收益法在房地产评估中的应用研究
运用收益法和假设开发法评估房地产
估算后续开发建设期的主要目 的是把握房地产的竣工时间，为预 测后续各项必要支出及房地产完工 时的价值等服务。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 3．估算后续开发建设期
后续开发建设期的估算方法主要有两种：
一是直接法，即直接预测后续各项 工作所需时间，然后进行加总来估算后 续开发建设期的方法。
二是比较法，即根据其他同类型、 同规模房地产的正常建设周期进行估算 的方法。
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（三）一般程序
二、运用假设开发法评估房地产 4．估算开发完成后的房地产价值
在估算开发完成后的房地产 价值前，应先确定房地产的销售 时点。开发完成后的房地产价值 即销售时点完工房地产的价值。
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二、运用假设开发法评估房地产
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一、运用收益法评估房地产
（一）理论基础 房地产评估的收益法是将房地产的预期净收益利用合适的
折现率或资本化率进行折现，进而确定房地产评估价值的方法。
房地产评估价值= ×
1
1
1+资本化率 收益年限
ห้องสมุดไป่ตู้
3
一、运用收益法评估房地产 （二）适用范围
满足以下条件的房地产，可采用收益法对其进行评估：
③ 若土地使用 权剩余年限比建筑物 剩余经济寿命短，则 收益年限为土地使用 权的剩余年限。
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一、运用收益法评估房地产
案例4-2
乔达房地产公司于2017年1月31日以有偿受让方式取得一块土地 （土地使用权年限为40年），并于2019年1月31日在此地建成一座写 字楼（经济寿命为45年）。该写字楼占地面积为10 000平方米，建筑 面积为18 000平方米，现用于出租，每年实收租金720万元。
房地产的评估价值=
房地产估价中使用收益法应注意的问题
房地产估价中使用收益法应注意的问题在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。
这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。
收益法是房地产估价的基本方法之一,它在具体的估价中存在着各种各样的问题,应引起注意。
一、有收益性房地产的内涵总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的.我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性"。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益.二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况.对于只存在短期租约,期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
我国房地产评估中收益法应用研究
我国房地产评估中收益法应用研究摘要：收益法是房地产评估中的基本方法之一。
随着我国房地产交易的日趋活跃，房地产评估的需求日益增长，迫切需要增强收益法评估房地产价值的可操作性，使运用收益法评估出的房地产价值能够更加具有说服力，从而改变收益法在我国的运用现状。
本文在分析收益法理论依据、适用范围及条件的基础之上,总结了收益法评估房地产价格存在的问题,并提出了相应的解决对策。
关键词：房地产评估收益法应用中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：引言收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。
前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等等。
运用这种收益法进行评估房地产的价格时最关键的在于能准确的预测未来各期的净收益和确定资本化率，最主要的是资本化率。
对于直接资本化法与报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算的方法也就与之不同。
一、收益法在房地产估价中的应用特点1．收益法的含义收益法也被称之为收益资本化法、收益还原法，这种方法是预测估价的对象的未来收益的，然后将其转换为价值在来求估价的对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，本质在于以预期收益为导向来取得房地产的价值。
