浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法是一种常用的房地产估价方法。
它的主要原理是，
通过将待估价房地产与同一地区或同类的房地产进行比较，来确定
其市场价值。
在运用市场比较法进行房地产估价时，通常需要考虑
以下几个方面：
1.选择比较对象：选择与待估价房地产相似的物业作为比较对象，比如说同一地区的同类型房屋（如公寓、别墅、联排别墅等）。
比较对象应该与待估价房地产具有相似的特征，包括房屋的面积、
地理位置、建造年代等。
2.确定比较参数：对比较对象进行细致的分析，选择合适的参
数来进行比较，如每平方米的价格、房屋的基础设施等。
3.统计分析数据：通过对比较对象的数据进行统计分析，计算
出不同参数的平均值、中位数和极差等统计数据，用于判断待估价
房地产的市场价值。
4.修正比较数据：如果待估价房地产存在一些与比较对象不同
的特征（如地理位置、房屋朝向等），就需要对比较数据进行修正，以尽可能减少误差。
需要注意的是，市场比较法只是一种估价方法，它不能完全代
表房地产的市场价值。
还需要考虑其他因素，如市场需求、政府政
策等。
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用市场比较法因其估价结果的高比较性而具有较强的说服力，容易被估价人员、委托人及社会大众广泛接受，但因为房地产评估行业在国内发展时间较晚较短，导致缺少夯实的理论基础，仍有实际和理论脱节的问题存在，为此，将介绍市场法以及实务中的评估流程，以及评估中经常出现问题的原因和运用中的改进方法。
标签：市场比较法；房地产评估；运用doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048市场比较法，也称比较法，是目前房地产评估中最常见的、最有效的、最易于被接受的评估方法，并被房地产评估行业及国际评估行业广泛认可。
评估人员从交易市场搜集大量相似的交易实例，运用专业知识从中不断筛选，提炼出精确、可靠地评估参数、指标等基本数据，经过周密计算从而得出评估基准日下的评估价值。
谨慎地参考、比较使得市场法更具说服力和适用性。
在《房地产评估规范》第5.1.4条还特别强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。
可见，市场法在房地产评估方法中的重要地位。
市场比较法能够适用的范围在频繁的房地产交易市场，如：普通商品住宅房、写字楼、工厂、房地产开发用地，以及村镇的房屋等一些常见的房地产。
交易次数越高、交易成功率越高、可搜集的数据就越多、越精细，最后得出的评估价值就越准确。
市场法在一些特殊的、相似样例少的房地产评估很难发挥，如：纪念碑、特殊用途工厂、地标建筑、教堂、寺庙等，因为这样的房地产交易市场相对狭窄，获得的交易实例可能不够充足，数据不准确，会影响最后房屋最后的评估价值。
1 市場比较法评估的一般程序房地产评估市场法的评估程序大致分为四个阶段：搜集类似交易实例资料；选出可比交易实例；对实例的各项交易因素进行适当的修正；得出评估对象价值。
1.1 搜集类似交易实例资料市场法的适用性和说服力完全依靠搜集来的大量成功的交易实例的交易资料，其内容如房地产成交、待售的报价和买方出价，房地产的结构布局、坐落、朝向以及周边地带的经济条件等其它交易信息。
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用作者：王岚赵培培来源：《科学与财富》2017年第20期（山西财经大学财政经融学院山西太原 030006）摘要：随着我国房地产市场的发展，房地产估价已经成为一项重要的工作。
本文以华翔购物广场为例分析房地产估价方法的应用，分析出目前诸如房地产市场发展状况问题、市场比较法自身的因素以及房地产交易案例信息资料的问题等。
因此，政府应该扩大房地产交易信息来源渠道；房地产评估行业内部应该采取的积极措施；政府、房地产市场方面以及房地产估价机构的估价人员三方应互相合作。
通过上述工作改进房地产估价工作，以促进房地产市场的健康发展。
关键词：市场比较法房地产估价成本法由于起步较晚，我国的房地产估价无论是在理论、方法或是指标体系的建立方面，都是借鉴或沿用发达国家的成果，在评估理论方法研究这方面与发达国家也基本处于相近水平，但在实践中却存在巨大差异。
市场比较法能够在估价过程中直接反映房地产的市场状态，与收益法、成本法等估价方法相比，更简单，更直接，也就最常用。
纵观市场比较法的估价过程，我们可以发现，市场比较法体现了“市场化”的特点，而土地市场上的交易状态也具有这样的特点，那么将可比实例修正得到的估价结果也应该是客观合理的，更容易让人们接受。
运用市场比较法有七个操作步骤：a 搜集交易实例；b 选取可比实例；c 建立价格可比基础；d 进行交易情况修正；e 进行交易日期修正；f 进行房地产状况修正；g 综合修正求出比准价格。
侯马华翔购物广场是由华翔集团开发经营的集购物、休闲、美食、娱乐、办公为一体的大型综合商贸大厦，该项目翻建于2011年，总建筑面积为30000㎡，位于侯马市最繁华的商业中心——新田路和花园街的交汇处，具有得天独厚的商业优势。
地下一层、地上七层，布局规划合理，是晋南地区最具规模的新型商业旗舰店。
选择五个交易实例，其中交易实例ABC的建筑类型均属于混合型，装修状况均为精装修，与待估房地产状况类似，因此把交易实例ABC作为可比实例。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
市场比较法在房地产评估中的应用完整版
市场比较法在房地产评估中的应用HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】吉林工商学院毕业论文题目名称：市场比较法在房地产评估中的应用院系：财税学院专业：资产评估学生姓名：陈启名学号：指导教师：王琳2017 年 4 月 30 日毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：年月日市场比较法在房地产评估中的应用摘要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。
