武汉市土地出让金管理办法(武政规[2009]9号)

武汉市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知武政规〔2009〕9号各区人民政府、市人民政府各部门：市人民政府同意《市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展的意见》，现转发给你们，请遵照执行。

二〇〇九年八月二十八日市人民政府：为进一步落实《市人民政府关于优化政府服务促进企业发展的若干意见》（武政〔2008〕72号）精神，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）要求和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）等规定，现就进一步完善我市国有建设用地供应管理政策，规范全市土地市场秩序，促进经济持续快速发展提出如下意见：一、坚持市场优先，推进土地资源市场化配置（一）继续落实国有土地招标拍卖挂牌出让制度。

商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和工业用地，以及同一宗土地有2个以上意向用地者的其他用地，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。

出让国有土地使用权取得的总成交价款中，市国土房产部门按以下情况计算政府土地收益：1.政府储备地块，按公开成交价款与土地储备整理成本之差计算。

2.委托交易地块，属于工业用地的，按公开成交价款的20%计算；属于经营性用地的，按公开成交价款的50%计算。

（二）不断深化土地有偿使用制度改革。

原划拨土地在符合规划，且不改变使用主体、土地用途、使用强度等现状条件的前提下，可以协议方式现状补办出让。

市国土房产部门依据土地用途，按以下标准计算政府土地收益：工业用地，按市场价的20%计算；其他用地，按市场价的50%计算。

规范划拨土地现状补办出让管理，禁止通过现状补办出让方式规避执行经营性用地招标拍卖挂牌制度。

划拨土地补办出让时，应当在出让合同中明确：出让合同签订后，需要将原用途调整为经营性用途的、住宅类用地增加容积率的、商服类用地增加容积率且超过原批准容积率1倍以上的，应当解除原出让合同，由土地储备机构优先予以储备；土地储备机构不予储备的，可以在土地有形市场以招标拍卖挂牌方式出让。

（三）加强对经营性出让土地改变使用条件的管理。

对扩大用地范围、改变土地用途、提高使用强度等主要情形实行分类管理：1.经营性项目扩大用地范围的，在明确地块相关情况的前提下，以招标拍卖挂牌方式出让扩大用地。

对于扩大用地面积偏小、形状不规则等情形，确实不能独立成宗的，经依法批准，可以签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，补缴政府土地收益。

公开出让底价的确定及政府土地收益的计算，区别储备、交易、危房改造等不同情况，分别适用本意见相关规定。

对于没有纳入储备、危房改造、储备试点等计划范围，属于社会拆迁的扩大用地，其土地供应参照危房改造项目办理程序办理，并按照不低于市场价20%的标准计算政府土地收益。

2.改变原批准用途进行开发建设的，解除原出让合同，由土地储备机构优先予以储备；土地储备机构不予储备的，可以在土地有形市场以招标拍卖挂牌方式出让。

市国土房产部门按本意见第一条第（一）项规定计算政府土地收益。

3.经营性项目提高土地使用强度，如果出让合同明确约定收回土地使用权的，应当收回其土地使用权后重新以招标拍卖挂牌方式出让；出让合同没有明确约定的，经依法批准，可以签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，并补缴政府土地收益。

以招标拍卖挂牌方式重新出让土地的，市国土房产部门按本意见第一条第（一）项规定计算政府土地收益。

补缴政府土地收益的，其补缴额为新旧土地使用条件下的土地市场价的差额。

原协议出让地块，按照增加建筑面积与总建筑面积的比例核定补缴政府土地收益的计价土地面积，补缴标准不得低于计价土地基准地价的50%；原公开出让地块，补缴的楼面地价标准不得低于原公开出让的楼面地价。

二、优化供地政策，促进经济持续健康发展（一）有效满足工业企业用地需要。

建立健全工业用地储备制度和用地预申请制度，有计划地做好工业用地前期开发，为企业快速落户创造条件。

科学确定地块投资强度、产业类型和具体土地类别，并将此作为地块公开出让条件。

灵活确定用地面积，既可以先确定地块面积后，再通过招标拍卖挂牌出让；也可以先通过竞拍土地单价的方式确定土地使用者，再根据项目需要合理确定地块具体面积。

鼓励工业企业集约节约利用土地，出让工业用地在不改变用途的前提下提高使用强度的，不再增收政府土地收益。

实行工业项目用地控制指标管理，落实《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）规定，在编制供地文件和签订出让合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地比例、绿地率等控制指标要求及违约责任；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、培训中心等非生产性配套设施；严格控制厂区用地绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。

工业企业配套绿化率按照《市人民政府办公厅关于进一步优化政府服务促进企业发展的实施意见》（武政办〔2009〕37号）的规定执行。

（二）大力支持商业服务业发展。

鼓励商服类企业通过现状补办出让有偿使用原自有划拨土地，促进企业融资发展。

在符合城市规划的前提下，鼓励商业类企业集约节约利用土地。

商服类出让土地在不改变用途的前提下，提高使用强度且不超过原批准强度1倍的，可以签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，补缴政府土地收益。

