成都龙湖地产晶蓝半岛高层住宅项目案例分析报告
高层住宅案例分析项目(两篇)
高层住宅案例分析项目（二）引言概述近年来，随着城市化的快速发展，高层住宅成为解决人口增长和土地紧缺的有效途径之一。
高层住宅设计不仅要满足舒适的居住环境，还要考虑安全、节能、环保等方面的要求。
本文将通过分析具体的高层住宅案例，对其设计理念、空间规划和技术特点进行深入剖析，并提出改进和优化的建议。
正文内容1.设计理念1.1案例背景介绍1.2设计理念的核心1.2.1倡导可持续发展1.2.2提供舒适的居住环境1.2.3强调社区互动和多功能性2.空间规划2.1功能划分与布局设计2.1.1不同户型的功能需求分析2.1.2公共空间的合理规划，如大堂、健身房和娱乐设施2.1.3独立私密空间的设置，如卧室和书房2.2公共区域设计2.2.1设施和设备的选择与布置2.2.2艺术和装饰元素的添加，提升居住体验2.2.3推崇绿色环保理念，如绿化景观和回收利用系统2.3私人空间设计2.3.1户型优化和户型设计的创新2.3.2空间分隔与开放性的平衡2.3.3定制化设计的引入，增强个性化3.技术特点3.1结构设计3.1.1应用现代化结构体系，如钢结构和混凝土结构3.1.2技术先进的抗震设计与防火设计3.1.3基础设施的考虑，如供水、供电和通风系统3.2采光与通风设计3.2.1优化窗户和门的位置，利用自然光和通风3.2.2新风系统的引入，增加新鲜空气供应3.2.3智能化控制系统的应用，实现能源的高效利用3.3绿色建筑与节能设计3.3.1选用环保材料和可再生能源设备3.3.2通过隔热、保温和日照控制等方式降低能耗3.3.3建筑能效评定与认证，确保设计目标的实现4.改进与优化建议4.1设计理念的进一步发展4.1.1融入绿色生态观念，打造更可持续的居住环境4.1.2提高社区互动性和功能多样性4.1.3引入智能化设施，提升居住便利性4.2空间规划的创新思路4.2.1强调灵活性和可调整性，满足不同需求4.2.2推动共享经济发展，提供更多公共空间4.2.3优化私人空间设计，提升居住质量4.3技术特点的改进与进化4.3.1探索新材料和施工工艺，提升结构性能4.3.2强化节能设计，降低环境影响4.3.3引入智能化科技，提高居住体验和便捷性总结高层住宅案例分析项目（二）详细剖析了设计理念、空间规划和技术特点等方面。
首开龙湖云著个案
区域交通配套：靠近多条主干道，地铁规划完善，公共交通正在完善，道路通达性良好，可以快速到达主城区 及周边。
牧华路
本 案
武汉路
主次道路：天府大道、武汉路、成仁路、剑南大道 等构成立体交通网，交通方便； 公共交通：附近有T1、T40线路； 地铁线路：1号线已通车，5、6、18、19号线在建 中。 备注：5号线预计2019年年底通车，18号线预计 2010年6月份通车，预计2020年年底通车，19号线 暂定。
高层、中高层、商业（商墅） 3.0 30% 1455
未来感莫比乌斯现代主义 现代简约 1:2.39
预计2021年年底 5400、5999
龙湖物业，物业费3.9元/月/㎡
首开龙湖云著
PART 2 区域规划
区域板块定位：秦皇寺板块未来将主打高端服务业的中央商务区，天府新区的“大脑”和“心脏”。
规划“五横六纵”的干路网和 “一轨三线”的轨道交通网，有轨 电车线在核心区形成环线并向南延伸至创新科技城、向西延伸至 锦江生态带。布置完善的交通设施点位，实现零换乘目标。将结 合轨道交通站点及商务区，进行地下空间综合开发利用，形成集 商业休闲设施、交通设施、人防设施和市政基础设施于一体的地 下综合空间。 1．将会展中心东侧规划道路提升为快速路，形成会展中心南侧、 东侧快速路通道，并将三岔湖快速路、规划道路、红星路南延线、 正公路、天府大道的交叉口全部规划为全互通式立交，提高周边 道路通行能力； 2．在现有地铁1号线设置会展中心站的基础上，调整机场快线线 型并增加会展中心站。 从地理位置上看，从天府大道一直往南25KM就是秦皇寺所在地， 区域内包括地铁、有轨电车等在内的若干条快速通道与中心城区 紧密相连，地铁1号南延线、6号、11号、18号以及19号线等5条 地铁、同时，“四横六纵”道路骨架网，多条有轨电车线路共同 形成了天府府商务区四通八达的立体化交通体系。此外，从此出 发，到两大国际机场的车程不过半小时。
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
2024版《龙湖地产营销经营策略(4P理论)案例分析》
02
龙湖地产营销环境分析
宏观环境分析
政策环境
近年来，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，包括限 购、限贷、土地供应、房地产税等方面的政策，对龙湖地 产的营销策略和市场表现产生了重要影响。
经济环境 随着国内经济的稳定增长和城市化进程的加速推进，房地 产市场持续繁荣，为龙湖地产提供了广阔的市场空间和机 遇。
潜在客户的关注和参与。
网络营销
03
龙湖地产积极运用互联网和社交媒体等新型营销手段，开展线
上宣传和推广活动，提高营销效率。
04
龙湖地产营销执行与控 制
营销计划制定与执行
市场调研与分析
龙湖地产在制定营销计划前，会进行深入的市场调研，了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场趋势， 为制定营销策略提供数据支持。
05
龙湖地产营销案例剖析
案例一：某楼盘开盘营销策略
市场定位
