桂林房地产现状研究及思考

桂林房地产思考

产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。

但在12月14日，国务院召开常务会议，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

那么，桂林市房地产业发展现状如何？在国家相关宏观调整政策下，桂林市房地产业发展趋势如何？影响桂林市房地产业发展因素是什么？桂林市房地产业发展的基本方向是什么？以下就是笔者作为旁观者的基本判断，仅供大家参考，欢迎大家批评指正。

一、桂林市房地产业现状及对经济社会发展的贡献

从近年的桂林市房地产市场发展情况及国民经济社会发展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点：

1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是2006-2008年桂林市商品房销售面积、销售价格的基本情况：

表3：2008年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况

2008年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进～步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。

受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。

从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。

从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？

根据2009年12月，中国社科院发布《2010年经济蓝皮书》所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间）。笔者以2008年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积达到22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。

2、房地产业发展对桂林市GDP增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。

经过多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的发展对其他行业的发展关联作用十分明显。比如建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业发展相关的50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品中，房地产业的发展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的，有的是重大的，还有的则是带有根本性的。

有专家曾经对中国40个产业的带动效应进行了研究，结果表明：房地产业的总带动效应为1.416。他们还从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。

在我国房地产业相对发达的城市，房地产对当地经济带动作用表现尤为明显。比如上海2000年房地产业对GDP的贡献率为5.5%，而到2004年却已上升为8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。

因此，在桂林市的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，带来明显的GDP拉动效应。但房地产业对桂林市经济社会发展特别是GDP增长是多少，还有待进行明确的计算。

3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。

房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为1:1.3 - 1.7。房地产业所提供的l个就业机会又可以在其他行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。

以建筑业为例，2006年我市建筑行业共有企业145个，从业人员45815人。其中从事与房地产业有关的建筑企业为123个，占企业总数的84.83%。从业人数为39912人，占建筑企业从业总人数的87.12%。2006年，我市建筑企业全年消耗钢材105.40万吨，消耗水泥104.38万吨，耗木材总量为18万立方米，全年建筑企业生产总值为76.04亿元。建筑企业全年上缴税金为0.1亿元。

从我市建筑业2006年相关统计数据比对分析显示，房地产业对建筑业的生存发展起着重大而直接的影响和制约作用。可以说，没有房地产业的发展，建筑业的生存和发展则无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的发展态势，2005年～2008年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的2008年，投资额仍然保持了正增长，达到历年最高值。以下就是我市房地产投资完成情况。

表4：2006年-2008年桂林市房地产投资情况表