城市社区物业管理模式及其实践困境探析

城市社区物业管理模式及其实践困境探析

当下，随着我国经济实力不断增长，城市社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国城市物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。因此，对我国城市社區物业管理中现存问题进行深入分析，探究出科学有效的管理模式，对促进我国城市社区物业管理的发展具有重要意义。基于此，本文主要对城市社区物业管理现状及管理模式进行了深入分析和探究，进而不断促进我国城市社区物业管理的良好发展。

标签：城市社区；物业管理；现状；模式

【文献标识码】A

1、我国城市社区物业管理现状

1.1 城市社区物业管理企业管理能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

1.2 服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3 业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物

业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2、城市社区物业管理模式研究

2.1 健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。例如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

2.2 创新事中事后监管，推动行业管理规范化

充分发挥各县（市、区）政府（管委会）的管理主体作用和属地管理职责，进一步完善细化现有的物业管理政策措施，综合运用行政许可、行政确认、行政指导、监督检查、行政处罚、政府信息公开等行政监管和行政服务“组合拳”。以政务云物业管理服务平台和政务客户端为载体，大力推行“互联网+政务服务”，依照法定职责和本市相关规定，合理配置事权，明晰本辖区各级政府及主管部门、建设单位、居委会、业主委员会、业主及物业使用人、物业服务企业等物业管理各方主体权责，重点规范物业服务企业监督检查行为、物业项目招标投标行为、物业项目承接查验备案行为、专项服务委托行为、专项维修资金使用行为、物业纠纷法律服务行为等，共同营造社区物业管理稳定透明的政策环境、高效规范的行政环境和公平竞争的市场环境。

2.3 开展物业管理星级评定，带动服务质量标准化

借鉴原有的物业管理示范项目评定和省级物业服务标准化试点单位创建经验，依据有关地方标准，物管部门会同市质监部门依法依规制定全市物业管理服务质量星级评定制度，由各县（市、区）物业管理行政主管部门会同同级质监部门对于实施专业化物业服务的全部在管物业项目探索实行物业管理服务质量星级评定和动态管理制度，深入开展物业服务标准化试点或示范单位创建活动，推动物业管理服务专业化、标准化发展，进一步规范物业管理服务行为，创造和保持整洁、文明、舒适的生活、工作环境。同时，加强政策资金扶持，营造良好创建氛围。驻社区的各个单位以及居住区或小区原产权单位，全力支持和参与社区物业管理提质升级工作。物业服务企业不断提升自身物业管理服务水平，主动参

与社区物业管理提质升级工作，并积极争创星级物业管理小区、居住区和星级物业管理全覆盖社区，为社区物业管理提质升级工作贡献行业力量。完善物业专项维修资金使用的相关政策措施，对于共用部位、共用设施设备维修保养到位的星级物业管理小区，加快办理专项维修资金的使用手续，并按规定全额负担维修费用支出；对于失修失养严重的非星级物业管理小区，由管理该项目的物业服务企业按物业服务合同的约定承担相应的法律责任。各级财政部门加大支持力度，适当安排社区物业管理提质升级启动资金和扶持资金，对成功创建星级物业管理小区、居住区或星级物业管理全覆盖社区的相关单位和个人给予一定额度的物质奖励。2.4 依托企业应用平台，推进物业管理智慧化

各县（市、区）物业管理行政主管部门会同同级工业和信息化部门，综合运用移动互联网、云计算、移动支付、物联网、大数据等现代科技手段，整合物业管理区域居民、房屋、设施、服务及市场需求等信息，完善智慧云物业、公务云物业、宜居云物业、商务云物业等应用平台功能，统筹物业管理、公共服务和商业服务等资源，构建面向居民委员会及居民小组、小区业主委员会、物业服务企业、居民、市场服务企业的智慧物业应用体系。大力实施“互联网+物业服务”专项行动，提高现代物业管理服务覆盖面，实现社区物业管理服务的智能化，大力发展新型物业服务、社区服务，着力发展共享经济，全面提升社区居民的公共服务、便民服务和宜居水平。

2.5 打包选聘物业服务，提高社区物业管理集约化

各县（市、区）政府（管委会）充分吸收部分社区采取新旧住宅小区合并为同一物业管理区域的实践经验，结合本市老旧楼院多而分散、绝大部分无专业化物业服务的实际，以一个城市社区作为一个基本单元，在剔除辖区内已选聘具有相应资质物业服务企业的成规模居住区或小区外，可按规定由居民委员会在辖区乡镇政府（街道办事处）的指导和监督下代行业主委员会职责，依法依规选聘具有相应资质的物业服务企业，同步施行服务星级评定，推进居住区或小区星级物业管理服务社区全覆盖，并依托云物业应用平台加快智慧社区建设，满足人民群众不断增长的品质生活需求。

2.6 完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的規范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

综上所述，为推进城市社区物业管理模式的升级，必须以满足人民群众日益