土地评估中容积率修正系数内插法计算表
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表
根据不同的城市规划和土地利用政策，商业用地的容积率修正系数表可能会有所不同。
以下是一个示例：
容积率修正系数表（商业用地）
容积率修正系数--------------用途
1.0------------------------------一般商业用地
1.2------------------------------商业综合体、购物中心
1.5------------------------------高档商业综合体、奢侈品商场
1.8------------------------------大型商业综合体、国际性商业中心
请注意，这只是一个示例表格，实际的容积率修正系数表可能会根据具体城市的规划和政策而有所差异。
具体的容积率修正系数应根据所在地的规划工作指南或城市规划部门的规定来确定。
房地产用地出让最低价标准容积率修正系数对应表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1。4
1。5
1.6
1。7
1。8
1。9
2
修正系数
0。58
0.64
0.7
0.76
0.82
0。88
0。94
1
1。06
1。12
1.18
容积率
2.1
2。2
2.3
2。4
2.5
2。6
2。7
2。8
2.9
3
修正系数
1.24
1.37
容积率
4。2
4。3
4。4
4.5
4.6
4.7
4。8
4.9
5
5。1
5.2
修正系数
1。41
1。44
1。47
1。51
1。54
1.57
1.61
1。64
1.68
1。71
1.74
容积率
5.3
5。4
5.5
5.6
5.7
5.8
5。9
6
修正系数
1.78
1。81
1。84
1.88
1.91
1.95
1。98
2.01
参考容积率修正系数表（300万范围—--三环范围到绕城内环、普通高层住宅）
参考容积率修正系数表（300万范围-—-三环范围到绕城内环、低密度住宅)
容积率
0。5
0。6
0。7
0。8
0.9
1
1。1
1.2
1.3
1.4
修正系数
05修正系数计算方法及表格
05修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正注：当容积率W 2.0时，容积率修正系数为1,当容积率〉10・0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正五、综合用地街角地修正分两种情况:1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价二正街地价+旁街地价X 修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价二正街地价+正街地价x 修正系数 综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V 二（Uh x dVh x fh ） +（U1 x dVl x fl ）其中：V ------- 待估宗地地价 佈 ------ 高价街路线价dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度二•舟价街路线价+低价街路线价X 全部深度。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算有关容积率修正系数的计算口抚顺市土地估价事务所车晓华容积率是指地块的建筑面积与地块的总面积的比率.一般来说在城市的不同区域,容积率是不尽相同的l容积率的大小直接影响土地利用程度的高低.在地块面积一定的条件下,容积率越高,则建筑面积越多,土地收益也越多,地价也就越高:如容积率减小,则土地收益也随之减少,地价也随之降低.地价的高低随着容积率的变化反应非常敏感,尤其是采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,容积率修正系数的正确与否将直接决定地价评估的准确程度.如何计算容积率修正系数.本人作如下探讨:我们利用剩余法评估地价公式:地价:壁二壁篁掌±三唑①l十r+P推导出容积率与地价的关系.公式①中:专业费用(包括建筑师,工程师,测量师等)以建筑费为基数的百分率i表示,而专业费=建筑费xi;利率用表示,则利息:建筑费xr;正常利润率用P表示,则利润:总成本xp(总成本:建筑费+专业费+利息).由于以后的计算中税收可以差掉,所以不予考虑.现将公式①分解开来,我们以Dl表示土地单价;L表示售楼单价;D表示土地面积;表示建筑面积;JJ 表示建筑单价.地价=DM×DJ楼价:Lu×L建筑费:×则xDJ:唑DJ=×[等]与D之比即是容积率,用K表示D,:Kx②设:|-6%;r:6%;p:2o%则1+i+rp+ir+ip=1.3356:K×～L~-T1.3356～xJj=AK×()③口…期价是一定的,建筑造价也是一定的,且有该区域的基准地价,那么我们就可以用公式③计算出该土地等级或该区域的容积率修正值了.例如:在抚顺市的永安台地区,平均房屋售价是3300元f平方米,建筑造价为810元,平方米,容积率为1.5时的基准地价为22OO元,平方米,则△DF:AK×1760设△K:0l=0.1x:o.08即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.o8倍.以上的推算并非是不变的,由于容积率增加到一定的限度后,平均售价也会发生变化,建筑造价也会发生变化.例如:抚顺的站前地区,在容积率2.5以下时,房屋售价是25OO元,平方米,建造造价为810元,平方米,容积率为2.0时的基准地价为2200元,平方米.则△Dr:△Kx1126设’iLK:0.1=0.1x一o.05即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.05倍.在容积率超过2.5时,增加的面积售价为2200 平方米.建筑造价仍为810平方米.则:&DI=AKx887设AK:0.1:0.1×一o.04即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.04倍.当容积率达3.5以上时,售价仍然是22O0元,平方米,而建筑造价却增加为1100元,平方米.则: △n=△K×562设AK:0.1=0.1x:0.026即当容积率达3.5以上时,每增加0.1,地价增加0.026倍c(下转第28页】～————————————————————————-——————一j发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年lO月的市值忸为680元/平方米.笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距如此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发, 一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例编小),同时室内装修已相对落后, 造成的功能性贬值也使得房产价值下降.估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格.当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析.第瞳,谨考职业谴镳估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则,回避原则和保密原则.(1)房地产纠纷估价是为协议,调解,仲裁,诉讼等解决纠纷提供参考依据.它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷,房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益, 如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷, 还有可能激化矛盾.因此处理房地产纠纷估价时更应该站在套正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱,权势的诱惑,确保评估的公正性.(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定: 估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己,亲属及其他有利害关系人有关的估价业务.限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展.坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一.(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院,纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人.坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要.房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不忸要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性.这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会,为人民提供更好的专业服务.(上接第22页)通过以上的分析测算可以看出,容积率与地价的关地价随容积率增加而增加,在一定的区间内正比例变化,但增加的速度逢临界点减缓,当k=Jjxl_3356时,地价不再随容积率的变化而变化了;当L】x1.3356时,地价可能就是负增长,这种情况是完全有可能的,但这样作与土地利用最优化相悖.以上的规律只是对一般中小城市而言,对于有些城市高层住宅高地价也可以利用此公式另定参数进行容积率修正系数的计算.在不同的城市,不同的区域有着不同的房屋售价,建筑造价和税费,利用剩余法公式推导出的这一口……期容积率修正系数计算公式,依赖于有一个准确的房屋售价预测,建筑的综合造价以及各种费用的收缴情况.在应用比较法进行地价测算时,我们会比较容易地收集到比较案例的房屋售价,建筑造价和税费情况,而应用基准地价系数修正法时,我们可按等级区域依此容积率修正系数计算公式,根据该区域内的平均售价,建筑物造价和费税情况,找出容积率修正系数变化的临界点,计算出各区间段的容积率修正系数.如该区域的个别地块差异较大,我们则可以作个别修正处理.总之,容积率的不同,直接影响地价的高低,容积率系数修正值确定的准确与否直接影响地价的估算结果,尤其是在采用市场比较法和基准地价系数修正法进行地价测算时.当然不同的城市有着城市自身固有的特点,除了售价,建筑造价和税费差异较大之外,公式中的i,r,P也不同,但只要对这些数据进行详尽的调查测算,我们就可以推算出适合于该城市情况的容积率修正系数.。
土地评估各方法综合测算表
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
商服用地容积率修正系数表
38
39
40
修正系数
0.9273
0.9374
0.9469
0.9559
0.9644
0.9724
0.9799
0.987
0.9937
1
住宅用地剩余使用年期修正系数表（还原率=5.08%）
剩余使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0499
0.0974
0.1426
0.1856
0.2265
0.2655
0.3025
0.1917
0.2341
0.2746
0.3132
0.35
0.3851
0.4185
剩余使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.4503
0.4807
0.5097
0.5373
0.5636
0.5887
0.6126
0.6354
0.6571
0.6779
剩余使用年期
21
22
23
24
25
26
27
R≤2
2<R≤
2.5
2.5<R≤3
3<R≤
3.5
3.5<R
QP001
南城街道
南城中心片
40.83%
47.01%
50.90%
53.58%
55.56%
50.85%
54.90%
57.49%
59.28%
60.61%
容积率内插法计算公式
容积率内插法计算公式容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
而内插法是一种在数学和工程中常用的数值计算方法，在计算容积率时也会用到。
先来说说容积率，比如说有一块地，面积是 10000 平方米，上面盖了几栋楼，总的建筑面积是 20000 平方米，那这块地的容积率就是 2。
内插法呢，其实就是在已知两个点的数值和对应的自变量值的情况下，去估计中间某个自变量对应的函数值。
这听着有点绕，咱来举个例子。
就说有个小区，已知容积率为 1.5 时对应的建筑成本是 1000 万元，容积率为 2 时对应的建筑成本是 1500 万元。
现在要算容积率为 1.8 时的建筑成本，这就得用内插法了。
先算一下两个已知点之间的差值，1500 - 1000 = 500 万元，对应的容积率差值是 2 - 1.5 = 0.5 。
