第六章收益法案例
收益法进行企业价值评估案例
收益法进行企业价值评估案例假设某公司是一家餐饮连锁企业，拥有多家门店。
以下是使用收益法进行企业价值评估的案例步骤：1. 确定未来现金流量未来现金流量是评估企业价值的重要因素，需要综合考虑多个因素，包括销售额、成本、税收、资产增值等。
以该餐饮连锁企业为例，我们可以考虑以下因素：- 税前利润预测假设未来三年内，该公司预计每年税前利润分别为200万、220万和240万。
- 折旧及摊销假设该公司每年的折旧及摊销费用为50万。
- 需要扣除的利息假设该公司每年需要支付利息 30 万。
- 税收该公司税率为 25%，需扣除每年的税费。
2. 估算合理贴现率合理的贴现率将影响我们对未来现金流量的价值估算。
一般情况下，贴现率将基于通货膨胀率、市场利率和机会成本等因素。
以该公司为例，假设我们将贴现率设为 12%。
3. 根据未来现金流量和贴现率计算现值通过对未来现金流量和合理贴现率的估算，我们可以计算出每年现值，并将其相加，以得出未来现金流量的总现值。
- 未来三年的现值计算如下：第一年： 200万 ÷ (1 + 0.12) + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)² + 20万 ÷ (1 + 0.12)³ = 180.1 万第二年： 220万 ÷ (1 + 0.12)² + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)³ = 176.3 万第三年： 240万 ÷ (1 + 0.12)³ + (50万+30万) ÷ (1 + 0.12)⁴ = 173.4 万- 未来三年内的总现值为：180.1 + 176.3 + 173.4 = 529.8万4. 计算企业价值当我们有了现金流量的总现值后，可以通过减去未来现金流量的净现值（企业价值）来确定公司的价值，以该公司为例：- 假设该公司目前没有负债和债券，未来三年内的净现值（现金流量的总现值）为 529.8万：- 通过减去这个值，我们可以计算出该公司的价值为：企业价值 = 529.8万 - 0 = 529.8万因此，该餐饮连锁企业的价值为 529.8万。
第六章 收益法作业(计算题)
第六章收益法作业1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。
若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？7、某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。
收益法评估案例
收益法评估案例某公司计划投资一项新的生产项目，利用现有的设备和技术，预计将在未来五年内实现一定的销售收入。
公司需要对该项目进行收益法评估，以便判断是否值得进行投资。
首先，我们需要确定该项目的初始投资额。
该项目需要购买一些新设备，以及进行一些改进。
据估计，初始投资额为100万元。
接下来，我们需要预测该项目未来五年内的销售收入。
据市场调研，该产品的市场需求量稳定，且在未来五年内有望保持稳定增长。
预计第一年的销售收入为30万元，第二年为35万元，第三年为40万元，第四年为45万元，第五年为50万元。
接着，我们需要计算该项目的运营成本。
预计每年的运营成本为10万元。
在进行收益法评估时，我们需要考虑时间价值的因素。
假设折现率为10%。
根据这个折现率，我们可以将未来五年内的收入和成本进行折现，得出现值。
首先，我们将销售收入和运营成本进行折现。
以第一年为例，现值为30万/（1+10%）+ 10万/（1+10%）^2 + 10万/（1+10%）^3 + 10万/（1+10%）^4 +10万/（1+10%）^5 = 63.17万元。
接下来，我们计算总现值。
每年的现值相加，得到总现值：63.17万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元= 356.09万元。
最后，我们计算净现值。
净现值等于总现值减去初始投资额：356.09万元 - 100万元 = 256.09万元。
根据净现值的计算结果，可以得出该项目的净现值为256.09万元。
根据收益法评估的原则，如果净现值为正，则该项目应该被接受。
因此，根据该评估结果，该公司应该进行该投资项目。
需要注意的是，收益法评估只是一种评估方法之一，还需要结合其他因素进行综合评估。
而且，市场环境和经济状况的变化也会对评估结果产生影响。
因此，在做出最终决策之前，公司还需要进行进一步分析和研究。
收益法案例[精华]
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自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
第六章收益法ppt课件
4. 资本化率的确定
1）还原率（资本化率）的概念
投资将收期益率望纯收益转化为现值的一个利率因子，即收益法
计
高冒险投资收益率
算公式中的r。
银行存款相利当率于房地产投资风险的投资收益率。
精品课件
投资风险
2）还原利率（资本化率）的种类 利用收益法评估房地产价格时，聘雇对象不同，所
采用的还原利率亦不同。 三种应用广泛的还原利率：
也是收益法中的收益2房地产费用税金行政事业性收费折旧费管理费维修费保险费贷款利息空置房损失3纯收益估算独立房地产纯收益房地产纯收益房地产总收益总费用单纯土地租赁土地纯收益土地租金管理费维修费税金分离房地纯收益计算土地纯收益土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房地纯收益房屋现值房屋还原率房地纯收益房屋重置价成新度房屋还原率成新度尚可使用年限已使用年限尚可使用年限4
2)熟悉收益法计算公式。掌握净收益的计算公式和不同类型 的房地产净收益的求取方法。
3)实际收益和客观收益的概念。 4)资本化率的实质，资本化率的求取的方法。
精品课件
6．1 收益法的基本原理
an0
n
P ai0 a30
i 1
a20 a10
a1 a2
a3
an
r1
r2
r3
rn
