如何计算公共能耗费用

如何计算公共能耗费用

如何计算公共能耗，如何公平合理地分摊一直困绕着广大从业者。笔者根据《物权法》的相关规定，对住宅公共能耗分摊方式进行了探索，试图找寻出相对公平，且相关合同主体都认为比较合理而乐于接受的方式。

随着社会的发展，人们对建筑物的品质要求越来越高，电梯、景观水系、景观灯等高能耗设施设备越来越多的出现在住宅物业。随之产生的公共能耗费用如何合理分摊成为物业管理企业和业主十分头疼的问题。如何计算公共能耗，如何公平合理地分摊一直困绕着广大从业者。笔者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，对住宅公共能耗分摊方式进行了探索，试图找寻出相对公平，且相关合同主体都认为比较合理而乐于接受的方式。

分摊公共能耗费是业主义务

何为“公共能耗”？公共能耗从表面上理解即业主共有的物业共用部位、共用设施设备产生的能耗。关于共用部位、共用设施设备的概念，此前有不少地方法规、部门规章做过定义。而本次《物权法》中第六章“业主的建筑物区分所有权”为共用部位、共用设施设备的定义奠定了权威的法律基础。对建筑物区分所有权的理解对于“公共能耗”及分摊方式的理解起着重要的作用。

建筑物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。《物权法》关于建筑物区分所有权的概念采用了三元论说的观点，即专有所有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。《物权法》仅以建筑物的用途为分类标准，采用了举例的方式将专有部分提示为“建筑物内的住宅、经营用房等”。“住宅”依其文意是指专供家庭、个人日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”指用于商业、工业、旅游、写字楼等经营性活动的房屋。在立法未予明确的情况下，对建筑物是否属于专有部分的判断应结合理论上构成建筑物专有部分的要件，即符合以下三个条件的即可判断为专有部分：构

造上的独立性；使用上的独立性；通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

综上所述，分摊公共能耗费是业主对建筑物专有部分以外的共有部分承担的一种义务。

公共能耗的范围及特点

运用上述建筑物区分所有权的理论及《物权法》中的规定，我们可以认为，从广义而言，所谓“公共能耗”是指除区分所有权人专有部分自行消耗以外的，物业区域的所有能量消耗，这里面也包括物业管理企业的能量消耗。狭义理解，公共能耗是指在物业区域内，除构成物业服务费用部分之外的共用部位、共用设施设备所消耗的能量，本文中“公共能耗”的概念采用狭义的理解。在物业服务实践中，产生公共能耗的设施设备主要包括电梯、中央空调、增压水泵、景观水系、景观照明系统等。

“公共能耗”范围的界定主要是为负担该部分费用的主体提供依据。公共能耗的特点首先表现为主体广泛性，即这部分消耗涉及的业主不是一个，否则就没有分摊的必要了；其次，“受益”主体的非排他性，这缘于建筑物区分所有权的规定，专有部分消耗或者为某一人或某一住户利益而消耗的能量就不应要求他人分摊。

负担原则及分摊方式

建筑物及其附属设施的费用包括修缮、管理、维护及保持其应具备的功用之费用，这里就包括公共消耗。从《物权法》上述规定来看：负担公共能耗的基本主体是业主，这是因为一个物业区域的公共消耗，应该是为保证物业区域内全体或部分业主的利益而产生的耗费。若非如此，物业区域内的全体业主或部分业主就有权阻断该部分消耗，这是建筑物区分所有权之“共同共有”的本质。因此，从负担主体这一角度而言，这是业主负担原则的肯定，也是“受益者分摊”的具体运用。对于特定的物业区域而言，制定合理的公共能耗费分摊方式显得非常重要。

方式一：以建筑物专有部分面积分摊。此种分摊方法最大的优点在于简便易行。因为每个业主的专有部分面积都是确定的，只要通过简单的计算就可以得出每个业主所需分摊的额度。这种分摊方法只强调“物业”的因素，

而对于作为小区主体的“业主”因素则忽略不计。为此笔者认为该种分摊方法适用于涉及小区整体利益及影响居住品质的那部分消耗，如景观水系、景观照明灯具等。

方式二：以系数分摊。所谓系数分摊是指按照某一个或几个标准为依据，取一中间值，确定递增或递减的系数，以系数值分摊消耗总量的分摊方法。从一定意义上说，这种方法主要考虑了“人”的因素。

以电梯能耗分摊为例：所谓的系数分摊可以取该幢楼中间层为标准层取楼层系数1，上下每层系数在1的基础上进行增减；同时可以设立入住系数，已经入住（包括装修期间）的系数为1，尚未入住的业主系数在1的基础上适当减少或不分摊，具体公式如下：[A＝(N×d× s×c×r)÷∑（s×c×r A：某幢某单元某室某月电梯能耗分摊费用（元）；N：某幢某单元某月电梯用电计量总和（度）;d：电费单价（元/度）;s：该室的建筑面积;c：该室的楼层系数;r：该室的入住系数;∑（s×c×r）：某幢某单元所有业主“本室的建筑面积乘以楼层系数乘以入住系数”的总和（m2）。

通过一系列数学运算即可得出业主所需分摊的额度。此种方式较第一种方式复杂，适合于受益主体相对固定的或者说具有可分性的那部分公共消耗，如某单元的电梯、增压水泵、大堂中央空调的消耗。

上述两种分摊方式，我们认为并不相斥。综合运用得当则可为广大业主所接受。分析《物权法》第八十条的规定可以得知：首先建筑物及其附属设施的费用分摊适用约定优先原则；其次，没有约定的按专有建筑面积分摊。因此，在前期物业服务阶段，物业管理企业应在《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》等相关有约束力的法律文件中对能耗费的分摊方式进行明确约定。业主大会成立后的物业服务阶段，能耗费的分摊方式应由业主大会讨论表决。如此一来，就可减少许多的解释成本，分摊费用的收缴也会相对顺利，相应业主的“知情权”也得到了尊重。