那每增加 0.1 的容积率，建筑成本增加就是 500÷0.5×0.1 = 100 万元。
所以从容积率 1.5 增加到 1.8 ，增加了 0.3 ，建筑成本就增加 100×3 = 300 万元。
那容积率 1.8 时的建筑成本就是 1000 + 300 = 1300 万元。
咱再回到容积率内插法计算公式本身。
假设已知点是（x1，y1）和（x2，y2），要估计 x 对应的 y 值。
计算公式就是：y = y1 + （x - x1）×（y2 - y1）÷（x2 - x1）比如说，还是刚才那个例子，x1 = 1.5，y1 = 1000，x2 = 2，y2 = 1500，x = 1.8 。
代入公式就是：y = 1000 + （1.8 - 1.5）×（1500 - 1000）÷（2 - 1.5）= 1300 万元。
前几天我去一个正在规划的小区，跟开发商讨论他们的项目成本。
他们就碰到了容积率调整的问题，需要通过内插法来估算成本变化。
我就拿着纸笔，给他们一步步地算，边算边解释。
容积率修正系数 (2)
8.9
修正系数
0.7991
0.7981
0.7971
0.7961
0.7952
0.7943
0.7933
0.7924
0.7915
0.7906
容积率
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
修正系数
0.7898
0.7889
0.7880
0.7872
0.7863
0.7855
0.7847
0.7839
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7382
0.7374
0.7365
0.7357
0.7349
0.7341
0.7333
0.7325
0.7317
0.7309
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7301
0.7293
0.7285
0.7278
0.7270
0.7637
0.7631
0.7625
0.7619
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7614
0.7608
0.7602
0.7596
0.7591
0.7585
0.7579
0.7574
0.7568
0.7563
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级27353491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级244296.56193.2621.54-20.80表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.00 3.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
土地评估计算表综合版(包含各种方法)
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
容积率修正系数[参考资料]
![容积率修正系数[参考资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/fd24831f7fd5360cba1adbf1.png)
0.8046
0.8039
0.8032
0.8025
0.8018
0.8011
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7382
0.7374
0.7365
0.7357
0.7349
0.7341
0.7333
0.7325
0.7317
0.7309
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7301
0.7293
0.7285
0.7278
0.7270
0.7263
0.7255
0.7248
0.7241
0.7233
商服用地4-6级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.4231
1.3554
1.1571
1.1198
1.0858
1.0548
1.0263
容积率
2
2.1
2.2
附件3
商服用地1-3级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.8474
1.7266
1.6233
土地用途(类别)修正系数表
土地用途（类别）修正系数表
用地
类别
用地类型
适用基准地价类型
修正
系数
备注
商服
用地
批发零售用地
商业
1.0
指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，银行和金融证券及保险业的营业场所等及其配套设施用地。
1.0
加油（气）站用地。指加油站场和加气站场用地。
0.4
独立的、用地面积不低于8000平方米或建筑面积不低于10000平方米的大型商贸市场用地。即集零售、销售、餐饮、连锁商场、百货商场等于一体的大型商业专业整体项目场所用地。
0.1
农贸市场用地。指买卖鲜活农副业产品的交易场所和小手工业产品的市场场所用地。
其它商服用地
1.0
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括餐厅、酒吧、洗车场、洗染店Байду номын сангаас废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所及营业性公用事业的营业场所等用地。
0.2
汽车展销用地。指用于大型汽车展览、销售、检测等的场所用地。
仓储、物流用地
1.2
指用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施用地，物流用地须经市政府或市政府授权的部门认定。
交通运输用地
道路用地
工业
0.2
指用于铁道线路、轻轨、国道、省道、县道和乡道以及高速公路等的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
管道运输用地
信息产业和科教用地
1.0
指用于信息产品制造、信息服务及信息传输、通讯网络营运业、软件业、动漫产业、独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。
公用事业用地
05 修正系数计算方法及表格
05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。
修正系数表
