房地产估价师案例分析真题
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
房地产估价师案例分析题及答案
房地产估价师案例分析题及答案某工厂为企业改制进展资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进展估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进展估价?( )A.根据房屋所有权证上记载的用途进展估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进展估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进展估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进展估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过以下途径( )。
A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值解析：1.根据合法原那么确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最正确使用原那么也要在合法原那么条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最正确答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
卖房者甲与购房者乙于xx年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】 C2、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。
A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】 A3、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。
该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】 B4、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。
A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A5、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值【答案】 D6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、若一个栈以向量V[1..n]存储，且空栈的栈顶指针top为n+1，则将元素x 入栈的正确操作是（）。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。
A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。
A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。
A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。
A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。
A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。
A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。
A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。
A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。
A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。
A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。
2023年房地产估价师考试案例分析真题
202３年房地产估价案例与分析试题一、问答题(共3 题,每题1０分。
请将答案写在答题纸对应旳题号下)（一)甲上市企业为收购其大股东某处空置旳商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市企业规定出具评估汇报旳时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但规定甲上市企业提供了该商业用房旳全面详细状况,并问询了其评估期望值。
估价中选用收益法为重要旳估价措施，搜集了３宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房旳月租金为２８０元/M２、300元/Ｍ2和35０元/Ｍ2。
然后根据最高最佳运用原则选用35０元/Ｍ2作为该商业用房旳有效毛收入,扣除3０%旳运行费用后，求出年净收益为2940元/Ｍ2，再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房旳市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不妥之处？（二)甲企业拥有旳某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因企业经营方向调整，甲企业拟放弃加油站业务,为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站旳市场价值.ﻫ请问:1．该估价项目旳估价对象范围详细应包括哪些？2.乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？（三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街旳一临街小型商铺旳市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为重要旳估价措施。
但仅搜集到A、B、C、D 四个交易实例。
实例A 交易时带有3年尚未到期旳租约，协议租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间转让;实例C是相邻商铺旳业主购置后扩大经营靓膜；实例Ｄ平面形状为“L”形,是业主将原为矩形旳商铺临街面1/2 宽度、1／３深度旳部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上状况外，四个交易实例与估价对象均具有很好旳可比性。
请问:1．四个交易实例与否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例旳，应怎样对它们旳成交价格进行修正或者调整?二、单项选择题（共3 大题,1０小题，每题2分。
2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选6
2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选6姓名年级学号题型选择题填空题解答题判断题计算题附加题总分得分评卷人得分一、问答题1.某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。
在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
请问：1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2．在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?无_____________________________________________________________________ _____________________正确答案：（无）解析：1．（1）租金内涵可能不同。
比如一个是净租金，一个是毛租金。
（2）租金单位可能不同。
比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。
（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。
（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。
（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。
2．（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。
（2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
2.某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。
王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
房地产估价师考试案例分析经典例题
房地产估价师考试案例分析经典例题一甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?估价程序上应特殊注意：1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。
并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
三(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共60题）1、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D2、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 D3、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D5、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。
A.加B.减C.与D.或【答案】 C6、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D7、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共40题）1、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。
A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】 B2、源程序中的（）与程序的运行结果无关。
A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】 A3、( ) 语言不是面向对象的程序设计语言。
A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】 D4、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。
以下（）模式是行为型设计模式。
A.装饰器 (Decorator)B.构建器 (Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】 D5、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是( )。
A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】 C6、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B7、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A8、In C language，（）are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A.declarationsB.dimensionsmentsD.descriptions【答案】 A9、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-60
问答题(共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机
和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
答案
一、问答题
(一)评分要点：
1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
(2分)
(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)
2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
(2分)。
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析一、问答题1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构承受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师发展了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
2 某房地产估价机构于2022年7月1日承受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2022年7月10日。
注册房地产估价师于2022年7月3日发展了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2022年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用本钱法和假设开辟法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?2 张某方案用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。
某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。
经理解，普通住宅的市场租金为5000元／月，酒店式公寓按70000元／年的固定收益委托经营。
张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓的投资回报率是70000／1000000=7％，所以选择购置酒店式公寓。
请问：3 张某的选择是否正确?4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?二、单项选择题4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及局部家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体构造和安全性未受到影响。
该住宅楼开辟企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值发展评估，两个估价结果差异较大。
5 本估价工程最适宜采用的估价方法是( )。
房地产估价案例与分析真题及答案
20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
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2014年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。
价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。
当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。
甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。
经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。
请问：1.甲机构书面回复的致函对象是谁？2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。
请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。
合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。
估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。
第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。
请问：1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？1、【参考答案】1.甲机构复函的致函对象是人民法院。
因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。
②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。
③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。
④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。
⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
2、【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
3、【参考答案】1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。
因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。
2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。
②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。
该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。
地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（）。
A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。
A.应充分考虑各店面租约租金的限制B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（）。
A.土地使用期限B.规划条件C.租约限制D.原抵押权的优先受偿款（二）某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。
房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。
为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。
A.2009年8月27日B.2013年4月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日5.注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。
A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。
A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场（三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。
7.采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（）。
A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。
A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点9.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。
A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税10.关于该估价项目的说法，正确的是（）。
A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定1【答案】D【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。
区位状况调整主要有位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。
对地下一层估价选首层作为可比实例，必须进行区位状况调整。
参见《房地产估价理论与方法》教材P196。
2【答案】C【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。
最符合题意答案为选项C，在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金，但要先分析原租约租金是否合理、是否与正常客观市场租金偏差过大，如果偏差过大则双方均可能毁约，对这种租约租金不能直接使用，要进行适当调整。
总之就是采用的租约租金与市场租金偏差不会太大。
由于低租金店面剩余租期仅半年，如没有延续条款，则可以直接按市场租金考虑。
参见《房地产估价理论与方法》教材P243。
3【答案】D【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。
权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。
参见《房地产估价理论与方法》教材P196。
4【答案】D【解析】本题考查的是价值时点。
评估“转让所得”就要评估出张某原购房时市场价格和现在转让时的市场价格，因此价值时点有两个。
5【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。
税收政策调整是明确发生事实，不能放在估价假设与限制条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。
参见教材P20。
6【答案】C【解析】本题考查的是税收政策调整产生的影响。
此项税收政策调整目的是提高存量房转让成本，对转让方提高税赋，客观上也会抑制需求，因此选项A、B、D并行不悖，但选项C与其他三项相悖。
7【答案】C【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。
动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。
参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
8【答案】D【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D 中最合适的是D。
参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
9【答案】C【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。
参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
10【答案】D【解析】本题考查的是投资价值评估。
这是投资价值评估，选项C说法没有依据。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：××估字[2011]第××号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。