10第十章房地产市场研究-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融试题及答案
房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
《房地产金融与投资概论》1-2练习题(学生)
《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）一、名词解释1、房地产也称不动产。
广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。
2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。
9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。
11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。
二、填空1、房地产类型工业房地产、住宅、特殊房地产。
房地产投资与融资复习大全(共28页)
第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。
✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。
➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。
因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。
➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。
但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。
因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。
✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。
➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。
➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。
➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。
➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。
➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。
中级经济师房地产《房地产估价》章节练习题及答案含答案
中级经济师房地产《房地产估价》章节练习题及答案含答案第十章房地产估价一、单项选择题1. 一般情况下，运用市场法时要求选择( )可比实例。
A.1～3宗B.3～10宗C.10宗以上D.任意[答案]：B[解析]：参见教材P2422. 在统一货币单位时，通常采用( )。
A.元B.角C.分D.不一定[答案]：A[解析]：参见教材P2423. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为( )元人民币/m2。
A.3697B.3772C.3769D.3758[答案]：D[解析]：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。
但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×(1-0.7%)8×7.95=3757.784. 某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。
假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为( )万元。
A.45B.50C.55D.48[答案]：D[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元)5. 某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。
已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。
则该房地产2003年11月的价格为( )元/平方米。
A.2443B.2394C.2376D.2582[答案]：A[解析]：参见教材P244此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。
房地产估价师房地产估价理论与方法第十章 房地产估价程序综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第十章房地产估价程序综合练习与答案一、单选题1、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。
A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。
实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。
2、某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（）。
A.2016年9月20日B.2016年9月23日C.2016年9月26日D.2016年9月27日【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是估价假设和限制条件。
致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
3、（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A.估价对象B.价值类型C.价值时点D.估价目的【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价目的的确定。
估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
4、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。
A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。
实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。
5、根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。
A.房屋征收B.公司上市C.企业清算D.司法鉴定【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是不应承接估价业务的情形。
《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。
房地产金融试题及答案
一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。
有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。
2.将保险资金引入住宅融资市场。
保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。
可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。
