房地产估价师假设开发法及其运用
房地产假设开发法估价操作
假设开发法估价操作按照下面提供的假设开发法模板，完成××市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。
（一）假设开发法1、确定估价对象最佳开发方式根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。
2、确定开发周期和投资进度安排（1）开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。
根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及××市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
（2）投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。
根据××市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。
根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。
因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。
土地与房地产评估第五章假设开发法
三 、假设开发法各项费用的计算
3、开发成本与管理费用 p 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售税费 p 销售费用。包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、
奖金及销售提成等。 p 销售税金及附加等。包括营业税、城市维护建设税、教育
费附加； p 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
三 、假设开发法各项费用的计算
5、投资利息 p 应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买
待开发房地产应负担的税费+开发成本+专业费用。
p 销售费用和销售税费不计息。 p 计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时
间点，不考虑预售和延迟销售。 p 需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。 p 所有投资均视年内均匀发生。
－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买 待开发房地产应负担的税费 （终值原理）
2．折现方法（现金流量法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成
本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负 担的税费（现值原理） p 折现率（资本化率）包含利息率和利润率两部分
二、假设开发法的计算公式
第三节 假设开发法各项费用的计算
三 、假设开发法各项费用的计算
1、开发经营期 p 起点为估价时点（假设） p 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根
据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计。 p 一般较为准确 2．开发完成后的房地产价值 p 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 p 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地 产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结 合来推测。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
房地产估价案例与分析第十讲假设开发法
第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。
⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。
假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。
因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。
但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。
⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。
根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用
第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。
第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。
（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。
（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。
③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。
（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。
（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。
假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章 假设开发法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（）。
A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
房地产估价师《理论与方法》第八章知识点：假设开发法的估价前提
实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院强制拍卖转让。
这几种情况下的后续开发时间和费用构成是不同的。
看一个例子。
假设预测该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年。
则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。
但如果是该在建工程要被现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖，则还应加上“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0.5年和1年，则该在建工程的后续建设期为1.5年和2年。
在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
假设开发法的估价前提有3种：
①估价对象由业主开发完成——“业主自行开发前提”;
②估价对象被业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;
③估价对象被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。
自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。
假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。
房地产抵押估价和房地产拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
房地产评估假设开发法的应用解析
房地产评估假设开发法的应用解析----cc9bf628-6eb2-11ec-87b7-7cb59b590d7d【摘要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。
本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。
[关键词]房地产；看法假设开发法引言随着我国房地产业的快速发展和扩张，房地产业不断促进我国经济增长和人民生活水平的提高。
为了保证房地产市场的合理健康发展，房地产评估也在兴起，其业务也在不断增加。
房地产估价的理论和方法越来越受到人们的重视和研究。
对于房地产项目，可采用市场价格法、成本法、收益法和假设开发法进行评估[1]。
假设开发法作为房地产估价的重要方法之一，具有可操作性强、适用范围广的特点。
为房地产估价和项目投资评估提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。
1假设开发法的基本理论1.1假设开发法的含义及适用条件假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。
根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2]。
假设开发法主要适用于待开发土地、在建房地产和其他具有投资开发或再开发潜力的房地产（如拆迁和重建）的估价。
被评估房地产应具有投资开发或再开发潜力，指该房地产未来盈利的可能性。
这种可能性需要通过市场研究和预测分析对利润机会进行定性分析和描述；估价房地产的未来价格是可以预测的。
估价房地产需要在市场上经营和销售的，应当结合市场情况和供求情况，正确、有效地预测估价房地产未来的市场租售价格；社会和经济环境也会影响假设开发方法的评估效果。
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产评估——假设开发法及其应用
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独 显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金 流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 （通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）， 这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量 分析的口径一致，便于比较。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
11
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
假设开发法在房地产估价中的运用解析
从 上例 的分 析 和 图示 可 以看 出 传统 计 算 方 法 存在 的
实 例分 析传统 方法 的计算 过程 。
例 ： 一 宗 “ 通 一 平 ” 待 开 发 建 筑 地 ， 地 面 积 为 有 七 的 土 ２０ ０平 方 米 ， 筑 容 积 率 为 ２５ 拟 开 发 建 设 写 字 楼 ， 设 ０ 建 ．， 建 期 为 ２年 ，建 筑 费 为 ３０ ０元 ／ 方 米 ， 专业 费 为 建 筑 费 的 ０ 平 １％ ， 筑 费 和 专 业 费 在 建 筑 期 内均 匀 投 人 。该 写 字 楼 建 成 ０ 建 后 即 出售 ， 计 售 价 为 ９０ ０元／ 方 米 ， 售 费用 为 楼 价 的 预 ０ 平 销
２１ 开发 法 中房地 产 的价 值不 是现 值 而是未 来 的价 ＿ 段设 值。 假设 开发法 的前提 条件是 最佳开 发利用 方式 的选择 、 未 来 开发完成 的房地 产销 价 以及开 发费用 和相 关税 费等经 济 参 数的推测 具有 一定 的准确性 。可见 ， 算待开 发房地产 的 计
整
鱼 ： 等 ． 此 估 算 待 估 房 地 产 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 以
预售楼价 、销 售费用 、销 售税 费等经济参数２ 末的终值 年
设 开发 法在房 地 产估价 中的运 用
专业 费、利息 、利润 数 ２ 末 的 终值 年
开 发 完 成后 房 地 产 的 预 期 值 ／１ｉ” 【 发 成 本 ／１ｉ 】 正 （＋ ）一 开 （＋） 一
算 利 息 。利息 ＝ 价 × （＋ ％） １＋ １ ０ ０ ｌ５ ００ ０ × 地 ［ １６ ｚ ］ （５ ０ ０＋ ０ ０ ） ＿ ０ ０ ［ １ ６ ｌ１＝ ．２ ６ 地 价 ＋ ９ ０ 。（ ） 取 地 价 。地 价 ＝ （＋ ％） ］０１ ３ ｘ ＿ ９ ００ ０ ６ 求
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法假设开发法(hypothetical development method，residual method)：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
假设开发法(上)一、大纲要求：考试目的：测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：1.假设开发法的基本原理假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的.方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
3.现金流量折现法和传统方法根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值;传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。
房地产估价四：假设开发法的应用案例
