收益法概述.pptx
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第五章收益法ppt
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二、收益法基本公式
2、纯收益、还原利率每年不变的公式 （1）收益期为有限年
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二、收益法基本公式
（2）收益期限为无限年
有限年
无限年
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二、收益法基本公式
纯收益每年不变的公式的作用：
纯收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许 多其他作用 ①用于不同使用期限(如不同土地使用年限)或不同收益 期限(以下简称不同期限)价格之间的换算； ②用于比较不同期限价格的高低；
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二、收益法基本公式
t
4、预知若干年后不动产价格情况
ai (1 r )
i
V
i 1
Vt (1 r )
t
t －未来土地价格已知的年限 Vt－未来第t年的房地产价格
适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未 来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出 现较大改观或者房地产市场行情预期有较大变化的情况下。 对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先 确定合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将 它们折算为现值。
第4/69页
某笔资金×利息率＝ 不动产的净收益
不动产价格＝不动产的净收益／利息率 前提条件：纯收益每年不变，资本化利 率每年不变，获取纯收益的年限为无限 年，投资不动产的风险与银行存款的风 险相当。
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一、收益法基本原理
（三） 收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的 房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、 餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准 厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估 价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都 能够较准确地量化。
《房地产估价》课件8收益法
6. 收益法的优缺点
优点
基于未来收益，较为客观、 直观，适用于长期房地产投 资的评估。
缺点
过于依赖预测和市场状况， 容易受到变动的因素影响。
应用限制
收益法对于不同类型的房地 产资产有不同的适用程度， 需要结合实际情况进行判断。
7. 收益法的改进
通货膨胀调整法
考虑通货膨胀对未来收益的影响，调整现金流量的估算。
2 计算方法
资本化率 = 年净收益 / 资产价值
3 影响因素
市场利率、风险水平和预期回报率都会影响资本化率的确定。
5. 步骤3：计算资产价值
1 定义
根据资本化率，将年净收益除以资本化率，得出房地产资产的估值。
2 计算公式
资产价值 = 年净收益 / 资本化率
3 案例分析
通过实际数据和资本化率计算，确定房地产资产的价值。
信誉评估法
将信誉评估纳入资本化率的计算，考虑投资风险的因素。
风险调整法
根据风险水平和投资者偏好，调整资本化率来反映风险。
8. 结论
总结收益法的应用
收益法是房地产估价中的重要 方法，可以帮助确定房地产资 产的价值。
主要收益法对比
相对于其他估价方法，收益法 有其独特的优点和限制。
展望房地产市场趋势
未来房地产市场的发展将对收 益法的应用和预测产生重要影 响。
房地产估价: 收益法
收益法是房地产估价中一种常用的方法。它可以帮助我们确定房地产资产的 价值。本课件将介绍收益法的概述、计算步骤、优缺点、改进方法，并展望 房地产市场的趋势。
1. 收益法概述
定义
收益法是一种评估房地产价 值的方法，根据其产生的潜 在收益来确定资产的价值。
应用领域
培训课件：收益法41页PPT
培训课件：收益法
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— 。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— 。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
收益法及其应用(PPT 98张)
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
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二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
收益法概述(ppt 50页)
①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配 理论；
②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价 格；
③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的 准确程度。
第二节 收益法计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下， 我们来讨论收益法的各种计算公式。
一、基本计算公式：
a1
现金流量图：
四、预知未来若干年后房地产价格的公式
预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的
价格为Vt，则其现值的计算公式为：
t
V V＝ i 1
ai
1 ri
1
t
r t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt， （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。
2 10%2
＝360.0（万元）
六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝
a r
b r2
1
1
1 r
n
b r
n
1 r
n
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
第二节 收益法计算公式
二、净收益及其他因素不变的公式
净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。
无限年期
②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价 格；
③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的 准确程度。
第二节 收益法计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下， 我们来讨论收益法的各种计算公式。
一、基本计算公式：
a1
现金流量图：
四、预知未来若干年后房地产价格的公式
预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的
价格为Vt，则其现值的计算公式为：
t
V V＝ i 1
ai
1 ri
1
t
r t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt， （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。