作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。
4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产经济学参考答案
第一章复习思考题参考答案要点1、房地产具有哪些经济特性？答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。
房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。
地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。
同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利关系。
（2）价值的双源性。
主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。
（3）空间的固定性。
由于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。
（4）需求的普遍性。
房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。
（5）效用的长期性。
房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。
少则使用几十年，多则上百年。
这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。
2、为什么说房地产业属于第三产业？答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。
这是因为房地产业具有第三产业的特征。
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。
土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。
其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。
其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。
3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。
主要表现在：（1）先导性和基础性。
房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。
房地产金融题目及答案
选择题由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的（b）大大提高。
从而特激励了银行贷款的积极性。
a 流动性 b安全性 c增值性 d重要性简答题1、住房抵押贷款证劵化的运作程序是怎样的？答：1、确定证劵化资产2、设立特殊目的机构3、发起人将信贷资产出售给SPV4、信用增级5、信用评级6、证劵销售7、SPV获得证劵发行收入，向原始权益人支付购买价格8、实施资产管理9、按期还本付息，并聘用机构付费2、试述房地产抵押贷款的主要作用？提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化；增强房地产开发企业的实力，加速房地产业的发展发挥储蓄的能力，优化居民消费结构，推动经济健康运行确保贷款安全，提高贷款效益，促进房地产金融的发展增强了对街借款人的风险约束。
3、办理房产抵押贷款需要的资料？1.房产证 .2.产权人及配偶的身份证 .3.产权人及配偶的户口本 .4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .5.借款人及配偶的身份证.6.借款人及配偶的户口本 .7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.4、我国房地产金融市场健康稳定发展的对策？1：完善房地产金融体系2：拓宽投资渠道3：创新房地产金融产品4：完善金融环境，加强监管。
5：政府要加强调控，建立公平，公正，透明市场。
6：建立多种形式的金融机构5、简述房地产金融市场的特点？答：房地产金融市场的特点是：（一）资金需求量大，融资数额高。
（二）房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称。
（三）证券化的需求迫切。
（四）房地产金融业务专业性强，成本高，收益好。
（五）受政府宏观调控政策影响大。
（六）担保方式多元化。
6、简述房地产信贷的基本概念，内容及特性？答：房地产信贷是以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发，经营，消费活动开展的信贷业务。
房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄贷款，目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。
历年房地产金融考题整理房地产金融
房地产金融历年考题及答案整理（整理：2010年1月10日 其中加粗的题目考过数次）一、 名词解释1、房地产证券化答：房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化；狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。
2、房地产信托答：房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系3、房地产信托投资基金答：房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。
投资于房地产的称之为房地产投资基金。
4、房地产金融答：房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。
房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。
5、房地产保险答：房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
6、房地产金融机构答：（无答案）二、计算题1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。
试计算该家庭的月还款额。
63.15811)12%51()12%51(12%52000001)1()1(12151215=-÷+÷+⨯÷⨯=-++=⨯⨯n n i i i p a2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。
试计算该家庭的贷款余额。
46.149115)12%51(12%51)12%51(63.1581)1(1)1(12512151251215=÷+÷-÷+⨯=+-+=⨯-⨯⨯-⨯--m n m n m i i i a p 三、论述题或问答题1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资？答：我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 ：（一）贷款方式单一。
房地产复习题填空、简答、论述题参考答案
填空题1.在传统划分方式上，房地产项目类型主要包括居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产项目。
2. 房地产市场调查常用方法有访问法、观察法、定性研究法和实验法。