在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。
本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。
关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策Application of market comparison method in real estateappraisalAbstract: In the asset evaluation, because different base date anddifferent evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation.Keywords:Real estate appraisal;Market comparisonmethod;Case;Problem;Solution目录一、我国房地产市场概况 (1)二、房地产评估的基本理论 (1)（一）房地产评估的含义与特点 (1)（二）房地产评估的基本方法 (1)三、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估为例 (2)（一）评估对象的概况 (2)（二）市场比较法的测算过程 (3)四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策 (8)（一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 (8)（二）存在问题的解决对策 (9)参考文献 (11)致谢 (12)市场比较法在房地产评估中的应用一、我国房地产市场概况经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。
市场比较法在房地产评估中的应用研究
市场比较法在房地产评估中的应用研究我国现代房地产评估行业诞生于改革开放以后。
随着市场经济的不断发展,房地产买卖、抵押等活动日益增多,房地产估价技术和相关的规范政策也不断完善,房地产估价行业逐渐形成了一个完整的体系,并不断地发展壮大。
与此同时,我国也引入不少国外先进的估价理论与方法,房地产估价过程随之变得越来越多元化。
市场比较法作为一种较早使用的评估方法,因其过程简单、易懂,且结果更接近市场价值,一直被房地产评估界广泛使用。
但是,在评估过程中,市场比较法仍存在一些操作性的问题,为了更好的评估出接近市场价值的房地产价格,不断完善市场比较法尤为重要。
本文结合评估实际以及对市场比较法和房地产评估的相关概念及流程剖析,找出市场比较法实施过程中存在的两个不完善之处,一是选取可比案例,二是因素修正。
房地产估价规范中规定,在选取可比案例时,要尽量选取与估价对象相同,或最为相似的交易实例。
但在评估实施过程时,符合要求的交易实例可能会较多,如何从众多相似交易实例中选取最为合适的可比案例,主要依靠估价师的经验。
然而对于经验尚浅的估价师来说,选取的可比案例可能并非是与估价对象最为相似的。
所以,本文针对此问题,引进模糊综合评判法中的隶属度和贴近度的概念解决选取可比案例的问题,弥补了估价师经验不足时,造成选取可比案例的偏差。
评估中另一个重要问题就是因素修正。
从目前评估的过程而言,因素修正方法过于简单,并未考虑不同因素可能对房地产价格影响程度不同,所以本文采用层次分析法建立房地产价格影响因素指标体系,利用专家打分构造比较矩阵,求出房地产价格影响因素各自的权重,并将各因素权重与通过修正标准进行修正后的比率结合,使修正比率更加精确,评估过程更加具有说服性。
为了验证上述改进方法的可行性,文章以鼎立国际城某处房地产的估价为例,使用改进前的方法与改进后的方法分别评估,并将改进前后的评估结果与实际成交价格进行比较,得出改进后的方法评估精度更高的结论。
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用发布时间： 2004—6—10 9:18：00 在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。
我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。
下面以市场比较法为例来具体谈一谈.市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质.即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。
运用市场比较法估价的操作思路如下：一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息.搜集交易实例应包括下列内容:1、交易双方情况及交易目的；2、交易实例房地产状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、其它一些附加说明（图片资料）。
二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：l、估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年;3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
三、建立价格可比基础运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。