2 10%2
＝360.0（万元）
六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝
a r
b r2
1
1
1 r
n
b r
n
1 r
n
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
第二节 收益法计算公式
二、净收益及其他因素不变的公式
净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。
无限年期
《房地产估价》课件8收益法
的方法。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
02
收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。
收益法的基本原理与计算公式.pptx
3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
1
1
6%30
2179.47元 / 平方米
⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正
例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使 用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地 价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
解：（1）计算公式为：
V
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
（2）根据题意，知
a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3 r=80%×8%+20%×13%=9%； n=48-4=44
三、有限年且其他因素不变的公式
a 1
V
r
1
1
r n
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年
2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格；
例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时 获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该 不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资 本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：
三、实际收益和客观收益
1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。
2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
1
1
6%30
2179.47元 / 平方米
⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正
例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使 用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地 价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
解：（1）计算公式为：
V
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
（2）根据题意，知
a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3 r=80%×8%+20%×13%=9%； n=48-4=44
三、有限年且其他因素不变的公式
a 1
V
r
1
1
r n
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年
2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格；
例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时 获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该 不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资 本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：
第七章收益法PPT精品文档40页
（房地产价值-抵押贷款） ➢ 抵押资本化率=年还款额/贷款总额
21.06.2020
13
▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
35
347
43
435
39
398
28
372
Y=10.02%
21.06.2020
16
2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
5
二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
21.06.2020
6
三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
21.06.2020
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▪ 产出率：房地产的产出与房地产价值的比率。
➢ 利息率（用于负债资本的产出率） ➢ 贴（折）现率（用以将未来值转换为现值的产出率） ➢ 内部收益率（是使投资净现值NPV等于零的产出率） ➢ 完全产出率（房地产产出与房地产总体价值的比率） ➢ 权益产出率（房地产产出与房地产自有资金价值的
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2、投资组合法求完全资本化率
➢ 物质实体组合法 ➢ Ro＝（L × RL）+ （B× RB） ➢ 财务组合法： ➢ Ro＝（M × RM）+ [（1 - M）× RE ]
Ro为完全资本化率 L为土地价值占房地产整体价值的比率 RL为土地的资本化率 B 为建筑物价值占房地产整体价值的比率 RB为建筑资本化率 M为贷款占房地产价值的比例 RM为抵押常数，即房地产债务的资本化率 RE为权益资本化率
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二、房地产净收益的含义
▪ 总收益中排除了其他生产要素所产生的收 益部分，而仅属于房地产所带来的收益， 其包括：
➢ 房地产的资本产出
➢ 房地产的资本回收
以收益为目的房地产所产生的总收益在扣除总费用的余额， 属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益。一般以年为计 算单位。
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三、资本回收的方式
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法概念和理论依据
▪ 概念：
▪ 收益法,又称收益资本化法、投资法、收益现值 法，是将房地产未来的收益资本化，从而求出房 地产价格的方法。
收益法的基本原理(PPT 52页)
Vn
VN
*
(1
r)Nn[(1 r)n (1r)N 1
1]
V30
2500*
(112%)4030[(112%)30 (112%)40 1
1]
2443(元/平方米)
2019/12/29
房地产评估—王阿忠
11
（3）比较不同年限价格的高低
