第六章收益法案例

第二节 房地产纯收益的求取
一、纯收益的概念与种类 二、房地产纯收益的求取
一、纯收益的概念与种类
1. 纯收益的概念 2. 纯收益的种类
1.纯收益的概念
收益法中的纯收益，是指以收益为目的的 房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后 的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的 适当收益，一般以年为计算单位。 基本计算公式为：
通过收益法所确定的收益价格，实质上是 一种需求价格。对于房地产的购买者来 说，他购买房地产所愿意支付的代价， 自然以其希望未来从该房地产中获得的 收益为依据，而不会去考虑该房地产在 开发建设过程中所花费的成本。
2．收益法的不足
收益法的不足之处主要体现在以下几方面： (1)纯收益及还原利率的确定相当困难 (2)仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离
2．收益的连续性
纯收益的产生是连续的。通过地租 的资本化确定土地价格是收益法的典型 运用。由于土地的不可毁灭性，决定了 地租的产生是持续不断、永无止境的。 收益法的基本公式是：
土地价格＝地租／还原利率
3．收益的稳定性
年纯收益在数量上还必须是稳定的。 收益法的基本公式，除了假定纯收益的 获取是连续不断的以外，在数量上还必 须以稳定、即不变为前提。
1．租赁房地产
收益法最适用于租赁房地产的估价。 无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获 得的收入扣除有关成本、费用和税收后， 即为纯收益。将此连续产生的纯收益运 用一定的还原率进行还原，即为该租赁 房地产的价格。
2．营业用房地产
无论是工厂生产用的房地产，还是商 店、银行、旅馆经营用的房地产，在其 每年的总收人中扣除相应的成本、费用 和税收后，就可得到每年的纯收益，而 且这个纯收益是在较长时期内连续不断 取得的，其还原的现值之和就是该房地 产的价格。
(二)收益法的应用条件
1．收益的可计量性 2．收益的连续性 3．收益的稳定性 4．还原利率的可确定性 5．风险的可衡量性
1．收益的可计量性
收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯 收益可以用货币计量。
由房地产提供的收益包括有形收益与无形 收益。前者如出租房地产每年所获得的租金 收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适 方便性的增加。收益法的收益是指有形收益， 即可以用货币计量的收益。
第六章 收益法
第一节 收益法的基本原理 第二节 房地产纯收益的求取 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法的具体运用 第五节 收益法的派生方法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念与基本公式 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用范围与适用条件 四、收益法的优点与不足 五、收益法的操作步骤 六、运用收益法评估房地产需要注意的几个
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或者说“资本化的地租表现为土地价格”。
但是，由于“未来收益不如现在的收益那 样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重 视，……为了求现利，情愿将未来的收益折 扣出让。……这种折扣率就是现行的利率。”
土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折 现而资本化。
即土地价格＝地租／还原利率。
三、收益法的适用范围与适用条件
（一）收益法适用范围 (二)收益法的应用条件
（一）适用范围
在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或 社会团体)出于自用目的而购买的房地产，如 独立式住宅，以及一‘些以公益为使用目的 的房地产，如学校、公园、宗教房地产等， 其收益往往是难以用货币来度量的。
而那些主要用来投资，以获得持续性经济 收益的房地产，如公寓住宅、商业房地 产(包括商店、办公楼、康复疗养医院、 宾馆、娱乐房地产等)、企业用房地产 (如仓库、厂房等)通常被称为收益性房 地产，其收益一般是可以用货币来度量 的。因此，收益法主要用于收益性房地 产的价格评估。包括租赁房地产与营业 用房地产。
运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列 操作步骤： 1．求取委估房地产每年的潜在总收益。这 是假定在充分利用、无空置时的总收益。 2．估计委估房地产每年的有效总收益。这 是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖 欠租金(延迟支付租金和不付租金)的损失而得。
3．估计委估房地产每年的纯收益(又称净营业 收益)。这是由上述有效总收益减去估计的 每年的营业费用而得。
市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地 产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符 合人们的现实经济行为，但是以价格求价格，并没 有说明价格的形成依据；成本法从费用着眼，确定 价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制， 例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。
(3)符合购买者的投资宗旨
客观纯收益是指房地产在最合理的使用状态 下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际 收益中特殊的、偶然的因素。作为估价依据 的纯收益是指客观纯收益。
（2）有形纯收益和无形纯收益
有形纯收益是指直接以货币表示的纯收益； 无形纯收益是指难以用货币衡量，但有助于
提高纯收益水平的信誉、品牌等。 严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括
(1)应用范围较广
无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物， 或者是合二为一的房地产，只要是收益 性的或具有潜在的收益，都可以运用收 益法进行估价。特别是对于不能用成本 法估价、不可再生的城市土地，收益法 同样适用。
(2)理论依据充分
收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折 现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为 依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具 有理论基础的方法。
2.收益法的基本公式
收益法的基本计算公式为：
待估房地产还 价 纯原 格 收利 益率
Pa r
式中：P——待估价房地产的价格； a——纯收益； r—还原利率。
由此可见，收益法就是在求取委估房地 产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯 收益以某种适当的折现率折算成在估价时点 的现值，求其现值之和,从而确定委估房地 产价格的方法。
实际 (3)适用范围仍有一定的局限性
(1)纯收益及还原利率的确定相 当困难
收益还原法是以纯收益和还原利率为计算 基础的，房地产价格与纯收益成正比，与 还原利率成反比。但是纯收益及还原利率 的确定相当困难，它受房地产市场的发展 变化以及社会经济条件各方面因素的影响。
(2)仅仅根据预期的纯收益确定 价格，难免脱离实际
2.市场价值原理中的贡献原理和最有 效使用原理
市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理论依据。
贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价 值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我 们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一 部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属 于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建 筑物价格。