通常把收益法的测算出的价值称之为收益价格。
2．收益法的概念和根本依据收益法是对估测估价对象的未来收益,然后将收益转换为价值,以此来求取估价对象的合理价格或价值的方法。
收益法是在预测未来的收益基础上来进行测算房地产的价格,也就是考虑未来的因素而不是过去的因素,因此这种收益法应该遵循预期原理。
收益法其本质是以房地产的预期收益能力为向导来求取估价对象的价值。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
房地产评估收益法
房地产评估收益法介绍房地产评估是指通过对房地产价值进行估计的一种方法，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估收益法进行深入探讨，包括其原理、应用范围以及评估过程中的注意事项。
希望通过本文的介绍，读者能够对房地产评估收益法有更深入的了解。
原理房地产评估收益法是一种通过评估房地产未来收益来确定其价值的方法。
其基本原理是未来收益与投资风险成正比，即未来预期收益越高，投资风险越大。
通过对未来收益进行估计，并将其折现到现值，可以得到房地产的评估价值。
应用范围房地产评估收益法广泛应用于以下领域：1. 房地产投资决策在进行房地产投资决策时，评估收益法可以帮助投资者判断投资项目的价值及可行性。
通过对预期收益进行估计，可以判断该项目是否能够达到投资者的预期回报。
2. 贷款审批银行和金融机构在审批房地产贷款时，通常采用房地产评估收益法来确定该房产的价值。
这可以帮助银行判断房地产作为抵押物的价值，从而决定是否批准贷款。
3. 房地产转让在房地产转让过程中，评估收益法可以帮助卖方确定合理的转让价格，并帮助买方评估是否值得购买该房产。
4. 税务评估税务部门在对房地产进行评估时，也常常采用收益法。
这可以确保对房地产征税时的公平性和合理性。
评估过程及注意事项房地产评估收益法的评估过程可以分为以下几个步骤：1. 收集数据评估房地产前，首先需要收集与该房地产相关的数据，包括租金、市场需求、未来规划等信息。
这些数据对于评估房地产的收益潜力至关重要。
2. 确定未来收益根据收集到的数据，结合市场情况和经验判断，确定房地产未来的收益情况。
收益可以包括租金、升值收益等。
3. 估计资本化率资本化率是评估收益法中的关键指标，用于将未来收益折现到现值。
估计资本化率时需要考虑多个因素，包括市场利率、投资风险等。
4. 计算评估价值根据确定的未来收益和估计的资本化率，计算房地产的评估价值。
评估价值可以是净现值、年租金倍数等。
评估过程中需要注意以下几点：1. 数据的准确性评估的结果高度依赖于收集到的数据，因此需要确保数据的准确性和完整性。
基于收益法的房地产评估案例研究
基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。
其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。
本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。
收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。
该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。
在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。
其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。
可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。
不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。
净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。
案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。
总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。
可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。
我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。
在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。
假设该商业物业的折现率为10%。
步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析房地产评估是指对房地产进行价值评估和定价的过程，常常涉及房地产估值的各种方法和技术。
