房地产市场调查(精)PPT课件

5．营销推广手段调查
不同的项目有不同的定位，如何顺利实现产品的销售， 找到需要的目标客户，传达出项目的特质，需要有不同 的推广手段。
营销推广手段的调查主要指项目的销售价格、定价方式、 广告宣传方式、媒体取舍、公关活动的跟踪、监控、广 告组合方式、广告策略、广告费用估算、促销手段、销 售周期、销售率、入市时机、独特卖点、项目形象包装、 倡导的生活方式等方面的全面的调查。
房地产市场调察的方法
1．询问调查法 是指将所拟调查的事项，采用面对面、 电话或书面的形式，向被调查者提出询 问并获得所需资料的过程。可以用于事 实、意见和动机的询问。
2．观察调查法
是指由调查人员在调查现场从旁边观察消费者 的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因 此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调 查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意 见对调查结果产生影响。
购买行为调查。如不同消费者的不同购 买行为，消费者的购买模式，影响消费 者购买行为的社会因素及心理因素等。
3．房地产产品调查
为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖 点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持 调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性 能、市场生命周期； 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、 功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产 产品的接受程度。 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其 有房地产产品上应用情况。
1．有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发 展方向
2．有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市 场
3.有助于房地产企业制定正确的营销策略 4．有助于房地产企业不断提高产品质量，改善经
营管理，提高经济效益
5．避免盲目经营，改善企业经管理水平，不断提 高经济效益。
房地产市场调研的内容
作为项目决策的依据，项目调研涉及项 目活动的全过程，具有丰富的内容，常 见的项目调研内容包括：市场研究源自文库产 品研究、市场销售环境研究、消费者购 买行为研究、广告及促销研究、销售研 究、竞争者研究等。
3． 统计分析法
依据公司内外的现成资料，利用统计理 论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料 的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减 变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变 化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分 析。
以上几种调查方法实施起来各有利弊，调 查结果也不尽相同，调查实施的过程不易 控制，调查的实用性和针对性不强。
实际上房地产市场调研更多的使用以上调 查方法的组合来实现最终的调查。
房地产市场调查的程序
一、准备阶段 1 、 确定调查目的
调察目标应从企业实际情况出发，或是 解决企业当前急需解决的问题，或是为 企业重大经营决策提供背景资料
2、初步情况分析 正式调察前应根据房地产企业内部及外 部有关情报资料，进行初步分析。
6.房地产市场竞争情况调查
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。
7．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、 有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项 目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、 开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特 点、市场的反馈、项目优劣势等。
消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、 房地产市场需求发展趋势
房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国 民经济结构和房地产产业结构的调整和变化； 消费者的构成、分布及消费需求的层次状况； 消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的 收入变化及其购买能力与投向。
需求动机调查。如消费者的购买意向， 影响消费者购买动机的因素，消费者购 买动机的类型等
3、制定调察计划
调察计划是一种行动纲领，对一些问题 应有较详细的安排，如：调察方法，调 察进度，收集那些信息及统计资料，做 出调察经费预算，确定调察所属人员及 培训计划等。
（2）经济环境调查
主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。
国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。
项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况
一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
对于不同的物业类型，所需调查的经济
环境内容有很大的不同，须结合具体项
目情况展开有针对性的调查
（3）区域市场调查 区域市场调研是针对于已经有投资意向、
目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在 区域、地段的市场状况，调查更具有针对性， 内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、 文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、 自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、 城市发展规划、区域功能等方面的内容。
2．房地产市场需求和消费行为调查
针对不同的产品分析其供给和需求状况
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。 土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、 产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
本企业产品的销售潜力及市场占有率
建筑设计及施工企业的有关情况
4． 房地产价格调查
影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格 政策对房地产企业定价的影响
房地产市场供求情况的变化趋势
开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地 产租售量的影响 国际、国内相关房地产市场的价格 开发个案所在城市及街区房地产市场价格 价格变动后消费者和开发商的反应
房地产市场调查报告
房地产市场调查：房地产企业自身或委 托第三者，针对整个房地产市场或某个 区域、某个特定的开发项目、特定的主 题所进行的系统地、全面的、客观的、 广泛的、持续的搜集房地产项目相关资 料，并加以记录、分析和评估，提供相 关分析结论、建议供房地产企业进行决 策参考的过程
房地产市场调查的作用