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（4）求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费 -开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*（1-25%）=1620000 （元）
不 48]动产总价=1620000/8%不为动（[1产5-0的1-2/收）（益年1年+限8%）
=19746401（元） h
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/（1+3%）
=6115075（元 ）
h
14
【案例三】某公司于2005年5月通过出让 方式获得一宗5000平方米土地的使用权， 出让年限为50年，根据规划，该地块用途 为综合用地，最大容积率为3。该公司于 2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合 大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2007年5月将土地使用权向银行抵押。如 果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款， 请问该估公价时司点最多可贷多少款？
➢ 评估要求：确定该开发公司在该项目中 的建筑费及专业费的最高控制标准。
h
3
【测算过程】
（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研 究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工， 建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目 前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方 米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当 地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低 于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动 产总价的6%。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划 要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建 8000m2的写字楼。
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投 入成本等。根据该开发公司所进行的市场调 查和项目可行性分析显示，该项建设开发期 为2年，取得土地使用权后即可开工，建成 后即可对外出租，出租率估计为90%，每建 筑平方米的年租金预计为300元，年出租费 用为年租金的25%。
2021房地产估价师考试《案例与分析》考点：假设开发法的其他用途
假设开发法的其他用途：
假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。
房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。
假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：
(1)确定拟开发场地的最高价格。
如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。
(2)确定开发项目的预期利润。
在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。
预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。
此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。
(3)确定开发中可能出现的最高费用。
在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。
确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。
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假设开发法及其运用(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：33，分数：33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。
A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：2.假设开发法的理论依据是( )。
A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。
A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。
A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。
A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：8.假设开发法最基本的公式是( )。
A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：9.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )进行评估。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：10.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )进行评估。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：11.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。
A．不必考虑 B．根据实际情况而定C．必须考虑 D．无法确定（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：12.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。
已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09（分数：1.00）A.B.C. √D.V=480万元/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+12%)1.5=4768.50万元。
13.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。
A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：14.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为( )。
A．2% B．3% C．5% D．8%（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期B．待开发房地产建设发包日期C．取得待开发房地产的日期D．房地产开发完成并投入使用的日期（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：16.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。
A．房屋验收合格 B．房屋可使用C．将其售出 D．房地产经济寿命结束（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：17.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。
A．开发经营期可分为建设期和经营期B．建设期的起点与开发经营期的起点相同C．经营期可具体化为销售期和运营期D．经营期可以准确预测答案（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：18.假设开发法传统方法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间C．建设期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：19.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：20.现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始建设期为2年。
根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。
若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。
A．766 B．791 C．913 D．1046（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：21.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为( )万元。
A．1562.89 B．1652.89 C．1502.63 D．1520.63（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：2000万元/(1+10%)3=1502.63万元。
22.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用( )来求取。
A．成本法 B．市场法 C．收益法 D．长期趋势法（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：23.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为( )计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为( )计算所需要缴纳的税费。
A．买方，买方 B．买方，卖方 C．卖方，买方 D．卖方，卖方（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：24.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售税费D．开发成本、管理费用和销售费用（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：25.后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内( )。
A．期初 B．期中 C．期末 D．任意阶段（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：26.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是( )。
A．自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B．自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C．自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D．自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
A．2281.83 B．2474.60 C．3798.30 D．4119.18（分数：1.00）A.B.C. √D.V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)40-2.5]/(1+14%)1.5万元=3798.30万元。
28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。
A．估算后续开发的经营期B．估算后续开发的各项支出、收入C．估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D．估算建设期中的利息和利润（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：29.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )。
A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：30.在假设开发法的现金流量折现法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。
A．取得待开发房地产的时间 B．开发经营期间的某个时间C．开发完成后的时间 D．开发完成之后的某个时间（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：现金流量折现法中，开发完成后价值对应的时间应是估价时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。
31.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发通常是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：不得改变现状的旧房不适用假设开发法估价，假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。
32.某框架结构在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。