个人住房抵押贷款开题报告

（一）研究意义
自上世纪90年代我国商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，到本世纪初进入快速发展的阶段，住房抵押贷款在商业银行业务中的比重迅速提高，该项业务对国民经济和社会生活的影响也越来越大。

如美国的次贷危机所引发的严重经济问题。

我国发展个人住房抵押贷款业务的时间不长，风险管理基本上处于起步阶段，虽然目前住房抵押贷款业务在商业银行贷款组合中属于质量很好的一块，但已呈现出信用风险不断暴露的趋势，因此防范、控制信贷风险逐渐显得重要和紧迫。

众多学者的研究总结表明，目前我国个人住房抵押贷款的有关理论研究还不深入，业务开展情况也不尽如人意。

在银行的实际操作层面上，经验判断占了主流。

而从国际先进的信用风险管理经验来看，信用风险的管理正从传统的经验法、指标法等向以风险量化管理和计算机模型等定量分析的方法演进。

由于市场环境的不同，国内外对信用风险的研究存在差异。

在市场发达国家，基于健全的数据，对借款人的违约特征较为容易进行判别，如信用评分超过一定分数的即可提供贷款，而国内则大多出于信息不对称，很难对借款人有全面的了解，因此，研究个人住房抵押贷款的理论和目前我国个人住房抵押贷款存在的问题，并在汲取国外先进经验的基础上提出我国个人住房抵押贷款的模式以及具体的对策和措施，将有利于我国住房金融理论体系的进一步完善和深化，有利于我国住宅产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。

（二）国内外研究现状、水平及发展趋势
1、国外研究现状
王福林、田传浩在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)中指出个人住房抵押贷款最初起源于19世
纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。

由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。

以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。

英国的Fordetal (1995年) 对其国内有关个人住房抵押贷款资料进行研究后，发现个人住房抵押贷款存在的问题均有四个主要因素构成。

美国学者Burrows（1998年）更将导致个人住房抵押贷款出现问题的原由归结为个人信用为主要因素。

澳大利亚的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对个人抵押贷款存在的问题进行研究并形成一套较完整的防范个人住房抵押贷款风险的对策体系。

范亮亮、刘洪玉在《国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴》（《金融与经济》2006（02），17-19）中阐明建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。

目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。

陆军、李宇嘉在《国际贷款损失准备金制度的最新发展及其对我国的启示》（《国际金融研究》2006（02），69-74）一文中阐述了国际上主要国家的商业银行贷款损失准备金制度的最新发展，并在此基础上提出了对完善我国银行贷款损失准备金制度的一些启示。

2、国内研究现状
北京大学梁永平（《我国个人住房抵押贷款的现状及发展》）分析了个人住房抵押贷款是发达国家居民买房时常用的融资方式，房改以来在我国逐步发展起来。

我国发展个人住房抵押贷款具有重要的意义：有利于刺激居民的住房消费，从而对扩大内需，促进国民经济增长做出贡献；有利于金融机构贷款整体质量的提高和资产结构的优化；有利于提高居民的居住水平，早日实现“居者有其屋”。

朱华燕、姚其忠、李军在《发展个人住房贷款业务的对策与思考》（《中国房地产金融》2001年09期）中提出个人住房抵押贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，发展个人住房抵押贷款业务有着广阔的前景和空间，但存在的问题及竞争形势也不容乐观和忽视。

要持续快速发展，须理顺、解决一系列的制约因素。

刘庆军（《严格把关，完善个人资信审查制度》）中提出个人资信审查是个人住房抵押贷款业务中必不可少的重要环节，是确认借款人资格、核定具体贷款数额、贷款期限的重要依据。

完善个人资信审查制度，对于解决个人住房抵押贷款存在的问题，提高个人住房抵押贷款资产质量起着至关重要的作用。

杨若晶（《个人住房抵押贷款风险分析及防范》）提出个人住房抵押贷款作
为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。

