抵押贷款风险防控案例分析

第3章某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析

3.1案例

广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕

http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57红网

资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于1997年，注册资本为500万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55'k和45％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地30万平方米，规划居住人口2万人。

在运营之初，广地公司受益于1998年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方米1600多元涨到了3000多元。1 999年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000万元人民币。然而即使在这一时期，“广地”‘仍存在资金不足的状况。“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998年至2003年8月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500万元。至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000多万元。“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项

链，一掷万金。2001年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。

广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。

与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从1998年5月到2001年11月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5家银行办理假按揭，共发生抵押450宗(已经解押1 0宗)，从中骗贷近2．7 6亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。

这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。

2000年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。2 000年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。

工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过1亿元，损失最为严重。它的上级行——工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001年7月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。

但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续9个月没领到工资。2003年，“广地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，番禺建行等银行在200 3年8月就委托番禺华隆公司接手“广地”的

物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托，．要对广地花园的物业进行拍卖。，11月30日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规则．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。

工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将247套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取2．29亿余元人民币和5 30万港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉”，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。

有关部门在抽查建行广东省广州地区-8家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有1 0亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经