3.房地产市场细分的方法主要有地理细分、人口细分、心理细分和行为细分。
4.土地使用权获取的方式有土地使用权出让、转让、划拨、土地合作。
5.房地产市场调查主要包括房地产市场环境、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境四个方面内容。
6.形象定位主要是找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。
7.住宅功能分区的原则有内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。
8.房地产开发项目风险分析的方法有专家调查法和层次分析法。
9.项目总投资包括建设投资、流动资产投资和建设期借款利息。
10.房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
11.拆迁补偿的方式有货币补偿和产权置换。
12.城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
13.房地产贷款担保通常有保证、抵押及质押三种形式。
14.房地产开发项目建设资金的来源渠道常见的有自有资金、预收房款及借贷资金（较多的情况下为银行贷款）等。
15.房地产开发项目市场推广的主要途径有开发商自行销售、委托代理。
16.房地产收益的获取分出售、出租和营业三种方式。
17.房地产企业的定价方法通常有成本导向、购买者导向、竞争者导向竞价。
18.物业管理的基本特征社会化、专业化、市场化。
简答题1.简述城市旧城更新改造的指导思想。
对旧城区的更新改造，应克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，防止大拆大建，需要重点研究旧城区域拆除与保护的关系问题，以科学的规划指导旧城的更新改造，同时力求做到社会功能的完整配套。
应当坚持“审慎更新、循序渐进、有机更新”的原则，按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。
房地产开发与经营综合练习题与参考答案
一、单项选择题1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ）A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场2．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ）A.固定利率B.可调利率C. 法定利率D.固定利率与可调利率相结合3．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。
A.政府质量监督部门B.开发商C.监理企业D.建筑施工企业4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ）A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率4．下列房产中，可免征房产税的是（ D ）A.个人所有的营业用房B.军队出租的房产C.学校兴办的工厂D.企业办的各类学校自用的房产5．下列表述中，正确的是( C )A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 6．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）A.以一次为限，不超过三个月B.以一次为限，不超过六个月C.以两次为限，每次不超过三个月D.以两次为限，每次不超过六个月7．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ）A.自行拆迁和委托拆迁B.自行拆迁和统一拆迁C.统一拆迁和委托拆迁D.委托拆迁8．维修基金的代管服务属于（ A ）A.常规性的公共服务B.针对性的专项服务C.委托性的特约服务D.代收代缴收费服务9．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。
A.财务现金流量表B.资本金现金流量表C.损益表D.资产负债表10．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ）A.表格法B.网络图法C.竣工图法D.坐标图法11．单利计息与复利计息的区别在于（ C ）A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率12．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（ A ）A.13.0%B.14.4%C.33.3%D.43.3%13．房地产开发项目的建设阶段是指( C )所经过的过程。
房地产金融试题及答案(仅供参考)
注：选择题红色是比较肯定的答案，黑色是不肯定的咸宁学院资源与环境科学学院2011年秋季学期2009级土地资源管理专业《房地产金融》期末考试试卷（A卷、闭卷）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）A. 回收期长B. 风险性C. 运行的地域性D. 保值增值性2.存款1000 元，年利率为12% ，若一年复利按（ A ）计息，则一年后的本利和为1124.86 元。
A 一次 B. 二次C. 三次D. 四次3.保险是通过有关组织的资金运作，使面临特定危险的人以一定的代价获得（ D ）A.实物产权B.权利保障C.额外收益D.经济保障4.房地产保险中，投保雇主责任保险的是（ A ）A.房地产开发商、承包商B.施工人员C.房屋购买者D.房屋出租人5.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（ B ）A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会6.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ C ）A. 应付利息B. 贷款额度C. 股票价值D. 市场价格7.交易期限在1 年以上的长期房地产金融交易市场是（ D ）A. 初级市场B. 货币市场C. 二级市场D. 资本市场8. 由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（C）A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性9..债务人如不按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押的（C）A.处分权B.赎回权C.抵押权D.赠与权10.住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的一个重要特征是( C )A.风险性B.自愿性C.强制性D.惩罚性11. 一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。
房地产金融练习题集和答案解析
房地产金融练习题+答案第一局部.练习题第一章绪论一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
）1.由于土地的稀块性而造成供束矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有〔D 〕。
A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值，性2.土地的需求不断上升，而供给抑有刖性，这一特点决定房地产资金的（C ）。