（三）积极推进城中村改造。

根据《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办〔2004〕173号）、《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》（武政办〔2009〕36号）等文件规定，对列入改造计划的A、B类村的改造项目，实行还建用地和开发用地捆绑，以招标拍卖挂牌方式出让；对于产业用地，可以按照划拨方式供应土地。

对于申请办理产业用地出让手续、盘活存量土地资产的，应当依法予以支持。

经股东大会同意，产业用地可以招标拍卖挂牌方式出让。

市国土房产部门依据土地用途，按以下标准计算政府土地收益：工业用地，按公开成交价的20%计算；经营性用地，按公开成交价的40%计算。

产业用地出让之前，应当制订原村民安置补偿方案和生活保障方案，报所在区人民政府批准。

（四）加快实施老城区成片改造。

以区人民政府为责任主体，充分利用储备试点、危房改造等手段，加快实施老城区成片改造。

市人民政府批准的储备试点项目，由区人民政府征地拆迁机构完成土地整理工作，地块以招标拍卖挂牌方式出让，按公开成交价款的20%计算政府土地收益。

有关土地收益分配办法按照《市委办公厅市政府办公厅印发市教育局等4部门贯彻落实〈中共武汉市委武汉市人民政府关于围绕“两型社会”建设完善城市管理体制的若干意见〉实施细则的通知》（武办发〔2008〕22号）的规定执行。

市人民政府批准列入危房改造计划的项目，由区人民政府负责拆迁成本测算、拆迁安置等工作，地块以招标拍卖挂牌方式出让。

对于预期收益很低的项目，可以拆迁成本作为公开出让的起始价。

公开出让所获得的土地收益的分配办法，按照《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》（武政〔2003〕32号）的规定执行。

三、实施分类管理，规范建设用地供应行为（一）关于储备土地置换项目。

储备土地置换项目是指土地储备机构在土地储备项目实施过程中，以土地交换方式对原土地使用权人进行补偿的项目。

储备土地置换应当遵循用途相当、价值对等原则；置换方案由土地储备机构拟订，经市国土房产部门审核后，报市人民政府批准。

置换土地符合划拨用地目录的，以划拨方式供地；不符合划拨用地目录的，经依法批准，可以协议出让方式供地。

置换土地价格依据土地市场行情，在科学评估的基础上，由土地储备机构、市国土房产部门采取集体决策方式初步确定后，连同置换方案一并报市人民政府批准。

（二）关于竣工验收增加建筑面积项目。

竣工验收增加建筑面积项目是指建设项目竣工验收时，房产面积超过出让合同规定的建筑面积，需要补缴政府土地收益的项目。

此类项目一律按照《国有建设用地使用权出让合同》约定征收违约金，并按照本意见第一条第（三）项规定的标准补缴政府土地收益。

（三）关于闲置土地项目。

闲置土地项目是指依据《市人民政府关于印发武汉市闲置土地处置办法的通知》（武政〔2006〕53号）规定，认定为超过规定期限未动工建设的项目。

此类项目经批准开工建设的，应当先按规定交纳土地闲置费；需要补办土地出让、建筑增容、延长土地使用年限的，应当补缴政府土地收益，签订《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

其补缴额为新旧土地使用条件下的土地市场价的差额，且不得低于本意见第一条第（二）项关于以协议方式补办出让、第一条第（三）项关于补缴政府土地收益规定的标准。

（四）关于清查补办项目。

清查补办项目是指根据有关文件规定，已经市人民政府批准纳入清查补办范围、且在2002年7月1日之前已实际使用的经营性用地和工业用地项目。

此类项目用地在明确地块相关情况的前提下，以招标拍卖挂牌方式出让。

供地起始价依据政府供地批准文件下发时点的市场价，集体决策确定；市国土房产部门按本意见第一条第（一）项规定计算政府土地收益。

2004年8月31日之前市人民政府已批准供地，但尚未签订土地出让合同的已批未供项目，参照清查补办项目政策办理。

（五）关于停建工程项目。

停建工程项目是指我市中心城区范围内，已经审批但尚未建成，已动工建设面积达到应动工建设总面积三分之一或已投资额达到总投资额的25%，2002年2月以前停止建设，已报经市人民政府同意纳入停建工程处置范围的建设工程。

此类项目需要补办土地出让、建筑增容、改变土地用途、延长土地使用年限的，应当补缴政府土地收益，签订《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，其补缴额按照《市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知》（武政〔2004〕39号）规定的标准测算。

四、明确部门职责，提高土地供应服务效能市国土房产部门要进一步规范建设用地供应管理，切实简化办事程序，提高服务效能。

市规划部门要协助督促建设单位完善用地手续，严格按照土地出让合同约定的规划指标审批项目建筑方案。

市财政部门要积极创造条件，促进政府土地收益征收管理。

市国土房产部门、市监察部门要加强对土地市场的监督管理，对不按规定进入有形市场交易或者不按规定供应土地的行为，要严格依法查处。

政府有关部门以及土地供应相关机构工作人员，在办理土地供应事项中接受贿赂、营私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，要按情况给予党纪政纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及东湖生态旅游风景区范围内的国有建设用地供应，严格按本意见规定执行。