2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多.3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4、统一面积内涵和面积单位。
四、进行交易情况修正由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。
市场比较法在房地产估价中的应用
市场比较法在房地产估价中的应用现代物业Modern Property Management市场比较法与成本法、收益法共同组成了房地产估价方式，市场比较法因其直观和便于操作，所以被业界所采用。
市场比价法的核心要义便是，在相邻时点以类似的房产项目的市场销售价为参考，对现有房地产价格进行类比和调整。
由于我国房地产市场趋于成熟和完善，因此房地产价格参数能够反映出市场近期的供需状况，也能客观反映出市场消费群体的认可程度。
但在应用市场比较法时，也需重视该方法所面临的挑战。
市场比较法还受到时间延迟等因素影响，难以准确反映出目前的真实房价水平。
如，因房地产项目所拥有的物业管理水平不同，所以其房价水平在同一区位内必然存在着差异性。
再如，因一线和二线城市的房价上涨波及三四线城市，使得前后半年内的同类型房产价格具有天壤之别。
一、应用市场比较法面临的挑战（一）面临价格锁定的挑战。
前面已经就市场比较法的核心要义进行了阐述，以类似的房地产项目的市场售卖价为参照，便能通过微调来决定本项目的房地产价格。
笔者认为，这里会面临价格锁定的挑战，即未能关注房地产项目的需求特征，而一味地对标类似的房产项目的价格信息，那么就会忽略域外房价波动对域内房价的影响，也会忽略周期性房价上涨的潜在可能。
（二）面临可视对比的挑战。
目前，从相关文献中都能反映出市场比较法的操作流程，但笔者认为，这些基于建筑质量检验式的评估方法面临着可视对比的挑战，即人们只比较他们能够看得见的因素，而忽略了他们无法看见的因素。
如，前面所指出的物业管理因素，买房就是在买物业服务。
物业管理品质需要在小区生活中来逐步体会，这是无法用眼睛来进行全方位观察的。
再者，物业品质好的小区其房价水平也较高。
二、应对挑战的着眼点（一）着眼于提高类比的同质性。
市场比较法要求在相近的时间区间内来进行类比，为了增强类比的可靠性，则需要着眼于提高房地产项目类比的同质性。
笔者认为，除了房地产项目的房龄、区位条件外，所类比房地产项目的开发商、户型面积、户型结构、小区住户人员结构等都应纳入到类比的范围。
市场比较法在房地产估价中的应用
市场比较法在房地产估价中的应用◎卢庆江财政金融（作者单位：安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司）房地产估价作为一项具有专业性质的商业活动，是委托人通过聘请房地产估价师来对当前房地产的价值进行合理、科学的评估，然后再由房地产估价师出示分析报告。
随着中国经济的不断发展，我国的房地产得到了充分的“滋养”与发展，进一步加快了房地产前进的脚步。
在对房地产进行估价的过程当中，运用的估价方法也是多种多样的，其中市场比较法就是一种较为简单、高效、具有代表性的估价方法。
将市场比较法使用在房地产估价之中不仅可以准确的反映出房地产市场的当前情况而且可以在最大程度上帮助消费者做出理性的决策，因此市场比较法受到了众多房地产估价师的青睐。
一、市场比较法的含义市场比较法就是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，进而对当前的房地产价格进行有效、合理的调整。
对于市场比较法而言，其应用的范围包括：商品住宅、高档别墅、公寓等市场交易次数频繁的房地产类型。
二、市场比较法面临的挑战1.价格锁定挑战。
将市场比较法运用在房地产估价之中会面临中多的挑战，其中第一个就是价格锁定挑战。
所谓的价格锁定就是在不能很好的注重房地产项目的情况之下，过度的比较房地产的价格，进而在一定程度上忽视了域外房价变化对域内房价的影响，以至于不能很好的把握当前房价市场相关信息。
2.可视对比挑战。
对于目前而言，市场比较法的操作流程在众多的资料和资源中有所体现，但是房地产建筑的质量、结构以及估价的标准面临着第二个挑战———可视对比挑战。
所谓的可视对比挑战就是指消费者在进行消费的过程之前，只会比较他们亲眼所看到的因素，比如房屋的架构、房屋的地理位置、房屋的高度等，在一定程度上忽视他们没有看到的因素。
例如小区的物业管理，物业管理水平的高低对小区内人们的生活水平起到了至关重要的作用，但是物业管理水平并不是可以通过人们的眼睛进行全面、仔细的探查。
三、市场比较法遇到挑战的解决措施1.提高比较的同质性。
房地产评估中市场比较法的应用
财经论坛Һ㊀房地产评估中市场比较法的应用高㊀广摘㊀要:房地产市场的发展带动了不同地区的经济发展ꎬ同时房地产交易日益频繁ꎬ房地产交易㊁抵押㊁租赁等过程中都需要进行房地产评估ꎬ结合评估结果为房地产交易等提供依据ꎮ目前市场比较法在房地产评估中应用较多ꎬ同时也存在一定的问题ꎬ文章主要分析房地产评估中市场比较法的应用ꎬ具体从市场比较法概述㊁应用中存在问题以及解决措施等方面展开分析ꎬ旨在促进市场比较法在房地产评估中的合理应用ꎮ关键词:房地产ꎻ评估ꎻ市场比较法ꎻ应用㊀㊀随着社会主义市场经济的发展ꎬ不同地区房地产取得了重大突破ꎬ各类高层建筑数量不断增加ꎮ房地产作为不动产ꎬ其具有较大的资本作用ꎬ比如部分用户通过前期购置房地产并通过转手买卖获取了较大的经济利润ꎮ房地产市场的发展也带动了房地产评估的发展ꎬ比如在房地产交易中ꎬ房地产所有者希望房地产评估价值更高ꎬ而对于购买者则希望评估价值更低ꎬ一方面可减少购置费用ꎬ另一方面也可以降低交易中的相关税费支出ꎮ对此ꎬ房地产评估方法的选择至关重要ꎬ其需要兼顾各方利益ꎬ保证房地产评估的客观性㊁技术性㊁专业性以及可靠性ꎮ目前房地产评估中市场比较法应用较多ꎬ文章主要围绕市场比较法在房地产评估中的应用展开分析ꎮ一㊁市场比较法概述房地产评估过程中采取的市场比较法是结合房屋所在区域已经完成交易的房屋售价做出估价ꎬ估价过程中还需要结合房地产的具体情况