收益法是房地产评估中常用的方法之一，本文将对收益法在房地产评估中的应用进行分析。
收益法是指利用房地产所能产生的经济收益来反映其价值的一种评估方法。
这种方法是以房地产所产生的租金、使用价值、经济增值等为基础，通过使用现金流量的计算方法，计算出房地产的净收益，并将净收益折现至当前价值，反映出房地产的价值。
收益法是一种相对精确的方法，适用于各种类型的房地产。
在使用收益法进行房地产评估时，需要考虑的因素有很多。
首先，需要对房地产进行详细的市场调研和分析，以确定其所处的位置、误差因素、使用价值等因素。
其次，需要确定房地产的收益来源，包括租金、使用价值、经济增值等。
在确定这些因素时，需要考虑当前市场的情况、预计的经济增长趋势、租客的租金支付能力等因素。
最后，需要计算现金流量以确定净收益，从而确定房地产的价值。
收益法具有一定的优点。
首先，它是一种精确的方法，可以反映出房地产的实际价值。
其次，它适用于各种类型的房地产，包括商业房地产、住宅房地产等。
再次，它可以提供有关房地产的详细市场信息，为房地产投资提供决策参考。
然而，收益法也存在一些局限性和缺陷。
首先，它对市场和经济情况的预测具有一定程度的不确定性。
其次，它需要大量的市场研究和分析，才能得出准确的价值。
最后，它要求具有丰富的经验和专业技能，在实践中实施起来需要一定的技能和经验。
在实际应用中，收益法需要结合其他评估方法来使用。
例如，采用成本法进行房地产评估，可以帮助确定房地产的建筑成本和土地价值，再结合收益法计算房地产的净收益，从而确定房地产的价值。
同时，在使用收益法进行房地产评估时，需要考虑市场和经济的变化，及时调整和更新相关数据和计算方法，以确保评估的准确性和科学性。
总之，收益法是房地产评估中常用的一种方法，它能够准确反映出房地产的实际价值，成为房地产投资决策的重要参考。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
收益法在房地产评估中的案例研究
收益法在房地产评估中的案例研究作者：宋继革来源：《现代经济信息》 2017年第18期摘要：作为房地产评估三大基本方法之一的收益法，适用于商场、写字楼等存在收益或存在潜在收益的房地产。
在分析收益法评估房地产价值基本思路的基础上，通过具体案例，说明其存在主观性强、净收益额不确定等局限性，并提出解决方法。
关键词：房地产评估；收益法；主观性；局限性中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0084-01一、引言在收益性房地产评估中，收益法是首选的评估方法。
然而，在实践中，收益法的使用存在一些问题，比如，重要参数的确定缺乏依据，主观性强等。
为了更加完善收益法在房地产评估中的应用，有必要对这些问题进行分析与探讨，进而进行统一的规范，以避免随意性。
二、基本思路在房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产收益转归购买者。
房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以补偿，购买者必然一次性支付一定的金额，以补偿原所有者失去的收益。
合理估计待评估房地产未来的收益，并选用适当的折现率将其折现到评估基准日，以确定被评估房地产的合理价值。
三、案例分析举例：举例：ABC 公司于2004 年5 月从政府手中取得一块土地50 年使用权，并支付了相应的土地出让费。
2004 年5 月建成一座写字楼，用于出租。
当时造价为每平方米2500 元，耐用年限55年，残值率2%。
目前，重置价格为每平方米3000 元。
占地500 平方米，建筑面积900 平方米，每月平均实收租金5 万元。
另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米60 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的4%，维修费为建筑重置价格的2%，房产税及土地使用税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率及建筑物资本化率分别为7%、8%，当土地使用权出让年限届満时，假设土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用随着城市化进程的加速和经济的快速发展，房地产市场成为了一个重要的经济领域。
而房地产评估作为房地产交易过程中不可缺少的环节，其重要性也逐渐凸显。
在众多的房地产评估方法中，收益法被广泛应用。
本文将探讨收益法在房地产评估中的应用。
收益法概述收益法，也称为资本化法，是房地产市场上广泛使用的一种评估方法。
其反映的是未来可获得收益的现值，是一种预测未来现金流的方法。
它的基本原理是基于收益资本化的原则，即一个资产的价值应该等于预期未来增值收益除以资产的基准利率。
收益法是一种适用性较广、准确性较高的评估方法。
