土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
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但是这一时期经济发展的特点是：高增长与低通货膨胀并存。也因此，在这个时期出现的市街地价的上涨，并没有伴随着物价的上涨。地价平均上涨率为10.5%，而消费者物价年均上涨率为1.8%，即地价平均上涨率高出物价4.8倍。人们只要从银行借到钱去购买土地，即可获得稳而丰厚的利润。这也就是这一时期发生泡沫经济的根源。
108.4
102.4
97.7
94.1
90.4
86.3
81.6
79.3
2.1
2.8
4.6
8.5
8.7
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4.7
3.2
2.8
2.8
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7.6
14.1
10.4
-1.8
-5.5
-4.6
-3.7
-4.4
-4.1
-3.8
-3.8
2.房地产金融急速扩张,大量资本涌进房地产业。
从1980年开始，日本的住宅金融专门公司及原有的大银行不断为不动产业提供低利率的贷款，到1991年，其贷款额度翻了两番。
全国城市居住地价指数增长幅度从2000年到2004年逐年增加，2005年开始出现增长放缓的迹象，2006年继续平稳增长。见图2。
从总体趋势上看，全国主要城市地价水平在2006年前继续保持增长趋势，地价增速减缓2005年全国城市地价水平略有上升，全国城市平均综合地价由2004年的1198元/平方米上涨至1251元/平方米，增长了4.44％，地价增长率与上年相比下降了1.64个百分点，全国地价水平逐渐趋于稳定，增幅小于前两年水平，增速放缓。
安徽财经大学
本科毕业论文
土地评估方法——
市场比较法和收益法比较分析
学院：
班级:
指导教师：
学号：
姓名：
时间：
日本房地产泡沫破灭
对我国房地产市场的启示
【摘要】根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正。
表1全国市街地价格指数
年度
1990年=100
前年比
年度
1990年=100
前年比
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1.64
1.86
2.39
2.91
3.60
4.58
1977
1978
1979
1980
1981
1982
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1984
1985
1986
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1988
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1990
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1995
1996
1997
1998
1999
45.3
46.6
48.7
52.8
57.4
61.5
64.4
66.5
68.3
70.2
74.1
81.5
87.6
100.0
110.4
地价的暴涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额。由于日本银行持有的担保物为土地，从而地价的上涨也为信贷额的增加创造了条件。（同时银行也都持有土地，其价格的上涨，又为银行的自有资本额增值了。）于是，过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。
日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
80年代后半期,以至于在90年代的近10年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。
情况见表1
2金融危机、银行倒闭
自泡沫经济崩溃以来，日本的土地价格已连续下降8年，股票价格比峰值时已下落近一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构不良债权的出现，其结果是引起大批银行的倒闭。这样，金融危机与生产过剩危机同时并存，是90年代日本经济长期萧条的显著特点。
此时，日本业界内的评估方法多采用市场比较法，而泡沫破灭后日本评估界重新反思他们的评估方法，多参考市场比较法进行评估。市场比较法与收益还原法对不动产评估的结果究竟有什么不同，下面就两种方法进行深入解析。
2.14
2002年
4.39
4.99
5.59
3.19
2003年
4.68
6.52
5.07
2.39
2004年
6.08
6.67
8.94
1.92
2005年
4.44
3.70
5.67
2.37
（二）房地产信贷不断创新高
2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。
2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。
从1955年到1972年的17年间，地价上涨了17.5倍，全国银行贷出额增加了18.3倍，增长的比率很接近，这说明当时围绕“列岛改造”所掀起的土地购买热与银行贷出额的增加是密切相关的。
第三次市街地价高涨的时期是在1987-1991年间。1987年上涨5.4%，1988-1991年度间依次年上涨率为10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一时期日本处在周期性的经济高涨期，日本经济在这一时期的生产能力有了迅猛增长。
【关键词】不动产泡沫评估方法市场法收益法
Abstract:According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of assessment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate prices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.
