案例日本房地产泡沫.pptx
案例日本房地产泡沫
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1985年9月后日本国内的货币供应量呈不断扩 张的趋势。1987年2月日本中央银行下调贴现 率后，货币供应量增长率超过10%，已超过 了实际经济需求。从而有一部分货币供应量 游离于实体经济之外，成为房地产和股票投 资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。 地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形 式，而导致地价暴涨的直接原因就是长期低 贴现率。
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受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅 相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当 年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
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也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的 地价就相当于美国全国的总地价。一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
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第二、 失误的低利率政策。
表现：日本政府连续多次降低利率放松银根，基础 利率跌至历史最低点，1986年开始，日本银行连续 降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2 月的2.5%，货币供应量连续几年超过10%。
原因：其一、为完成外向型向内需型经济过度而低 利率。1985年“广场协议”签订之后，日元升值导 致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了 降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传 统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现 产业空心化趋势。
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房地产泡沫简介
商品房空置率标准表
空置率
对应区间
0～5%
空置不足区
5～14% 14～20%
空置合理区 空置过量区
20%以上
商品房积压区
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房地产泡沫简介
个人贷款所占比例及增长率
年份
2001 2002 2003 2004 2005 2006
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个人住房 贷款余额
金融机构 贷款余额
二者比例
个人住房贷 款增长率
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房地产泡沫简介
由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直 接和简单地套用上述标准。
第一，目前我国城市化进程尚处在加速时期，对商品 房的需求处于不稳定增长阶段，这就要求我们必须从 我国的实际出发，不能照搬国外的商品房空置率标准。
第二，一定量的空置商品房对于调节市场需求、抑制 房地产价格的不正常上涨、降低房地产拥有者的机会 成本等是必要的，对国民经济的良性循环也是必要的。
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房地产泡沫简介
房地产泡沫的检验指标2
如果个人住房贷款加上房地产开发贷款两 者之和超过金融机构总的贷款余额的20%，金 融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融 风险的比率就会大大增加。
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房地产泡沫简介
房地产泡沫的检验指标3： 关于住房空置率
一般认为，当一个国家的商品房空置率为3% 以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场 呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%～10%时， 市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也 有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10% 时，则房地产商品显得开始过剩；达到15%以上时 则将产生严重的商品房过剩问题。
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日本房地产泡沫兴衰史
日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。
此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。
1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。
在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。
消息一经公布，日本国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。
上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。
这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。
当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。
1969年，未来学家赫尔曼〃卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。
1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。
日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。
公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
日本房地产经济泡沫
2、货币政策
货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面：
（1）提高利息：在日本房地产泡沫期间的大部分时间 里，银行基准利率都维持在 2.5%的超低水平，直到1989 年 5 月，日本银行开始加息。此后的 15 个月内，日本银 行连续 5 次加息，将基准利率提高到 6%； （2）控制贷款：在加息的同时，1990 年 3 月大藏省推 出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款 时，增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效 果非常显著， 房地产贷款增长率由 1989 年的 30.3%， 突 然下降到 1990年底的 3.5%，成为了房地产泡沫破灭的诱 导因素之一。
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
（1）融资自由化导致银行贷款业务规模和利 率面下降趋势 （2）利率自由化和业务管制自由化导致银行的 利息成本和期间费用增加 （3） 银行两头受压，开始实施激进的贷款行为
3、企业行为的扭曲
（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨 （2）“低保有税，高交易税”的土地税收政策 抑制了土地供给 （3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推 动力量
泡沫的代价
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
1995 年，日美之间签订了反广场协议，允许日本政府干 预日元汇率。此后日元加速贬值，日本出口（日元计价）逐 渐恢复，对于扭转日本经济衰退起到了一定的作用。
3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策
泡沫破灭之后，日本经济陷入衰退。日本政府积极通过 扩张性的财政政策，扩大公共支出，积极组织资源冲销银行 坏账。
（5）加强金融监管合理引导资金流向 （6）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定 （7）加强对房地产开发规模的控制 （8）加大经济适用房建设力度，优化经济适 用房开发机制
案例：日本房地产泡沫资料
2017/7/25
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在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷 不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜 火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银 行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有 求必应。1990年危机已经一触即发，但是银 行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所 上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款 总额达到50万亿日元
前言
日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严 重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的 过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷 失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定， 灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫 的发生。
2017/7/251Βιβλιοθήκη 日本房地产价格的历史演 变
从 日本房地 产价格 的历 史演 变来看 ，2 0世 纪 6 0 年代后期至 7 0年代前 期以及 8 0年代后期房 地产价 格 上涨尤为迅速 。这两次房地 产价格飙升期 ，从 其后期 调整 来 看有 很 大差 别 。也 就 是说 ，在 7 0年代 前 期 ， 房地产 价格在 l 9 7 3年达 到顶点 后 ， 受 第一 次石油 危 机 的影 响 ，曾在 l 9 7 4年 出现 小 幅 回落 ，但此 后不 久 便 重拾 升势 。然 而 8 O 年 代后期 的那 次调 整 ，房地 产 价 格急剧 上涨 ， 于 1 9 9 0年 冲到顶 点后便 开始 一路 下 滑 ，此后 整个 9 0年代 一直处于长期大幅下跌局 面。