1.收收益益法法的：概是念估价时将估第期价1 对象第期2房地第期产3 未来各期的纯收益通第期n 过适
r 12%
[例2] 条件同例1。如果 n=50年，求收益价格。 Pa r 1(1 1rn) 1 12 5 1% (1 1 12n % 1)24.57
说明：资本化率越高，接近于无限年期价格速度越快。通过反知：
12%， n=50时，已基本接近125万元的无限年期价格；
收益法评估梨树市场价值的案例
收益法评估梨树市场价值的案例以收益法评估梨树市场价值的案例为题，以下是10个案例：1. 梨树市场价值的评估是通过收益法进行的，该方法将梨树的未来收益作为评估的依据。
通过对梨树的预期收益进行估算，可以得出梨树的市场价值。
2. 假设某农场拥有1000棵梨树，每年可收获1000箱梨子，每箱梨子售价为100元。
在未来五年内，梨树预计每年的产量将保持稳定。
根据这些数据，可以计算出梨树的未来收益。
3. 假设梨树的成本为每棵100元，每年的维护成本为每棵10元。
在未来五年内，梨树的维护成本将保持稳定。
根据这些数据，可以计算出梨树的未来成本。
4. 通过将未来的收益减去未来的成本，可以得出梨树的净收益。
净收益是评估梨树市场价值的关键指标之一。
5. 假设梨树的预期使用寿命为20年，梨树的净现值可以通过将未来的净收益按照一定的折现率进行折现计算得出。
6. 折现率是评估梨树市场价值时的另一个重要因素。
折现率反映了投资者对未来收益的期望和风险的考虑。
不同的投资者可能会使用不同的折现率进行评估。
7. 假设投资者使用10%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为1000元。
这意味着梨树的市场价值为1000元。
8. 如果投资者使用5%的折现率进行评估，计算出梨树的净现值为2000元。
这意味着梨树的市场价值为2000元。
9. 折现率的选择对于梨树市场价值的评估结果有重要影响。
较低的折现率会导致较高的市场价值，而较高的折现率会导致较低的市场价值。
10. 除了折现率外，还有其他因素可以影响梨树市场价值的评估结果，如梨树的健康状况、市场需求的变化等。
这些因素需要在评估过程中进行综合考虑。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
收益法资产评估报告案例
收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。
而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。
本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。
二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。
为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。
三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。
他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。
2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。
他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。
3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。
评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。
这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。
4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。
所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。
这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。
5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。
资产价值=未来现金流/资本化率。
从而得出该资产的评估价值。
四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。
这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。
报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。
2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。
3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。
不动产估价第六章收益法
06
案例
商业地产估价案例
商业地产估价概述
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店等， 其价值主要取决于其未来的收益能力。
案例分析
某购物中心位于繁华商业区，周边有大量居民和办 公楼，年租金收入为1000万元，预计未来5年租金 增长率每年为5%。
估价结果
根据收益法，该购物中心的价值约为5000 万元。
住宅地产估价案例
工业地产主要用于工业生产和仓储，其价值主要取决于其 未来的工业生产和仓储能力。
01
案例分析
某工业园区内有10栋厂房，每栋厂房面 积为5000平方米，年租金收入为50万 元，预计未来5年租金增长率每年为4%。
02
03
估价结果
根据收益法，该工业园区的价值约为 5000万元。
谢谢聆听
预期收益的选择应考虑不动产的用途、地理位置、周边环境等特征，以及未来市场发展趋势和政策法 规变化等因素。
折现率的选择
折现率应反映投资者的期望报酬率， 综合考虑风险因素和市场利率水平等 因素确定。
