华夏幸福基业园区类立项评审管理方案
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华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
5
.
2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
.
2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
2
.
2020/4/13
园区概况
3
.
2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
5
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2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
2
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2020/4/13
园区概况
3
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析
点在哪里? 问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的? 问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?
课件目录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资】
区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
课件目录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资】
区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
华夏幸福 案例分析
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
2013年 99.44 17.44 540.58
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华夏幸福产业园运营模式研究 分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福基业专题研究
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
项目立项和评估管理制度
项目立项和评估管理制度第一章总则第一条为规范企业项目的立项和评估流程，提高项目管理的科学性和效率，依据企业的发展需求，订立本制度。
第二条本制度适用于企业内全部项目的立项和评估工作。
第三条项目立项和评估应遵从公正、公平、公开的原则，确保项目的合理性和可行性。
第二章项目立项流程第四条项目提出：任何部门或员工都可以向企业提交项目提议书，包含项目概述、目标、背景、预期成绩、资源需求等。
第五条初步评估：企业项目管理部门将对项目提议书进行初步评估，内容包含项目的创新性、可行性、风险等，并形成初步评估报告。
第六条内部审批：初步评估报告提交相关管理层进行审批，决议是否进行认真评估，以及是否连续推动项目立项。
第七条认真评估：项目管理部门将会对通过初步评估的项目进行认真评估，内容包含项目的市场分析、技术可行性、财务猜测、风险评估等，并形成认真评估报告。
第八条决策会议：认真评估报告提交相关决策委员会进行讨论和决策，确定是否正式立项，以及所需的资源和时间计划。
第九条立项决议：决策委员会依据评估结果作出决策，决议是否正式立项，并订立项目的目标、计划、预算、资源调配等。
第三章项目评估流程第十条项目目标和计划：项目团队依据立项决议订立认真的项目目标和计划，包含项目的战略目标、项目范围、工作分解结构、时间计划、资源需求等。
第十一条项目执行：项目团队依照项目目标和计划进行项目的具体实施，包含项目的组织管理、进度掌控、风险管理、质量管理等。
第十二条项目绩效评估：项目管理部门依据项目目标和计划，定期对项目绩效进行评估，包含项目进度、本钱掌控、资源利用、风险应对等。
第十三条项目总结和汇报：项目团队在项目结束后，对项目进行总结和汇报，包含项目的成绩、经验教训、问题解决、启示等，并提交给项目管理部门。
第十四条项目评估和审查：项目管理部门对项目的成绩、绩效、经验教训进行评估和审查，并形成项目评估报告。
第十五条项目结项：项目评估报告提交相关管理层进行审批和决策，决议是否结项，并进行相关结项工作。
华夏幸福基业项目简版
新华信托华锦36号·华夏幸福基业项目贷款集合资金信托计划说明书产品概述：资金运用:新华信托将信托资金向固安京御幸福房地产开发有限公司发放项目贷款，资金专项用于河北省廊坊市“孔雀城凌兰园”项目以及“孔雀城凌兰园二期”项目的开发建设，取得信托收益并分配给受益人。
