选址分析报告

大商集团进驻南阳——选址分析报告

院系：经济与管理学院

专业：工商管理

班级：123441

学号：1203214040

姓名：张磊涛

相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。

。零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。

南阳城市简介概况：

南阳市商业中心位于新华西路与人民路交汇处。南阳商业经过多年的发展，逐步形成现在以天桥、中心广场、金玛特、新华商城为节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为主轴线的商业格局。经营情况较好的商场和超市主要有大统百货、世纪百货、金玛特购物广场、盛德美购物中心等。

南阳目前在售的多层住宅的平均价格为每平方米在1700元~1800元，高层住宅销售价格则在2100元~2400元之间，住宅销售均价在全省位居第三位，仅次于郑州和洛阳。城市中高档住宅商品房有逐步向东、向南发展的趋势，最新开发的多处中高档住宅商品房主要集中于白河沿岸以及独山大道两侧。例如，位于独山大道和沿河路交汇处的盛唐商务苑商品住宅销售价格已达3000元/平米以上。

南阳是一个农业大市，第一产业对经济增长的贡献率一直维持在30% 左右。从近年的趋势来看，第一产业对经济增长的贡献率正在逐步减弱，这主要是南阳市政府加大工业基础设施的投入、强调工业立市的结果。

南阳市域城镇发展规划

一心、两轴、五板块

根据生态保护与建设的要求和构建“中部崛起”新支点的发展趋向，规划提出“强化中心、拓展两翼、轴线辐射、网络发展”的城镇空间发展策略，形成“一心、两轴、五板块”的城镇体系空间布局结构。

一心：指以中心城区为核心，扩展城市职能与发展空间，强化城市在区域中的地位和作用，带动地区社会经济发展。

两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块，并通过积极引导，实现人口和产业同步转移，建设与产业集聚相匹配的城镇集聚板块。

中心城区城市发展规划

一河两岸、四组团，城市空间向东、向南拓展和延伸

中心城区范围：本次规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。

中心城区发展方向：中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。

中心城区空间布局：“一河两岸、四组团”。“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。规划期内主要发展中心组团、河南组团、王村组团，河东组团只沿河开发少量居住用地。远景待机场搬迁后，全面建设河东组团。

大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长

规模较大的百货类商场有世纪百货（原来的南阳商场）、金汉丰购物中心、盛德美购物中心、大统百货和金玛特生活广场，这些百货商场分别属于不同的商业机构，如世纪百货是由原来的南阳商场与世纪龙合作经营的，而金汉丰购物中心则主要引进万德隆超市、盛德美购物中心则由万德隆独自经营，大统百货与金玛特生活广场属于大统集团。当南阳商场风头正劲的时候，南阳其它商场只能瞠乎其后，就连金玛特生活广场的前身——郑州亚细亚的南阳分店也不能与其匹敌，而当2004年大统百货开张营业后，南阳商场的经营状况就每况愈下，在不

得已的情况下与世纪龙合作，在商场原来的基础上重新装修打造新的商场——世纪百货，世纪百货开张后面貌一新、重振雄风，而旁边的金汉丰购物中心则面临着与南阳商场以前一样的困境，因此也痛定思痛，停业重新装修、重新招商，以期以全新的面貌展示世人，该商场已于今年9月底装修完毕重新开业，预计开业后又会引起南阳商业的新一轮竞争洗牌。

环境分析

核心商圈分析

1主要商场

名称业态层数总建筑面积主力店/面积开业时间

世纪百货百货 5 25000M2 无1993年

金汉丰购物中

心

百货7 24500 M2 无1996年

红都时代广场百货 4 约2000 M2 无—

大统百货百货 5 25000 M2 无2004年

2主要商业街

名称长度主要经营种类

人民中路0.6公里目前在营临街商铺较少;

新华西路约1.8公里电动车专卖店较多;

中州路约1.9公里品牌服装店、餐饮、杂货铺等;

梅溪路0.6公里服装为主;

该项目各大商圈分析：

A 新区政府

位于南阳市东北部，地块本身平整方正，目前行人稀少，但未来将成为主要的市政道路;该地块距离核心商圈大约2.8~3.4公里，周边无营业面积超过5000 M2的商场，且附近的商铺数量少、租金售价相对较低，缺乏商业氛围;地块周边居民住宅区较少

B白河南

新城区与老城区的交汇处，正在发展中，发展缓慢，人群比较集中，消费水平较低，并且河南目前缺少大型的购物超市，交通便利，公交路线覆盖率高，人流量大，基础设施完善。该地块距离核心商圈大约2.7~3.3公里，周边人口相对密集。南阳的成熟商圈无论是整体规模、业态组合、公众认可度和当前的人气均远远超过此地块。两公里范围内无营业面积超过5000平方米的商场;主要小型社区超市包括世纪龙购物广场、金龙禧量贩、万和购物广场等，其面积多集中于800～1500平米之间。

周边消费力情况：

a) 以该地区为中心，半径1公里所覆盖的人口大约为5万人（目前居住人口），半径3公里覆盖人口大约为17万人（目前居住人口）;周边居民多有较多公务员，同时还有二胶厂员工、原住村民等;

b)项目南侧有商住项目――家和春天的底层商铺在售。商业总面积在1800 M2左右，临街商铺销售均价为9000～10000元/M2(按建筑面积计算)。

c) 该地区附近并未发现菜市场。

d) 该地区地处卧龙岗高教园片区，周边大中院校云集。项目1公里半径范围内主要学校包括市十一小学、南阳医专、市教育学院、市十七小学、南阳农校、南阳二中等;1公里半径范围内的主要金融机构包括南阳市商业银行（龙中支行、华润支行等）、中国银行、华安财产保险等。

在南阳的未来规划中，城市未来发展方向是向南和向东发展。另外南阳未来规划中的商业中心位于白河以南，白河南是这一规划的最大受益者。

C中州路金马特拆迁地

项目周边人口密度较大，有一定消费能力和消费潜力

地块周边有多个大型高挡住宅小区正在建设中，且地块附近的村落的改造将进一步提升这一片区的居住品质，未来本地块周边将居住大量收入稳定的消费者;

本地零售企业连锁超市遍布市区各地，这些超市基本可满足居民日常生活消费需要，削弱了本项目的吸引力，分流本项目的消费客户;

与核心商圈近，有利于汇集人口