房地产评估典型案例分析和操作实务

商业房地产估价
7、旧楼商铺与新楼盘商铺
主要评估方法 收益法、市场法
技术思路、难点 新楼盘销售价格超预期，溢价出售 新楼盘的品质、物管、配套、前坪退让、层高 建筑质量、环境、心理预期、空间布局等 参照周边类似房地产评估
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8、临路状况
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值
高， 但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地
产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不 利的，因为这样将影响购物人流的出入。
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9、前后台阶高度
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 受环境、人气、风水等影响，与道路齐平临衔的 商铺比略有凹入的商铺价值大不同
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10、产权式返租商铺
(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医 院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
(10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种) 用途的房地产。
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居住房地产估价 一方面，具有较强的相似性、可比性 另一方面，不同类型住房价格内涵差异明显 由于住房政策阶段性、导向性差异的原因， 存在着：
技术思路、难点 类似地产、联排、独栋等
住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服 用地；
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18、超建部分住宅
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 1、委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认 2、求商品房价格，扣除应补缴的土地出让金
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19、占用他人土地多建部分
用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易) 的交易价格平均低15%-8%，估价人员结合估价经 验，综合考虑取整层交易修正系数为15%，据此 估算得出估价对象的价格。
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4、房为商业用途，地为住宅用途
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺
更是如此，因此较易获比较实例，所以在商业房 地产估价时，市场法也可以是一种常用方法
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
1、一面临路为第二楼，一面为临街一楼
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 参照一楼
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2、住改商
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 合法性 或是对将要转变用途的房地产进行估价时， 也会用到成本法作为辅助方法。
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3、大型商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业
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21、在建工程房地产
主要评估方法 成本法、假设开发法
技术思路、难点 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验
收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成， 因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组 织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。 在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进 行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握 估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益， 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在 估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明(承诺函)，存 在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估 只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠 价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。
合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方 签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明(承诺 函)，房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属 于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决， 解决不了的只能不评。
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12、划拨地住宅
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
不同类型房地产估价
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按照房地产Fra Baidu bibliotek途，可分为如下类型：
(1)居住房地产：包括普遍住宅、高档公寓和 别墅等。
(2)商业房地产：包括商业店铺、百货商场、 购物中心、超级市场、批发市场等。
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(3)办公房地产：包括商务办公楼（专业写字楼）， 行政办公楼等。
(4)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、 旅店、招待所等。
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在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日， 这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房 屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程 难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程 款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测 谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准 确估价现状成本。
1. 商品房、 2. 房改房、 3. 经济适用住房、 4. 廉租住房 5. 集资房等
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1、商品房
主要评估方法： 比较法、收益法
技术思路、难点 商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有 土地使用权和地上建筑物的所有权;
类似房地产、租赁案例真实性 收益法主要用于出租型公寓等居住房地产
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7、自建商住综合楼
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 类似房屋成交案例
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8、老旧建筑
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 地价的求取
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9、住改非
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 合法原则、 最佳利用原则（法律上、技术上、经济上）
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主要评估方法 收益法
技术思路、难点 当前许多商业物业的销售采取了售后回租的形式， 这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，
具体高多少， 取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。 类似的这种案例可比性基础比较弱， 一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年
限的综合情况进行修正。 又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而
10、房、地用途不一致
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 一般按房屋用途评估
最常见的有权证不齐; 权证所有(使用)权必名称与委托人现名称不符; 权证上的法定用途和规划面积与实际不符; 出让合同的建筑面积与规划批准不符; 已全部或部分设定抵押权，并未到期; 有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明; 不可抵押的人防面积不清; 房产证房产登记表上的违章临时建筑;
经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易 方式等因素。
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6、带租约的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁
市场资料求取租金收益。 租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评
估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确 定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按 市场租金。 但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同 的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任 的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任都 对租赁价格有产生影响，所以要详细了解这些内容。
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11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
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5、进深较长 层高较高
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点
✓ 交易案例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的 重要环节。
✓ 由于影响商业房地产价格的因素很多， ✓ 因此对估价对象及交易案例的现场查勘显得非常重要， ✓ 必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、
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15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
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16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
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17、别墅
主要评估方法 市场法
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3、经济适用房
主要评估方法 市场法
技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣
除出让金。 只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使
用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的; 求商品房价格，扣除土地收益金或出让金
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22、期房
主要评估方法 市场法、假设开发法
技术思路、难点
对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不 确定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如:收益法中预 期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益 不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。
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11、房有证、地无证
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 报告中特别说明无土地证、估价假设前提说明
房屋使用多年却无所有权证; 分割出的抵押物不合理(缺少独立性)等。 这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法
的解决办法。 但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认
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20、整幢或数幢商品房
在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常 会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。 成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到 合适的可比实例，采用从个体到整体，即： 1. 选择某一基准层的某套住宅作为待估对象， 2. 选取与待估对象类似的成交实例， 3. 利用市场法修正测算出该套住宅的价格， 4. 然后采用类比法， 5. 经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等修正， 6. 得出各层、各幢商品住宅的价格。
土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)不确定性 也较大，尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村 企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价 水平，防止高估。
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13、集资建房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 产权权属问题、土地性质问题
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14、集体土地上住宅
不同类型房地产估价
(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱
乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业房地产:包括厂房、仓库等。
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(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、 果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还 应扣除出让金。
1. 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再 扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。
2. 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金 下的房屋重新购建价格。
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4、廉租房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 廉租住房只拥有建筑物的使用权。 不能抵押、转让
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5、平房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取
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6、独栋私房
主要评估方法 成本法、市场法
技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取