房地产估价师假设开发法及其运用

假设开发法及其运用

(总分：82.00，做题时间：90分钟)

一、(一)单项选择题

(每题的备选答案中只有一个最符合题意)

(总题数：33，分数：33.00)

1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。

A．预期未来收益 B．预期开发后的价值

C．重新开发建设成本 D．市场交易价格

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

2.假设开发法的理论依据是( )。

A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。

A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。

A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

8.假设开发法最基本的公式是( )。

A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

9.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )进行评估。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

10.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )进行评估。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．推测法

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

11.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A．不必考虑 B．根据实际情况而定

C．必须考虑 D．无法确定

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

12.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

V=480万元/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+12%)1.5=4768.50万元。

13.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。

A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

14.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为( )。

A．2% B．3% C．5% D．8%

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

16.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。

A．房屋验收合格 B．房屋可使用

C．将其售出 D．房地产经济寿命结束

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

17.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。

A．开发经营期可分为建设期和经营期

B．建设期的起点与开发经营期的起点相同

C．经营期可具体化为销售期和运营期

D．经营期可以准确预测答案