精准把握目标客户群体，以中高端市场为主，注 重产品品质与品牌形象。
价格策略
根据市场供需关系和竞争对手情况，制定合理的 价格策略，保证项目的盈利空间。
ABCD
产品策略
推出多样化、个性化的住宅产品，满足不同客户 需求，强调产品的舒适度和实用性。
差异化营销策略
针对竞争对手的挑战，龙湖地产需要制定差异化的营销策略，突出自己的产品特点和优势， 吸引消费者的关注和购买。
创新营销手段
龙湖地产需要不断创新营销手段，采用更加多样化、个性化的营销方式，提高营销效果和市 场占有率。
07
结论与展望
研究结论总结
龙湖地产通过精准的市场定位和产 品策略，成功塑造了高品质、高端 的品牌形象，赢得了消费者的认可
和信赖。
在渠道策略上，龙湖地产注重线上 线下的融合，通过多元化的销售渠 道和营销策略，扩大了市场份额，
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
龙湖地产案例分析
龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。
该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。
业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。
1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。
如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。
而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。
”龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。
直到1988年进入《中国市容报》做记者。
一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。
在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。
一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。
”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。
公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。
而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
龙湖地产住宅设计高品质控制分析
建筑
2.2 外立面细节设计推敲
➢
以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅
的特点：
连廊的设计手法， 使建筑体量更加规 整
第十三页，共107页。
门厅比例协 调，加入了细节 设计后，建筑的 古典韵味和气势 得到了很好的体 现。
用装饰性强的 构件做横向连 接
建筑专业高品质控制分析
第一页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制
二. 施工图设计阶段品质控制
三. 工程阶段的品质控制
第二页，共107页。
建筑
一. 方案阶段品质控制 1. 地块前期分析 2.立面方案设计
3.户型设计
4.部品设计
第三页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践
1. 地块前期分析
调整柱式的线角 和比例，增加了 层次感
细节装 饰
建筑
用装饰性强的构 件做横向连接
线角的层次丰 富
入户的门斗
细节装饰
第十四页，共107页。
细节装饰
平台的栏杆为了弱化 其存在感，使用了玻 璃栏杆
建筑
机动车道的立柱造型，使人行主入口 与车行入口浑然一体，提升了项目的 整体形象。
大门背后廊架的立面形 式简洁。在建筑形式上 起到门头背景的作用。
➢ 根据物业及后期交付使用要求对项 目主入口及地库入口进行合理设计。
➢ 根据各类型产品的布局及景观空 间形态的预先考虑进行规划结构 分析。
绵阳项目
第九页，共107页。
建筑
1. 住宅相关项目绿色实践 2. 立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
2.2 近人尺度的着重设计 2.3 细节设计推敲 2.4 外立面设计调整过程分析
某地产_成都某地产金域蓝湾推广策略视觉表现_157PPT_黑蚁
获得奖项——
中国人居环境金牌建设试点项目 18-32层宽景住宅，围合式布局，最大楼间距超过100米，大多数为2 梯4户，从建筑材料、空间规划到社区软环境配置，强调生态环保、 绿色健康的高标准、严要求。
全国优秀中小套型住宅设计大奖 80-140m2米主力美学户型，玄关入户，部分户型规划有入户生态花园 和观景大阳台，注重通风、采光、景观的均好性。
同一版块项目近在咫尺/体量相当/实力开发商开发
中泽置业·颐和家园
净用地面积35240.88㎡ 总建面170988.3㎡ 总户数1244 容积率：3.98 绿化率：25%
营销推广主题——我来自北京
借北京颐和园之名，吸引市场关注，在号称近万平方米的中庭内，以颐 和园闻名遐迩的万寿山、昆明湖、谐趣园等为规划蓝本，打造“一山、 一湖、一园”的差异化主题景观。 广告诉求重心为格调高雅、生态环保、绿色健康的现代城市新型社区。
