我市房地产市场现状及发展趋势分析

我市房地产市场现状及发展趋势分析

近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，居住品味和居住环境不断提升，房地产业为全市经济和社会发展做出了积极贡献。然而，受去年国际金融危机爆发的波及，国内经济增长明显减速，我市房地产业的发展也面临严峻考验。去年底，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕党中央“保增长、促稳定、扩内需、调结构”的工作精神，积极开展调研，深入思考对策，及时制定并出台了促进房地产市场健康稳定发展的22条意见。

我市目前有房地产开发企业70家，合计开发项目85个，开发面积332万平方米，08年计划新开工面积约48.43万平方米。我处通过走访房地产企业以及数据比对，来分析发展趋势。下面就对2008年房地产状况、2009年一季度房地产市场状况、以及二手房交易情况进行比对分析。

一、2008年我市房地产市场状况

2008年是房地产市场销售行情跌宕起伏的一年，2007年的上涨行情延续至上半年，当时国家出台一系列政策，以抑制楼市价格泡沫过度膨胀，下半年金融危机爆发后，楼市

行情萎靡不振，随后救市政策陆续出台，刺激恢复市场需求，确保市场运行的健康稳定，从而拉动经济发展。2008年我市房地产市场交易总体情况，就经历了这样一个由热转冷的过程。据统计，2008年全市完成房地产开发投资24.47亿元，与去年同比减少8.10%，新开工面积73.62平方米，施工面积120.64平方米，竣工面积30.06平方米，预销售面积30.28万平方米，与去年同期相比分别增加109.48%，44.26%，19.38%，-1.60%.

网上备案数据显示，我市商品房备案2602套，备案面积28.97万平方米，备案金额158263.77万元。其中住宅1876套；备案面积21.65万平方米。见下表：

1-12月商品房备案套数走势图

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一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月

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十二月份

1-12月住宅备案套数走势图

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一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十

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2008年初，国家实行从紧的货币政策，银行连续加息，以抑制房价疯涨的势头。这些措施的实施，使得交易成本上升，导致部分刚性需求也受到抑制，那些原本资金就有限，为了改善住房条件的购房者，必然持币观望；但是商铺等投资类购房者，更多考虑投资的回报价值，加上我市房产价格一直以来都比较稳定，因此，08年我市非住宅的交易量受政策面的影响不明显。

2008年普通住宅备案均价为4368.57元/平方米。其中二季度备案715套，其中普通住宅621套，为全年最多，同样该季度的备案均价也最高，达4502.02元/平方米，其中又以4月份的均价最高，为4925.92元/平方米。若按区域划分，全市最高均价为东湖区的5287.77元/平方米，最低为经济开发区的3817.98元/平方米。东湖区的总备案套数和普通住宅备案套数最多，中心城区的商铺和写字楼等非住宅类备案套数最多，区域功能特色愈来愈突显。

二、2009年一季度我市房地产市场情况

当前，国家宏观调控成效初显，各项政策措施正逐步发挥调控作用，全国和全省房地产市场渐趋稳定。在此背景下，我市房地产市场销售量也有大幅回升，消费预期逐步稳定，通过市场调节和政府调节相结合的调控措施初显成效。 （一）2009年一季度商品住宅销售形式分析

2008年12月31日，我市推出《关于平湖市房地产市场健康稳定发展的若干意见》的22条房产新政，房地产市场交易在这股热流的浇灌下再抽新枝，群众购房的热情重又燃起，商品房销售备案量逐渐走高。三月份单月成交备案223套，同比增加12.62%，环比增加75.59%，房地产市场销售呈现“小阳春”行情。

2009年一季度住宅备案套数走势图

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一月份二月份三月份住宅备案套数 尽管一季度一、二月份住房的备案量延续去年底疲软的销售行情，但是三月份备案量一下被拉升到205套，接近去年销售旺季五、六月份的备案量。分析该月交易量突然大幅上涨的主要原因有两方面：一方面，新政策针对普通住房的

各项鼓励和优惠政策，在经过两个月的市场调整期后终于显示出效果。新政规定，居民购买第二套房屋，属于改善性购房的，可享受首次购房贷款优惠；而且凡是今年购买普通商品住房并签订合同的，在缴纳契税后可返还80%的税款。同时，新政还放宽了公积金申贷缴存年限。这一系列措施的出台，大大缓解了购房者对楼市的观望心态，前期累积的刚性需求开始得到释放。另一方面，前期房地产业形势低迷，众多房地产企业面临资金周转困难问题，从而导致我市房地产开发进度放缓。去年底至今，城区新开盘销售的楼盘只有两个，而且，其中之一的东湖商贸城楼盘，还以小户型商品住宅销售为主，平均成交价格4570元/平方米，大大低于东湖区的均价5040元/平方米。交易量在商品住宅供应量减缓，政策鼓励和税费优惠，以及商家促销和刚性需求释放这四项因素的共同作用下大幅回升。这预示着房地产市场形势正趋向稳定。

相对的，三月份非住宅的备案量，由一月份的76套，降至二、三月的11和18套。可见前段时间住房交易量放缓，使商铺和写字楼成为投资者的首选。然而，当住宅交易量回升，并且拥有更多优惠时，投资者便将目光转向更具投资价值的商品住宅，造成了非住宅交易量的下滑。

（二）2009年一季度与2008年市场销售情况比较

2009年一季度与2008年一季度销售情况统计表

2009年一月，由于新政刚刚出台，政策效应尚未显现，房地产业行情走势仍不明朗，购房者大都仍处于观望状态，销售量依旧徘徊在低谷。二月份由于春节淡季因素，虽然备案套数下滑，却与去年同期相差无几，其中商品住宅的备案量甚至超过去年近8个多百分点，楼市已出现回暖的征兆。到三月份市场销售量大幅上升，无论是商品房还是住房的备案量，都呈上升趋势，所以，到三月份我市房地产市场步入暖春。

2009年一季度与2008年四季度销售情况统计表

单位: 万m2、%