容积率拆分及产品排布
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
房地产项目体分析及产品初步定位93页
p 项目位于北京市朝阳区建国门的东南侧，地块西侧距离东二环约200米，北侧距离长安街约 250米，南侧距离通惠河北路约100米；
p 地块位置绝佳，区域价值高。
案例：三图一表（示例2）北京某项目
住宅
燕华苑
建 北侧地块 国 里 三 巷 南侧
地块
高法
赛特 住宅
通惠河北路
主要经济技术指标（限高70米）
北京供电局区域供电总公司
燕华苑
集，东北侧为赛特、嘉华世纪，周
边商业氛围浓厚，但北侧道路较窄，
建国里
且停车影响，路状略差； Ø东侧：东侧道路较为狭窄，路状
较差，对面为陈旧的建国里小区； Ø西侧：西侧路状较好，一路之隔
即为市高法、市人大等政府部门。 Ø南侧：南侧为一块待开发用地和
建国公寓烂尾楼，形象均较差。
我们的想法技术上可行吗？ 开发商的诉求了解了，市场研究也做好了，那在技术上，是否可实施呢？
n 规划条件分析 Ø 主要经济技术指标：每个项目，拿地的时候，都会有一 份《规划意见书》，里面会很明确地规定这个项目的具 体指标及其他要求； Ø 当地的具体规划要求，如楼座间距、日照要求等； Ø 项目用地周边影响因素分析。
如何考虑开发商的诉求？
不同的开发商，对于自身的项目开发，有不同的要求，作为策划公司来说，我们要考虑：
n 项目地块的开发商，他们的发展模式是什么样的？以往项目都是什么样的定位？开发 策略又是什么样的？ Ø 想要服务好开发商，首先我们要了解开发商； Ø 了解和研究开发商的发展模式、以往项目的定位及开发策略，我们可以实现在 与开发商的接触中实现有效、高校沟通。
n 针对这个项目来说，开发商有什么特殊要求？ Ø 每个项目都有它自己的特殊性，如当地政府要求、公司资金状况及回款要求不 同等。所以，每个项目都会异于以前已经开发的项目，不能完全照搬；要做现 金流，还是追求价值最大化？还是开发商最爱说的“合理销售速度下的价值最 大化”？ Ø 条件苛刻时，是牺牲舒适度做满指标，还是为了提高品质可以牺牲部分指标？ Ø 与开发商的沟通信息要及时、对等，避免不必要的返工。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
突破！！容积率3.1的限制下，照样做“合院式别墅”，看看保利的规划布局！！
▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。
▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。
注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。
▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。
注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。
产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。
通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。
△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。
容积率在规划中的作用
容积率在规划中容积率理解何谓容积率？所谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量。
定义上是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积注明：1、计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）；2、"当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。
容积率在规划中属于一个微观问题，主要呈两大特性：第一、作为社区规划中的一个重要参数，它数值的高低直接反映了土地利用的强度、地价高低的差异、物业类型、建筑布局、居住舒适度等问题；第二、在社区规划中它是个相对指标，并不是绝对值，它与其他规划指标之间也并不是一个简单的线性比例关系，从不同的利益承担和行为观点出发，有不同的解析：对于开发商来说，容积率决定项目效益的高低，对规划者来说，容积率决定了城市环境质量与整体效益，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
所以，当我们面对一个地块时，如何理解容积率在规划中的关系，将是我们需要探讨的问题。
容积率规划中的影响容积率与物业类型通常，当我们拿到一块地，只有容积率的时，很难判定什么样的物业才能和容积率匹配。
只有充分了解容积率对物业类型的影响，我们面对项目时，才能对项目的品质有个概念，这样才能与开发商进行交流、沟通。
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）1)在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；2)容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；3)容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；4)容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
容积率下的产品
上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。
在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。
这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：◆较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；◆地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；◆项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；◆本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
◆规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二容积率的确定应融合下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松◆看地块与周边的相邻建筑的关系◆看地块的形状，以及需要退让的尺寸◆往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题；平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。
首创置业标准化—容积率研究
容积率研究——顶层退台修正系数
顶层退台修正系数＝1＋(平均进深－层高×1.7)÷(平均进深×层数) 11层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.054； 11层住宅，平均进深为15m，则修正系数为1.061； 18层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.033；
6
产品线与产品类型
紧凑型
销售面积90m2，套内建筑面积75m2
北转角 B<Ns
D<Ns
一梯多户 BN CN DN
东西向 B:Es B:Em B:El D:Es D:Em D:El
16
户型库
17
户型库
18
户型库——转角单元
19
一梯两户 B2 C2 D2
一梯三户 B3 C3 D3
一梯四户 B4 C4 D4
一梯两户
一梯三户
11层
紧凑型
B2s
B3s
普通型
B2m
B3b
舒适型
B2l
B3c
30层
紧凑型
D2s
D3a
普通型
D2m
D3b
舒适型
D2l,D2xl,D2xxl D3c
一梯四户 B4s B4b D4a D4b D4c
南转角 B>Ss B>Sm B>Sl D>Ss D>Sm D>Sl
9
户型库——次卧室
紧凑型
普通型
舒适型
10
紧凑型
户型库——起居厅
普通型
舒适型 起居室 餐厅
11
户型库——厨房
紧凑型
普通型
舒适型
12
户型库——卫生间
普通型
紧凑型
舒适型
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
如何做强排进行项目测算
房地产投资测算如何做强排和精准测算一、强排的核心基底面积是强排的核心，强排通常只需要总图上做出来即可进行指标组合计算。
而这一切的核心在于基底面积。
因为：1、建筑基底面积与容积率、建筑密度、层数、建筑面积、用地面积的直接相关用地面积的关系：基底面积＝用地面积×建筑密度建筑面积的关系：建筑面积＝基底面积×建筑层数容积率的关系：容积率＝建筑层数×基底面积/用地面积2、基底面积与用地面积的比值（即建筑密度）是居住舒适度评价的重要指标。
3、基底面积直接决定设计预案中住宅单元数量及楼栋数量等关键设计参数。
强排一定要选好假定的产品类型及其可靠的产品总图基底面积，并根据规范确定其退距及高度。
基底面积直接决定强排方案的成熟性。
寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解1、建筑面积要求：业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤总地块面积×综合容积率2、建筑基底面积要求：业态1基底面积＋业态2基底面积+……＝总地块面积×综合建筑密度3建筑用地面积要求：（业态1基底面积/业态1建筑密度）+ （业态2基底面积/业态2建筑密度）+......=总地块面积通过反复变换多种业态的基底面积，得出多组解。
因为各种建筑业态的获利水平不同，影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。
一般而言，随着层高的降低，按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序，获利水平不断提高。
通过选择获利水平最高的一组建筑业态，可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标，并由此指标对居住社区品质进行评判。
最终，得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件，满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标。
重点来了，强排工作步骤：（1）用地性质、地块控制线——在什么样的地上做什么，以及哪些地方可以摆房子。
明确城市规划七线（红线：道路红线、用地红线、建筑控制线；以及其他的绿、蓝、黑、紫、黄、橙线），知道退让距离，用意是你最后得知道哪些基底是能用的。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
房地产容积率大全
房地产容积率大全所谓“容积率〞，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个工程是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地本钱的限制，并不是所有工程都能做得到。