对部分参数进行修正ꎬ进而得到较为客观的房地产评估价值ꎮ当然影响房地产评估价格的因素相对较多ꎬ比如周边的交通条件㊁配套设施是否成熟㊁房屋修建时间㊁装修情况等ꎮ从实际应用方面分析ꎬ因为市场比较法具有较好的操作性ꎬ合理选择比较对象ꎬ可参照性地对某房地产做出评估ꎬ且评估价值得到彼此的认可ꎮ通俗的讲ꎬ市场比较法就是从评估对象周边区域选择已经完成交易的房屋ꎬ结合市场发展规律做出综合评估ꎮ房地产评估运用市场比较法的流程包括:(１)搜集评估对象周边已经完成的有关房地产实例ꎻ(２)从搜集实例中选择与评估对象较贴近的实例ꎻ(３)初步建立比较基础ꎻ(４)对实例交易情况进行修正ꎻ(５)市场状况的调查分析ꎻ(６)房地产评估状况的调整ꎻ(７)最终确定房地产评估价值ꎮ二㊁房地产评估中市场比较法应用存在问题(一)随意性选择交易案例市场比较法应用的前提是合理选择交易案例ꎬ评估人员在交易案例选择中主要通过电话询问以及网络搜索等获取不同房地产案例实际交易情况ꎬ换言之ꎬ房地产销售中心㊁中介机构等提供的信息是不同案例售价的主要资料来源ꎮ整个过程中主观性较强ꎬ不同中介机构给出的房屋售价等会有所不同ꎮ随意性的选择交易案例并获取交易价格影响到实际房地产评估价值的客观性ꎮ(二)房地产评估中修正存在较强的主观性房地产评估在获取相关对比案例后ꎬ还需要结合不同房地产实际情况做出修正ꎬ修正过程中的存在较大的主观性ꎬ不同评估人员在评估经验㊁评估技巧等方面有所不同ꎬ部分评估人员对房地产评估修正较保守ꎬ而部分评估人员对房地产评估修正较大胆ꎬ这种情况下使得房地产评估价值存在较大的浮动空间ꎬ造成房地产评估结果也存在一定的随意性ꎮ(三)评估机构自身位置较特殊评估机构在房地产评估中占有重要地位ꎬ但是其所处位置较特殊ꎬ需要同时兼顾委托双方当事人的要求ꎬ比如对房地产所有者而言希望评估价值更高ꎬ而对于购买者而言则需要房地产评估价值较低ꎬ这样自身需要支付的资金会减少ꎮ作为评估机构需要在两者之间寻求平衡点ꎬ确保双方都能够满意ꎮ此外ꎬ评估机构评估的交易价格等通常还需要银行㊁房地产交易中心专业人员对评估价格做出审核ꎮ实际在评估工程中会出于某些原因影响评估价值ꎬ比如评估费用的支付是按照一定的比例支付ꎬ这种情况下评估费用会影响到中介机构的自身利益ꎬ相应评估机构在房地产评估中会有所侧重ꎮ三㊁房地产评估中市场比较法应用措施鉴于目前房地产评估中市场比较法在应用期间存在一定的问题ꎬ需要从不同方面采取措施加强管理ꎬ提升房地产评估的客观性与合理性ꎮ首先ꎬ在比较案例选择方面ꎬ需要采取多元化的调查方法ꎬ如大数据背景下ꎬ房地产交易中心有相应的房地产交易数据ꎬ同时国内重要房地产交易网站上也会有不同房地产的参考价值㊁市场走向以及评估分析ꎬ此外ꎬ评估机构还可以采取现场实地走访与调查等方式ꎬ从多角度了解并获取相对客观的比较案例ꎬ根据选择的典型案例ꎬ对房地产做出评估ꎮ其次ꎬ在房地产评估修正过程中需要从多方面考虑ꎬ提高修正的合理性ꎬ比如房地产中房屋的区域㊁地段ꎬ如果属于市中心㊁经济与交通较发达区域ꎬ同时市场需求量较大的情况下ꎬ房屋需要在市场比较法评估基础上提升ꎻ如果房屋使用年限较短ꎬ社区或者物业管理水平较高ꎬ相应的也会增加房地产评估价格ꎻ房地产周边配套设施㊁房屋内部装修程度及是否带家具家电等ꎬ这些都是评估价格中需要考虑的ꎬ全方位兼顾可保证评估尽可能地接近真实值ꎮ最后ꎬ房地产交易中心㊁政府有关部门需要加大对不同评估机构的监督ꎬ通过信用分㊁定期通报等形式淘汰部分不符合要求或者存在违规操作的评估机构㊁中介机构ꎬ提升评估机构自身业务能力ꎮ四㊁结束语市场比较法在房地产评估中应用广泛ꎬ但是在具体评估中还存在一定的问题ꎬ造成房地产评估结果存在偏差ꎮ实际在市场比较法应用中需要多方面搜集案例ꎬ选择典型案例ꎬ尽可能考虑多方面的影响因素ꎬ保证评估结果修正的可靠性ꎬ同时加强对评估机构的管理ꎬ促使房地产评估结果在多方面发挥参考作用ꎮ参考文献:[１]王函.浅谈市场比较法在房地产评估中的应用[Ｊ].商讯ꎬ２０１９(１８):１１１－１１２.[２]李敏.市场比较法在房地产评估中的应用分析[Ｊ].纳税ꎬ２０１７(１３):９９.作者简介:高广ꎬ天津恒盛建设工程管理咨询有限公司ꎮ９５。
市场比较法在房地产估价中的应用
一
、
市场 比较法的基本原理
（ ）市场 比较 法 的概 念 一 市场 比较 法 是 以被 评 估 的 房地 产 与 市场 近 期 已销 售 并 在 用 途 、 结
实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同或是在同一供求范围的类
似地 区 ； （ ）可 比实 例 的 用途 应 与 估价 对 象 的用 途 相 同 ； （ ）可 比 实 ２ ３
构、所处地 区相类似的若干房地产进行分析 比较 ，找出评估对象与每个 参照物之间在影响价格诸 因素方面的差异 ，并在各参照物价格的基础上 分析、调整，以测算评估对象客观合理价值的方法。
公、旅馆、餐饮、娱乐 、工业 、农业 等，将所 需要搜集的内容用 “ 交易 实例调查表”表示。为保证所搜集的交易实例及其内容的真实性，对于 搜集到的每一个交易实例、每一项内容，都要进行查证核实，以做到准
确无 误 。 （ ）选 取 可 比实例 二 可 比实例 是 指 从搜 集 的交 易 实例 中选 择 的 符合 一 定条 件 作 为参 照 比
“ ”为基 本 单位 。 元 ４ ．统 一面 积 内涵 和面 积单 位
落 、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境 、景观等； （ ）成交 日 ３
期； （ ）成交价格； （ ）付款方式； （ ）交易情况，如交 易税费的负 ４ ５ ６
担方式，有无隐价瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友问的交易特殊交易
搜集 交易实例时应尽可 能搜集 较多的 内容 ，一般 应包括 ： （ ） １
交 易双 方 的 基本 情 况 和 交 易 目 的 （ ）交 易 实例 房 地 产 的状 况 ，如 坐 ２
市场比较法在房地产评估中的应用分析