•要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的 收益年限或土地使用年限不同，直接比较 是不妥的。如果要比较，则需要将它们转 换成相同年限下的价格。
房地产评估—王阿忠
20
• 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预 计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％； 该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的 收益价格为？
V
a
[11
g
n
]
rg 1r
r——房地产的资本化率或折现率。
2019/12/29
房地产评估—王阿忠
6
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为无限年 • 2、净收益每年不变为a • 3、资本化率大于零为r
2019/12/29
房地产评估—王阿忠
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三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
2019/12/29
V
a [1 r
1 (1 r)t
]
Vt (1 r)t
200 10 %
[1
(1
1 10 %)
6
]
5000 (1 10%) 6
3693(元 / 平方米)
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（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终 止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得 出未来6年每年预期收益均为900万元，折 现率为8%，请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×4.6229=4160.59（万元）
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
并可以用货币衡量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
如果你朋友欠你钱2000元，计 划归还。方案一：现在就全部归还； 方案二：现在还1000元，一年后再 还1000元，你希望是哪种？
请你作 决策
三、货币的时间价值
（一）货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
（二）相关概念 1.复利 每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，
收益法以预期收益为基础，采用以利 求本的思维方式，通过对被估资产预期收 益进行折现或资本化的方式确定评估值。 因此，从理论上讲，收益法是资产评估中 较为科学合理的评估方法之一。
（二）理论依据—买方市场时期的价 值观，效用价值观
收益决定资产的价值，收益越高，资产 的价值越大。资产的收益通常表现为一定时 期内的收益流，而收益有时间价值，因此为 了估算资产的现时价值，需要把未来一定时 期内的收益折算为现值，这就是资产的评估 值。
益
法
确定未来年限的超额收益额
重
的
确定收益折现率
新
评
代入评估模型
评 估
估
初步评估结果
程
否
序
合理否 是
最终评估结果
五、评估的基本方法
收益法的应用，实际上就是对 被评估的资产未来预期收益进行折 现或本金化的过程。最基本的计算 公式为：评估值＝Rt/(1+r)t 。一般 说来，按照未来获取收益的年限不 同，可以分为以下两种情况：
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
②预付年金（先付年金）
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付 款项。
③递延年金 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等 额发生的系列收付款项。
（三）说明
1. r和n时间要对应。r是年利率，n则是 多少年；r是月利率，n则是多少月。资产评估 中全部是年度。
二、收益法的基本思路及适用的前提条件
（一）基本思路
在市场经济条件下，任何一个精明的买 者在购买一项资产时，他所付出的代价绝不 会高于该项资产能为他带来的收益，也就是 说不会高于具有相似风险的同类资产能够实 现的未来收益的现值，如果将资产未来产生 的收益流用适当的折现率进行折现，由此得 出的收益现值就可以视为被评估若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
2、经营50年条件下的评估过程
=49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137） =49.2442+85.7351 =134.98（万元）
1、永续经营条件下的评估过程 首先，确定未来5年收益额的现值：
=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6 830+14×0.6209 =49.2777万元 其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：
14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值： 企业评估价值=49.2442+140×0.6209=136.20（万 元）
资产的评估值=该资产预期收益的现值总额
（二）前提条件
1.收益法涉及到三个基本因素 （1）被评估资产的预期收益（R） （2）折现率或者资本化率（r） （3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n） 2.应用收益法必须具备的前提条件 ⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货
币衡量。 ⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测
第三节 收益法
收益法的概念及理论依据 收益法的基本思路及适用的前提条件 货币的时间价值 收益法的评估程序 评估的基本方法 收益法的基本参数 收益法的评价
一、收益法的概念及理论依据
（一）概念：收益法又称收益现值法、收益 还原法或收益本金化法，简称收益法，是 指通过估算资产未来预期收益的现值进而
确定被估资产价值的各种评估方法的总称。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干 年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。
P n R t 1 rt A / r(1 r)n t 1
前期 （设n=5）；后期 （t=n+1,n+2, …∞）
例2-18：某收益性资产预计未来五年收益额 分别是12万元、15万元、13万元、11万元 和14万元。假定从第六年开始，以后各年 收益均为14万元，确定的折现率和本金化 率为10%。分别确定该收益性资产在永续 经营条件下和经营50年条件下的评估值。
逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻 两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计 息期为1年.
2.现值 现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列起 点时的价值。 3.终值 终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（终 点时的价值，故又称将来值。
4.年金 （1）定义 年金的符号为A，它表示在某一时间序列内每次等额收 付的金额。 （2）特点 每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。 （3）分类 ①普通年金（后付年金）