成都龙湖地产晶蓝半岛高层住宅项目案例分析报告
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该楼盘是低密度高层 建筑的典范，采用大 间距大围合式布局， 减少建筑密度，开阔 了小区的视野，增加
了小区的通透性。 这样吃够容积率的
同时，提高了产品的 品质。
中庭绿化 二期组团 一期组团
底商
幼儿园
会所
项目景观分析
1
一期组团
2 3
1
2
二期组团
5
泳池
ຫໍສະໝຸດ Baidu
具有坡度的树叶型绿化
景观
下沉式网球场
灌木绿化走廊
3 4
重要营销节点
2006年初，报媒 提前预热
房交会上项目 正式亮相
6.16产品推介会 6.17正式排号
晶
蓝
明
珠
开
9.9二期一批次开 盘
11.19二期二批次 开盘
盘
4月
户外、站台广告全 城呈现
5月
6月
7月
8月
6.3售楼处、样板房开 始启用
6.23摇号 6.24一期开盘
9月
10月
7.26二期告知 广告亮相
11月
项目区位图
项目位于九眼桥旁， 靠近一环路。生活便 利，交通通达性很好。 教育设施完善，有川 大和成都市育才中学 位于该区域。临近府 南河、望江公园、合 江亭等人文景观，有 着独特的优势。
项目总平图
该楼盘由道路分割形 成2个组团。在规划 中将2个组团统一起 来，形成有机的整个， 较少道路分割的影响。
h
营销强度结果用“★”表示
11月 12月 19
项目推广情况
2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出 龙湖形象广告“龙湖——善待你一生” 2006年4月参加春季房交会，做形象广告 2006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广 告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的你”— —城中央.大型高层阔院华宅 6月3日售楼部、样板间对外公布； 6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格； 6月17日对外接受牌号，接受诚意金； （当日接受了500余户诚意金） 6月23日开始摇号。（现场次序竟然） 6月24日开盘。
晶蓝半岛案例分析
产品策略分析 推广策略分析 销售策略分析
楼盘基本数据
地址：成都市济宏路 开发商：成都龙湖锦华置业有限责任 公司 占地面积：83亩 总建筑面积：28万平方米，一期99000 平方米 二期：19万方 容积率：4.3 绿化率：38％ 总户数：1547户，一期595户、二期 952户 车位：1150个 层高：3米 价格：一期4915 产品类型：26层+24层高层电梯公寓。 临街是底层商业。
产品策略综述
晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围 合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡 问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装， 把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。
h
17
产品策略分析 推广策略分析 价格策略分析
h
18
营销强度分析
项目户型分析
124平方米
该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较 好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。
项目户型分析
157平方米
该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。
项目户型分析
152平方米
该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型 的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。
草坪
在景观规划 上抛弃了大 量种植乔木 的风格，种 植大量的草 皮，将草皮 与乔木很好 的结合，使 整个小区更 加通透。同 时打破草皮 形成树叶式 下沉坡地景 观，具有较 好的层次感 和改变草皮 的单调性。
项目立面
建筑立面采用现 代简约风格，外 立面的挺拔、俊 朗，色彩明快， 给人于较高的品 质感和舒适感。
12月
10.1秋交会加推1 个单元
营
铺垫期 品牌导入期 潜伏期
开盘热销期
二次蓄客期
销
强
★
度 ★
★★ ★ ★★
★ ★ ★★
★★
★★
强势蓄客期 持续销售期
★★★ ★★ ★★★
之前
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。 1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。
项目户型分析
168平方 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。
项目户型分析
88平方米
该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗， 采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。
但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的 开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度 上讲这样的布局是有很大的问题。
项目客户分析
客户年龄段： 以35——50岁左右为主 客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等） 置业次数：二次置业以上为主 职业：公务员、企业中高层、外地人等 需求：88——130平方米为主
从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右， 在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化 层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的 区位。
龙湖在产品推广上， 充分利用其在重庆 的品牌形象和影响 力。首先，是用2个 多月的时间对品牌 进行宣传，在客户 心理上形成很大深 刻的影响，展现其 企业实力，提高客 户对企业的信心， 对产品进行造势。 其次，在推出项目 广告，给客户一种 打造精品的形象。
项目户型配比分析
户型结构 4室2厅2卫 3室2厅2卫 2室2厅1卫
合计
户数 332 950 243
面积（平方米） 152—168 124—135 89 1525
比例 22% 62% 16%
晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型， 所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所 占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要 是集中在60—75万之间。
项目户型分析
135平方
这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功 能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主 卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落 地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。
项目户型分析
133平方米