市场比较法在房地产评估中的应用分析摘要：市场法对其他评估方法比较容易理解，最重要的是，在评估过程中直接反映的房地产市场状态，把这些特点作为评估方法体系中最简单，最直接，最常用的评估方法，本文在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题，并提出了相应的解决对策。
关键词：市场比较法；房地产估价；适用范围；难点分析；对策措施引言市场法,又称市场比较法、市价比较法，通过类似房地产的交易价格，选出上次评估价值对象的方法，具体来说，就是选择一定数量的已按一定条件交易的同类房地产，与估价对象进行比较，妥善处理其交易价格，获得估价对象的价值。
市场规律的本质是在房地产实际交易价格的引导下寻求房地产的价值。
一、市场法的适用对象和条件（一）市场规律适用的对象市场比较法的大量的对象是相同类型的适用和频繁交易的房地产、房地产开发等土地一般商品房屋、公寓、别墅、办公室、商店、标准厂房等,而那些很少交易的房地产,如特殊的工厂、学校、纪念地、古建筑、教堂、寺庙等，都很难采用市场比较法。
（二）适用市场规律的条件市场比较法的适用条件是在同一供求范围内和最近的估值时间内有许多相似的房地产。
如果房地产市场不够发达或者类似的房地产交易实例较少，就很难采用市场比较法进行估值。
二、市场比较法在房地产估价中的应用首先，市场比较法的操作步骤如下图1所示。
最常用的基本公式的比较方法是:房地产评估的价格=可比实例的实际交易价格×交易情况修正系数的调整系数×市场情况调整系数的房地产形势。
比较法是房地产价格形成的理论基础替代原则，其实质是以房地产的市场价格为指导来计算房地产的价值或价格，是实际运用，成交后将房地产市场上类似的价格“测试”来计算估价对象的价值或价格，是最直接、更直观、更有说服力的估价方法之一，其结果容易被人们理解、认可或接受。
比较法适用的估价对象是同类房地产数量多、交易频繁、具有一定可比性的房地产，如住宅楼、办公楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
地产 市场状 态， 是 目前 最常用的房地产估价方法。本文通过研究市场 比较法的理论及应用 ， 阐述市场比较 法在房地产 估价 工作 中的重要地位 ， 并分析该 方法的理论依据与估价程序 ， 同时采用市场比较 法进行房产评估的实例分析 。
关键词 市场 比较法 ； 房地产 ； 估价 ； 实例分析
正， 且经过 比较可 以得 到价格差异 的原因 ， 因此三个交 易实 例均能成为可 比实例。表 １ 是 根据交易实例的房地产价格影
响因素说明表。
表 １房地产价格影响因素说明表
项目 估 价 对 象 可 比交 易实例 Ａ 可 比 交易 实 例Ｂ 可 比交 易实 例 ｃ
６号 ９ ０ ３ 室 １ ３ 号 １ １ ０ １ 室 １ １号 ２ ２ ０ １ 室 １ ３ 号 １ ７ ０ ３ 室
熟 ，然而传统 的市场 比较法估 价工作有 时会 因可比案例较
少， 修正 因素不准确等 因素影响到估价结果 的客观性 和合 理
性 。因此 ， 本文研究核心就是 市场 比较法 ， 通过系统介绍了市 场 比较法 的相关要点 ， 肯定 了研究市场 比较法 的重要意义 。
１ 市场比较法相关理论
１ ． １ 市 场 比较 法 理 论 依 据
交 易 情 况 修 正 交 易 日期 修 正
ｌ
房地产 状况修正
状况 、 房地产状况 ） 修正 系数
Ｉ
比准 价 格 Ａ
ｌ
ｌ
比准 价 格 Ｂ
Ｉ
２ 场比较法的运用
２ ． １估 价对 象概 况
比准 价 格Ｃ
Ｉ
估价对象为位于厦门市集美 区 Ｘ Ｘ小 区 ６号 ９ ０ ３室的住
・பைடு நூலகம்
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文市场比较法是房地产估价中一种常用的方法。
这种方法的原理是根据市场上同类型房产的交易数据，来推算出被估价房产的公允价值。
在实际应用中，市场比较法需要考虑多个因素，如同类型房产的位置、面积、朝向以及装修程度等，来确定被估价房产的公允价值。
本文旨在探讨市场比较法在房地产估价中的运用。
市场比较法的基本原理是根据市场上同类型房产的交易历史数据来推算出被估价房产的公允价值。
这种方法的核心在于数据的准确性和来源的可靠性。
一般来说，要选取同类型的房产来进行比较。
这种类型可以根据房屋的各项属性来划分，如房屋面积、地理位置、建筑年代、楼层高度等。
在估价之前，我们需要先收集一些市场上同类型房产的交易数据。
这些数据可以从不同途径获得，包括房地产经纪公司、土地登记机构、房产开发商等。
我们需要从这些数据中筛选出最可信赖和最具代表性的交易数据，用于市场比较法的运用。
在确定被估价房产的公允价值时，我们需要考虑多个因素。
首先，要考虑同类型房产的面积和地理位置因素。
一般来说，同一地区的房价和同一建筑面积的房子价格相对会接近。
其次，考虑房屋的朝向因素。
南北通透的房屋价格比东西朝向的房屋价格要高。
最后，考虑房屋的装修程度因素。
一般来说，装修程度越高，价格越高。
因此，在市场比较法中，我们需要对以上因素进行综合考虑，以便确定被估价房产的公允价值。
市场比较法在房地产估价中的应用非常广泛，但是也存在着一些限制。
首先，必须考虑到同类型房产之间的差异。
比如说，同一地区的不同年代的房子有很大不同，这种差异可能不完全反映在交易历史数据中。
其次，有些地段的交易记录比较少，这导致在一些地段的房地产估价中，市场比较法的应用会受到很大的影响。
最后，市场比较法需要考虑到时间因素。
同一地段房屋的价格会随着时间的推移而变化，因此我们需要对交易数据进行推算，以适应估价时间的差异。
总而言之，市场比较法在房地产估价中具有广泛的应用及重要的意义。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法,当然,市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。