VS
折现率的选择应考虑不动产的风险特 征、市场供求状况、未来发展前景等 因素，以及可比实例的折现率水平。
详细描述
折现现金流法首先预测不动产未来各期的净现金流，然后选定一个合理的折现率，将这些净现金流折 现到评估时点，最后求和得到不动产的评估价值。这种方法适用于有稳定现金流的不动产估价。
租赁收入资本化法
总结词
租赁收入资本化法是一种将不动产未来 租赁收入与其资本化率相乘来评估不动 产价值的方法。VSFra bibliotek详细描述
忽略风险因素
收益法在预测未来收益时，往往忽略了各种风险因素，如市场风险、经 营风险等，使得估价结果过于乐观，可能引发投资风险。
《不动产估价》第六章：收益法
6.3.2 还原利率的确定
1 还原利率的概念与种类 ⑴还原利率的概念 ⑵还原利率的种类 2 还原利率的求取 ⑴求取还原利率的几种观点 ⑵还原利率的计算 ①重叠法 ②市场提取法 ③投资还原利率排序插入法
6.4 投资组合与剩余技术
6.4.1 投资组合技术 6.4.2 剩余技术
6.4.1 投资组合技术
6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念 6.1.2 收益法的理论依据 6.1.3 收益法适用的范围与条件 6.1.4 收益法的优点与不足 6.1.5 收益法的操作步骤
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通 过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率 （或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转 换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价 值的方法。
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第6章
收益法
6.1 收益法的基本原理 6.2 收益法的基本公式 6.3 纯收益与还原利率 6.4 投资组合与剩余技术 6.5 收益法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概 念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握 收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利 率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收 益法评估不动产价格的能力。
6.2 收益法的基本公式
6.2.1 收益法的数学推导公式 6.2.2 收益法的实务公式 6.2.3 应用收益法公式的注意事项
6.2.1 收益法的数学推导公式
1 纯收益不变 2 纯收益在若干年内有变化 3 已知未来若干年后的不动产价格 4 纯收益按等差级数变化 5 纯收益按等比级数变化 6 纯收益、还原利率均有变化
6.2.3 应用收益法公式的注意事项
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否 应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的 收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金 违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
收益法实例
一、净收益的求取在我们这里选取计算的是该估价对象的客观收益，即在该房地产现有的经营条件下，按现在的使用功能及本市该类房地产的一般经营惯例、利润水平、必要的成本支出等之后的收益，这样可以排除收益中属于特殊的、偶然的因素，以及经营能力的影响因素。
1、估价对象年总营业额的求取估价人员通过对该地区大型商场进行综合调查（参见表2-1），并进行分析得出：单位营业面积销售额为37元/天·ｍ²。
估价对象总建筑面积为25166ｍ²。
经过调查，本市类似综合商厦的营业面积与建筑面积的比率为66.37%。
1999年××市部分大型商场一览表（表2-1）估价对象年总营业额=单位营业面积销售额×总建筑面积×营业面积与建筑面积比率×天数=37元/天·ｍ²×25166ｍ²×66.37%×365天=225569615.07元2、求取估价对象年总利润根据估价人员对零售百货市场的综合调查及分析，确定零售百货行业的社会平均利润率为20%。
估价对象年总利润=估价对象年总营业额×利润率=45113923.01元3、求取估价对象房地产年净收益（1）确定房地产收益率根据估价人员对附近大型商场的综合调查，其经营利润是资金、劳力、管理技术、知名度、商誉宣传等有形、无形要素以及土地、房产要素共同协调作用的结果。
根据商厦经营的情况及专业人士的意见，对上述要素按重要程度排列，则房地产、经营知名度、资金、管理技术要素依次最为重要。
考虑到商业经营对房地产有一定要求的特点，结合评估对象所处的地区、地段具体情况，按经营利润率的22%作为房地产所带来的收益。
（2）运营成本的确定我们通过对房地产市场进行的调查，商场的年运营成本包括管理费、维修费、房产税、土地使用税、保险费及不可预见费等占总利润的5%。
估价对象房地产年净收益=估价对象年总利润×房地产收益率×（1－成本率）=9428809.91元二、房地产的年净收益增长率考虑到近年来本市经济发展比较稳定，结合该估价对象及周围类似商业用房的具体经营情况，营业收入有可靠保障，假设其未来每年净收益保持不变。
收益法的应用举例
收益法的应用举例艾姆公司于2002年11月1日以13 428万元在A 市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15 000平方米，占用土地面积为12 480平方米，该写字楼除10 000平方米自用外，其余部分用于出租。