它主要应用于商业用途的物业，例如酒店、商铺、写字楼等，也适用于一些常规住宅区。
相比于其他评估方法，收益法具有以下优势：•收益法重点关注物业的现金流，与市场导向一致，更符合市场实际。
•收益法考虑物业的未来租金收益和资产增值，更符合物业发展趋势和投资需求。
•收益法与其他物业的直接比较和市价分析相比具有更高的准确性。
收益法的评估过程收益法的评估过程包括以下几个关键步骤：1.评估主题确定：确定待评估的主体，例如整个物业、单独的房间或其他物业部分。
2.收益测算：对物业未来的现金流进行预测。
通常对该物业的租金和增长、空置率和开支进行评估。
3.资本化：在预测现金流的基础上，对权益资本化率进行测算。
4.市场研究和分析：考虑市场供求、租户需求和成本分析，以确定最终的评估结果。
收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中应用广泛。
以下是一些应用场景：商业用途物业收益法在商业用途物业的评估中应用广泛，例如购物商场、写字楼和酒店等。
这些物业都依赖于租金收入，因此预测未来的现金流是评估物业价值的重要指标。
原本设处于闹市中段，镶嵌了地王公主号贵宾会类型于原有基础，毗邻商业广场和主干道的写字楼，通过收益法估算，其日常的租金和特别活动的租金加外设立等，能为业主稳定创造大量现金流，通过计算其未来现金流的预测，得出物业的价值。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产估价中收益法的运用
摘要： 本文对房地产估价中收益法的运用进行了研究，探讨了资本化率的确定方法，包括市场提取法、安全利率调整法、实际利
率调整法、收益风险倍数法，并针对各种方法的不同特点，探讨了其适用的具体情况，进行了实证分析；此外本文探讨了运用“收益分
直接资本化率=租售比=15.5×12/8900=2.09% 1.2 安全利率调整法 安全利率是指无风险资本投资 收益率，资本化率=安全利率+风险调整值。我国一般采用 一年期居民定期储蓄存款利率作为安全利率。在实例评估 中，风险调整值被看做是一个经验系数，可以用当前通货 膨胀率和该区域同类房地产租金年增长率相加得出。除此 之外，还可以从其它角度，如房地产的类型、物业的的新旧 程度、租赁时间的长短等来规范风险调整值。 应用安全利率调整法计算出的资本化率适用于报酬 资本化法的计算。根据报酬资本化法：资本化率=（年租 金+年增值额）/售价，变形即为：资本化率=年租金/市价+ 年增值额/市价。其中，年租金的收入风险是比较小的，年 租金与市价的比率可以认为是安全利率；而年增值额的正 负、多少都是有风险的，是需要投资者承担的，因此年增值 额与市价的比率可以认为是风险调整值。安全利率调整法 适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时期
配法”准确测算待估房地产的净收益，并进行了实证分析。
Abstract: This article analyzes Income approach's application to appraisal of real estate, and analyzes the rate of capitalization's
收益法在房地产估价中的应用
净 收益 的测 算 途 径 有 两 种 ：一 是 基 于 租 赁 收 入 测 算 净 收 益 ， 存 在 大 量 租 赁 实 例 的商 业 店 面 、 字 楼 、 寓 、 通 住 宅 如 写 公 普 等 房地 产 ： 是 基 于 营 业 收 入 测 算 净 收 益 ， 歌 舞 厅 、 啡 厅 、 二 如 咖 宾 馆 、 店 等 房 地 产 。不 管 哪 种 方 法 测 算 ， 益 法 考 虑 的都 是 酒 收 未 来 收 益 ， 是 房 地 产 的过 去 、 在 的 收 益 。而 房 地 产 之 所 以 不 现 有 价值 ， 根 结 底 是 因为 房 地 产 能 给持 有 者 带来 未来 收 益 ， 归 因 此 未来 收益 是 房 地 产 价 值 的 源 泉 未 来 收 益 有 两 个 显 著 特 点 ： 是未 来 收 益 是 未 来 年 份 产 生 的 ． 不 是 过 去 或 现在 产生 的 ； 而 二 是未 来 收 益 一 般 是 不 确 定 的 ， 的甚 至 波 动性 很 大 ． 乎 不 有 几 能正 确 确 定 其 数 值 大 小 。因为 房 地 产 市 场 不 发 达 和 不 成 熟 ， 评
一
