浅议《物权法》中关于小区停车位的规定

浅议《物权法》中关于小区停车位的规定

作者：许晓红

来源：《职业时空》2008年第08期

第十届全国人民代表大会通过的，由胡锦涛主席签署主席令公布的《物权法》已于2007年10月1日起施行。在《物权法》中就建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库等物权的权属都做了规定。规定中明确指出，应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。使日常生活中开发商与业主之间因停车位所发生的纠纷的解决有了法律依据。本文就物权法的相关规定阐述自己的几点看法。

一、同一屋檐下：物权法对建筑物区分所有权的规定

在我国，城市居民绝大部分是居住在有十几户、几十户甚至几百户人家的同一栋高楼里，每户有自己的一个套间，属于私人的领地和空间，但同时，大家共享过道、电梯间、公寓的外墙、楼顶平台、绿化区、车库等，由此形成了一部分各自所有、一部分共同所有的格局。大家共处同一屋檐下，低头不见抬头见，关系密切。这就是物权法所称的建筑物区分所有权关系。它与民法中的相邻关系尽管有一定的联系，却不是一回事，因为相邻关系不是要解决物权的归属和物权的行使而是要求解决如何处理相邻关系的问题。建筑物区分所有权是要解决在公寓高楼居住的住户（业主）相互之间的物权归属以及业主与开发商、物业管理公司之间的物权归属与行使问题。物权法上，把业主各自的领地和空间（自己的套间）称为专有权，其性质是私人所有权，把业主对专有部分以外的共有部分享有的权利称为共有权，其性质仍然是私人所有权。这就是所谓的区分所有权。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

二、停车位与所有权的关系

北京某住宅小区共有69个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了47个，其余的被物业公司以每月350元的租金出租。为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应该无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，无权出售。开发商则强调，其出售房屋时，没有把

地下车库面积列为公摊面积，也就没有分摊到业主，而车库又是本公司投资近400万元建成的，当然拥有车库的“产权”，出售车库并没有错。于是，引发诉讼。

这涉及到停车位与房屋所有权之间的关系，如何解决，需要类型化的分析。确定停车位的法律地位，取决于诸多因素。如果在国有土地使用权出让时对于停车位的法律地位有明确要求，如在什么方位保留数个停车位给特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位便不属于房屋的成分，而是独立于建筑物区分所有权的另一所有权的客体。如果地方性法规或规章规定特定的停车位归特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位亦不属于建筑物区分所有权的客体。如果开发商在商品房销售计划和合同中将停车位作为独立于国有土地使用权的客体、独立于建筑物区分所有权的客体，另行销售，那么，这些停车位是独立的所有权客体。

停车位可以成为独立所有权客体的原因和根据在于，首先是在技术上可以将停车位与其他物区别开来，运用划线标号的方式作为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。其次，地下停车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能，有的业主需要，而有的业主却不需要地下车位。另外，一个业主对特定车位拥有所有权，并不会影响其他业主停车，因为其他业主可以把车停到其他车位上去。还有，停车位作为独立的所有权客体，使用者或一次购买或分期支付租金，不使用者不需为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。

三、停车位应当属于土地使用权客体的组成部分

笔者认为，《物权法》的公布标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，但就车库的制度设计而言，有一些问题还应当进一步明确和补充，否则将出现难以执行的尴尬局面。

1.开发商必须建立足够数量的停车位，以满足区分所有权人的使用需要

随着生活水平的提高，私家车每天都在以惊人的速度递增。因此，开发城市的区分所有建筑物必须解决停车位的问题，这一点应当在建筑物区分所有权立法中予以体现。我国立法和司法对区分所有建筑物的依法管理，应该充分借鉴国外的立法经验，体现出“停车位不是区分建筑物可有可无的配套设施”、“停车位数量不够、停车位质量不合格的区分所有建筑物均是违法建筑”等基本思想。

2.停车位权属主要采用法定原则，约定原则只能作为一种补充

在区分所有建筑物内，凡法律规定必须建设的停车位，其性质是区分所有建筑物的共用部分，应该归属于全体区分所有权人所共有，这一点必须在法律层面上予以规定落实，而不是由当事双方共同“约定”。因为，在目前的条件下，区分所有权人和开发商之间的买卖地位不对等，买卖信息不够透明，遵照“约定”在实践中很容易就变成了开发商单方面的“规定”，停车位将可能变成开发商获取更大商业利益的一项稀有、专有资源，区分所有权人将无法正常地、合理地拥有和谐居住环境的权利。

3.规定共有停车位费用标准，设立共有车位专用权

我们知道，共有停车位属于区分所有权人全体共有，应该由各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有使用权。但实际上，某一共有停车位往往只能由特定人（特定区分所有权人或特定第三人，以下称“使用者”）独占使用。世上没有免费的午餐。为取得某一共有停车位的使用权，使用者必须支付一定费用，给没有使用该停车位的区分所有权人以物质上的补偿，即使使用者本身也是区分所有权人之一。那么，费用标准定多少合适呢？当然是：使用者希望价格低，出让人希望价格高，各自利益点不同，博弈不易达到均衡，定价面临着成本问题和效率问题。而根据我国现行价格法规定，对于涉及公共利益的价格，政府有义务定价或指导定价，形成—个各方都可以接受的价格。因此，如果法律能对共有停车位的费用标准进行规范，必将大大降低定价成本，保证共有停车位的公平、合理、有效利用。

（作者单位：山东潍坊学院）