本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果,减少损失。
关键字：市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例目录1、市场比较法的理论依据2、市场比较法的适用对象3、运用市场比较法存在的问题3.1、房地产市场不规范、不成熟,市场环境变化大3。
2、信息不对称,导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得3.3、信息资料不清，交易背景不透明,交易情况这一项几乎无法修正3。
3。
1、信息资料不清3。
3。
2、交易背景不透明3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响4、征对上述问题的对策分析4。
1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道4。
2、政府方面对信息不对称的弥补4.3、房地产评估机构应采取积极措施4。
3。
1、对可比实例进行充分调查4。
3。
2、设立专门的信息资料部门4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神5、参考文献市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法.1、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品.这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。
市场比较法在房地产估价中的应用
为避免在 搜集 交易实 例时遗 漏重要 的 内容 及保证 所
搜集 内容的统一性和规范化 ，应预先针对不 同类型 的房地 产进行分类 ，如分为商业 、办公 、旅馆 、餐饮 、娱乐 、工 业 、农业等 ，将所需要搜集的内容用 “ 交易实例调查表” 表示 。为保证所搜集的交易实例及其 内容的真实性 ，对于 搜集到的每一个交易实例 、每一项 内容 ，都要进行查证核
（ ）建 立 价 格 可 比基 础 三
可 比实例的成交价格 Ｘ交易情况影 响修正系数 ＝ 正常
差额法的公式为 ：
的交易类型应 与估 价 目的吻合 ； （ ９）可 比实例 的成交 价 价 格 可 比实例 的成交价格 ±交易情况影 响修正额＝ 常价 正
格 １ １０ ｏ
１ 、统一付款方式 在实 际 中 ，房 地 产 价格 一 般 采 用 分 期 付款 支 付 方
包 括 ： （ ） 易 双 方 的基 本 情 况 和 交 易 目的 ； （ ）交 易 １ 交 ２
（ ）市场 比较 法 的概 念 一
市场比较法是 以被评估 的房地产与市场近期 已销售并
在用途 、结构 、所处地 区相类似的若干房地产进 行分 析比 较 ，找 出评估对象与每个参照物之间在影响价格诸 因素方
其中交易情况修正系数为丽
或
（ 当可比实
式 ，而分期付款和一次性支付得到 的房地产价格不能直接 例 的成交 价格 比其 正常市场价格 高时 ，为 ＋ｓ ；低时 ， ％ 比较 ，通常又要 以一次性支付的价格为准 ，所以就需将分 为一ｓ ）。 ％ 期付款的可 比实例成交价格 ，运用 资金时间价值的方法折 ２ 、交易 日期 影响的修 正 算为在其成 交 日期 时一次付清 的价格 。 将可 比实例在其成交 日期时 的价格调整为在估价时点 ２ 、统一采用单价 时的价格 ，并将其 作为估价对象的价格。这种调整称为交 建筑 物通 常为单 位建筑 面积 或单位 使用 面积 下 的价 易 日期修正 。 格 ；土地 为单位 土地 面积下 的价格或楼 面地价 。其他 的 ， 针对 可比实例在成 交 日期至估 价时点期 间房地产价格 如仓库为单位体积价格 ，停车场为每个车位的价格等 。 可能 出现 的三种情况 ：平稳 ；上涨 ；下跌 。当房地产价格 ３ 、统一币种和货币单位 发展平稳时 ，不进行交易 Ｅ期影响修正 ；当房地产价格为 ｔ 通 常 ，不 同币种间 价格 的换算是 采用 成交 日期 时的 上涨或下跌时 ，则要进行交易 日期影响修正 。一般应 以相 市场汇率 。但如果先按原币种的价格进行交易 日期影响修 关的房地产价格指数或变动率将可 比实例价格调整为估价 正 ，则对进行了交易 日期影响修正后的价格 ，应采用估价 时点时的市场汇率进行换算 。 在统 一货 币单位 方面 ，一般 使用人 民币 、美 元 、港
浅析房地产估价中市场比较法的运用
市场 比较 法 的概 念 及 其 理 论 依 据 市 场 比较 法 又 称 市 场 法 、 比较 法 ， 将 待 估 房 地 产 （ 价 是 估 对象 ） 与估 价 时点 的 近 期 有 过 交 易 的 类 似 房 地 产 进 行 比 较 ， 对 这 些 类 似 房 地 产 的 成 交 价 格 作 相 应 的 修 正 ．以 此 估 算 待 估 房 地 产 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的方 法 。采 用 市 场 比较 法 求 得 的
（ ） 限度 扩 大 补偿 制度 的适 用 范 围 二 有 基 于 我 国 的 封 建 礼 俗 的 乡 土 性 ， 应 当 将 共 同 财 产 也 归 到 补 偿 制 度 中 。 时 考 虑 到 对 义 务 人 的 保 护 ． 应 当 对 子 限 同 又 制 。 以 ， 第 ４ 条 的 基 础 上 ． 补 充 ： 行 共 同财 产 制 的 夫 所 在 Ｏ 后 实 妻 ， 妻 一 方 因 抚 育 子 女 、 料 老 人 、 持 或 协 助 另 一 方 学 夫 照 支 习 或 工 作 等 付 出 较 多 义 务 的 ． 如 果 离 婚 时 可 供 分 割 的 共 同
浅 析 房 地 产 估 价 中 市 场 比 较 法 的 运 用
沈 芳
