金融理财案例分析 (2)

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1818
例题


李先生看中了一套房子，房主可租可售，租的 话每月租金5000元，押金一个月。购的话总价 200万元，首付4成，利率7%，。该放的物业 费每月400元，维护成本一年3000元，折旧率 为2%，新房房价未来一年预期未来涨幅为5% ，假设押金和首付款的机会成本为4%，请问 李先生如何决策 使用年成本法和净现值法计算




CF0=150,000元（期初可运用生息资产，不包括住房公积金 账户余额） CF1=52,812元（年储蓄额） CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入） +184,029（最低贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+84,941（ 住房公积金余额与前两年提缴额累计）=-231,997元 CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）30,000（多养三口人增加的支出）-14,767（公积金贷款年 供额）=25,325元，N3=20 I=8%，NPV=213,173元。
2
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换房规划方案三：尽量多用贷款
考虑投资报酬率8%高于贷款利率5%-7%，可尽量多用贷款。
贷款金额为房价七成：




贷款金额为865,280×70%=605,696元，房贷年供能力为40,092 元 公积金贷款上限300,000元，年供额=PMT(5%,20,300000)=24,073元 商业贷款金额605,696-300,000=305,696元，年供额 =PMT(7%,20,305696)=-28,856元 年供额合计24,073+28,856=52,929元>房贷年供能力40,092元 只考虑到工作储蓄与公积金提缴额，七成贷款现金流流量不足， 方案不可行。
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净现值决策法：方案三

方案三：尽量多用贷款的净现值 CF0=150,000元 CF1=52,812元 CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入） +605,696（最高贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+ 84,941（住 房公积金余额与前两年提缴额累计）=189,670元 CF3= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金年提缴额）30,000（多养三口人增加的支出）- 24,073（公积金贷款年供 额）- 28,856（商业贷款年供额）= -12,837元，N3=20 I=8%，NPV=253,456元 经比较，方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款。
退休支出调整率75% 养老金替代率25%
基本假设
投资报酬率：
存款4% 股票10% 住房公积金3%
社保缴费比率：
住房公积金：8% 医疗：2% 养老：8% 失业：1%
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理财决策案例－任务
请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题：
A 财务诊断：编制家庭 资产负债表与现金流 量表，指出需要改进 之处。
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编制家庭现金流量表
项目 税后收入 物业费 衣食费 金额（元） 96,012 3,600 24,000 百分比 100.00% 3.75% 25.00%
交通费
通讯费 娱乐费 医疗费 其它杂支 支出合计 净现金流量
9 9
源自文库
4,800
2,400 2,400 2,400 3,600 43,200 52,812
1
1616
净现值决策法：方案二

方案二：五年还清房贷的净现值



CF0=150,000元 CF1=52,812元 CF2=-231,997元（同方案一） CF3= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金 年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）41,920（公积金贷款年供额）= -1,828元，N3=5 CF4= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金 年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出） =40,092元，N4=15 I=8%，NPV=193,976元。
1010
1.2.1 现金流量分析法 换房规划方案一：尽量少用贷款
不考虑收支成长率，两年后可累积的首付由三部分组成：




出售旧房可得净值 出售旧房可得净值=300,000×1.042 ×(1-2%×2)=311,501元 可投资资产累积额 目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=52,812元 资产平均投资报酬率 =(50,000×4%+100,000×10%)/150,000=8% 两年后累积额=FV(8%,2,-52812,-150000)=284,809元 住房公积金账户积累额 公积金余额47,000元 夫妻年缴公积金合计=9,000×16%×12=17,280元，两年后累积 额=FV(3%,2,-17280,-47000)=84,941元 可准备首付款总额 前三项相加= 311,501+284,809+84,941=681,251元


小李60岁退休，配偶55岁退休。退休后生活费为 退休前的75%，退休生活计算到85岁。
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理财决策案例
－其它假设条件
薪资所得免税额为每 人每月3,500元 房价成长率4% 房屋折旧率2%
贷款利率：
一般贷款利率：7% 公积金贷款利率：5% 贷款期限：最长20年 贷款成数：最多七成 其他规定： 5年期贷款利率下浮0.5% 住房公积金贷款上限为30万元
计算方式
一般只设定一个通货膨胀率来代 表收入、支出、学费、房价的成 长率，计算时折现率I=(1+投资 成长率设定 报酬率)/(1+通货膨胀率)-1 以投资报酬率作敏感度分析 敏感度分析
2121
2.1 案例背景资料－林天赐先生
基本资料
– 姓名：林天赐 – 年龄：45岁 – 职业：独资企业负责人
无负债
理财决策案例
－理财目标
预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业 ，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将 两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负 担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计 增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或 父母85岁为止。 两年后换买一套现值800,000元的房屋，供届时一 家五口居住。
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1.2 理财决策案例
－案例背景
家庭成员背景资料

