房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素及对应政策研究

影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。

一、影响房地产价格上涨的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆

迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。

2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。

3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。

(二)需求及供给因素

房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。

1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。

2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。

4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。

5、供给结构不合理。目前，住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。2007年，市区商品住宅单套面积(按面积分)90平方米以下供应量所占份额低，144平方米以上高档住宅供应量所占份额高。因建造中低档住宅的利润相对较低，故开发商纷纷把目光转向别墅等非普通住宅，以谋求高额利润，从而使房地产陷入供需结构脱节状况。

(三)房地产开发商自身因素

据有关资料显示，在我国十大高利润行业之中，房地产业名列榜首。该行业的成本利润率在30%以上。一些房地产开发商为追求高额利润采取各种手段来谋求暴利。

1、囤积土地，待地价大幅上涨后开发(按省物价局规定，土地超过三年开发的，可以按现行市场价评估后的价格计入普通住宅商品房开发成

2、取消福利分房、实行货币分房制度。自1998年我国取消福利分房，实行货币分房制度以来，伴随着城镇住房制度改革，住宅市场逐步形成了以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制。国家确定了住房分配货币化的城镇住房制度以及将住宅建设培育成为国民经济新的增长点的目标，城镇居民的住房需求随之旺盛起来。

3、购房贷款面广，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力合并在一起释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度地提高了社会各阶层购房的承受能力。

二、稳定房价的对策措施

纵观影响普通住宅商品房价格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。针对以上因素，政府应采取有效措施正确引导房地产的发展，将其调控在合理范围之内。

(一)地方政府应重新定位角色

房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产则繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。土地收入是地方政府财政收入的重要组成部分，地方政府应当从土地出让的收益中拿出一定比例的资金用于建设经济适用房和廉租房。现行的以GDP为核心的考核指标和办法，使地方政府扮演的角色严重错位，应当将考核指标和办法逐步转变为提供公共服务方面。

(二)完善土地储备制度

1、遵守社会效益优先原则制定土地供应政策。社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、部门利益与社会公共利益不一致的情形下，应当优先考虑社会公共利益。土地储备制度的功能是多样的，如为城市建设筹集资金，抑制土地炒作，规范房地产市场，为城市总体规化实施创造条件等，但重要的是增强地产市场的宏观调控能力，按照社会效益优先的原则调控土地供应。

2、加强房地产市场管理提高宏观调控能力。房产市场与地产市场是紧密联系的，但又是不同步的。房屋建设、开发商已圈土地的消化需要一定的时间，因此，用扩大土地供应量来平抑房产市场价格，往往实际时滞比较长。这就要求政府部门制订土地计划时要有很强的预见性，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。政府应采取多种措施，一方面要大力清理闲置土地，盘活存量土地，重点打击囤地、圈地行为。另一方面要有计划地新增住宅用地，特别是增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，提供有效产品供给，争取住宅供需更趋平衡。

3、不断完善土地供应方式及具体政策。土地供应方式及具体政策直接影响土地及房产价格。一是切实加强土地利用总体规化的实施管理，确保城市化过程中土地资源的合理配置；二是合理安排供地计划，优先保证城市发展用地；三是加大土地有偿使用力度，积极为城市建设集聚资金；四是着力盘活存量建设用地，优化城市土地利用结构；五是建立和完善土地收购储备制度，增强政府调控城市建设用地的能力；同时要控制别墅土地供应，严控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低价位、中小套型住房用地供应。

(三)大规模推出经济适用房，优化住房供应结构