在住房抵押贷款市场上，金融机构要面临重大的问题。

科学分析、有效防范问题，完善住房抵押市场管理机制，是金融业务顺利开展的需要，也是抵押贷款市场高效运作、充分发挥其功能的前提。

3、发展趋势
从上世纪90年代初，国内商业银行就开始涉足住房抵押贷款业务。

但是，由于当时住房制度改革更多的还是停留在概念层面，商品房还没有成为市场供应的主体，因此个人住房抵押信贷(Residential Mortgage)，发展十分缓慢。

1998年居民个人住房需求被住房制度改革推向房地产市场，从此商业银行房地产个人消费信贷业务走向了扩张之路。

1999年3月，人行《关于开展个人消费信贷的
指导意见》的通知点燃了住房贷款发放的火苗，随后各家商业银行纷纷投入到这场盛宴中来，随着业务的不断壮大，各家银行越来越发现住房抵押贷款业务虽然占用人力较大，但是业务收益的稳定性、长期性，以及授信资产的优质性使得各家商业银行不断加大对这块业务的投入。

同时随着国家住房改革的进一步深化，国土部门服务的提升，居民购买商品房甚至已经成了解决居住问题惟一途径。

因此条件具备，东风到来，住房抵押贷款发展迅猛：贷款余额从1997年的将近200万亿增长至2008年的近30000万亿，十几年间增长了近150多倍，增幅远超其他类贷款。

尽管2008年由于内忧外患的原因，房地产市场一度低迷，价格也有
所调整，但是时间相当短暂，经过国家的一系列刺激措施的出台，市场很快又又重现了繁华景象。

个人住房抵押贷款有效刺激了个人住房的需求，除了个别大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地区的房产价格基本没有回调过，因此未引发大面积的断供潮，商业银行也出于提高资本充足率的需求，营销动作不断加大。

然而，在大力发展这项业务时，商业银行一定程度上忽视了个人住房抵押贷款业务作为一项中长期贷款品种特有的风险，其风险具有隐蔽性、滞后性、分散性等特征。

参考国际经验，个人住房贷款业务大力发展的3至8年后才真正进入违约高峰期。

虽然我国的个人住房贷款开始于1998年，但真正发展是在2000年之后，而且随着时间的推移，一些商业银行的不良余额正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近几年房价上升迅速。

虽然现在的住房抵押贷款尚未给商业银行的流动性造成风险，但国家政策目前对房地产市场总体逐步趋严，个人住房抵押贷款积累的潜在风险不可忽视。

次贷危机之后，国际、国内更加关注个人住房抵押贷款的违约风险问题，理论研究的成果也层出不穷。

二、本课题拟采用的研究手段（途径）和可行性分析
（一）研究手段（途径）
本文通过规范分析与实证研究相结合、国际比较的方法对我国个人住房抵押贷款业务发展及存在的问题进行综合性研究
1、搜集数据，根据数据画出图形，并且根据图形进行对比分析，发现个人住房抵押贷款业务发展的现状与趋势。

2、根据收集的相关资料，归纳、分析个人住房抵押贷款业务存在问题的种类及原因，并且研究解决措施
3、利用个案分析法，举例法等，说明特殊性
4、归纳总结，说明共性
（二）可行性分析
1.关于个人住房抵押贷款的数据在农行海安支行的数据库中可以搜集到，因此，数据的搜集是可行的。

2.农业银行个人住房抵押贷款业务的发展具有代表意义，市场定位鲜明，既具其个性，也有市场的共性，具有研究意义。

3.国内外期刊、文献关于人住房抵押贷款的研究为本文的研究提供了启示和理论基础。

三、论文工作计划（阶段工作内容及计划完成指标）
2012年3月—2012年4月，毕业实习、收集资料、确定题目。

2012年4月6日—2012年4月18日，整理资料、完成实习报告与开题报告。

2012年4月20日—2012年4月22日，交由导师审定，并作修改。

2012年4月23日—2012年5月6日，中期检查。

2012年5月28日—2012年6月2日，上报、修改论文，完善格式，定稿打印。

2012年6月3日—2012年6月5日，上报所有材料，准备答辩材料、论文评阅。

2012年6月，完成答辩，论文工作总结、整理材料、归档。