二．我国房地产现状
我国房地产业自1998年以来，在经济发展的带动下一路高歌猛进，近几年更是牵动了每个人的神经，关系到各行各业的发展。由于较高的低价，企业在发展的同时必须考虑地价的影响。总起来说我国房地产业已经初现日本房地产泡沫的讯号。
（一）地价持续上涨
2000年-2006年期间全国商业地价指数持续增长，并且在2003年之前增长幅度一直呈上升态势，2004年增幅开始放缓。见图1。
但2008金融危机以来，为鼓励投资，我国的利率不断下降，像日本的情况一样，大量资金涌进房地产业，不动产价格以更快的速度增长。多数城市的增长率超过了5%。
图1全国商业地价指数年度比较
图2全国城市居住地价指数年度比较
表4全国城市地价平均增长率历年比较
单位：%
综合
商业
居住
工业
2001年
3.33
3.16
4.55
在日本经济发展过程中，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点。随着泡沫经济的崩溃，它的巨额债权无法收回。又由于房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，使得房地产问题颇为引人注目。
(一)背景
1.城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化
100
100
1960
283
256
1965
776
601
1970
1408
1235
1972
1845
1927
(二)泡沫破碎后的影响
1房地产价格下降
从1992年开始，到1999房地产价格已经连续8年下降。如以1990年3月为100，到1999年3月末下降为79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售价也下降3.5%。这说明地价上升的迹象仍很遥远。这是自明治维新以来，日本经济史上的空前纪录，在战后的50多年间，仅1975年的市街地价下降过4.3%，在这次经济衰退之前的其余各年度内，日本地价特别是市街地的价格，在历次经济衰退或危机中都是上涨的。这就是所谓土地价格“不灭的神话”。地价狂乱上涨是80年代末日本泡沫经济发生的终极原因。日本政府为遏制地价的上涨，于1991年提出了从1992年起实施税制改革，其关键性内容是设立“地价税”，加上其他泡沫经济崩溃的因素，于是出现了土地价格连续8年下跌的现实。
6.52
8.29
9.71
11.1
12.6
13.2
14.3
16.3
19.0
22.8
26.4
29.9
37.4
46.0
44.0
44.3
17.2
14.0
287.1
21.9
23.6
22.3
42.5
27.1
17.2
14.0
13.4
5.2
8.3
13.6
17.2
19.7
15.7
13.2
25.1
23.0
-4.3
0.8
三．我国不动产价格虚高原因分析——从土地评估业看6
（一）许多不动产只能采用市场比较法6
（二）在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法7
四．具体阐述收益法和市场比较法7
(一)市场比较法的应用7
(二)收益还原法的应用8
五．收益法的应用比市场比较法更科学11
(一)市场比较法的不足11
(二)Hale Waihona Puke Baidu益还原法可取之处11
(三)公式比较11
六．结论12
(一)综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率13
(二)仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子13
(三)两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准13
参考文献14
引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。
一．简述日本房地产泡沫
20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。
表2住宅金融专门公司为个人住宅及不动产融资总额比较
年度
类别
1980
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
合计
单位：亿日元
33172
48291
54763
64193
73590
102236
123831
122154
表3日本地价指数和银行信用指数的增长比较
年份
地价指数
全国银行贷款额指数
1955
Keywords:Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach
目录
一．简述日本房地产泡沫1
(一)背景1
(二)泡沫破碎后的影响3
二．我国房地产现状4
（一）地价持续上涨4
（二）房地产信贷不断创新高6
108.4
102.4
97.7
94.1
90.4
86.3
81.6
79.3
2.1
2.8
4.6
8.5
8.7
7.1
4.7
3.2
2.8
2.8
5.4
10.0
7.6
14.1
10.4
-1.8
-5.5
-4.6
-3.7
-4.4
-4.1
-3.8
-3.8
2.房地产金融急速扩张,大量资本涌进房地产业。
从1980年开始，日本的住宅金融专门公司及原有的大银行不断为不动产业提供低利率的贷款，到1991年，其贷款额度翻了两番。
全国城市居住地价指数增长幅度从2000年到2004年逐年增加，2005年开始出现增长放缓的迹象，2006年继续平稳增长。见图2。
从总体趋势上看，全国主要城市地价水平在2006年前继续保持增长趋势，地价增速减缓2005年全国城市地价水平略有上升，全国城市平均综合地价由2004年的1198元/平方米上涨至1251元/平方米，增长了4.44％，地价增长率与上年相比下降了1.64个百分点，全国地价水平逐渐趋于稳定，增幅小于前两年水平，增速放缓。
安徽财经大学
本科毕业论文
土地评估方法——
市场比较法和收益法比较分析
学院：
班级:
指导教师：
学号：
姓名：
时间：
日本房地产泡沫破灭
对我国房地产市场的启示
【摘要】根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正。
表1全国市街地价格指数
年度
1990年=100
前年比
年度
1990年=100
前年比
1955
1956
1957
1958
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1961
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1964
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1969
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1972
1973
1974
1975
1976
1.64
1.86
2.39
2.91
3.60
4.58
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
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1988
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1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
45.3
46.6
48.7
52.8
57.4
61.5
64.4
66.5
68.3
70.2
74.1
81.5
87.6
100.0
110.4
地价的暴涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额。由于日本银行持有的担保物为土地，从而地价的上涨也为信贷额的增加创造了条件。（同时银行也都持有土地，其价格的上涨，又为银行的自有资本额增值了。）于是，过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。
日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
80年代后半期,以至于在90年代的近10年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。
情况见表1
2金融危机、银行倒闭
自泡沫经济崩溃以来，日本的土地价格已连续下降8年，股票价格比峰值时已下落近一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构不良债权的出现，其结果是引起大批银行的倒闭。这样，金融危机与生产过剩危机同时并存，是90年代日本经济长期萧条的显著特点。
此时，日本业界内的评估方法多采用市场比较法，而泡沫破灭后日本评估界重新反思他们的评估方法，多参考市场比较法进行评估。市场比较法与收益还原法对不动产评估的结果究竟有什么不同，下面就两种方法进行深入解析。
2.14
2002年
4.39
4.99
5.59
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2003年
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1.92
2005年
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2.37
（二）房地产信贷不断创新高
2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。
2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。
从1955年到1972年的17年间，地价上涨了17.5倍，全国银行贷出额增加了18.3倍，增长的比率很接近，这说明当时围绕“列岛改造”所掀起的土地购买热与银行贷出额的增加是密切相关的。
第三次市街地价高涨的时期是在1987-1991年间。1987年上涨5.4%，1988-1991年度间依次年上涨率为10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一时期日本处在周期性的经济高涨期，日本经济在这一时期的生产能力有了迅猛增长。
【关键词】不动产泡沫评估方法市场法收益法
Abstract:According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of assessment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate prices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.
