华丰江都利民北路地块项目定位报告参考课件

华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
江都市场总量认知——
从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场 好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。 因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。
关键词：“天花板效应”
“天花板效应”最初指的是设置一种无形的、人为的困难，以阻碍某些有资格的 人在组织中上升到一定的职位。“天花板”一词最早出现在1986年3月24日的《华尔 街日报》用来描述女性试图晋升到企业或组织高层所面临的障碍。后来广泛用于比喻 事物发展会受到各种主客观因素的制约，事物存在明显的发展“瓶颈”。
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同策观点1：
根据多年的操盘经验，同策认为
三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”
三四线城市房地产发展“天花板效应”主要体现在以下四个方面： 1、市场销售总量相对平稳，市场规模存在“天花板效应” 2、市场需求和价格走势存在“天花板效应” 3、市场对新观念的认知存在“天花板效应” ，进行市场“教育”成本大，效果不理想 4、市场竞争格局清晰，市场竞争的“天花板效应”
江都房地产市场规模的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价 值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏 观市场波动对城市的成交量影响不大。
市区普通商品住宅月度成交均价走势图
元/㎡
4700
4504
4500
4300
4204
4100
涨幅3.5%
3900
3966
3763
3921
3822 3744
3763
3700
3500
3629
08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月
4034 3737
wk.baidu.com
月均成交262套
月均成交524套
新建商品住宅月度面积成交走势图
8 月均成交面积3.1万㎡
7.52
7
6.22
6.38
6.63
6 5
4.36
4.64 4.91
5.24
6.29
4 3 2.56
2.69
3.1
2
1
月均成交面积5.9万㎡
0
08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月
09年6月 09年7月
4086
09年8月
数据来源——数据来源江都房地产网
江都市场创新观念的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市的市场客户普遍比较保守，通常对新事物和新观念的认知度和接受度都比较低。他 们更习惯于接受已经形成的观念。对于接受新观念和新事物，需要长期的适应过程。短期内对新 观念的抗性较大。在这种保守的思想下，市场产品往往出现严重“同质化” 现象。
提案纲要
➢ 市场解读 ➢ 需求分析 ➢ 项目定位 ➢ 产品定位 ➢ 规划配套建议
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江都市场创新观念认知——
江都市场客户也具有传统三、四线城市购房客户的特征，他们也比较保守，对新事物、新观念接 受度需要较长的过程。对于创新市场概念的推广需要投入大量的“培育成本”和“培育时间”， 而且一旦创新概念市场不认可，将带来巨大的市场风险。 因此在江都市场，紧贴市场已形成的认知远比创造新的价值观念更加高效。
新建商品住宅月度套数成交走势图
800
700
685
584
616
600
538
542
500
436
468
400
335
319
300 254
212
248
200
100
0 08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 09年7月 09年8月
数据来源——数据来源江都房地产网
江都楼市价格走势的认知
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三、四线城市特征——
三、 四线城市通常房地产价格水平较低（江都目前成交均价在每平米4000多元，价格只有一线 城市上海成交均价的3成不到）。在市场需求稳定的背景下，价格不会出现较大的增长，只是随 着房地产市场的发展，购房客户收入水平的增长，房价小幅增长或者长期的稳定在一定的价格区 间内。
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江都房价走势认知——
从08年9月-09年8月江都月度成交均价走势来看，房地产均价出现几次上下波动，但基本上围绕 在4000-4200元/㎡的价位区间，从去年8月份以来，江都房价只有3-5%的涨幅。 因此江都房地产市场价格比较稳定，短期内房价变动幅度不会很大。
江都市场竞争格局的认知
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共生共长，江都地产破冰之道
——华丰江都利民北路项目定位报告
提案纲要
➢ 市场解读 ➢ 需求分析 ➢ 项目定位 ➢ 产品定位 ➢ 规划配套建议
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