A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和〔B〕oA.中A公司B.政府C.监管机构D.行业协会4.我国目前已形成以（D ）为主的房地产金融体系°A.投资公司B.证券公司C.政府主管部门D.各商业银行房地产信贷部5.（ B ）是房地产金融的主要内容。
A.房地产销伟贷款B.房地产抵押贷款C.房地产租侈贷款D.房地产租赁贷款6.由于房屋附着于土地上不能移动，比方上海的房地产需求就不能用武汉的工程去满足，因而房地产工程具有〔A ] oA.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性7.某一房地产价格水平的上下，主要取决于〔C 〕。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8.房地产的（B ）,决定了所形成的产品只能就地出侍和经营，因而具有明显的地域性。
A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大9.一般情况下所有的人却需要房地产金融提供效劳。
这表现为房地产金融的〔D 〕。
A.平安性B.长期性C.政策性D.广泛性10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是（B ）0A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券11.房地产金融市场的客体要索为（C ）。
A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0. 5分。
）1.房地产的形态有〔ABC〕:A、土地B建筑物C房地合一D附着物E定着物2.开发性房地产金融赦劳，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等效劳的金融活动，其赦劳对象是房地产的〔AB〕。
房地产经济学课后题
房地产经济学课后题第一章房地产、房地产业、与房地产经济学1.房地产的概念是什么？狭义的房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体以及依托于物质实体的权益。
（广义的房地产：在狭义房地产概念的基础上，再加上水、矿藏等自然资源）2.房地产有哪些经济特性和社会法律特性？经济特性：房地产经济价值的积累性和衰减性；房地产利用的递减性和合理集约性；房地产权利的可分割性与权益的流动性；房地产供给的稀缺性和经营的垄断性；房地产投资和消费的双重性；房地产的保值和增值性。
社会制度特性：房地产的财富性；房地产的社会稳定性；房地产产权的法律性。
3.如何认识房地产业的概念及其基本特点？房地产业：指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。
基本特点：1)区域经济——房地产业区域差异大、级差收益明显；2)行业特点——房地产业具有高度综合性和高度关联性；3)投资过程——房地产高投资、高收益、高风险；4)社会经济活动——房地产业易受政策影响且与法律制度紧密相关联。
4.房地产经济学的研究内容主要包括哪些方面？1)阐述房地产的基本内涵、商品属性及其房与地的内在关系；2)阐述房地产业在国民经济中的地位和作用；3)阐述房地产经济学的基本理论；4)阐述房地产竞技的运行机制；5)阐述如何建立与健全房地产经营管理体制；6)阐述房地产有关制度及法律、法规等等。
5.房地产经济学的研究方法有哪些？理论联系实际、系统分析、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合、规范分析与实证分析相结合、个案研究6.房地产经济学的主要任务是什么？研究和阐明房地产经济运行过程及其内在规律，逐步建立科学的房地产经济理论体系。
第三章房地产商品1.如何理解土地价值？土地作为自然存在和自然赋予的一种自然资源，如未经人类改造利用，不是劳动产品，便没有价值；土地经过改良和投资，使土地由单纯的自然物质变成土地资本和生产资料，增加了土地产量和生产力，土地中凝结了人类投入的劳动，形成了土地的价值。
房地产投资学-复习题及答案
《房地产投资学》复习题一、名词解释1、投资：是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
2、直接投资：是指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
3、间接投资：是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人。
5、房地产开发投资：是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
6、房地产经营投资：是指房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境。
8、投资硬环境：是指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境。
9、投资软环境：是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的时间。
11、项目建设总投资：是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用。
12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。
基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。
16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案).txt这是一个禁忌相继崩溃的时代，没人拦得着你，只有你自己拦着自己，你的禁忌越多成就就越少。
自卑有多种档次，最高档次的自卑表现为吹嘘自己干什么都是天才。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
房地产项目投资与融资复习题
房地产工程投资及融资复习题一、单项选择题。
1．房地产的〔〕是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性 B对专业管理的的依赖性C位置的固定性 D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,那么( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =653．某工程未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%那么该工程的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔〕A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格〔〕价值定价法所确定的价格。
Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,那么本期预测销售量为( )万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．以下说法不正确的选项是( )A利息备付率表示使用工程利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1．2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程，其目标本钱利润率大体应为35％一45％。
房地产市场学试题及答案
房地产市场学试题及答案
1. 什么是房地产市场？