收益 法 又 称 收 益 还 原 法 、 益 资 本 化 法 ， 预测 估 价 对 象 收 是 的未 来 收益 ， 后 将 其 转换 为 价 值 ， 然 以此 求 取 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价格 或价 值 的方 法 。收 益 法 的本 质 是 以房 地 产 的 预期 收 益 能 力为 导 向求 取 估 价 对 象 的价 值 。采 用 收益 法 得 出 的 价格 通 常称 为 收益 价 格 。 １收 益 法 的 概 念 和理 论 依 据 ． 收益 法 是 预 测 估 价 对 象 的未 来 收 益 ， 后 将 其 转 换 为 价 然 值， 以此 求 取 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 。 收 益 法 的 本质 是 以 房地 产 的 预期 收益 能力 为导 向求 取 估 价 对 象 的 价值 。 收益 法是 基 于 预 测 未来 的收 益 来 测 算 房 地 产 的 价 格 ， 也 就是 说 它 考 虑 的 是 未 来 的 因 素 而 不 是 过 去 的 因 素 ， 因此 收 益 法应 遵 循 预 期 原 理 。 体 来 说 ， 价 人 员评 估 房 地 产 当前 的价 具 估 值是 基 于 房 地 产 未 来 所 能 带 来 的 收 益 或 者 带 来 的满 足 、乐 趣 等来 预 测 ． 而不 是 基 于房 地 产 的历 史 价 格 、 发 建 设 它 所 花 费 开 的成 本 ， 或者 过 去 的 房 地 产 市场 状 况 。 ２收 益 法 的适 用 的对 象 和 条 件 ． 由于 收 益 法 是将 估 价 对 象 未 来 收 益 转 换 为 价 值 的 一 种 方 法 ， 因此 收 益 法适 合 有 收 益 或 潜 在 收 益 的 房 地 产 估 价 ．如 商 场、 宾馆 、 字楼 、 面 、 库 等 的 评 估 。 外 ， 用 收 益 法 评 估 写 店 仓 另 运 时 ， 价 对 象 未 来 的收 益 和 风 险 是 可 以用 货 币 来 衡 量 的 ， 有 估 只 这 样 才 能 将 估 价 对象 未 来 的收 益 转 换 为 价值 。 ３运用 收 益 法评 估 房 地 产 价格 存 在 的 问题 ． 收 益 法评 估 房 地 产 的价 格 是 建 立 在 。 对 未 来 的 假设 参 一些 数 上 的 。由于 收 益 法需 要 预 测 未 来 房 地 产 的 收 益及 费用 ． 且 而 要 对 收 益 所 承担 的风 险进 行 度 量 ，以及 受 房 地 产 市 场 发 展 变 化 和 社 会经 济 条 件 各 个 方 面 因素 的影 响 ，其 结 果 受 主 观判 断 和 未 来 不 可 预见 因素 的影 响 比较 大 ， 此 收 益 法 的 应 用 ． 要 因 需 比较 发 达 和成 熟 的资 本 市 场 ，需 要 评 估 人 员 具 有 更 加 精 湛 的 专 业 知 识 。 而 ， 益 法 在 我 国 的评 估 理 论 和 实 践 中 都 有 薄 弱 然 收 地 方 ， 益 法 的推 广 在 理 论 和实 践 中 都 遇 到 了 一些 问 题 ． 适 收 如 用 范 围 的局 限性 、 估 实践 中各 种 参 数选 取 的 困难 性 、 定 假 评 特 设 和持 续 经 营 的 限 制 性 、 价 人 员 技 术水 平 的 有 限 性 、 地 产 估 房 市 场 的不 成 熟 和 不 发 达性 等 。 之 ． 用 收 益 法 评 估 房 地产 的 总 运
收益法在房地产评估中应用的环境构建
性 ， 运 用收 益 法 评估 出 的房 地 产 价 值 能 够 更加 具 有 说 服 力 ． 而 改 变收 益 法 在 使 从
我 国的运 用现 状 。本 文结合 我 国 国情 ， 分析 了 目前我 国房 地 产评 估 中运 用收 益 法 存在 的 问题 ， 并针 对 这些 问题提 出相应 的对 策 。
公 认 的一 种方 法 。 以 ． 所 即使剔 除无 形
现金 流量 信息 》 更 是将 收益 法 推 向巅 他 相类 爱臻爱誊 作 比较 来 剔 除无 ， 似 的房 地产 鲶 黪
部 门。企业 或 主管 部 门为 了 自身 和地
方 的利 益 ，往往 对 评估 结果 有一定 的
、
房 地产 评 估运 用收 益 法存 在
会发 展 的需 求 。因为 投资 者 购买 或者 投资 某项 资 产 ，不仅 关心 该项 资 产 的
成本 ，更 关 心该 项资 产带 来 的收 益 以 及获 得 未来 收益 风险 的大 小 。美 国会 计 准 则及 国 际会 计准 则进 行 的公 允价
值和 全 面收 益改 良．更是 离不 开 收益
益 的房 地 产难 以界 定 ； 二 ． 其 有潜 在 收
益 的房 地 产暂 时没 有 实际 收益 ．相 对 的 ，在 评估 时需 要 的基 本数 据 比较 难 取 得 ．因此 评估 师 也在 刻意 地 回避 这 种方 法 ， 以减 小评 估难 度及 风 险 。
和 分析 不 同的 信息 是评 估机 构 和评估
人 员运 用 收益 法 的前提 。但 是 由 于我 国实行 市 场经 济 的时 间较短 ，市 场 发 育 很不 成熟 ， 市场 机 制也 不健 全 ， 因此
（ ） 产 评 估 报 告 质 量 不 高 四 资
收益法在有租约限制的房地产估价中的应用
收益法在有租约限制的房地产估价中的应用什么是收益法？收益法是一种基于预期租金流量和折现率的房地产估价方法。
