佳木斯物业管理条例实施细则全文(最新版).doc

2019年佳木斯物业管理条例实施细则全文
(最新版)
佳木斯物业管理条例实施细则全文(最新版)
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

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第一条为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本办法适用于具有物业管理资质的物业服务企业在本市行政区域内按照物业服务合同约定提供物业服务收取物业服务费的行为。

第四条市物价监督管理部门会同市住房保障行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循禁止强买强卖和价格欺诈，促进价格市场竞争，合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，以促进物业服务产业发展步入良性循环的轨道。

第六条物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，经市物价监督管理部门批准后执行。

非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费，由市物价监督管理部门会同市住房保障行政主管部门依据住宅物业环境设施设备和物业服务等级标准等因素，制定本市物业服务基准价格及其浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第七条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制形式确定物业服务费用。

实行政府指导价的暂采用包干制；实行市场调节价的由业主选择实行包干制或酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第八条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下
部分：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支；住宅质量保修期内保修范围内的建筑质量问题，由开发建设单位负责出资保修。

上述两种支出不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第九条采用酬金制的，物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区物业服务项目的收支情况；采取包干制的，物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅物业服务项目的实际履行情况，接受业主委员会或者业主大会的质询并及时答复。

第十条住宅物业服务收费项目，根据不同服务内容分为综合管理费、公共区域秩序维护费、公共区域保洁服务费、公共区域绿化养护费以及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费。

每个项目根据不同物业服务等级标准等情况划分为五个等级，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，最高为一级。

住宅物业服务及环境设施设备等级的选取和确定：综合管
理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务的等级，由业主委员会根据实际需求，参照《佳木斯市住宅物业服务、环境设施设备的等级指导标准》选取；公共区域绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务的等级，按照《佳木斯市住宅物业服务、环境设施设备的等级指导标准》确定。

第十一条住宅前期物业服务收费标准，由开发建设单位在对住宅物业预销售前，根据本办法第十条规定确定各项物业服务等级拟定收费标准，在发布物业管理招标公告或协议选聘物业服务企业15个工作日前将拟定的收费标准报市物价监督管理部门与住房保障行政主管部门核准备案，建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同对合同双方当事人具有约束力，开发建设单位在同物业买受人签订房屋买卖合同前应就前期物业服务及收费标准达成一致，前期物业服务合同对物业买受人具有约束力。

业主大会成立后，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》期限未届满的依法自然终止，其住宅物业服务收费可由业主委员会同物业服务企业根据本办法第十条规定，结合业主对物业服务质量的要求重新选择各项物业服务等级并在规定的浮动幅度内协商确定。

第十二条本办法未涵盖的服务内容和设施设备维护发生服务成本的，收费标准可按照相应的法律、法规、规章及相关规定执行或根据其服务的方式、成本，自行协商约定。

第十三条物业服务费按照产权面积计收。

已办理产权登记的以产权证记载的产权面积为准；未办理产权登记的暂按购房合同标明的建筑面积计收，待产权登记面积确定后，多退少补。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，预收期限不得超过十二个月。

第十四条《前期物业服务合同》生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用由开发建设单位承担，之后的物业服务费用由物业买受人承担；物业买受人已结清房屋买卖款，在接到进户通知后因自身原因未办理进户手续的，自通知期满（7个工作日）后的次月起开始缴纳物业服务费。

第十五条已竣工但因开发建设单位原因未按房屋买卖合同约定时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条由于开发建设单位原因使物业管理区域的道路、绿化等庭院配套设施不能同时交付使用，给业主生活造成不便期间的物业服务收费应当相应低于规定标准收取，待小区配套设施全部交付使用后按合同约定的价格执行，物业服务企业由此产生的损失开发建设单位应予补偿。

此期间物业服务收费下调标准应在《前期物业服务合同》中注明，并报市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门备案。

第十七条物业产权转移时，业主或物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用或者物业服务资金。

产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用或者物业服务资金，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用或者物业服务资金，由物业继受人承担。

第十八条业主应当按照《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。

业主违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十九条物业服务企业为满足部分业主需要开展特约服务或委托代收代办服务等便民类服务，该类服务不属常规物业服务范畴，不计入物业服务费成本核算，其各服务项目收费，国家、省、市有规定的执行规定价格，没有规定的实行市场调节价。

第二十条为物业管理区域内的业主提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务的单位，需要委托物业服务企业代收缴费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收缴费合同，并向受托的物业服务企业颁发委托证明在收费场所公示。

第二十一条物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置将物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据和价格举报电话（12358）等进行公示。

对需由业主分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

第二十二条未成立业主大会的，在本办法实施后，由同该住宅小区开发建设单位签订前期物业服务合同的物业服务企业按照住宅区的实际情况，并征得住宅小区物业买受人或买受人代表同意，拟定并申报物业服务方案，经市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门核准确定物业服务收费标准，公示后执行。

已成立业主大会的，业主委员会与物业服务企业按照物业服务基准价格及其浮动幅度协商确定物业服务方案及收费标准，报市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门备案，公示后执行。

第二十三条违反本办法规定的价格违法行为，由市物价监督管理部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处
罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价规定》予以查处。

第二十四条本办法自发布之日起三十日后施行。

各县（市）物业服务收费管理可参照本办法制定实施细则。