答：房地产市场是指各种房地产交易活动所形成的市场，包括住宅、商业、工业等各类房地产的买卖、租赁等交易。
2. 房地产市场的特点有哪些？
答：房地产市场的特点包括供需关系的不稳定、价格波动大、资金投入巨大、交易周期较长等。
3. 房地产市场的调控措施有哪些？
答：房地产市场的调控措施包括政府制定的房地产相关政策、土地供应的控制、购房限制、房贷利率的调整等。
4. 房地产市场的发展对经济有什么影响？
答：房地产市场的发展对经济有较大的影响，可以带动相关行业的发展，促进投资和消费，增加就业机会，推动经济增长。
5. 房地产市场的风险有哪些？
答：房地产市场的风险包括市场波动风险、政策风险、信用风险、流动性风险等。
6. 如何进行房地产市场的投资分析？
答：房地产市场的投资分析可以从需求、供应、价格、政策等多个角度进行，包括对市场趋势的分析、项目潜力的评估、风险控制的策略等。
7. 房地产市场的未来发展趋势是什么？
答：房地产市场的未来发展趋势可能包括城市化进程的推动、房地产行业的结构调整、绿色建筑和可持续发展的重视等。
以上为房地产市场学试题及答案，仅供参考。
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房地产金融与投资概论
第十章复习思考题答案要点
一、为什么说房地产市场是低效率市场？
房地产市场的低效率主要由以下原因造成：1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关，不同区域的房地产市场特征不同，不同区域的市场信息没有太大的可比性。
2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的，房地产商品的可替代性较差，物业价格的可比性也比较差。
3、在房地产市场上获取信息是困难的，而且成本昂贵。
双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场，交易的价格信息也是隐秘分散的，收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。
4、房地产商品的交易成本高。
房地产的交易过程复杂、费时，不仅有相关的各项税费，而且佣金也比较昂贵。
所以，房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。
市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。
因此房地产市场是低效率的。
二、房地产市场研究有何重要意义？
房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房
地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方
法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。
由于房地产市场是一个无效率的市场，所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。
主要体现在：1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。
通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料，这些资料可以反映市场需求状况及动态变化，让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。
2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略。
市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响，因此，市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势，及时地地发现投机机会，并针对性地制定投资策略。
3、房地产市场研究有利于投资者合理决策。
在房地产投资分析中，无论是项目收益和支出的估算、市场价格的预测，还是资金的机会成本等等，都需要通过充分细致的市场研究才能加以确定。
只有通过房地产市场研究，投资者才能做出合理的方案策划，避免盲目投资。
三、房地产市场研究的主要步骤有哪些？
尽管不同类型的房地产投资项目面临的投资环境和市场条件有所不同，在市场研究中需要解决的问题也会千差万别，但是，市场研究的基本步骤是相同的。
1、确定研究目标。
市场研究应当从房地产开发投资企业的需要解决的问题出发，并对所需解决的问题进行准确的界定和细分，以明确研究目标。
只有明确了市场研究的具体目标，才可以制定可行的研究方案。
2、研究方案的设计。
研究方案包括研究目标的具体描述、研究范围的界定、研究方法的选定、研究的进度安排和经费预算以及调查人员的培训计划等，是市场研究人员的行动纲领，是研究工作的执行计划。
3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计。
确定资料的收集方法、相关问卷的设计以及样本的设计可以说是研究方案设计的进一步细化，是研究工作的具体实施办法。
4、试探性调查。
是在正式调研之前，在小范围内采用内部访谈法、专家访谈法或小样本直接调研法对拟定的研究方案进行评价和测试。
以便对研究方案做进一步完善。
5、数据的收集和整理。
是对在市场研究中所需的一手资料或二手资料进行收集和整理。
6、数据的分析。
这一工作是对市场调查的数据的进行编辑、编码以及对数据进行统计分析。
编辑是增加数据的可信度和有效性，编码是利于数据的分析，统计分析是将调查结果以更直观的图表和更明确的数据表达出来。
7、提出研究报告。
这是市场研究的最后一个步骤，将
市场研究实施过程以及市场研究结论以市场报告的书面形
式反映，给决策者提供重要的决策信息。
四、房地产市场研究的主要包括哪些内容？
房地产市场研究主要包含了市场调查和市场预测两方
面的内容。
1、市场调查包括房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查。
⑴房地产投资环境调查就是对房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种
外部因素的调查。
这些影响因素有区位条件、基础设施、生活配套等硬环境因素，也有政治、经济、社会文化和政策等方面的软环境因素。
⑵房地产市场状况调查。
房地产市场调查就是市场内部调查，主要内容有①市场需求调查②市场价格调查③消费者调查④竞争者调查⑤市场吸纳速度调查。
2、市场预测。
市场预测是在房地产市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房
地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断。
预测内容包括房地产市场需求、市场供给、市场价格、竞争情况以及宏观经济趋势、产业发展状况等。
五、什么是房地产市场定性研究和定量研究？
定性研究指的是对相关房地产市场参与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方面资料进行
市场调研的方法。
因为这些信息很难用量化的数据来表达，定性研究显出优势，成本也比较低，所以在房地产市场研究中定性研究有重要的辅助作用。
当然定性研究也有主管成分较大的局限性。
定量研究是一种运用统计与分析方法对市场调查数据
进行数量关系的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的研究方法。
定量研究方法在房地产市场研究中运用范围很广，运用描述性统计或推断统计分析方法可以将研究的结果用具体的数字、图表表示出来，给决策者提供直观、明确的决策依据，比定性结果更有说服力。