纯收益是购买者期望的未来纯收 益，以预测为基础，与实际的收益 额不一定符合。同时，纯收益与还 原利率不可能是稳定不变的，从而 增加了这种方法应用的难度。
(3)适用范围仍有一定的局限性
对于收益性房地产来说，收益法 是最有效的估价方法，但是对于 非收益性房地产来说，就不能运 用收益法进行估价。
五、收益法的操作步骤
收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操 作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动 力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房 地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资 产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估 价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才 是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他 要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样 才能公平合理地评估出房地产的价格。
在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状 态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用 状态下的收益为客观收益或潜在收益。
3.地租理论
收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。
尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价 值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件 下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地 租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上， 这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提 供的地租的购买价格……土地的价格无非是土地出 租的资本化收入”
问题
一、收益法的概念与基本公式
1. 收益法的概念 2. 收益法的基本公式
1.收益法的概念
收益法是收益还原法的简称，又称为收入 资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估 价时，一般又称为地租资本化法。
收益法的计算原理是运用适当的还原利率， 将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行 还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定 的房地产价格，称为收益价格。
简言之，收益法就是将委估房地产所有未来纯 收益折算为现值并以这一现值作为其价格的 方法。
二、收益法的理论依据
1. 房地产价格形成的预期收益原理 2. 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用
原理 3. 地租理论
1.房地产价格形成的预期收益原理
收益法的理论依据主要是房地产价格形 成的预期收益原理。
即房地产价格是由人们对其收益能力的 大小的期望决定的，房地产价格的高低与 人们对其未来收益的期望高低有关。
有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是， 无形纯收益的确定比较困难。
（3）无限期纯收益与有限期纯收益
这是从纯收益的持续性来划分的。
无限期纯收益，又称为永久性纯收益或永续 性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取 得是永无止境的，一个典型的例子是从土地 取得的地租。
有限期纯收益，又称非永久性纯收益，它的 取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯 收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收 益产生的持续时间不同，用于估价的具体方 法也不同。
4．还原利率的可确定性
运用收益法估价房地产，是在纯收益一定 的条件下，房地产价格的高低取决于还原利 率的大小，收益法的基本公式是以还原利率 的已知为先决条件的。
5．风险的可衡量性
运用收益法，还要求取得收益过程中 的风险也是可以计量的。风险与效益相 伴而生，在待估价房地产连续不断地产 生收益的过程中，必然伴随着各种风险， 这种风险也是可以计算的，即可用金额 衡量。
纯收益＝总收益一总费用
2.纯收益的种类
纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。 （1）实际纯收益与客观纯收益 （2）有形纯收益和无形纯收益 （3）无限期纯收益与有限期纯收益 （4）折旧前纯收益与折旧后纯收益 （5）税前纯收益与税后纯收益
（1）实际纯收益与客观纯收益
实际纯收益是指待估价房地产在目前的使用 状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营 能力、房地产的用途等关系很大，若以此进 行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合 理性。
4．估计资本化率。这是估计正常投资者投资 获取此种纯收益而要求的收益率。
5．选择具体的收益法公式计算委估房地产价 格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收 益法公式中求得。
六、运用收益法评估房地产需要注意的 几个问题
1．收益法中的收益是指预期的纯收益 纯收益是总收益扣除有关成本费用后的 余额，而且它不是现在已产生的收益， 而是对房地产未来收益的期望。
2．纯收益是指正常的纯收益
纯收益有正常纯收益与个别纯收益之 分。正常纯收益也称为客观纯收益，它 是指在房地产最有效的使用状态下，在 使用者正常的经营能力下所提供的收益。 它需要排除房地产使用过程中的特殊的 偶然因素对纯收益的影响。
3．资本化率是指适当而合理的还原利率。 资本化率实质上是对来来收益的折现率， 其大小对委估房地产价格的高低影响极 大。因此，它是指适当而合理的资本化 率。
四、收益法的优点与不足
1．收益法的优点 2．收益法的不足
1．收益法的优点
收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的 估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范 围，曾被誉为房地产估价方法中的“皇后”。 与其他估价方法相比，其优点主要表现为： (1)应用范围较广 (2)理论依据充分 (3)符合购买者的投资宗旨
（4）折旧前纯收益与折旧后纯收益
这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是 要计提折旧的，因而建筑物的纯收益有 折旧前后的差别，不同的纯收益需要运 用相应的还原率。折旧前的纯收益还原 时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在 还原时可直接运用还原利率进行还原。
（5）税前纯收益与税后纯收益
任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产 生的纯收益也不例外。 与折旧前后的纯收益相似，税前纯收益在还 原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用 还原利率进行还原。这里需要注意的是，这 里的税是指对纯收益所征收的所得税，而不 是对房地产直接课征的土地使用税或房产税， 后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时 已经扣除。