成为我们今天相聚于此的探讨核心 无论是顺应市场的发展趋势，还是从专业信仰的本质出发 锐途，始终坚持以最精准、直接、实效的方式 帮助项目开启市场营销的成功大门！
”
欲攻其地，必详其邑 要完成项目的历史使命 我们首先必须对区域有深刻的认知
那么，关于白家镇区域……
过去……
现在…
2001年，城市向南发展……
大城南最新规划
西南航空港经济开发区以教育科研、高新技术产业为主，房地产开发及其配套建设为辅的综合片区。 双流县文星镇和白家镇的村镇建设用地以居住、公共服务设施及市政公用设施的综合片区。白 家形成航空港核心居住区。
✓ 依托区域的打造和川大江安校区和西南民大蓬勃活力，
✓ 农贸产品批发市场，川大路东延线正在形成向大源延伸的道路，预期与中心城区连
营销推广及竞争分析——
龙湖地产工程项目总结与后评估
成品保护
王金川
入户门成品保护
1、总的整改费用 11.9万元，美心门安 装单位承担30％，总 包单位承担了70％
2、95％以上的整改 均是对门扇的整改
整 改 汇 总 表
入户门成品保护
建议： 1、实行框扇分离
2、合理安排工序 明确各方责任
3、取消室内卫生间
整 改
的回填处理
汇
总
表
入户门成品保护
4、安装工艺上的保护措施：门安装后应在锁孔内临 时插上塑料管或木栓以防止锁舌伸出创伤门框或 损坏门锁
兄弟们，这是血和金钱的代价啊~ 王鹏先生
案例一： 专业之 间的配合不到位
原电气开关位置 不好操作
1. 要专业重图解决专 业间关系矛盾问题， 特别是对各功能小 间（厨卫、阳台 等）；
2. 要求设计院各专业 之间对功能小间、 车库、室外管网等 应作综合图纸。
3. 先作样板能解决图 纸审查时没有发现 的问题；
6：成本管理
7：安全文明施工管理
8：文档管理
9：分供方管理及评价
友情提醒：
10：景观管理
1：项目生命周期的每个阶段都应进行总结，及时分
11：成品保护
享经验和教训；
12：工程报建及验收
2：总结不能报喜不报忧，坚持对事不对人原则，强调对
13：团队建设
今后工作的指导意义；
14：创新
3：总结提交的形式：以具体的事例为核心，形成pp稿；
成品保护
4-5栋公共走道地砖出现大面积污损，
提醒：
后期在作清洁 时，要特别注 意酸性物质对 玻化砖的污染
安全文明施工管理
李怀文
安全文明施工
所有水晶郦城参建施工单位均获得了重庆市“市级文明工地”的 称号
成都龙湖高层住宅项目初步设计任务书(08版)
龙湖·项目初步设计任务书编制单位：成都龙湖地产发展有限公司二00 年月日目录正文部分：第一章项目概况及设计范围１第二章设计依据和相关基础设计资料第三章初步设计文件深度要求及设计过程控制要求第四章总图专业第五章建筑专业第六章结构专业第七章电气专业第八章给排水专业第九章燃气、采暖通风与空调专业附件部分：(一)政府文件（批文、意见书等）(二)图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（同时提供电子文件）(三)规范规定(四)其他支持性文件（报告、表格等）(五)参考项目资料第一章项目概况及设计范围一、项目位置二、用地规划三、设计范围用地红线范围内的所有住宅、商业用房、办公、幼儿园及其附属用房(地下室及架空层车库、机电设备用房、大门及门卫等)和场地总图的建筑、结构、给排水、电气、暖通等专业的设计，环境绿化工程中的景观配合工作。
第二章设计依据和相关基础设计资料1、成都市规划局拍卖地块设计条件通知书号。
2、已批准的方案设计文件。
3、成都市规划局对本地块所提设计条件红拨图。
4、《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-20055、《民用建筑设计通则》GB 50352-20056、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95,(2005年版)7、《建筑设计防火规范》 GB50016-20068、《住宅设计规范》GB50096-1999,(2003年版)9、《住宅建筑规范》 GB50368-200510、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB 50180-9311、《商店建筑设计规范》JGJ48-8812、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-9713、《汽车库设计规范》JGJ100-9814、《成都市规划管理技术规定》成都市规划管理局（2007年）15、《工程建设标准强制性条文》 (房屋建筑部分)16、《房屋建筑制图统一标准》 GB/T 50001-200117、《总图制图标准》GB/T 50103-200118、《建筑制图标准》GB/T 50104-200119、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50—8820、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ 39—8721、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001 J116-200122、项目周边道路及雨污水设计图。
龙湖-总图研发心得案例版