小李夫妻两人年龄均为29 岁，结婚3年，两人都是 金融从业人员。
男方父母：均为56岁，原来在 乡下务农，过去积蓄用于 给小李夫妻购房，无退休 金。
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理财决策案例
－案例背景
家庭收支资料
单位：元
家庭月收入（税前） 小李 妻子 年终奖金 家庭月支出 物业费 衣食费 交通费 通讯费 医疗费 娱乐费 其他杂支
300,000 547,000 净值 547,000
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编制家庭现金流量表
编制家庭现金流量表需计算税后可支配收入（不含延期收入）
社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 小 月薪应缴税：(5,000-5,000×19%-3,500)×3%-0=16.5元 李 年终奖金应缴税：5,000/12=416.7元，低于1,500元，适用3%税 率，5,000×3%=150元
小 李 妻
社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 月薪应缴税：(4,000-4,000×19%-3,500)×0%=0元 年终奖金应缴税：4,000/12=333.3元，低于1,500元，适用3%税率， 4,000×3%=120元
家庭年税后收入=(5,000-950-16.5)×12+(5,000-150)+ 家 (4,000-760-0)×12+(4,000-120) 庭 =48,402+4,850+38,880+3,880=96,012元
B
换房规划：拟定三个换房方案， 分别为尽量少用贷款、五年内 还清贷款、尽量多用贷款，分 析其可行性。（考虑与不考虑 收支成长率）
6 6
编制家庭资产负债表
资产
存款 股票基金 公积金账户
金额（元）
50,000 100,000 47,000
负债与净值
负债
金额（元）
0
养老金账户
自住房产 资产合计
50,000
3
1414
换房规划方案三：尽量多用贷款

考虑理财收入后的七成贷款的可行性

首付款为房价的三成=865,280×30%=259,584元，由方案 一可知购房前2年可累积额为681,251元，则支付首付款后剩 余资金为681,251-259,584元= 421,667元 由方案二可知七成贷款年供额为52,929元，房贷年供能力 40,092元，则年供额缺口=52,929-40,092=12,837元 以支付首付款后剩余资金投资所得的理财收入弥补房贷年供 额缺口，则投资的现金收益率需达到 12,837/421,667=3.04%
5.00%
2.50% 2.50% 2.50% 3.75% 44.99% 55.01%
任务A：财务诊断
——指出需改进之处
无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产 成长。 家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达55%， 理财规划弹性大。 现有存款高于年支出，保持高流动性。 没有商业保费支出，夫妻只有社保，未投保商业险 ，保障不足。 投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二， 比重适当。
检验目标实现可能性的方法


目标现值法 目标基准点法 目标顺序法 目标并进法
内部报酬率分析与净现值分析的不同点
净现值分析
考虑方案直接涉及的购房首付、 房贷、工作储蓄等现金流量 计算较为简单，可以用财务计算 器计算 考虑模式
内部报酬率分析
除上述现金流量，还考虑大学学 费、保险费支出等现金流量，是 一个比较全面性的考虑模式 计算较为复杂，通常用EXCEL 报表设定公式计算 财务诊断：编制家庭资 每年收入与支出，学费与房价， 产负债表与现金流量表， 指出需要改进之处。 都按预设成长率成长。收入、支 出、学费、房价可以设定不同的 成长率 以收入成长率、支出成长率、学 费成长率或房价成长率作敏感度 分析
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换房规划方案一：尽量少用贷款



最低贷款金额 两年后房价=800,000×1.042=865,280元 最低贷款额=865,280-681,251=184,029元 贷款结构安排 公积金贷款上限=300,000元 可全部使用公积金贷款184,029元 可行性分析 公积金贷款年供额=PMT(5%,20,184029)=-14,767元 购房后年储蓄额=52,812（年净现金流）+17,280（年缴公积金） -30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，40,092元 >14,767元，在可负担范围之内，此方案可行。
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金额 5,000 4,000 各一个月工资 金额 300 2,000 400 200 200 200 300 存款 股票基金 住房公积金账户余额 个人养老金账户余额 现有住房市价
家庭资产负债资料
单位：元
50,000 100,000 47,000 50,000 300,000
保险状况
负债状况
有社保，无商保
理财决策考虑依据，比较不同方案
现金流量决策
收支结余能否支应该方案所需的额外支出。
净现值决策
只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者 优先考虑。
内部报酬率决策
把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者 ，表示要达成所有理财目标需要的投资报酬率较低，达成的可 能性较高，应优先考虑。



应有的投资报酬率3.04%，不但低于资产平均投资报酬率8% ，也低于存款利率4%。因此，若考虑到理财收入，则七成 贷款方案可行。
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1.2.2 净现值决策法：方案一
净现值决策法：不考虑收支成长率，设定一个确定的投资报酬率 ，以净现值高低来考量的决策方法。
方案一：尽量少用贷款的净现值（假设投资报酬率：8%）
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换房规划方案二： 五年内或尽早把房贷还清
利用方案一的贷款安排，最低贷款额为184,029元，房贷年供能力 为40,092元。

考虑五年内还清房贷的可行性

若五年还清，公积金贷款利率为4.5%


公积金贷款年供额=PMT(4.5%,5,184029)=-41,920元
41,920元>40,092元，每年需要的还款金额略高于年供款能 力，要在5年内还清房贷的话，年储蓄额必须增加1,828元 。