修正系数表一、容积率修正系数表3-1商服用地容积率修正系数表容积率≤0.40.50.60.70.80.91 1.1 1.2修正系数1 1.00440.96860.93940.91470.89350.8750.85860.8438容积率 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.92 2.1修正系数0.83050.81830.80720.79690.78730.77840.77010.76230.7549容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数0.74790.74140.73510.72920.72350.71810.71290.70790.7032容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9修正系数0.69860.69420.690.68590.68190.67810.67440.67090.6674容积率4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8修正系数0.6640.66080.65760.65460.65160.64870.64580.64310.6404容积率 4.95 5.1 5.2 5.3≥5.4修正系数0.63780.63520.63270.63030.62790.6255注：当宗地容积率在0.4～5.4之间时，容积率修正系数=0.875×r-0.199，其中r为综合容积率。
表3-2住宅用地容积率修正系数表容积率<1.01 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9修正系数 1.3899 1.3899 1.3284 1.2746 1.2271 1.1846 1.1464 1.1118 1.0803 1.0513 1.0247容积率2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数10.99390.98820.98270.97750.97250.96770.96320.95880.95460.9506容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94 4.1修正系数0.94670.94290.93930.93580.93240.92920.9260.92290.91990.9170.9142容积率 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.95 5.1 5.2修正系数0.91140.90880.90610.90360.90110.89870.89630.8940.89180.88960.8874容积率 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.96 6.1 6.2 6.3修正系数0.88530.88320.88120.87920.87730.87540.87350.87170.86990.86810.8664容积率 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9≥7.0修正系数0.86470.8630.86140.85970.85820.85660.855注：当宗地容积率在1.0～2.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.475；当宗地容积率在2.0～7.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表
商业用地的容积率修正系数表是用来确定商业用地的建筑容积
率的一种工具。
容积率修正系数是指在规划设计中，为了满足城市
发展、保护环境和合理利用土地资源的要求，对商业用地的容积率
进行修正的系数。
这些系数通常根据当地的城市规划、土地利用政
策和环境保护要求而定，以确保商业用地的建筑规模与城市发展的
整体规划相协调。
容积率修正系数表通常由城市规划部门或相关管理部门发布，
其中列出了不同类型商业用地（如商业综合体、购物中心、写字楼等）的容积率修正系数。
这些系数可能会根据商业用地的地理位置、周边环境、交通条件、建筑形式等因素而有所不同。
在实际应用中，开发商或设计者需要根据所在地的具体容积率
修正系数表，结合具体商业用地的情况，来确定该商业项目的建筑
容积率。
这有助于保证商业用地的合理利用，同时也符合城市规划
的要求，提高了建筑的可持续性和城市的整体发展水平。
总之，容积率修正系数表是对商业用地容积率进行修正的一种
工具，通过合理利用土地资源、保护环境、促进城市发展，从而实现商业用地的可持续发展。
05 修正系数计算方法及表格
05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表商业用地容积率修正系数表1. 介绍商业用地容积率修正系数表是指用于确定商业用地容积率的修正系数的一种工具。
通过分析和评估商业用地的特征和功能，容积率修正系数表能够为城市规划和土地利用提供有价值的参考。
在本文中，我们将深入探讨商业用地和容积率修正系数表的相关概念，并分析其在城市建设和发展中的重要性。
2. 商业用地的定义和特征商业用地是指用于商业活动和服务的土地。
它包括购物中心、办公楼、酒店、餐饮场所、娱乐设施等商业设施。
商业用地的特征是其对经济发展和城市活力的重要性。
商业用地通常被视为城市的经济核心，能够吸引投资、促进商业活动并刺激就业增长。
3. 容积率的定义和作用容积率是用来衡量建筑物在一个给定地块上所占的空间比例。
它是指建筑物总建筑面积与地块面积之间的比值。
容积率可以反映出一个区域或建筑物的开发强度和使用效率。
在城市规划和土地利用中，容积率通常用于衡量土地的开发潜力和使用限制。
4. 容积率修正系数的作用容积率修正系数表是根据商业用地的特征和功能制定的，用于调整商业用地容积率的工具。
它能够根据具体的商业用地类型和功能，为规划者和开发者提供定量的指导和建议。
容积率修正系数能够综合考虑商业用地的交通便利性、场地利用效率、影响周边环境等因素，帮助规划者和开发者合理地确定商业用地的容积率。
5. 容积率修正系数表的结构和内容容积率修正系数表通常包含了各种商业用地类型和功能的修正系数。
购物中心、办公楼和酒店等不同类型的商业用地会有不同的修正系数。
修正系数一般是根据历史数据、城市规划指导原则以及专业调研结果来确定的，能够体现出不同商业用地类型和功能的特点和需求。
6. 个人观点和理解在我看来，商业用地容积率修正系数表对于城市规划和土地利用至关重要。
它能够帮助规划者和开发者更全面地理解商业用地的特征和潜力，从而为城市的经济发展和社会进步提供支持。
容积率修正系数表不仅能够提供定量的指导和建议，还能够促进商业用地的合理开发、提高土地的利用效率，进而推动城市的可持续发展。