预计收益率：投资者类别投资期限预期年收益率投资规模起点总募集规模A类1年10%/年300万不低于6000万元B类 1.5年11%/年300万不低于6000万元C类2年12%/年300万不超过1.8亿元D类2年11%/年100万受托人：新华信托股份有限公司融资方：固安京御幸福房地产开发有限公司（上市公司“华夏幸福”的全资子公司）保管行：民生银行股份有限公司重庆分行信托规模：总规模3亿元，一期1.5亿（以实际募集金额为准）信托期限：24个月，满12个月后，项目公司提出申请且经受托人同意，可提前结束信托计划风控措施：土地抵押借款人与控股股东廊坊京御房地产开发有限公司提供评估价值为72175.67万元的抵押物为本贷款提供抵押担保，信托贷款本金抵押率41%上市公司担保上海证券交易所上市公司华夏幸福基业投资开发股份有限公司（股票名称：华夏幸福，股票代码：600340）为本贷款提供担保。
还款来源：“永定河孔雀城凌兰园”项目一二期销售回款。
项目销售回款充足，预计共可产生11亿元的销售回款，其中信托计划期限内预计可产生7.6亿元销售回款收益分配方式：A类：1年到期支付本息B类：1年期满时支付当年利息；1.5年到期后支付本金及剩余利息C\D类：1年期满时支付当年利息；1年后，每半年分配一次利息；2年到期后支付本金风险揭示：政策风险市场风险信用风险管理风险其他风险及控制。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
20xx年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与20xx年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
华夏幸福-郑州产业园区调盘与规划设计报告分享
7 河南外包产业园 8 郑州聚方科技园
9 嘉图·西城发展 基地项目
10 企业公园项目
11 北软慧谷·高新企 业加速器产业园
二、总体情况 结构形式 进驻门槛 开发策略 贷款政策 功能需求 自持情况 运营服务
三、项目基本情况
独 架空 栋 设计
中兴·新业港项目---------------------- 阔景云廊
地上停车位，院内停车，路 侧方停车。
6、建筑设计特点 500-1900㎡带院子的独栋厂房在售， 户户赠送约150平米的超大私有院落， 拥有独立装卸货平台。 褐红色工业风外立面。服务中心为 砖石外立面。
四、航空港区（新郑） -中德产业园
一、经开区-中兴·新业港项目
1、项目概况 ：研发办公型企业花园式总部园区
项目名称
中兴新业港
开பைடு நூலகம்企业 郑州中兴通讯技术有限公司
项目体量
➢ 容积率2.0 ➢ 占地面积432亩 ➢ 一期10万平米，二期16万
平米，三期未定
项 产品形式
目
信 息
产品面积区 间
独栋、双拼等办公楼 1100-1500m2
一期2014年：6200-7000元
产品业态
厂房独栋
结构形式
框架结构
楼层
4-5层
层高 主 力 产 单栋建面 品
外立面
首层7.2m，其他3.9m 2100-2700m2 纸皮砖
车位
无地下车库，全地面车位
电梯配置
一户一梯
其他
企业可以根据自身需求定制 产品
二、经开区-联东U谷
规划解读 1、设计单位
2、设计理念
设计简单，理念较落后。传统 中小型企业生产制造、科研办 公园区。
9 嘉图·西城发展 基地项目
10 企业公园项目
11 北软慧谷·高新企 业加速器产业园
二、总体情况 结构形式 进驻门槛 开发策略 贷款政策 功能需求 自持情况 运营服务
三、项目基本情况
独 架空 栋 设计
中兴·新业港项目---------------------- 阔景云廊
地上停车位，院内停车，路 侧方停车。
6、建筑设计特点 500-1900㎡带院子的独栋厂房在售， 户户赠送约150平米的超大私有院落， 拥有独立装卸货平台。 褐红色工业风外立面。服务中心为 砖石外立面。
四、航空港区（新郑） -中德产业园
一、经开区-中兴·新业港项目
1、项目概况 ：研发办公型企业花园式总部园区
项目名称
中兴新业港
开பைடு நூலகம்企业 郑州中兴通讯技术有限公司
项目体量
➢ 容积率2.0 ➢ 占地面积432亩 ➢ 一期10万平米，二期16万
平米，三期未定
项 产品形式
目
信 息
产品面积区 间
独栋、双拼等办公楼 1100-1500m2
一期2014年：6200-7000元
产品业态
厂房独栋
结构形式
框架结构
楼层
4-5层
层高 主 力 产 单栋建面 品
外立面
首层7.2m，其他3.9m 2100-2700m2 纸皮砖
车位
无地下车库，全地面车位
电梯配置
一户一梯
其他
企业可以根据自身需求定制 产品
二、经开区-联东U谷
规划解读 1、设计单位
2、设计理念
设计简单，理念较落后。传统 中小型企业生产制造、科研办 公园区。
华夏幸福基业集团物业系统管控方案住宅类(与“物业”有关文档共8张)
第7页，共8页。
• 谢谢 • Q&A
第8页，共8页。
项目整改 情况评价 表
项目巡查 报告
6
第6页，共8页。
4、集团地产物业管控保障措施