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为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务 公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限 制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向 房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说 日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和 最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到 最后一刻。
浅谈日本泡沫经济PPT课件
策 紧缩货币政策 没有实现金融自由化
政府效率不高 乐观但不失理性
金融危机
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（三）对中国的启示及应对防御方式
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正确认识当前的经济形势，客观判断我 国经济状况。
我国以资产价格泡沫为特征、以流动性资金过剩为根源的泡沫经济已经有所形成。
高度重视泡沫经济的危害，多管齐下有 效抑制泡沫。
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• 第二，尤其在CPI（消费物价指数）的稳定时期，我们更应该当心资 产的泡沫化；
• 最后，我们应处理好眼前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间 的关系。
•
在我国当前反对加息的理由之一是，经济过热并非全局性的，
所以加息有可能影响经济繁荣。
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VS （二）日本泡沫破裂前背景 中国08年金融危机后的现状
1992年3月8月，进一步下跌到14000点左右。
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1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的
规定》，对土地金融进行总量控制。
日本央行也不断上调保持了两年多的低利率并削减贷款。
80年代日本房地产泡沫
80年代日本房地产泡沫大家都知道80年代的日本发生了一样大规模，足以导致国家衰败的经济泡沫事件，到底当时是什么情况?怎么发生的?请看下面小编为你整理的资料。
80年代日本房地产泡沫再次翻出这个经典的案例，供大家思考：日本房地产泡沫破裂后的生活泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。
不过，相对其他国家而言，日本的结局虽然苦涩，但还不算是灾难，因为在1990年的时候，日本已经在海外再建了一个海外日本为自己供血。
我们有这么好的运气吗?96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。
语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。
这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。
我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢?须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。
现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。
他把别墅已经出租出去了。
他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。
等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。
不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。
97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。
我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。
第四讲 日本房地产市场泡沫破灭及其启示精品PPT课件
第四讲 日本房地产市场泡沫破 灭及其启示
主要内容
随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日 本就陷入了20年无休止的衰退之中。作为一个成 熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中 必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日 后中国的经济重蹈覆辙。
房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政 策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观 经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的 联系和相互作用方面仍然不足。本讲拟就此问题 展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮 有所警示。
二、引起房地产泡沫的原因
1.日元大幅升值 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国
五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬 值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地 产业，大大刺激了房价的上涨。
2.盲目扩大信贷，滥用杠杆作用
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅
没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。
➢首 付 比 降 低 。 2015年给二套及 二套以上购房贷 款松绑，降低首 套房甚至全国范 围内的二套及二 套以上房屋首付 比例
➢房 贷 利 率 创 新 低 央行连续两次降息，间 隔时间不足百日，刺激 力度之大、决心之强， 显示出了明确的货币宽 松 趋 势 。 自 2000 年 以 来 ， 目前购房利率更是创下 第二新低。楼市“金三 银四”或可期
为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最
佳贷款项目，来者不拒有求必应。
一周房市热点
一、2月全国房地产市场数据解读
1、环比房价因春节因素降幅略有扩大。发布的数据
显示，由于春节成交较为清淡，2月份70个大中城市
新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比上月增
日本房地产泡沫
20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1．3倍。
80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。
越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。
日本金融机构也纷纷发放贷款．形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。
最初是东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。
1985年一1989年间．日本土地评估额达到GDP的2．5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。
从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。
短短5年，El本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％的异常水平。
另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1(1980年为100)。
但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近2倍，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。
在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流入房地产领域．扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8．5％降低到1987年2月的2．5％，无疑起了推波助澜的作用。
日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。
同年12月．新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。
几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。
这一系列举措一下子刺破了泡沫。
1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。
日本地价随之暴跌。
13本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应：首先，重创经济。
从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步人了战后历时最长的“平成萧条”时期。
浅谈日本泡沫经济(PPT文档)
第三次失误
• ——货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫。
1. 日本银行5次上调中央银
行贴现率从2.5％至6％ ；
2. 要求所有金融机构控制 不动产贷款，要求所有商业
银行大幅削减贷款；
3. 1991年，日本商业银行 实际上已经停止了对不动产 业的贷款。
第三次 失误
第二 次失 误
第一次 失误
货币政 策突然 转向
长期 超低 利率
日元 升值 萧条
日本宏观政策的失误
第一次失误
• ——1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条” 。
从1986年1月到1987年2
月，日本银行连续5次降低
利率，把中央银行贴现率从5 ％降低到2．5％，不仅为日 本历史之最低，也为当时世
要素所决定的标准的一种现象。 • 过去泡沫现象的例子： （1）荷兰的郁金香狂热(Tulip Mania, 1636-37) （2）英国“南海泡沫”事件（The South Sea Bubble,1720)
英国南海公司成立到交易所恐慌 （3）20世纪80年代日本泡沫经济事件
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二、时代背景
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三、事件简述
1985年，当年5月，日本国土厅发布了首都改造计划，东京 中心土地的投资一下子活跃起来，低价飞速上涨，并迅速波及全 国。
1987年，东京银座附近的每坪（3.3平方米)，近5000万日
