物权法对房地产的影响

１．住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值我国城镇土地归国家所有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让的最高年限为７０年。当时上述土地出让制度的出台，是借鉴了香港和英国的土地批租制度。但没有考虑到居住权和土地使用年限的冲突问题。对此，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，提升了房屋的内在价值。从长远看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期稳步上涨的基础。

２．小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。以往对于公共部分的产权界定，并没有明确的法律依据。此次《物权法》的出台从维护业主的合法权益出发，明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。并且对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，也作出了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场秩序、处理纠纷提供了法律依据。

３．新型邻里关系，明确相邻纠纷问题长久以来，对于解决物业纠纷无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等相关规定进行处理。《物权法》的出台则解决了这种状况，将很多细致的规定纳入法律框架中。例如，《物权法》规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”对生活中遇到的实际问题，例如相邻各权利人之间的用水、排水、建造、修缮建筑物涉及到的安全、通风、采光和日照，以及排放污染物等问题都作出了明确的规定。所以就相邻关系而言，独有部分使用如果影响到他人，其使用就会受到限制。有些以往看似合理的行为，如果对其他相邻权利人造成影响，就会受到《物权法》邻里关系中相关规定的约束。

４．严格土地管理制度，明确土地出让方式。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”因此未来国家对土地的管理和调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上控制土地供给；第二，调节现有土地供应结构，坚持“９０平米７０％”的政策，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。另外物权法还规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性；另一方面，也保证了政府获取土地收益，维护了国家的利益。

５．拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，维护了社会的稳定。另外针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及

其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。此规定体现了物权法下有效维护权利人利益的原则。在公共利益条件下拆迁个人住宅，权利人虽然必须转让“物”，但是获得了两个保障：第一是获得补偿权，第二是获得现有居住条件不降低的权利。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上保护了弱势群体，给有效、和谐的解决城市拆迁问题提供了法律依据和保障。另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。６．物权法的出台为物业税的征收提供了法律依据目前我国房地产行业税费比较混乱，多而杂。并且流通环节税赋较多，而保有成本却相对较低，税费体系极不完善。在房地产领域中，交易环节的各种税费有可能转嫁给购房者，增加其购房压力。而物业税是对保有环节的征税，其对行业的长远利益存在利好，比如改变过度超前及贪大求全的购房观念，提高房产的利用效率等。随着物权法出台，物业税的开征已经不存在法律缺口，物权法明确了产权关系，强调了对私人财产的保护，清晰了物权，使得物业税的征收有了法律依据。

３物权法影响下的房地产市场主体

１．对开发企业而言

首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确的界定。双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，这将使得二者的合法权益都得到保障。这样一来，一方面避免了以往有些开发商私自出售业主共有财产的现象。另一方面规范、明确业主的权力和义务，对其非合法性的行为法律将不予保护，这也间接地维护了开发商的利益。物权法的出台理清了开发商

与业主之间的关系，避免了不必要的纠纷。其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方面作出了严格、明确的规定。使得政府不能在“公共利益”的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了，这将从根本上改变房地产业的发展模式。特别是一些与政府联系紧密的开发商，如果不改变其运作方式，就有被淘汰的风险。其次，必须对被征地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本，对其资金实力是一个严峻的考验。从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权还是属于购房者的。这解除了购房者对房屋产权期限的担忧，在一定程度上能够增强购房者的购房欲望，为开发商创造和扩大潜在的市场，同时开发行业也将更加关注产品质量和品牌的建设，使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。

２．对购房者而言随着房地产行业竞争的不断激烈，购房者更具有理性的分析和判断能力。物权法对房屋产权期限做出明确规定后，购房者买房时将不再只注重价格这个单一因素，房屋的使用寿命及质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物业管理水平等方面也将成为决定购房者是否购买的重要因素。另外物权法的出台，使得处理各种纠纷有法可依。购房者的权益将得到更有效的保护。其投诉将由情绪化向理性化转移，维权意识和法律意识也将逐步增强。

３．对政府而言当前，随着城市化进程的深入，大规模的基本建设、征地拆迁问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。物权法出台后，政府作为土地出让市场的主体，其行使征收权，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿。这就大大降低了行政违法的可能性。同时政府也将依据物权法加大对土地市场的调控力度，控制土地供应量和供应结构，从“地根”出发，促进房地产行业的健康稳定发展。综上所述，物权法对房地产行业的影响是方方面面的，它对中国的房地产行业走向规范化和法制化都具有重要的意义。