1房地产及描述

第三节 房地产的种类
• 按立法用语划分的种类 土地 房屋 其他不动产 • 按房地产用途划分的种类 1. 居住房地产 2. 商业房地产 3. 办公房地产 4. 旅馆房地产 5. 餐饮房地产 6. 体育和娱乐房地产 7. 工业房地产 8. 农业房地产 9. 特殊用途房地产 10.综合用地房地产
房地产的种类
8.以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 9.整体资产中的房地产 • 按权益状况划分的种类 • 按经营使用方式划分的种类 销售的房地产 出租的房地产 自营的房地产 自用的房地产 • 按是否产生收益划分的种类 收益性房地产 非收益性的房地产
第四节 房地产状况描述
• 一 房地产基本状况描述 对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方 面： 1. 名称：说明估价对象的名字。如估价对象为某小区某楼某单元某号住 宅；某商场；某大厦；某项目用地。 2. 坐落：说明估价对象的具体地点。如估价对象位于某市某区某路某号 3. 范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木 等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备等其他财产。 4. 规模：对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或 者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。旅馆还要说明 客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说 明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数，仓库一般 说明体积。 5. 用途：说明估价对象的名规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。 6. 权属
房地产状况描述
• （四）周围环境和景观描述 1. 自然环境 2. 人文环境 3. 景观 从上所述，对估价对象的描述可以分为基本状况、实物 状况、权益状况和区位状况四个部分来描述。通常还应附 位置示意图、宗地图、房产平面图、内外观照片、周围环 境和景观照片等来辅助说明房地产状况。
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图片1
图片2
• 交通条件 进出该房地产的通达性
从别的地方到房地产的可及性和去别的地方的便捷性
外部配套设施：指该房地产外部的基础设施和公共服务设施
基础设施指道路、给排水、电力、通信、燃气、供热等设施。 公共服务设施指商业服务、金融、邮电、教育、医疗卫生、文化、 体育、社会服务、市政公用和行政管理等。 周围环境：指该房地产的自然环境和人文环境
房地产是指土地以及建筑物等地上定
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义
（一）土地的含义 土地的地标范围是指该土地在地表上的“边界”所周 合的区域。 （二）建筑物的含义 建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动 的房屋或场所。本书中分为建筑物和构筑物。
土地、建筑物和其他地上定着物的含义
（三）其他地上定着物的含义 如：管线、围垟、假山、水池、树木、花草等。 在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地 产范畴的其他地上定着物的，应逐一列举说明，未作说明 的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外 的财产，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估 价对象的范围内。
房地产状况描述
• 四 房地产区位状况 （一）位置描述 1. 坐落 2. 方位 3. 与相关场所的距离 4. 临街状况 5. 朝向 6. 楼层
房地产状况描述
（二）交通条件描述 A. 道路状况 B. 出入可利用的交通工具 C. 交通管制情况 D. 停车方便程度 E. 交通收费情况 （三）外部配套设施描述 1. 外部基础设施 2. 外部公共服务设施
房地产状况描述
（二）建筑物实物状况描述 1.建筑规模： 2.层数和高度 3.外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明 4.建筑结构 5.设施设备 6.装饰装修 7.日照，采光，通风，保温，隔热，防声，防水 8.层高和室内净高 9.空间布局 10.竣工日期（或建成年月，建成年份，建成年代）和设计使用年限 11.维护情况和完损状况： 12.其他
房地产及描述
介绍房地产的含义、特征和种类，以及对作 为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解和如何 予以描述。 一、房地产的定义 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 三、房地产实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态 六、含义总结
一、房地产的定义
着物，是实物、权益和区位的综合体。
景观：从该房地产的外观望时，出现在人的视野的地表的一部分
以及给与人的全体印象。 景观可分为站在大门口看、站在阳台看、窗户看
四 房地产的其它名称
• 不动产 • 物业
五 房地产的基本存在形态
• 土地形态 • 建筑物形态 • 房地产形态
六 含义总结
•
土地 房 地 产 建筑物 实物 实体 地上 质量 地上
房地产状况描述
• 三 房地产权益状况描述 （一）土地权益状况描述 1. 土地所有权状况 2. 土地使用权状况 3. 土地使用管制情况 4. 土地利用现状 5. 出租或占用情况 6. 他项权利设立情况 7. 其他特殊情况
房地产状况描述
• （二）建筑物权益状况描述 1. 房屋所有权状况：说明房屋所有权人，是共有、独有 2. 出租或占用情况 3. 他项权利设立情况 4. 其他特殊情况 5. 其他 如物业管理情况等
• 1. 2. 3. 4. 5. • 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 按房地产开发程度划分的种类 生地 毛地 熟地 在建工程 现房 按实物形态划分的种类 土地 建筑物 土地与建筑物的综合体 房地产的局部 未来状况下的房地产 已灭失的房地产 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
房地产的种类
构筑物
三、房地产实物、权益和区位的含义
（一）实物的含义： 实物是指房地产看得见、摸得着的不部分。如土地的 形状、地势等，房屋的外观、结构、设备、装饰装修等。 （二）房地产权益： 房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分， 是基于房地产实物而衍生出来的权Biblioteka Baidu、利益和好处。 我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用 权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和 租赁权。
（三）房地产区位的含义
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在 空间方位和距离上的关系。包括位置、交通条件、外部配 套设施、周围环境和景观。 位置包括：1.坐落 2.方位<所在区域（城市、住宅小区、十字路口）>中的方 向和位置 3与相关场所（车站、市中心、机场、机关等）的距离 4临街（路）状况 5朝向 6楼层
房地产状况描述
• 二 房地产实物状况描述 对房地产实物状况描述，一般先分土地实物状况和建筑实 物状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。 (一）土地实物状况描述 1. 四至：说明土地的四邻 2. 面积 3. 形状：通常用文字并附图来说明 4. 地形地势 5. 地基 6. 土壤 7. 开发程度 8. 其他 如临街商业用地说明临街宽度、深度和宽深比。
土地
功能
权益
房屋 建筑物 构筑物
房产
地表 建筑 结构 设施设备
装饰装修
其他地上定着物 区位
第二节 房地产的特性
• • • • • • • • • 不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值较大 用途多样 相互影响 易受限制 保值增值
房地产的特性
• 难以变现 影响某宗房地产变现能力的因素有： 1. 该房地产的通用性 2. 该房地产的独立实用性 3. 该房地产的价值大小 4. 该房地产的可分割转让性 5. 该房地产的开发程度 6. 该房地产的区位 7. 该类房地产的市场状况