元，即使是北海道空无一人的原野土地价格也涨了一万倍。
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泡沫经济的最高峰，
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日本的房地产泡沫--回顾历史
日本的房地产泡沫——让我们回顾历史日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了 4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
日本房地产泡沫解析
三丶日本房地产泡沫的启示
一 要始终将房地产业发展作为宏观调控的重 点和着力点
鉴于房地产业的特殊属性及其对国民经济的
重要作用，建议国家将房地产业作为敏感产 业，始终当作宏观调控的重点和着力点，完 善调控机制，整合调控资源，优化调控效果。 各级政府部门要切实转变观念，推进投资体 制改革．杜绝“形象工程”，促进房地产业 健康发展
二 审慎决策，实施科学合理的利率、汇率政策
在日本房地产泡沫形成和破灭过程中，低利率扮演 着推波助澜的作用。而轻率地提高汇率，又吸引了 大量的国际投机资金，加剧了房地产泡沫的产生和 破灭。我国当前的有关情况值得重视：据有关方面 估算，2009年l一3月．海外基金在国内房地产业的 投资已相当于去年全年的投资量。4月以来．海外购 房者通过转按揭方式将美元贷款转为人民币贷款比 例的速度提升。因此，在经济出现过热苗头时，应 避免出台进一步刺激经济的利率政策。对于汇率变 动来说．更应当根据国际资金可能的流向和市场经 济原则．审慎决策。
六
加大住房补贴力度，打压房地产投机行 为
住房问题关系到民生，应及时采取措施治理 如今的高房价，对住房投机行为严格限制。
谢谢！
三 加强土地的市场化供应工作
要规范政府行为，对划拨土地使用权的交易 应做出严格限制与动态监控，以减少多次加 价转手的机会；土地出让应采用土地招标、 拍卖，严格限制以协议方式出让用地范围。 要减少土地垄断性供应范围，建立该区域的 基准地价及其公示制度，定期编制并发布各 类地价指数，保证市场信息的公开性。杜绝 土地市场的“暗箱操作”和“地下交易”。
（二）20世纪70年代
日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政
策，居民住宅贷款额同比增长了1．3倍。随 着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速 发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日 本基本解决了供需之间的数量上以及质量上 的矛盾。
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末二战结束以后的日本经济倒退，几乎左右工业全部停产，城市里超过600万失业人口。
在城市打工的农民因为失业而饿死街头，农村粮食减产导致价格疯涨，社会动荡严重，随时都有“大厦将倾”的感觉。
有一部电影反映战争结束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇，店铺大面积停业，只有少数几间店还在苟延残喘。
到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女，他身后的帐篷里就是她服务的地方，你也可以带她出去开房，那里就是她的家。
无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。
那种对世界的厌倦，幽怨的眼神，每个人都不再对未来抱有希望。
这部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。
但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，仅仅10年的时间。
日本国积极推行土地改革，把自己从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。
从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展，此后10年里日本年均GDP涨幅达到9.2%。
多项重工业水平均已超过战前水平。
1963年经济增长率达到12.5%，1964年为10.6%。
十年平均增长率超过10%，GDP增长了3.4倍。
人均收入增长了约3.6倍；1968年的外汇储备为28亿美元，1970年到达44亿美元。
从1970年开始日本经济进入高速发展期，日本本国人把它称为“高度成长期”。
因为日本地域狭长，人口有限，工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。
进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。
并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。
直到1985年。
1985年，在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。
以强制性手段迫使日元升值，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1，仅仅用了一年的时间。
面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。
日本房地产泡沫破灭记录
日本房地产泡沫破灭记录1987年，日本的地产价格,经过50年代中期之后两个阶段的上涨,已经到了一个相当高的水平。
1987年末,日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍,房地产平均价格是美国的96倍,东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。
调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化,特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势,毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押,从银行得到相当于地产价格70％以上的更多贷款。
如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。
不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17％，1992年达到36%。
此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀.同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。
房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。
和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。
但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称,人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。
日本征收的土地保有税率很低,由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%—0。
3%，而美国、加拿大为2%左右。
从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态,大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
日本地产泡沫众生相
日本地产泡沫众生相（不知道是小说编撰，还是我们在重复日本犯过的所有错误。
）96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的初次见面、彼此认识一下的表达方式。
语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟寒暄，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。
这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。
我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。
现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。
他把别墅已经出租出去了。
他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。
等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。
不过，他的妻子并不原意和他一起住这样的房子，离婚了。
97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。
我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么硬，才会相信东京圈会扩大到这里。
小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。
教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。
教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。
93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。
日本的地产泡沫：起因、破裂与后果
泡沫的起因与破裂1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。
1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。
调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。
如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。
不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。
此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。
同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。
房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。
和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。
但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。
日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%～0.3%，而美国、加拿大为2%左右。
从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
1989年日本房地产泡沫始末
1989年日本房地產泡沫始末让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。