该估价方法主要考虑房地产的产生的收益和折现率来确定其价值。
通常适用于商业用途的房地产，例如写字楼、商场和酒店等。
有租约限制的房地产估价在现实生活中，许多房地产的租约具有限制性，这会增加估价的复杂性。
此时，评估师需要准确把握租约限制和考虑租赁到期后的平衡租金，以便更精确地估算该房地产的价值。
如果评估师无法很好的确定租约限制，那么估价结果可能会出现偏差。
在有租约限制的情况下，收益法也可以适用。
但在这种情况下，评估师需要比较复杂的计算方式，并且必须要考虑租约对收益流量的影响。
应用收益法进行房地产估价首先，评估师需要确定该房地产的租赁条件，例如租期、租金和租赁条款等。
然后，评估师必须确定该租赁条件的限制性。
例如，如果租约中规定了只有特定类型的租户可以租赁该物业，则评估师需要考虑这些限制对租赁流量的影响。
估算房地产的收益流量是收益法中的重要组成部分。
租赁合同和折扣率等信息将被用于估计租金流量。
评估师需要租赁合同中的详细信息，并对收到的租金进行合理的统计和调整。
对于有租赁限制的物业，还需要考虑在租约结束时平衡租金的影响。
这种平衡租金通常是指合理的租金，并不受任何限制，但是评估师必须确定这个数字。
如果评估师无法确定平衡租金，那么估价结果可能会偏差。
最后，评估师需要将计算的未来现金流立即折现来确定现值。
这要求评估师准确估算物业的折扣率。
折现率通常包括风险溢价和无风险利率。
收益法的优缺点收益法的最大优点是：它充分考虑了租金流量、中介成本、资本支出等因素的影响，因此通常比其他估价方法更准确。
然而，该方法的缺点是评估师需要的数据和技能要求较高，因此，如果评估师不具备足够的专业知识，或者数据不可获得，那么该方法可能不适用。
在房地产估价中，收益法是一种常用的方法，特别是对于商业用途的房地产而言更为适用。
在有租约限制的情况下，估价过程更为复杂，但只有准确理解租约的限制，并使用合理和准确的数据才能得出可靠的估价结果。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用摘要：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。
总收入-总费用=净收益。
这种理论包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。
运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
关键词：收益法房地产评估应用收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。
总收入一总费用=净收益。
这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。
运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
收益法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用一、引言收益法是一种在房地产评估中常用的方法，它通过预测未来收益并折现到评估基准日，从而确定房地产的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房地产，如商业、办公楼、酒店等。
本文将详细介绍收益法在房地产评估中的应用。
二、预测未来收益预测未来收益是收益法的基础。
在预测未来收益时，需要考虑以下因素：1.当前租金水平：通过调查了解同类物业的租金水平，结合物业的具体情况进行预测。
2.市场发展趋势：根据当地市场发展趋势和经济发展情况，预测未来租金水平的变化。
3.竞争状况：考虑同类物业的竞争状况，以及未来可能出现的竞争情况。
4.空置率：考虑物业的空置率，以及未来可能出现的空置情况。
三、确定折现率折现率是收益法中的重要参数，它反映了投资者的期望收益率。
在确定折现率时，需要考虑以下因素：1.无风险利率：无风险利率通常取国债利率或银行利率。
2.市场风险溢价：考虑市场风险对投资者的影响，确定市场风险溢价。
3.特定风险溢价：考虑物业的特定风险，如地理位置、设施状况等，确定特定风险溢价。
4.折现率调整：根据以上因素综合确定折现率。
四、计算收益期限收益期限是确定房地产价值的重要因素。
在计算收益期限时，需要考虑以下因素：1.物业的使用年限：根据物业的使用年限确定收益期限。
2.更新改造周期：考虑物业的更新改造周期，确定物业的使用年限。
3.土地使用权年限：根据土地使用权年限确定物业的使用年限。
4.未来发展趋势：考虑未来发展趋势和政策变化等因素，确定物业的使用年限。
五、调整收益值在预测未来收益和确定折现率后，需要对收益值进行调整。
在调整收益值时，需要考虑以下因素：1.物价变动因素：考虑物价变动对租金的影响，调整收益值。
2.市场竞争因素：考虑市场竞争对租金的影响，调整收益值。