（ 肯 职 业技 术学 院 建 筑 与 土 木 工 程 系 ， 苏 南 京 金 江 摘 要 ： 房地产 估价 中， 个很 重要 的环 节就是 选用 在 一 适 宜 的估 价 方 法 。目前 ， 内外 运 用 最 为 普 遍 的 就 是 市 场 比较 国 法 、成 本 法和 收 益 法三 种 基 本 方 法 。其 中 市场 比较 法是 最 常 用、 能反映房地产估价的价值标 准的方法 ． 最 它在 估 价 过 程 中 能直 接 反 映房 地 产 的 市 场状 态 所 以研 究如 何 科 学地 运 用 市 场 比较 法进 行 房 地 产 估 价 已经 成 为一 种 趋 势 。 本 文 就 运 用过
市场比较法在房地产估价中的应用
位。
ｌ 市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 比较法 的概 念
市场 比较法在 我国有时也称现 行市 价法 ， 市场法 。在 中华 人民共和 国＜ 国有资产管理办法实施细则》 四十条中 ， 第 现行市 价法是指“ 通过 市场 调查 ， 择一个 或几 个与 被评估 资产相 同 选 或类似的资产作 为比较对象 ， 分析 比较对 象的成交 价格 和交 易 条件 ， 进行对 比调整 ， 估算 出资产价值的方法。 ” 我国房地产评估 中遵循的基本准 则是《 产评 估准 则 ～基 资
关键 词 ： 房地产估价； 市场比较法 ； 评估误差 中图分类号 ：Ｆ２３３ ． ９ 文献标 识码 ： Ｂ 文章编号 ： ０ — ４ ８２０ ）４一 １７ ０ １ ８ ８５ （０８ ０ Ｏ １ — ２ ０ 通商 品住宅 、 写字楼 、 场 、 商 标准工业 厂房等 。
房地产估价 的方法 比较多 ， 中市场 比较法 是房地 产估 价 其 中最常见 ， 最重 要 ， 也是应用最多的方法之一 。
本准 则》 其 对 市场 法定 义 为 ： ， 在求 取 一宗 被估 房地产 的 价值
时， 依据替代原理 ， 将被估 房 地产与 类似 房地 产 的近期 交易 价
格进行 比照 ， 通过对 交易情况 、 易 日期 、 交 区域 因素 和个 别 因素
（） ４进行交易情况修 正。
（） ５进行交易 日期修正 。
第２ ３卷 第 ４期
２０ ０ ８年 １ ２月
景德镇 高专学报
Ｊｕ ａ ｆ ｉｇ ｅ ｈ ｎ Ｃ ｍｐｅ ｅ ｓｖ ｏｌｇ ｏ ｒ ｌｏ ｎ ｄ ｚ ｅ ｏ ｒｈ ｎ ｉｅ Ｃ ｌ ｅ ｎ Ｊ ｅ
Ｖ０ ．２ ０ Ｉ ３ Ｎ ．４ Ｄｅ ．２ ０ ｃ ｏ８
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浅谈市场比较法在房地产估价中的运用摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。
本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。
关键字：市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例目录1、市场比较法的理论依据2、市场比较法的适用对象3、运用市场比较法存在的问题3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正3.3.1、信息资料不清3.3.2、交易背景不透明3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响4、征对上述问题的对策分析4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道4.2、政府方面对信息不对称的弥补4.3、房地产评估机构应采取积极措施4.3.1、对可比实例进行充分调查4.3.2、设立专门的信息资料部门4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神5、参考文献市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法。
1、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。
这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。
这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。
也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。
市场比较法的估价思路由此而形成。
2、市场比较法的适用对象市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。
市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。
3、运用市场比较法存在的问题尽管市场法是一种最简单、最便捷的、最适用的估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是市场法实际运用中还是存在不少问题。
下面是对我国房地产评估运用市场法存在的问题的提出与分析。
3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。
而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。
3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。
但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。
因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。
各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。