二．我国房地产现状
我国房地产业自1998年以来，在经济发展的带动下一路高歌猛进，近几年更是牵动了每个人的神经，关系到各行各业的发展。由于较高的低价，企业在发展的同时必须考虑地价的影响。总起来说我国房地产业已经初现日本房地产泡沫的讯号。
（一）地价持续上涨
2000年-2006年期间全国商业地价指数持续增长，并且在2003年之前增长幅度一直呈上升态势，2004年增幅开始放缓。见图1。
但2008金融危机以来，为鼓励投资，我国的利率不断下降，像日本的情况一样，大量资金涌进房地产业，不动产价格以更快的速度增长。多数城市的增长率超过了5%。
图1全国商业地价指数年度比较
图2全国城市居住地价指数年度比较
表4全国城市地价平均增长率历年比较
单位：%
综合
商业
居住
工业
2001年
3.33
3.16
4.55
在日本经济发展过程中，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点。随着泡沫经济的崩溃，它的巨额债权无法收回。又由于房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，使得房地产问题颇为引人注目。
(一)背景
1.城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化
100
100
1960
283
256
1965
776
601
1970
1408
1235
1972
1845
1927
(二)泡沫破碎后的影响
1房地产价格下降
从1992年开始，到1999房地产价格已经连续8年下降。如以1990年3月为100，到1999年3月末下降为79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售价也下降3.5%。这说明地价上升的迹象仍很遥远。这是自明治维新以来，日本经济史上的空前纪录，在战后的50多年间，仅1975年的市街地价下降过4.3%，在这次经济衰退之前的其余各年度内，日本地价特别是市街地的价格，在历次经济衰退或危机中都是上涨的。这就是所谓土地价格“不灭的神话”。地价狂乱上涨是80年代末日本泡沫经济发生的终极原因。日本政府为遏制地价的上涨，于1991年提出了从1992年起实施税制改革，其关键性内容是设立“地价税”，加上其他泡沫经济崩溃的因素，于是出现了土地价格连续8年下跌的现实。
6.52
8.29
9.71
11.1
12.6
13.2
14.3
16.3
19.0
22.8
26.4
29.9
37.4
46.0
44.0
44.3
17.2
14.0
287.1
21.9
23.6
22.3
42.5
27.1
17.2
14.0
13.4
5.2
8.3
13.6
17.2
19.7
15.7
13.2
25.1
23.0
-4.3
0.8
三．我国不动产价格虚高原因分析——从土地评估业看6
（一）许多不动产只能采用市场比较法6
（二）在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法7
四．具体阐述收益法和市场比较法7
(一)市场比较法的应用7
(二)收益还原法的应用8
五．收益法的应用比市场比较法更科学11
(一)市场比较法的不足11
(二)Hale Waihona Puke Baidu益还原法可取之处11
(三)公式比较11
六．结论12
(一)综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率13
(二)仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子13
(三)两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准13
参考文献14
引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。
一．简述日本房地产泡沫
20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。
表2住宅金融专门公司为个人住宅及不动产融资总额比较
年度
类别
1980
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
合计
单位：亿日元
33172
48291
54763
64193
73590
102236
123831
122154
表3日本地价指数和银行信用指数的增长比较
年份
地价指数
全国银行贷款额指数
1955
Keywords:Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach
目录
一．简述日本房地产泡沫1
(一)背景1
(二)泡沫破碎后的影响3
二．我国房地产现状4
（一）地价持续上涨4
（二）房地产信贷不断创新高6