为保障集团地产业务物业管控目标的实现，采取以下 措施推进工作的顺利进行： ·对需要上报集团运营管理中心审核备案的报告、方案等 文件性资料发生时间拖延、内容多处明显错误等情况时， 集团将给予相关物业公司通报批评并建议扣减相关责任 人的当期KQA分值； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的非严重和偶然性的物业管理类问题将通知相关物 业公司，并责成物业公司限期纠正，结果上报集团备案； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的严重和多发性（两次以上）的物业服务类问题， 集团将给予物业服务公司通报批评，并责成物业服务公 司上报整改方案，经集团审核同意后实施； ·每年委托专业机构对业主满意度进行调研，如果满意度 分值低于目标，集团将扣减物业负责人当期的KQA分值。
华夏幸福基业股份有限公司业 绩合同
第4页，共8页。
3、集团住宅物业管控内容
管控内容
管控周期
管控方式
物业公司年度、季度、月度物工业作服目务标质量记录 4、整改情况复查并评价 委托专业机构进行调研并形物成业报设告备设施运行 物集业团V住I系宅统物（业视管物业觉控识具别体）内管容物理—业—秩物序业维服护服务务质量 21物 1、 、 、业集了集服团解团务住财住费宅务宅收物中物缴服务质量管业心业（管下服包控达务含组 的 管代织净控收架现目物物代业构金标物业缴环流业工费境客程目维用户维标护）服护值服务服务和务物业收费率目标值每月一次
委21、 、控项目托集每专团月业住不机宅定构物期进提升管控业项行管目调控巡研组 查并织物形架业成服构报务告区域客户满意度
• 谢谢 • Q&A
第8页，共8页。
项目整改 情况评价 表
项目巡查 报告
6
第6页，共8页。
4、集团地产物业管控保障措施
为保障集团地产业务物业管控目标的实现，采取以下 措施推进工作的顺利进行： ·对需要上报集团运营管理中心审核备案的报告、方案等 文件性资料发生时间拖延、内容多处明显错误等情况时， 集团将给予相关物业公司通报批评并建议扣减相关责任 人的当期KQA分值； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的非严重和偶然性的物业管理类问题将通知相关物 业公司，并责成物业公司限期纠正，结果上报集团备案； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的严重和多发性（两次以上）的物业服务类问题， 集团将给予物业服务公司通报批评，并责成物业服务公 司上报整改方案，经集团审核同意后实施； ·每年委托专业机构对业主满意度进行调研，如果满意度 分值低于目标，集团将扣减物业负责人当期的KQA分值。
华夏幸福基业股份有限公司业 绩合同
第4页，共8页。
3、集团住宅物业管控内容
管控内容
管控周期
管控方式
物业公司年度、季度、月度物工业作服目务标质量记录 4、整改情况复查并评价 委托专业机构进行调研并形物成业报设告备设施运行 物集业团V住I系宅统物（业视管物业觉控识具别体）内管容物理—业—秩物序业维服护服务务质量 21物 1、 、 、业集了集服团解团务住财住费宅务宅收物中物缴服务质量管业心业（管下服包控达务含组 的 管代织净控收架现目物物代业构金标物业缴环流业工费境客程目维用户维标护）服护值服务服务和务物业收费率目标值每月一次
委21、 、控项目托集每专团月业住不机宅定构物期进提升管控业项行管目调控巡研组 查并织物形架业成服构报务告区域客户满意度
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
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n 协调政府 n 公用设施
关系
维护
n 客户服务 n 公用设施
n 满意度调 运营方案
查
三、立项/评审机构及职责
管理机构
具体职责
人员组织
经营管理 委员会
为项目最高管理机构，具 总裁、运营副总
体职责如下：
裁、财务总监、
>整>审负负体定责责领及公公导相司司关、项项流管目目程理管管制工理理度作工 方审；作 案批；融力各资资事副源业总副部裁总总、裁经人、理
九通
n 制定战略实施 n 签定项目 n 调研公司选定
计划
开发协议 n 编制区域/产
n 项目拓展
n 拓展维护 业定位方案
n 立项申请
政府关系 n 编制区域总规
n 编制可研报告 n 区域接收 方案及城市设
n 编制项目取得 n 各项手续 计方案
预案
办理
n 编制控规方案
n 负责融资方案
n 编制修建性规
关键事项落实
> 审定项目管理工作的重
大异议问题；
> 各类项目最终审批；
Байду номын сангаас
专业技术 委员会
（为立项/ 评审的专 业评审机 构，提供 专业评审
意见）
规划及开发策略审核组 工程成本审核组
王文学、孟惊、 马晓东、程涛、 陈明华
袁杰、张立、刘 玉洲、金婷
战略运营 中心
为项目管理常设机构，负 杨琴、张立、张 责项目立项评审的组织管 方颖、董明
划和