银行盲目放贷热钱大炒地产从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。
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2020/8/17
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1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地 产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业 全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长
的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫 长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧 条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为"二战 后日本的又一次战败"。
2020/8/17
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而 8 0年代 后期 ，城市化 和产业 结构 优化进 程 已经告 一段落 ，此时发 生的房地产价 格 调整 由于没有 高速增 长期那样强大 的增长 潜力 支撑 ，因而时 间长 、影 响也 大。通 过 两者的 比较可知 ，即便 房地产市场出现过 热 ， 其后期 调整 的深度 有可能会 随着当时 经济发展所处 的 阶段而不 同。
2020/8/17
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为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务 公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限 制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向 房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说 日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和 最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到 最后一刻。
2020/8/17
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2020/8/17
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日本房地产泡沫成因
日本金融体系没有限制商业银行的资金最 终流入股市的规定，从而为股市与房地产双 重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年 代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展， 采取了非常宽松的金融政策。
2020/8/17
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1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会 纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达 成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值 38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍 以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值 后，大量国际资本进入日本的房地产业，大 大刺激了房价的上涨。
前言
日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严 重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的 过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷 失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定， 灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫 的发生。
2020/8/17
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日本房地产价格的历史演 变
从 日本房地 产价格 的历 史演 变来看 ，2 0世 纪 6 0 年代后期至 7 0年代前 期以及 8 0年代后期房 地产价 格 上涨尤为迅速 。这两次房地 产价格飙升期 ，从 其后期 调整 来 看有 很 大差 别 。也 就 是说 ，在 7 0年代 前 期 ， 房地产 价格在 l 9 7 3年达 到顶点 后 ， 受 第一 次石油 危 机 的影 响 ，曾在 l 9 7 4年 出现 小 幅 回落 ，但此 后不 久 便 重拾 升势 。然 而 8 O 年 代后期 的那 次调 整 ，房地 产 价 格急剧 上涨 ， 于 1 9 9 0年 冲到顶 点后便 开始 一路 下 滑 ，此后 整个 9 0年代 一直处于长期大幅下跌局 面。
2020/8/17
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受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅 相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当 年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
2020/8/17
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也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的 地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
2020/8/17
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在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷 不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜 火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银 行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有 求必应。1990年危机已经一触即发，但是银 行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所 上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款 总额达到50万亿日元
2020/8/17
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20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非 常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及 股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月， 美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财 长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元 贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业， 更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年， 日本的房价整整涨了两倍。
日本自1985年“广场协议”以来房地产和 金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里 执行的一系列错误政策，致使日本经济在 1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格 同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产 “泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房 地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了 日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
2020/8/17
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日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向 内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根， 基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续 每年超过10%，1998年超过15%，造成市场 上资金流动性过剩。
2020/8/1711Fra bibliotek但是由于当时日本上下对日元升值和经济转 型的困难认识和准备不足，大量资金并不如 政府所希望的那样流入制造业和服务业，而 是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过 量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市 价格双双飙升。在此过程中日本政府并没有 采取有效措施引流资金和监管资金，而是听 之任之。
2020/8/17
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日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单 地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高 利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款 违约不能支付，引发金融危机。
2020/8/17
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日本 两次房地产价格飙 升期之所 以在后期调 整 的时 间和深 度上存在较 大差异 ，其原 因 在于两者所处 的 经济发 展 阶段 不 同。
2 0世纪 7 0年代 前期 日本 虽然处 于从高速增 长 向稳定增 长过渡 的时期 ，但 在该时期仍 然有着较高 的增长潜力 。当时受 “ 列 岛改 造论 ”影响 ， 城市化和产业结构优化不断 发展 ，国民收入持续增长 ， 在这种 背景 下 ， 对 房地产 价格 自然 产生 了上升 压力 。