3.其他影响因素：考虑其他可能影响租金的因素，如政策变化、市场波动等，调整收益值。
六、结论收益法在房地产评估中具有广泛的应用前景。
通过预测未来收益、确定折现率、计算收益期限和调整收益值等方面的工作，可以得出相对准确、客观的房地产评估结果。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，其基本思想是根据房地产产生的收益来确定其价值。
收益法主要应用于商业用途的房地产评估，如写字楼、商铺、商业综合体等，通过分析其租金收益来确定其市场价值。
本文将从收益法的基本原理、应用步骤、优缺点以及实际案例等方面进行分析，希望能帮助读者更加深入了解收益法在房地产评估中的应用。
一、收益法的基本原理收益法是衡量一个商业用途房地产价值的一种方法，其基本原理是通过分析房地产所产生的租金收益来确定其价值。
在使用收益法进行评估时，首先需要确定房地产的年租金收益，然后再根据市场利率和折现率等因素来确定其现值，最终计算出房地产的市场价值。
收益法所依据的原理是房地产的价值主要来源于其产生的租金收益，因此通过分析租金收益可以更加客观地确定房地产的价值。
二、收益法的应用步骤收益法的应用步骤通常包括以下几个方面：1.确定租金收益首先需要对房地产进行分析，确定其出租空间的租金标准和市场租金水平，然后再根据出租率和租金收入来确定年租金收益。
在确定租金收益时需要考虑到房地产所处的位置、周边环境、建筑结构、市场需求等因素，以确保租金收益的准确性。
2.确定市场利率和折现率市场利率和折现率是决定房地产现值的重要因素，通常需要参考当地的金融市场情况来确定。
市场利率和折现率的确定是收益法中关键的一步，直接影响到最终的评估结果。
3.计算现值通过将房地产的年租金收益按照市场利率和折现率折现计算出现值，得出房地产的市场价值。
在计算现值时需要考虑到房地产未来的租金增长率、资产折旧率等因素，以更加全面地反映房地产的价值。
4.比较分析最后需要进行市场比较分析，将通过收益法得出的房地产价值与市场上类似房地产的交易价格进行比较，以验证评估结果的准确性。
三、收益法的优缺点1.优点：（1）客观性强：收益法是一种客观的评估方法，通过分析房地产的租金收益来确定其价值，能够更加客观地反映房地产的真实价值。
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收益法在房地产评估中的应用研究中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。
然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。
目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。
另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。
并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。
本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。
关键词：房地产评估收益法问题对策Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China .This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures.Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy前言随着我国市场经济的发展，资产评估和估值技术得到了普遍应用，资产评估不仅是社会中介行业需要了解掌握的专门知识和技能，也是国有资产管理部门、金融机构、税务管理部门，以及企业管理人员等都需要了解和掌握的专门知识和技能。
我国目前的情况是，从事资产评估的人员数量并不算少，但是资产评估高端人才匮乏。
制约资产评估高端人才成才的主要因素是，现有评估人员及其相关人员的资产评估理论基础薄弱，对资产评估规律的认识肤浅，难以应对错综复杂的资产评估实践。
在资产评估实践中难以积累成功的经验，以及总结经验教训。
随着中国经济体制改革的进一步深入，特别是中国加入WTO以后，房地产市场的持续发展，对房地产的管理不仅停留在多少建筑面积的房屋，有多少面积的土地，而是进一步了解这些房地产的价值是多少，需要对房地产进行估价。
资产评估作为中介服务行业是市场经济体系的重要一环，在我国经济体制改革和对外开放的历史进程中发挥着无可替代的基础性作用。
本文的研究计划首先利用课外时间查阅相关权威期刊和书籍，以及向大学教授咨询，获得了大量真实且利用价值大的资料和信息。
然后应对现行的房地产评估的基本内容进行深刻的了解，然后参考有关资料发现收益法在资产评估实施过程中产生的问题，并对问题进行归类总结，结合具体实例，逐一进行研究，并且针对问题提出有效的、合理的对策。