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
精品公寓：挡光 住宅作为商业指
标
在阴影区部分的 作为商业指标
北京唐宁ONE • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 •多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
28~32% 15~20%
1、联排别墅占地较大，但不易出面积
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价
3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
2+1 2 1
联排
替代
5+1 5 4 3 2 1
无电梯洋房
替代
7+1 7 6 5 4 3 2 1
电梯洋房
规划布局分析
成都郫县新城案例
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小
补足容积率就好 布置在北面和西面
2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置
3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
龙湖成都分析
龙湖成都操作模式：一、项目拓展二、晶蓝半岛建筑面积28万平方米。
容积率：4.0绿化率:38% 产品规划:24—26层高层电梯公寓户型面积：90—170平方米，主力户型为133-168平方米宽景华宅项目户数：1644户公摊：16-18%销售价格： 2006年开盘价4300元；二期第一批次均价5400元/平方米；最后均价：6400元/平方米入住时间：2007年12月31日第一步：拿地公元2005年9月28日,在铩羽温江土地拍卖会后,龙湖以每亩326万元的价格将原电冶厂83亩土地收入囊中。
第二步:“思君不见”活动实施，积累客户2005年12月24日到25日，龙湖地产组织了80多位在渝有亲友的成都探亲团前往重庆过圣诞,并参观龙湖在重庆的多个项目。
2005年12月临时售场的选址、确定2006年2月临时售场入住装饰（现场围墙)/销售人员培训/销售资料设计制作2006年3月临时售场开放,积累客户，展示形象和业绩第四步：“善待你一生”（保利的品牌理念？）2006年4月的一个晚上，一则“善待你一生"的户外广告悄悄铺满了成都大街小巷的公交站台和楼顶，在成都大张旗鼓地推广其“善待你一生"的经营理念. 第五步：临时接待点开放5月初，喜来登酒店的临时接待点开放，龙湖地产“成都1号作品”--“晶蓝半岛”每天接待客户数百批。
第六步：销售中心开放6月3日,“晶蓝半岛”销售中心开放,两天接待客户高达5000余人。
第七步:样板区开放6月第八步:产品鉴赏会6月16日，晶蓝半岛产品鉴赏会在索菲特万达酒店举办。
近千人参加此次鉴赏会；在城市中创新设计大围合布局，在稀有的城市地域打造上品华宅，以250米的宽敞楼间距、25000平方米的阔绰中庭花园、室内外双泳池配套等显现居住品质、极简、现代外立面更成为城市亮色。
小区配套：项目底层共计2万M2高档商业配套区，满足社区居家便利1500 m2会所、服务中心设施齐全。
下沉式网球场（下沉4米左右)，双游泳池设计,一个室外游泳池，在中心花园的地下一层再设置一个室内恒温游泳池一个。
成都龙湖地产晶蓝半岛高层住宅项目案例分析报告
2006.9.9 二期一批次
二期 2006.10.1
秋交会加推
2006.11.19 二期二批次
➢依靠1期的市场效应,并利用金九银十的市场时机，二期分批 次开盘的市场反应依然向好。
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27
推售策略：低价入市，走低开高走的策略。
时间轴
一期
2006.6.3-6.24
一期开盘
6.24 开盘， 当天销售 300套， 转化率50% 6.25 再接再 厉，销售量 增至500套 转化率提升 至84%
2006.9.9
项目区位图
项目位于九眼桥旁， 靠近一环路。生活便 利，交通通达性很好。 教育设施完善，有川 大和成都市育才中学 位于该区域。临近府 南河、望江公园、合 江亭等人文景观，有 着独特的优势。
项目总平图
该楼盘由道路分割形 成2个组团。在规划 中将2个组团统一起 来，形成有机的整个， 较少道路分割的影响。
项目客户分析
客户年龄段： 以35——50岁左右为主 客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等） 置业次数：二次置业以上为主 职业：公务员、企业中高层、外地人等 需求：88——130平方米为主
从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右， 在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化 层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的 区位。