由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。
3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正3.3.1、信息资料不清市场比较法是一种最简单、最便捷的估价方法，一般是通过收集可比实例资料与估价对象进行比较来评估估价对象的价格或价值。
所以对估价对象的区位状况和实物状况了解以及估价对象的具体情况、特点等信息的掌握是不可少的。
但是由于某些资料的不清晰，如发布在网上的或报纸上的信息不全、在记录评估对象的各种相关资料的不详细或不及时等，导致了信息的查找困难。
对信息的无法掌握，会使交易情况的无法修正，也会影响评估结果的真实性。
3.3.2、交易背景不透明在房地产评估中必须了解估价对象所处地区的状况，如当地的消费水平、社区环境、经济发展状况、居民收入水平、物价水平等，因为这些都可以作为房地产的交易背景。
但是由于有些信息政府、房地产主管部门认为的信息屏障，导致信息的不通畅，无法真正的价交易背景透明化，从而无法对交易情况进行修正3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响交易案例库中的案例并不都来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。
房地产估价师虽然不能左右房地产市场交易价格，但可以用估价结果影响房地产市场交易价格。
特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。
利用成交案例估价结果作为可比实例是可行的，可以节约可比实例调查费用。
必须指出的是由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人本身存在一定问题，这张成交价格本身就是非正常市场价格，需要进行交易情况修正。
有的机构甚至并不调查估价结果是否被直接利用就作就把近期的同类估价项目作为可比实例。
估价效率是提高了，项目成本是降低了，但估价结果会和市场产生越来越大的差异，就像近亲繁殖一样。
最终会使估价结果脱离市场。
不要忘了市场才是最准确的估价师。
在价格方面应永远向市场看齐。
4、征对上述问题的对策分析提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。
另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。
4.2、政府方面对信息不对称的弥补（1）完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。
由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。
行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。
例如:对于卖方发布信息的行为，应当有类似于《反欺骗法》和《真实披露法》这样的法律来加以管制。
（2）完善监督机制监督机制历来是房地产的薄弱环节。
监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。
完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。
（3）建立客观有效的评价标准目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。
4.3、房地产评估机构应采取积极措施4.3.1、对可比实例进行充分调查估价人员不可以忽视可比实例的查勘工作，及时时过境迁，时点属于过去，也不一定没有调查价值，对网上的报价案例也要进行必要的调查，勿必不要想当然的认为房地产状况应该是怎样。
对可比实力的调查和研究必须充分，尽量避免造成市场比较法中房地产状况调查属于纸上谈兵。
4.3.2、设立专门的信息资料部门设立专门的信息资料的部门，负责收集市场信息、房地产交易资料，进行实地查看，核对成交的真实性；对资料进行汇总、分析、归纳，以掌握市场动态和发展趋势，为估价部门提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。
4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神按照《房地产评估规范》要求，房地产估价师应有极强的敬业精神，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。
这就要求我们房地产评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。
对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。
尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。
市场比较法市房地产评估中运用最多的估价一种方法，也是最得心应手的一种方法，但是不是所有的评估对象都是用市场比较法。
在运用市场比较法时我们必须要仔细认真，不断地发现问题解决问题。
也许市场比较法在房地产估价中存在的问题并不知以上所述的几个，所以市场比较法还有待我们去研究，以便市场比较法能在房地产估价中得到更好的运用。
5、参考文献赵明媚．浅析市场比较法在我国房地产估价中的应用[J]．《黑龙江科技信息》.2009年35期孟凡静.市场比较法在房地产估价中的运用[J].现代科技(现代物业下旬刊). 2009年第8卷第02期顾振发.在市场比较法估价实务中应注意的合理性问题[J].《上海房地产估价》.2008年第2期尤凡.房地产估价市场比较法研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数库.2007(09)黄晔，胡芳珍．房地产估价[M].北京大学出版社．2009年第一版。