文中结构分四大部分，第一部分是阐述收益法的涵义、适用的条件和对象及其评估步骤和可行性。
其次，是通过对收益法在房地产评估中基本内容的理解分析，发现了收益法在其评估过程中产生的问题及不足，譬如：年净收益确定比较困难；房地产市场不稳定，所以估价人员比较难确定风险调值；评估人员在收集所必须的材料方面必须花费大量的人力、财力和时间，影响和制约了评估人员对收益法的采用；我国房地产市场还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大等等。
第三部分是鉴于第二部分中提到的收益法在房地产评估运用当中的问题针对性的提出了一些有效的合理的对策。
如文中所提到的：客观准确的确定各参数；建立健全估价制度，不断提高评估人员的职业水平和专业技能；组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材；加强在岗评估人员的培训等等。
最后在文章的结尾对收益法在房地产评估中的不断研究和发展提出了期望。
收益法的理论依据是预期原理。
预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价值、生产他所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或得到的满足的预期。
房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产收益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。
本文通过对收益法在房地产评估中内容的归纳，分析其实施过程中存在的问题，最后在此基础上提出相关政策建议。
一、收益法在房地产估价中应用的特点（一）收益法的基本思路1.收益法的定义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值。
它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额（采用收益法得出的价格通常称为收益额）。
收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估目标来估测评估对象的价值。
这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。
2.收益法适用的条件和对象收益法是以预期原理为基础的，它着眼于未来，是预计估价对象未来的正常净收益。
该方法是利用资金具有时间价值的原理，将合理预期的未来收益折现求资产价值的一种评估方法。
它可利用复利折现公式进行运算，从这一角度而言，其理论基础是很完善的。
由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法，因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价，如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估，对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益法一般不适用。
另外，运用收益法评估时．估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的，只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。
3.收益法的评估步骤（1）搜集房地产有关收入和费用的资料；（2）测算房地产的正常收入；（3）测算房地产的正常费用；（4）测算房地产的净收益；（5）估测并选用适当的资本化率；（6）确定房地产的收益年限；（7）估测并确定房地产评估价值。
4．收益法公式举例收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。
从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：其一是针对评估对象未来预期收益有限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，有可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
P为评估价值；i为年序号；Pi为未来第i年的评估价值；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率或资本化率；ri为第i年的折线率或资本化率;t为收益年限；n 为收益年期有限；A为年金。
1．纯收益不变(1)在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/r其成立条件是：○1纯收益每年不变；○2资本化率固定且大于零；○3收益年期无限。