轨道交通对沿线房地产价值的影响

浅析轨道交通对沿线房地产价值的影响

【摘要】我们所处的一个时代是一个时间距离的时代，而非以往的空间距离时代，因此交通因素是影响房地产的重要条件。城市轨道交通与站点周边房地产开发之间的关系的研究，一直以来就受到国内外学术界和政府的重视。本文侧重于研究轨道交通对沿线房地产价值的影响。

【关键词】轨道交通房地产价值影响因素tod土地开发模式

中图分类号：u213.2文献标识码： a 文章编号：

城市轨道交通的发展已经有140多年的历史了，而在我国建设起步晚，发展快，随着城市化进程的日益加快，我国轨道交通建设已进入了高潮阶段。轨道交通的发展最终会带动城市经济的发展和繁荣，尤其是房地产业，两者之间的协调发展是一个很值得研究的课题。

城市轨道交通是城市地下铁路(地铁)、轻型轨道(轻轨)、单轨交通、有轨电车、新交通(newtransitsystemnst)、高速磁浮列车和市郊列车(通勤列车)等的统称。轨道交通号称“城市交通的主动脉。”

轨道交通对房地产开发的影响包括三个方面:一是对房地产价值(价格)的影响;二是对房地产开发类型的影响;三是对房地产开发量的影响。其中，轨道交通对房地产价值的影响是最主要的方面，也是此类研究中的核心问题，因此，本文着重研究轨道交通对房地产价值的影响的相关理论。

房地产价值的影响因素可分为区位因素、邻里因素、消费者特征因素等三大类。其中区位因素与邻里因素两大类中都包含了交通的便捷性，在这个时间距离的时代，交通因素是影响房地产的重要条件。

房地产价值的形态特征分为房价和地价，地价隐含于房价之中。房屋售价=地价+建筑成本+税金+利润。其中，建筑成本主要取决于建筑材料、技术进步等因素，轨道交通的建设对其的影响很小，完全可以忽略不计，税金主要受国家和地方政策的影响，利润则由企业经营和市场情况决定，两者都与轨道交通的建设关系不大。因此，轨道交通引起的房价上涨实际是其地价的上涨。可以从区位理论和级差地租理论两个方面来分析轨道交通对地价的影响。

（1）基于区位理论的分析

城市土地由于区位不同，其所产生的使用价值和价值也不相同，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益相差很大，不同行业在同一区位上的经济收益也会相差很大。一位西方土地估价专家在介绍他的评估经验时所说的:“影响地价最重要的因素第一位是区位，第二位是区位，第三位仍然是区位”。

现代交通的发展改变了传统的时空观念，距离的远近已不再是影响生产、生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间、提高生产效率和生活质量己变得日益重要。土地区位的通达性就是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短以节约费用，又要求有快速的交通网络，把出行时间减少到最低限度。轨道交通

从根本上提高了运输效率，缩短了出行时间，改变了城市土地的通达性，以及土地利用的方式，从而也改变了土地的区位特性。也可以说，通达性的变化源于交通系统的改善，交通系统则反过来改变了土地的区位，而轨道交通是对土地区位影响最大的交通方式之一。

（2）基于级差地租理论的分析

级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润。马克思认为土地价格无非是出租土地的资本化的收入，并指出:土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。

从城市轨道交通所带来的超额收益即级差地租,可进一步说明轨道交通对地价的影响。与传统交通方式相比，城市轨道交通作为现代化的交通工具，具有舒适、快速的特点，能有效降低人们在出行途中的摩擦成本(出行途中的拥挤、噪音带来的损耗)和时间损失。简单的说，轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理是由于轨道交通的高能达性以及由此带来的沿线土地的高密度开发和经济繁荣所导致的沿线房地产增值。其中，轨道交通具有的高度的能达性效能，是指其不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且能够减少道路交通的拥挤程度。这种高度能达性还具有“磁力效应”，即能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集聚，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。

具体来说，城市轨道交通对沿线土地价格产生影响的原因可归纳为三方面:一是城市轨道交通可以大大改善沿线土地的交通状况，缩短沿线土地与城市中心区域的空间距离，节省出行者的交通时间和费用，提高沿线土地的能达性和交通便利程度;二是城市轨道交通的发展为沿线土地提供了调整规划、改变用地性质的机会，通过交通引导规划、规划改变用地属性，促进了土地集约利用，提高了土地收益;三是城市轨道交通能够改善沿线土地的相对区位条件，加强沿线土地的相互联系，提高土地的互补效应，使沿线土地成为相互支撑的有机整体，相邻地块的土地价值联动提高了土地价格。tod土地开发模式的经验。tod是指“以公共交通为导向的发展模式(transit--orienteddevelopment)”，公共交通包括公共汽车、轨道交通等，本文主要谈轨道交通。tod是可持续性城市发展的主要实施方法，是“一种在轨道站点周围居住用地开发和强化的实践”;是“在轨道站点周围，多样的土地使用和多样的土地所有者进行的特定的开发”;是“一个土地混合使用的社区，鼓励人们居住在轨道服务附近以减少对汽车的依赖”;是“在轨道站点附近易于步行的高密度开发，包括居住、就业、购物和市民活动等混合功能”。美国境内很多城市己经接受了tod的考验，比如圣迭戈、华盛顿、旧金山、波特兰和亚特兰大。tod作为一项新的发展模式，因其广泛的适宜性得到了世界多个城市和地区的效仿和推行。美国tod模式中值得我们借鉴的做法和经验有:

(1)多用途土地的紧凑开发

公交站点地区的建设提倡各种建筑功能的混合与各种社会活动

的混合。这包括两个相关又互相独立的方面:紧凑的土地开发与多用途土地开发。在公交站点地区内各种不同种类的土地开发密度应该足够高，并且以车站为中心向外逐渐降低。紧凑的土地利用可以解决因城市蔓延而产生的问题。同时，对于大运量快速轨道交通而言，紧凑的土地利用可以保证较大的客流量，降低每个人使用公交的成本;土地功能的混合则保证了在日间每个时段都有均匀公共交通客流量，而不致产生钟摆交通。

(2)统一规划公交站点地区周围的土地利用

公交站点地区应该作为更广大地区的中心地来开发，不能脱离周围地区而独立发展。因为周围地区可以为公共交通站点、商业中心、公共服务中心提供大量客源;还可以提供低密度开发所需的大片土地，如公园、工业用地、仓储用地等。可以地铁站出入口为中心进行用地布局。最靠近地铁站出入口的用地以地铁站为中心沿商业走廊布局，规划为社区中心用地;外围混合用地可以建设住宅、对市民生活影响微小的工业区;最外围是保护区、工商业用地和公共服务设施用地。其中，保护区是指维持现状已建的用地性质并集约发展的地区，实质上这些地区大部分是居住用地，强调其步行环境的建设。公共服务设施用地是指现状的学校和其它属于城市公有的土地。

参考资料：

1、陈光.城市轨道交通沿线土地增值的利益分配研究.都市快轨