2004年11月1日艾姆公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2 300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。
该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。
目前该类物业的建筑造价为每平方米2 500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。
请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
解答：审题明确题目要求。
本题要求得到待估宗地在估价日期的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。
梳理有关资料。
可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价日期、估价对象范围（是否含地上建筑物）、权力状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料。
本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出哪两种还原利率，这对确定解题思路至关重要。
审查关键内容，考虑资料取舍。
本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。
审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，作出初步判断。
另外，本题对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数做了详细说明，审题时应注意。
第六章收益法折现率的确定
2021/11/7
第一页，共42页。
第六章 收益(shōuyì)法－折现率的确定
第一节 折现率与资本成本 第二节 债务成本 第三节 股权(ɡǔ quán)资本成本 第四节 加权平均资本成本
第二页，共42页。
第六章 收益(shōuyì)法－折现率的确定
第八页，共42页。
第二节 债务(zhàiwù)成本
一、企业债券收益率 （一）票面收益率、期望收益率和实际收益率 债券票面收益率又称名义收益率或票息率 期望收益率是考虑到投资者成本以及企业违约风险等
情况，投资者预期(yùqī)获得的内部收益率 实际收益率是投资者收到利息和本金后，按照投资者
的债券购买成本以及获得本息之间的关系计算的内 部收益率，也就是将企业偿还的现金流量折现到投 资者购买债券时价格的贴现率
第十九页，共42页。
一、内部(nèibù)收益率法 （一）计算公式 股票价格就等于所有未来股息现值的总和
P
E ( D1 ) 1 r
E(D2 ) (1 r)2
E ( D3 ) (1 r)3
勇于 开始(E1，(才Dr能n)找)n 到成
功的路
P
E ( D1 ) 1 r
E(D1) (1 (1 r)2
第九页，共42页。
（二）期望收益率的计算
1. 内部收益率法
内部收益率法假设债券的价格反映了企业债券的违约 风险，根据(gēnjù)债券利息支付和本金偿还计划， 计算所得的内部收益率即为期望收益率。比如，某 企业债券面值为1000元，票面利率为8％，还有2年 到期，每年付息一次，上一年度的利息已经支付， 该债券的市场交易价格为960元，则内部收益率为：
960
收益法评估案例
收益法评估案例在商业和金融领域，收益法评估是一种常用的估值方法，用于确定一项资产或企业的价值。
该方法基于资产或企业未来的现金流量，并考虑了风险和时间价值的因素。
本文将介绍一个实际的收益法评估案例，以帮助读者更好地理解这种估值方法的应用和原理。
案例背景。
假设我们有一个名为ABC公司的企业，该公司是一家中型制造业企业，主要生产家具产品。
ABC公司在过去几年里一直保持稳定的盈利能力，并且有望在未来几年里实现一定的增长。
现在，ABC 公司的所有者希望出售这家企业，并且他们需要确定一个合理的销售价格。
为了确定ABC公司的价值，所有者决定使用收益法评估方法。
他们聘请了一家专业的估值机构来进行评估，并且提供了相关的财务数据和业务信息。
评估机构的任务是通过收益法评估方法确定ABC公司的公允价值，并且给出一个合理的销售建议。
评估过程。
评估机构首先收集了ABC公司的财务数据，包括过去几年的利润表、资产负债表和现金流量表。
他们还对公司的市场地位、行业前景、竞争情况和管理团队进行了调查和分析。
通过对这些信息的综合分析，评估机构得出了ABC公司未来几年的预期现金流量。
接下来，评估机构对ABC公司的风险进行了评估。
他们考虑了行业风险、市场风险、经营风险和财务风险等因素，并且确定了一个合理的风险溢价率。
评估机构还考虑了时间价值的因素，使用适当的折现率对未来的现金流量进行了折现。
最后，评估机构使用净现值（NPV）方法对ABC公司的未来现金流量进行了估值。
他们将未来几年的现金流量折现到现在，并且加上一个终值，以确定ABC公司的公允价值。
在这个过程中，评估机构还进行了一些敏感性分析，以考虑不同的假设和情景对估值结果的影响。
评估结果。
通过收益法评估方法，评估机构确定了ABC公司的公允价值为X万元。
这个估值结果是基于对公司未来现金流量的合理预期，并且考虑了风险和时间价值的因素。
评估机构向ABC公司的所有者提出了一个合理的销售建议，同时也提供了一些关于估值结果的解释和讨论。
收益法应用举例
收益法应用举例[例6-3] 某新建写字楼，投资者预计在持有期间年的净营业收入（NOI ）为 450万元，5年后将转售，预计那时的售价为5600万元。
据调查，目前市场的无风险收益率为3%，该类房地产的风险补偿率为5%。
试问：投资者应出多少钱购买？该题在计算时要注意：收益由持有期收益和转售收益两部分构成，且净收益在持有期内不变，持有期5年。
适用的计算应为：nn n r V r r a V )1()1(11++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-= 由题意可知：式中的a ＝450万元；V 1＝5600万元；n ＝5年；而r 可用累加法求出，即r ＝3%+5%＝8%。