通过地块素质的迅速升级提升价格21期21期房交会加推22期272006101时间轴200663624价格走势元63对外公开售楼处及样板间616晚500名客户产品推介会617排号交2万元定釐623开始摇号624开盘当天销售300套转化率50625再接再厉销售量增至500套转化率提升至84570054004880200699内部预定期对外咨询一期开盘推出房源350套当天销售210套转化率6080平米户型最为畅销带客户前往重庆考察龙湖作品及龙湖企业文化大大加强客户对楼盘开収的信心极大的促进了销售
一位白手起家创下数百亿身家的女性创业经历
一位白手起家创下数百亿身家的女性创业经历越来越多的女性认识到，财务自由不仅能够让她们实现经济上的自由，给于家庭更优质的生活条件，还能获得精神上的满足与享受。
下面由小编与大家分享一位白手起家创下数百亿身家的女性创业经历，希望你们喜欢!欢迎阅读!01借人脉她出身于一个普通家庭，父亲在供销社工作，母亲是一位裁缝。
她的学生时代与大部分人无异，唯独性格上面比较男孩子气，喜欢课间时间与男孩子打篮球。
大学毕业后，她做过技术员、行业记者。
进军房地产业，对吴亚军来说，是机缘巧合。
20多年前，吴亚军第一次在重庆买房子，房子面积大约80平方米，结果遇到延迟交房，时间长达1年之久。
入住后，又有一年多时间天然气不通，只能靠电炉来煮菜。
那时候，电力供应很紧张，用电炉时空调就不能使用，否则就会短路，夏天很痛苦。
不止电力、天然气等问题困扰着她，房子设计和采光也很差，她家的客厅没有窗户，只能打开另外一间房门才有采光。
电梯也常常遇到故障，开电梯的师傅是按照正常时间上下班，晚上回来晚了就要自己爬楼梯。
就是这样一次糟糕的买房经历让她有了自己盖楼的梦想。
她说：“如果有一天我做开发商的话，一定不会这么差。
”由此，她认定房地产行业有很大的发展空间。
基于报纸行业的特征，她逐渐熟悉房地产领域，并利用她所在报社主办单位是建设部城建司及重庆市建委的天然优势，广泛积攒人脉，开始为进军地产奠定基础。
1994年，她借助报社平台，创立了重庆佳辰经济文化发展有限公司，正式“下海”。
第二年，公司注册资本由200万增至1000万元，其中吴亚军和丈夫蔡奎出资750万元，至于这部分资金从何而来，有知情人士说，蔡奎当时一直在深圳做电脑生意，从中获利颇丰，等吴亚军生意做得有声有色时，两人才一起干。
也正是这一年，吴亚军正式涉足房地产。
@进军房地产业前，她做过技术员和编辑@一次糟糕的买房经历让她有了自己盖楼的梦想02借船出海重庆佳辰经济文化发展有限公司与一家隶属于建设部和国家科委、名叫中建科产业有限公司的国有企业合资创建重庆中建科置业有限公司，新公司确立以房地产为核心的发展战略，把住宅开发作为主要发展方向。
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龙湖在产品推广上， 充分利用其在重庆 的品牌形象和影响 力。首先，是用2个 多月的时间对品牌 进行宣传，在客户 心理上形成很大深 刻的影响，展现其 企业实力，提高客 户对企业的信心， 对产品进行造势。 其次，在推出项目 广告，给客户一种 打造精品的形象。
产品策略综述
晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围 合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡 问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装， 把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。
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产品策略分析 推广策略分析 价格策略分析
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营销强度分析
晶蓝半岛案例分析
产品策略分析 推广策略分析 销售策略分析
楼盘基本数据
地址：成都市济宏路 开发商：成都龙湖锦华置业有限责任 公司 占地面积：83亩 总建筑面积：28万平方米，一期99000 平方米 二期：19万方 容积率：4.3 绿化率：38％ 总户数：1547户，一期595户、二期 952户 车位：1150个 层高：3米 价格：一期4915 产品类型：26层+24层高层电梯公寓。 临街是底层商业。
项目户型分析
168平方 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。
项目户型分析
88平方米
该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗， 采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。
但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的 开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度 上讲这样的布局是有很大的问题。
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营销强度结果用“★”表示
11月 12月 19
项目推广情况
