 住人口密集，居民构成多样化，且消费习惯和消费能力也 是多元化的。特别是奥体中心及水上公园周边居住区已经 成为高消费能力和涉外人群的聚集区域，总体消费能力较 强。此外，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型 商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。
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交通分析
现有陆上公共交通
紧邻项目地块设站的公交线路现阶段共12条，站点主要集中在 项目地块北侧的乐园道及乐园道与越秀路交口。此外，文化中 心周边还有另外11条公交线路在这一区域附近设站。
现阶段紧邻项目地块设站公交线路统计
公交线路
首末站
备注
4路
天津乐园 —— 白庙
606路 梅江小区 —— 龙洲道
与梅江居住区相连
南北向道路
多条南北向干道紧邻或靠近项目 地块。地块紧邻的广东路及越秀 路向北可与城市中心连接，但均 缺乏向南的联通能力；距离地块 较近的友谊路和隆昌路是联系城 市中心、中环线及快速路的重要 联络线，特别是友谊路可以向南 一直连通外环线，这两条路将对 项目地块的对外交通产生重要影 响。
项目地块
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周边密集的住宅区提供了较大的市场基础，同 时项目地块西侧的友谊路沿线是比较繁忙的区 域，并已形成一定的商业和商务环境，将可以 吸引更多有较高消费能力的人群来到该地区。
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佳怡家居
友谊商厦
天津迎宾馆
水晶宫饭店 大礼堂
天津宾馆 国展中心
天津博物馆
宝丽金大酒店
天津青少年活动 中心 天津科学技术馆
632路 梅江小区 —— 东海花园
与梅江居住区相连
859路 浯水道 —— 潞河园
与水上公园居住区相连
641路 天津博物馆 —— 津围公路
与市中心相连
953路 理工大学 —— 月牙河火车站 与水上公园居住区相连
47路 咸阳北路 —— 天津乐园 环行
46路 万新村南 —— 惠阳里
857路 619路 682路 866路
项目地块以东 地块以东虽然也分布有一定量的住宅区，但海河会对这一地区人口的吸引起到阻隔作用，同时沿河上游的小白楼地区商业也 会分流部分消费人群。
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项目周边用地分析
现阶段情况分析
项目地块目前属于天津乐园北部地块，地块东 侧及南侧均处于天津乐园内，而地块北侧紧邻 乐园道，乐园道以北以住宅区为主，地块西侧 为越秀路，越秀路以西是银河广场及天津博物 馆。
地块所处文化中心范围内除天津乐园、银河广 场及天津博物馆外，天津乐园以东已建成中华 剧院、天津科学技术馆、天津青少年活动中心 及宝丽金大酒店。
文化中心范围以外，东、南、北部Fra Baidu bibliotek布大量住 宅区，人口密度较高，沿街分布零散商业，在 北部越秀路与乐园道交口及南部平江道与友谊 路交口有部分办公及金融设施聚集。文化中心 以西友谊路沿线公共设施较为密集，大多以商 业、住宿和行政办公设施为主。
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项目区位环境总体分析
项目地块以北
项目区位总体所处区域以北直通天津城市核心区，距核心 区内以滨江道、南京路为核心的主要商圈距离约3.5公里。 项目以北的大片城区土地用途多样，其中聚集了一定量的 住宅区和较多的办公设施聚集区，人口密度高，流量大， 且人群构成呈现多样化。但项目地块发展商业对于这一地 区的人口的吸引会与核心城区主要商圈形成一定的竞争， 从空间上来看这一区域的消费人群分流会比较明显。 项目地块以西
华苑居住区
滨江道商业区 小白楼商业区
约3.5公里
奥体中心及 水上公园居 住区
约3公里 约2公里
梅江居住区
项目地块以南
地块以南同样属于住宅密集区域，且快速路以南有大量新建住宅区。其中以梅江居住板块为核心的高消费能力人群聚集区就 处于项目地块以南，并被友谊路直接连通。同样，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分 散，业态单一且综合性不强。
阳光100 —— 崔家码头 天津博物馆 —— 万科新城 梅江小区 —— 红磡领世郡 太阳城 —— 澄江路
与水上公园居住区相连 与市中心相连 与梅江居住区相连
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项目地块 现有公交站位聚集区域
项目地块及文化中心周边公交线路众多，公交服务 的总体能力较强。项目地块周边的公交线路基本保 证了与各主要方向的联通，特别是多条线路可以将 项目地块附近较高消费能力的居住板块及市区热点 地区紧密联系，为吸引更多元化和更广阔的市场提 供了条件。
项目地块区位
项目区位 项目区位总体处于天津主城区南部中环线及快 速路之间，位于乐园道与越秀路及广东路交汇 处之间的道路南侧，西侧紧邻越秀路，现阶段 整体属于天津乐园的一部分，并处于规划中天 津文化中心范围内，总占地面积7.43公顷。
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中
道 水 滨
广
越
环
东
秀
路
园
道线
乐
路
路 速