将这些数字代入上式得投资者的购买价值应为：万元5608%)81(5600%)81(11%845055=++⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V [例6-4] 某出租商场，总建筑面积5 000平方米，有效土地使用权年限为35年。
它目前的出租情况为：空置率为20%；租赁合同中的租金采用包含出租方管理费的净租金，金额为按建筑面积每平方米每月90元；其实际管理费为每月20 000元。
经调查，目前市场上类似商场的空置率为10%；包括出租方管理费的净租金按建筑面积为每平方米每月95元，且预计以后每年会以2%的增长率增长；管理费为租金收入的3%。
假设目前市场上投资该类房地产需要9%的收益率去吸引投资者投资。
评估该商场目前的价值。
在对上述房地产进行评估时，应注意实际收益与客观收益；评估所依据的租金类型等问题。
具体评估过程为：（1）有效总收入根据题意：客观净租金为每平方米每月95元；空置率为10%；年增长率g=2%，所以有效总租金为：第一年有效总租金为＝95×12×5 000×（1-10%）＝5 130 000元＝513万元（2）运营费用因租金类型为包括出租方管理费的净租金，所以，在这种租金类型的情况下，该项费用只有管理费一项。
由题意可知：它为租金收入的3%。
第一年运营费用＝513×3%＝15.39万元，以后与总有效收入同步年增长2%。
收益法实例
例1：某宾馆委托估价，宾馆提供的资料表明，该宾馆有标准两人间25间，床位50张，平均每张床位每天120元，年空置率25%；一般两人间和三人间总床位数为180张，平均没张床位每天140元，年空置率为20%；该宾馆月营业花费15万元。
经调查，当地同档次宾馆标准两人间平均每张床位每天140元，年空置率为30%；一般两人间和三人间平均每张床位每天40元，年空置率为18%；正常营业每月营业花费平均占每月总收入的32%；该类不动产的资本化率为8%。
试运用所给资料评估该宾馆的价格。
例2：1、估价对象概况：待估不动产是一出租的写字楼，宗地面积为7000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000 m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。
1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。
试计算该不动产2001年4月的转让价格。
2、估价机构搜集到的相类似地区的该类写字楼的平均水平资料（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。
（2）每平方米每月租金平均为40元。
房屋空置率年平均为10%。
（3）同类建筑物重置价格为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。
年资本化率9%。
例3：（单独求取土地收益价格）估价对象概况：某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500 m2，并与1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元/ m2；其经济耐用年限为60年。
目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元/m2.估价机构掌握的经筛选后的资料：目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元/ m2，该类建筑物重置价格为1700元/ m2，残值率为2%，不动产所有者需支付的年管理费用为建筑年租金的2%，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.5%，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%、7%。
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2.纯收益的种类
纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。 （1）实际纯收益与客观纯收益 （2）有形纯收益和无形纯收益 （3）无限期纯收益与有限期纯收益 （4）折旧前纯收益与折旧后纯收益 （5）税前纯收益与税后纯收益
（1）实际纯收益与客观纯收益
实际纯收益是指待估价房地产在目前的使用 状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营 能力、房地产的用途等关系很大，若以此进 行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合 理性。
问题
一、收益法的概念与基本公式
1. 收益法的概念 2. 收益法的基本公式
1.收益法的概念
收益法是收益还原法的简称，又称为收入 资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估 价时，一般又称为地租资本化法。
收益法的计算原理是运用适当的还原利率， 将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行 还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定 的房地产价格，称为收益价格。
(二)收益法的应用条件
1．收益的可计量性 2．收益的连续性 3．收益的稳定性 4．还原利率的可确定性 5．风险的可衡量性
1．收益的可计量性
收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯 收益可以用货币计量。
由房地产提供的收益包括有形收益与无形 收益。前者如出租房地产每年所获得的租金 收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适 方便性的增加。收益法的收益是指有形收益， 即可以用货币计量的收益。