户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向 中庭景观，具有较好观景性。
了小区的通透性。 这样吃够容积率的
同时，提高了产品的 品质。
中庭绿化 二期组团 一期组团
底商
幼儿园
会所
项目景观分析
1
一期组团
2 3
1
2
二期组团
5
泳池
ຫໍສະໝຸດ Baidu
具有坡度的树叶型绿化
景观
下沉式网球场
灌木绿化走廊
3 4
重要营销节点
2006年初，报媒 提前预热
房交会上项目 正式亮相
6.16产品推介会 6.17正式排号
晶
蓝
明
珠
开
9.9二期一批次开 盘
11.19二期二批次 开盘
盘
4月
户外、站台广告全 城呈现
5月
6月
7月
8月
6.3售楼处、样板房开 始启用
6.23摇号 6.24一期开盘
9月
10月
7.26二期告知 广告亮相
11月
项目区位图
项目位于九眼桥旁， 靠近一环路。生活便 利，交通通达性很好。 教育设施完善，有川 大和成都市育才中学 位于该区域。临近府 南河、望江公园、合 江亭等人文景观，有 着独特的优势。
项目总平图
该楼盘由道路分割形 成2个组团。在规划 中将2个组团统一起 来，形成有机的整个， 较少道路分割的影响。
h
营销强度结果用“★”表示
11月 12月 19
项目推广情况
2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出 龙湖形象广告“龙湖——善待你一生” 2006年4月参加春季房交会，做形象广告 2006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广 告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的你”— —城中央.大型高层阔院华宅 6月3日售楼部、样板间对外公布； 6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格； 6月17日对外接受牌号，接受诚意金； （当日接受了500余户诚意金） 6月23日开始摇号。（现场次序竟然） 6月24日开盘。
晶蓝半岛案例分析
产品策略分析 推广策略分析 销售策略分析
楼盘基本数据
地址：成都市济宏路 开发商：成都龙湖锦华置业有限责任 公司 占地面积：83亩 总建筑面积：28万平方米，一期99000 平方米 二期：19万方 容积率：4.3 绿化率：38％ 总户数：1547户，一期595户、二期 952户 车位：1150个 层高：3米 价格：一期4915 产品类型：26层+24层高层电梯公寓。 临街是底层商业。
产品策略综述
晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围 合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡 问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装， 把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。
h
17
产品策略分析 推广策略分析 价格策略分析
h
18
营销强度分析
项目户型分析
124平方米
该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较 好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。
项目户型分析
157平方米
该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。
项目户型分析
152平方米
该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型 的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。
草坪
在景观规划 上抛弃了大 量种植乔木 的风格，种 植大量的草 皮，将草皮 与乔木很好 的结合，使 整个小区更 加通透。同 时打破草皮 形成树叶式 下沉坡地景 观，具有较 好的层次感 和改变草皮 的单调性。
项目立面
建筑立面采用现 代简约风格，外 立面的挺拔、俊 朗，色彩明快， 给人于较高的品 质感和舒适感。
12月
10.1秋交会加推1 个单元
营
铺垫期 品牌导入期 潜伏期
开盘热销期
二次蓄客期
销
强
★
度 ★
★★ ★ ★★
★ ★ ★★
★★
★★
强势蓄客期 持续销售期
★★★ ★★ ★★★
之前
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。 1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。
项目户型分析
168平方 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。
项目户型分析
88平方米
该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗， 采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。
但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的 开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度 上讲这样的布局是有很大的问题。
项目客户分析
客户年龄段： 以35——50岁左右为主 客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等） 置业次数：二次置业以上为主 职业：公务员、企业中高层、外地人等 需求：88——130平方米为主
从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右， 在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化 层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的 区位。
龙湖在产品推广上， 充分利用其在重庆 的品牌形象和影响 力。首先，是用2个 多月的时间对品牌 进行宣传，在客户 心理上形成很大深 刻的影响，展现其 企业实力，提高客 户对企业的信心， 对产品进行造势。 其次，在推出项目 广告，给客户一种 打造精品的形象。
项目户型配比分析
户型结构 4室2厅2卫 3室2厅2卫 2室2厅1卫
合计
户数 332 950 243
面积（平方米） 152—168 124—135 89 1525
比例 22% 62% 16%
晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型， 所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所 占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要 是集中在60—75万之间。
项目户型分析
135平方
这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功 能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主 卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落 地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。
项目户型分析
133平方米
户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向 中庭景观，具有较好观景性。