农业休闲综合体概念及案例分析

发展定位上，采用“草原农牧业+草原旅游业”双主线定位
资源卡位上，散点卡位布控全域，以提振区域经济兑价建设指标
开发模式上，联合政府搭建平台，整合资源共同投建，保证现金流和对项目的控制
运营机制上，采用产权与经营权分离模式——管委会+开发运营实体，减小风险
富民模式上，推进企业+合作社模式，实现农牧业生产增收和旅游服务增收
启示一
问题二
农业产品同质化现象严重，如何在品牌和品质上做到双提升，实现“一村一品，一县一业”的大格局？
一方面，在项目选址时，选址资源禀赋好的所在地（田园东方选择了“中国水蜜桃之乡”，御道口选择了农牧业发达的木兰围场）；另一方面，自身具备或要积累良好农业产业资源（首农集团业务核心在农牧业，华润五丰具备农业全产业链资源和能力）。
华润五丰
开发模式上，按照宅基地和农用地两种形式用地制定不同的模式
运营机制上，通过产业帮扶和“地股”分红等模式，项目顺利运营的同时保证农民收入
资金模式上，充分发挥银行金融和相关基金的作用，为项目实施和农民生产提供帮助
研究总结模式归纳
通过归纳总结案例分析结果，为农业主题综合体项目开发提供模式借鉴和发展建议
案例分析
东方园林
选址定位上，依托阳山镇在农业、交通、旅游、区位上的优势，确定田原综合体定位
开发模式上，根据功能定位组建子公司，并运用平台思维，整合内外部资源共同经营
运营机制上，结合土地性质，开发不同产品，对应采用不同的运营机制
富民模式上，完善当地原住民&农民的身份转变，纳入社保体系，实现收入增加
首农集团
1
选址模式
•适合同时开展农业和旅游
•知名旅游地的一部分
•交通优势明显，“闹中有静”
•紧邻都市圈
2
开发模式
•平台思维，寻求外部资源合作
•整合内部资源协调一致
•宅基地和农用地分别制定开发策略
3
运营机制
•项目产权与经营权分离
•多元运营模式共同作用
•成立不同功能的多元合作社
•开发住宅项目，保证现金流
4
资源卡位
一、景观吸引核
景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是农业休闲综合体打造的关键。农业休闲综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。
二、休闲聚集区
农业休闲综合体概念及案例分析
农业休闲综合体是在“休闲农业”和“旅游综合体”的概念基础上形成的，是新型城镇化发展进程中，都市周边乡村城镇化发展的一种新模式。
在架构上，“农业休闲综合体”在“旅游综合体”构架下，基于一定的农业资源与土地基础，将农业和休闲游憩相结合，以农业为切入点，以景观打造为基础，引入泛旅游产业，形成以旅游休闲为导向的土地综合开发。
四、居住发展带
居住发展带，是农业休闲综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住(二居所)、外来度假居住(三居所)等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。
在功能上，“农业休闲综合体”在农业的基础上延伸产业链条，增加服务功能，以农业为依托，集合观光、休闲、娱乐、创意、研发、地产、会展、博览等三种以上的相关功能为一体，在进行农业生产以及产业经营的同时，展现农业文化和农村生活，从而形成一个多功能、复合型、创新性的产业综合体。
农业休闲综合体以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐、物流等三个以上相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性的产业结合体。它是“大农业”的复合结构形态，是资源整合的“驱动器”，
启示二
问题三
农村环境参差不齐，发展规划往往无序，如何借力城镇化，实现以工促农、以城带乡的新局面？
问题四
土地既要保证耕地红线需要，又要实现高效利用，农民如何突破身份束缚，完成身份转变？
休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
•重点区域，提前布局卡位
•盘点资源，寻求建设指标兑价
•等待规模调整时机
5
富民模式
•提供就业岗位，推动农民身份转变为产业工人
•开放培训，提升农民技能
6
资金模式
•构建乡村金融机制
•推动企业下乡带动资金下乡
启发思考
问题一
农业发展前期投入大，后期回款慢，如何有效平衡前期投入对现金流的占用，实现项目收益？
可以通过在项目中配置一定规模的住宅产品（田园东方和御道口案例有涉及）；但是如果前期没有深具吸引力的旅游体验及完善的旅游配套支撑，发展地产就不是最好的选择，需要其他现金流产品或域外地产项目来平衡投入（希望小镇项目没有增加建设用地，现金流依靠华润在临近的密云的地产及自身金融资本势力和成熟的农产品生产销售产业链闭环）。
三、农业生产区
生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要让游人认识农业生产的全过程，让游人在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣。同时还可以开展生态农业示范、农业科Βιβλιοθήκη Baidu教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。
产业价值的“放大器”，城乡共生的“交响曲”，是区域发展的“发动机”。它能有效提高产业集成度、产业集聚度、产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。它是一条破解“三农”困局之路，也是一条中国经济未来发展之路。