过低容积率也应设限随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。
然而笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、规划建立等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。
本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。
这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策。
以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价那么要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。
因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。
如果开展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建立容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼〞的普通市民、工薪阶层望“楼〞兴叹。
据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。
特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储藏大量土地的开展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅工程转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。
一些独立别墅的花园面积到达了500平方米左右，高的甚至到达3000平方米以上。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
不同容积率物业排布案例库
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容积率相对应的物业类型
容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体 规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个 区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市 中心最高，平均容积率在4.0左右；郊区较低，一般1.5 以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同 了。
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松江辰花路——1.61 建筑类别：联排、高层
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松江辰花路——1.61
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北京清凉盛景——0.28 建筑类别：联排、独栋
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容积率相对应的物业类型
Part 2
0.3—0.6
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北京美丽乡村——0.26
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北京海棠 ——0.26 建筑类别：独栋
容积率
容积率，指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
[1]计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计。
[2]容积率容积率分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
建筑容量，容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率：(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
地价水平：容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
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6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
案例：北京金茂府
36
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
案
二、行列式布局
例
：杭
州
特点：
德
行列式布局采用条式单元住宅
信 泊
或联排住宅，按一定的朝向和间距成
林
排布置。采用行列式布局对房型设计
印 象
较为有利，所选用的房型基本上可做
到套型南北通风房间全明，使每户都
能获得良好的日照、通风条件，居住
案 例
起来舒适度高。
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代
向 征代
道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
Hale Waihona Puke 一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系
容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
38
THE END
敬请指教！
大的噪声和尾气污染
14
容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
余部分排商品房；
拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；
所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；
33
产品排布方法及案例︱案例
整体规划布局
由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化
隔离带
公租房 限价房
中端 商品住宅区
0.5~0.7 0.7~1.0
1.0~1.6
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
21
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
22
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
B A
待拆迁城中村 综合影响
32
产品排布方法及案例︱案例
规划原则综述
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
R=2.6-2.8
西侧居住地块
东侧
东侧居住地块 绿化
R=2.9-3.1
R=1.9-2.1隔离带
总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；
西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩
适度拆分总体容积率；
中高端 商品住宅区
景观公园
34
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
点群式布局 行列式布局 围合式布局
35
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
一、点群式布局（组团式布局）
特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕
中心绿地、水景或配套建筑，有规律 或自由地布置，从而形成一个组团。 其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置 更灵活，很容易与周边建筑物区别开 来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
日照间距 建筑密度 建筑限高 建筑退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
20
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项
目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。
影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 东侧低端项目对品质影响。
地块价值分析
河道、 绿化带 改善
厂房 噪声 影响
X-4
X-7
交通 便利
噪声 影响
X-6
X-9 X-10
交通 便利
其他 项目 影响
地块价值排序： 居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部 商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
：南
昌
万
科
青
山
湖
37
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
三、围合式布局
特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑
围绕环境而设计，仿中国传统建筑 遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合 的建筑院落又将各个地块划分为几 个大小不一的中庭空间，共有的中 庭空间，营造出亲和的、富有人情 味的邻里空间关系。围合式布局在 采光和通风等性能上也比传统设计 更胜一筹，采光更为通透，通风更 为顺畅。
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目 26
产品排布︱相关经济技术指标
容积率
建筑密度
建筑限高
影响
日照间距
建筑退线
产品形态
27
产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
28
产品排布方法及案例︱地块价值分析
29
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）
地块价值分析
经适房 影响
高 压 线 影 响 其他项 目影响
地块3
地块4
绿化改善
地块1
绿化改善
绿化改善
影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响
改善因素：绿化带改善居住品质
地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
30
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 =
建筑密度
⌦ 基底面积一般大于楼层平均面积 ⌦ 不是所有单体都能做到相同层数 ⌦ 其他因素的影响，如日照、退线等