1．租赁房地产
收益法最适用于租赁房地产的估价。 无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获 得的收入扣除有关成本、费用和税收后， 即为纯收益。将此连续产生的纯收益运 用一定的还原率进行还原，即为该租赁 房地产的价格。
2．营业用房地产
无论是工厂生产用的房地产，还是商 店、银行、旅馆经营用的房地产，在其 每年的总收人中扣除相应的成本、费用 和税收后，就可得到每年的纯收益，而 且这个纯收益是在较长时期内连续不断 取得的，其还原的现值之和就是该房地 产的价格。
第六章 收益法
第一节 收益法的基本原理 第二节 房地产纯收益的求取 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法的具体运用 第五节 收益法的派生方法
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念与基本公式 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用范围与适用条件 四、收益法的优点与不足 五、收益法的操作步骤 六、运用收益法评估房地产需要注意的几个
运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列 操作步骤： 1．求取委估房地产每年的潜在总收益。这 是假定在充分利用、无空置时的总收益。 2．估计委估房地产每年的有效总收益。这 是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖 欠租金(延迟支付租金和不付租金)的损失而得。
3．估计委估房地产每年的纯收益(又称净营业 收益)。这是由上述有效总收益减去估计的 每年的营业费用而得。
纯收益是购买者期望的未来纯收 益，以预测为基础，与实际的收益 额不一定符合。同时，纯收益与还 原利率不可能是稳定不变的，从而 增加了这种方法应用的难度。
(3)适用范围仍有一定的局限性
对于收益性房地产来说，收益法 是最有效的估价方法，但是对于 非收益性房地产来说，就不能运 用收益法进行估价。
五、收益法的操作步骤
4．还原利率的可确定性
运用收益法估价房地产，是在纯收益一定 的条件下，房地产价格的高低取决于还原利 率的大小，收益法的基本公式是以还原利率 的已知为先决条件的。
5．风险的可衡量性
运用收益法，还要求取得收益过程中 的风险也是可以计量的。风险与效益相 伴而生，在待估价房地产连续不断地产 生收益的过程中，必然伴随着各种风险， 这种风险也是可以计算的，即可用金额 衡量。
收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操 作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动 力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房 地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资 产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估 价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才 是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他 要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样 才能公平合理地评估出房地产的价格。
在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状 态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用 状态下的收益为客观收益或潜在收益。
3.地租理论
收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。
尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价 值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件 下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地 租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上， 这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提 供的地租的购买价格……土地的价格无非是土地出 租的资本化收入”
第二节 房地产纯收益的求取
一、纯收益的概念与种类 二、房地产纯收益的求取
一、纯收益的概念与种类
1. 纯收益的概念 2. 纯收益的种类
1.纯收益的概念
收益法中的纯收益，是指以收益为目的的 房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后 的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的 适当收益，一般以年为计算单位。 基本计算公式为：
客观纯收益是指房地产在最合理的使用状态 下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际 收益中特殊的、偶然的因素。作为估价依据 的纯收益是指客观纯收益。
（2）有形纯收益和无形纯收益
有形纯收益是指直接以货币表示的纯收益； 无形纯收益是指难以用货币衡量，但有助于
提高纯收益水平的信誉、品牌等。 严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括
2．收益的连续性
纯收益的产生是连续的。通过地租 的资本化确定土地价格是收益法的典型 运用。由于土地的不可毁灭性，决定了 地租的产生是持续不断、永无止境的。 收益法的基本公式是：