n 项目团队建议
n 专项设计方案
n 经济指标测算
n 规划报批
n 编制开发 策略
n 开发方案 与政府沟 通
n 土地指标取得 n 年度基础设 n 编制品牌传 n 土地上市
n 办理新增建设 施建设方案 播方案
方案实施
用地指标
n 市政方案设 n 提出招商目 n 拟定土地
n 编制拆迁改造 计
标
出让价格
方案
理工作。
道路建 魅力建 征地拆
设
设
迁
νν ν
规划研 品牌推
究
广
νν
νν ν
νν
νν ν
ν
νν ν
νν
四、立项操作要点（现有园区）
现 有 园 区 立 项 管 理 操 作 要 点(1)
基础建设类
征地拆迁类
研发类
道路建设类
厂站建设类
魅力建设类
指标征地
拆迁安置 规划研究 品牌推广
目的
审批投资额与建设计划
审批投资额与建设计划
同基本建设类
批
同基本建设类
评审后续
批准后项目获得正式编号，可进行后续工程建设，纳入预算管理
批准后获得项目正式编号，纳入预 批准后获得项目正式编号，
算管理
纳入预算管理
五、立项操作要点（新园区）
投资策划阶段
规划研究阶段
专业预审&经营管理委员会决策
经管委员会&专业委员会
1、征地预案 1、拆迁预案 （含投资测算） （含投资测算） 立项申请表 2、立项申请表 2、立项申请表
1、方案通过 2、立项评审决议
立项评审决议
专业预审&经营管理委员会决策 经营管理委员会&专业委员会
专业预审&经营管理委员会决
策 经营管理委员会& 专业委员
1、行业及历史类似项目可 参考经验数据 2、公司的装修等级做法及 成本定额
1、行业及历史类似可参考经验数 据 2、公司的土地指标费用定额
历史数据、费用定额
事业部提交评审资料→战略运营中心审核资料完整性并交专业委员会→专业
评审流程
委员会审核并出具预审意见（3工作日）→事业部修改（3工作日）→专业委 员会审核（2工作日），并出具评审决议初步意见→经营管理委员会会议审
n 供方选定 n 制定招商政 n 政府结算
n 拆迁征地补偿 n 监控进度质 策
n 区内企业收购 量安全
n 客户接待
方案并实施 n 建设项目实 n 组织行业招
施及成本控 商推广活动
制
n 招商引资实
n 竣工验收移 施及入园协
交
议签订
n 政府结算 n 接待中心建
设
n 办理招商 n 城市运营
落地手续 管理研究
B 新园区立项
拟投资园区均需在总部两阶段立项 。 1. 投资策划立项 2. 规划研究立项
二、管控边界划分
投资 策划
开发
权取 得
定位规 划
成本管理
开发 策略
土地取 基础建
得
设
土
招商 地 引资 出
让
投 资 服 务
物
市政配 业 套经营 管
理
n 行业研究
n 审批项目 n 审批项目经济 n 评审开发 n 审批区内企 n 基础设施立
n 制定投资战略 开发协议 指标
策略
业收购方案 项审批
n 评审战略实施 n 法律确认 n 下达项目成功 n 下达目标
计划
标尺
成本
总部 n 组织可研评审
n 审批拆迁改 造方案
n 投资决策
n 审批项目取得
预案
n 融资方案
n 项目团队审批
新园区总部立项
现有园区业务立项
n 审批招商 n 审批土地
政策
出让价格
规划品推
投资策划立项 (临时编号)
规划研究立项 (正式编号)
项目检讨/ 后评估
立项范围
A 现有园区业务立项
1. 投资额≧10万元项目：全部总部立项
2. 投资额 ＜ 10万项目，总部立项条件：
① 对园区建设形象有重大影响 ② 对土地指标获得有重大影响的 ③ 对华夏幸福基业品牌有重大影响的 ④ 对政府要求的重点项目有 重大影响
华夏幸福基业 园区类立项/评审
管理方案
运营管理中心
立项/评审方案
立项/评审管理方案
一．立项分类范围 二．管控边界划分 三．评审机构职责 四．立项操作要点（现有园区） 五．立项操作要点（新园区）
2
一、分类与范围 立项分类
园区类 投资立项
现有园区 业务立项
新园区 立项
厂站建设 道路建设 魅力建设 征地拆迁
征地拆迁类
指标征地
拆迁安置
研发类 规划研究 品牌推广
1、目的（必要性）
1、目的（必要性）
2、位置与参数
2、内容
3、成本构成及开发取地资金计划 3、成本构成及支付计划
1、行业及历史类似项 评审标准 目可参考经验数据
2、公司的基建定额
1、行业及历史类似工 程可参考经验数据 2、公司的公用设施设 备成本定额
会
四、立项操作要点（现有园区）
现 有 园 区 立 项 管 理 操 作 要 点(2)
基础建设类
道路建设类
厂站建设类
魅力建设类
1、位置、参数、做法 评审要点 2、单方/延米成本
3、施工与支付计划
1、位置、参数、做法 （方案图纸) 2、单方成本、总成本 3、施工与支付计划
1、位置、参数、做法 （方案图纸） 2、单方成本、总成本 3、装修方案 4、施工与支付计划
审批投资额、建设计划、 概念设计方案
审批投资额与进度计划
审批投资额
1、位置图 评审资料 2、建设方案
3、立项申请表
输出成果 立项评审决议
决策方式 参与组织
1、建设方案 2、指标参数 3、立项申请表
1、建设预案（含测算） 2、概念设计 3、立项申请表
立项评审决议
1、方案通过 2、立项评审决议 （含目标成本）