2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出 龙湖形象广告“龙湖——善待你一生” 2006年4月参加春季房交会，做形象广告 2006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广 告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的你”— —城中央.大型高层阔院华宅 6月3日售楼部、样板间对外公布； 6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格； 6月17日对外接受牌号，接受诚意金； （当日接受了500余户诚意金） 6月23日开始摇号。（现场次序竟然） 6月24日开盘。
项目户型分析
124平方米
该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较 好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。
项目户型分析
157平方米
该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。
项目户型分析
152平方米
该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型 的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。
草坪
在景观规划 上抛弃了大 量种植乔木 的风格，种 植大量的草 皮，将草皮 与乔木很好 的结合，使 整个小区更 加通透。同 时打破草皮 形成树叶式 下沉坡地景 观，具有较 好的层次感 和改变草皮 的单调性。
项目立面
建筑立面采用现 代简约风格，外 立面的挺拔、俊 朗，色彩明快， 给人于较高的品 质感和舒适感。
12月
10.1秋交会加推1 个单元
营
铺垫期 品牌导入期 潜伏期
开盘热销期
二次蓄客期
销
强
★
度 ★
★★ ★ ★★
★ ★ ★★
★★
★★
强势蓄客期 持续销售期
★★★ ★★ ★★★
之前
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。 1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。
该楼盘是低密度高层 建筑的典范，采用大 间距大围合式布局， 减少建筑密度，开阔 了小区的视野，增加
了小区的通透性。 这样吃够容积率的
同时，提高了产品的 品质。
中庭绿化 二期组团目景观分析
1
一期组团
2 3
1
2
二期组团
5
泳池
具有坡度的树叶型绿化
景观
下沉式网球场
灌木绿化走廊
3 4
项目区位图
项目位于九眼桥旁， 靠近一环路。生活便 利，交通通达性很好。 教育设施完善，有川 大和成都市育才中学 位于该区域。临近府 南河、望江公园、合 江亭等人文景观，有 着独特的优势。
项目总平图
该楼盘由道路分割形 成2个组团。在规划 中将2个组团统一起 来，形成有机的整个， 较少道路分割的影响。
项目客户分析
客户年龄段： 以35——50岁左右为主 客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等） 置业次数：二次置业以上为主 职业：公务员、企业中高层、外地人等 需求：88——130平方米为主
从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右， 在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化 层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的 区位。
项目户型分析
135平方
这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功 能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主 卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落 地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。
项目户型分析
133平方米
户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向 中庭景观，具有较好观景性。
项目户型配比分析
户型结构 4室2厅2卫 3室2厅2卫 2室2厅1卫
合计
户数 332 950 243
面积（平方米） 152—168 124—135 89 1525
比例 22% 62% 16%
晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型， 所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所 占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要 是集中在60—75万之间。
重要营销节点
2006年初，报媒 提前预热
房交会上项目 正式亮相
6.16产品推介会 6.17正式排号
晶
蓝
明
珠
开
9.9二期一批次开 盘
11.19二期二批次 开盘
盘
4月
户外、站台广告全 城呈现
5月
6月
7月
8月
6.3售楼处、样板房开 始启用
6.23摇号 6.24一期开盘
9月
10月
7.26二期告知 广告亮相
11月