土地价格＝ห้องสมุดไป่ตู้租／还原利率
3．收益的稳定性
年纯收益在数量上还必须是稳定的。 收益法的基本公式，除了假定纯收益的 获取是连续不断的以外，在数量上还必 须以稳定、即不变为前提。
实际 (3)适用范围仍有一定的局限性
(1)纯收益及还原利率的确定相 当困难
收益还原法是以纯收益和还原利率为计算 基础的，房地产价格与纯收益成正比，与 还原利率成反比。但是纯收益及还原利率 的确定相当困难，它受房地产市场的发展 变化以及社会经济条件各方面因素的影响。
(2)仅仅根据预期的纯收益确定 价格，难免脱离实际
市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地 产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符 合人们的现实经济行为，但是以价格求价格，并没 有说明价格的形成依据；成本法从费用着眼，确定 价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制， 例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。
(3)符合购买者的投资宗旨
2.市场价值原理中的贡献原理和最有 效使用原理
市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理论依据。
贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价 值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我 们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一 部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属 于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建 筑物价格。
四、收益法的优点与不足
1．收益法的优点 2．收益法的不足
1．收益法的优点
收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的 估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范 围，曾被誉为房地产估价方法中的“皇后”。 与其他估价方法相比，其优点主要表现为： (1)应用范围较广 (2)理论依据充分 (3)符合购买者的投资宗旨
（4）折旧前纯收益与折旧后纯收益
这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是 要计提折旧的，因而建筑物的纯收益有 折旧前后的差别，不同的纯收益需要运 用相应的还原率。折旧前的纯收益还原 时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在 还原时可直接运用还原利率进行还原。
（5）税前纯收益与税后纯收益
任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产 生的纯收益也不例外。 与折旧前后的纯收益相似，税前纯收益在还 原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用 还原利率进行还原。这里需要注意的是，这 里的税是指对纯收益所征收的所得税，而不 是对房地产直接课征的土地使用税或房产税， 后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时 已经扣除。
2.收益法的基本公式
收益法的基本计算公式为：
待估房地产还 价 纯原 格 收利 益率
Pa r
式中：P——待估价房地产的价格； a——纯收益； r—还原利率。
由此可见，收益法就是在求取委估房地 产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯 收益以某种适当的折现率折算成在估价时点 的现值，求其现值之和,从而确定委估房地 产价格的方法。
或者说“资本化的地租表现为土地价格”。
但是，由于“未来收益不如现在的收益那 样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重 视，……为了求现利，情愿将未来的收益折 扣出让。……这种折扣率就是现行的利率。”
土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折 现而资本化。
即土地价格＝地租／还原利率。
三、收益法的适用范围与适用条件
有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是， 无形纯收益的确定比较困难。
（3）无限期纯收益与有限期纯收益
这是从纯收益的持续性来划分的。
无限期纯收益，又称为永久性纯收益或永续 性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取 得是永无止境的，一个典型的例子是从土地 取得的地租。
有限期纯收益，又称非永久性纯收益，它的 取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯 收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收 益产生的持续时间不同，用于估价的具体方 法也不同。
4．估计资本化率。这是估计正常投资者投资 获取此种纯收益而要求的收益率。
5．选择具体的收益法公式计算委估房地产价 格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收 益法公式中求得。
六、运用收益法评估房地产需要注意的 几个问题
1．收益法中的收益是指预期的纯收益 纯收益是总收益扣除有关成本费用后的 余额，而且它不是现在已产生的收益， 而是对房地产未来收益的期望。