购物中心业态配比四大技巧
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。
▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡
举例：
某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该 为48333㎡～81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积（㎡） 15000 20000 20000 零售面积（㎡） 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看，尤其是百货公司快速发展的时期，零售商业主 要集中在人口密集的中心城区，因此，参照“三机理论，即（餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机）”，结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合，从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析，我们可以看出，通过计算出的业态比例与实际的业态比例， 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结：
我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。
同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
业态组合的八大策略
业态组合的八大策略当项目的整体定位确定以后，项目的主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕着这个定位，并注意各个业态之间的均衡性和互利性，注重项目业态和项目空间状态、资源和价值之间的契合性，对于大型商业项目更要注重商业性和非商业性引擎的多引擎设置，以此达到项目整体经济效益的最大化。
一、策略之一：依据项目整体定位在项目属性定位和消费者定位确定之后，项目内部各个分区的主题、各个具体的业态都要围绕这两个核心定位，从而形成项目鲜明的主题。
【案例】上海正X广场上海正X广场是由泰国正X集团投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正X集团在中国最大的投资项目。
但正X广场开始的经营情况并不理想。
2005年，接手正X广场后，把项目的消费群体主要锁定在中产家庭和城市白领，并对项目进行了重新定位，提出“家庭娱乐消费中心”的概念。
根据此项目定位，广场在业态上作了相应的调整，大力引进了休闲、娱乐、餐饮业态，压缩了购物业态的比例。
在商户组合上引进了针对年轻时尚的白领所需品牌，大力增加次主力店的数量。
比如，在5~10楼汇集了70多家中高档餐厅，填补此前高楼层大量的剩余空间，并成为上海美食休闲的新地标。
这些业态的补充一方面增强了项目对消费者的吸引力，另一方面有效地扩大了项目的辐射半径，吸引商圈外的消费群体前来消费，并延长了消费群体的购物时间。
在业态重新定位后的不到一年时间里，项目由整体出租率不足60%到提高到了98%，定位和业态调整后的业绩改善可谓显而易见。
二、策略之二：业态组合的均衡性一般的大型购物中心，大都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于一体的、多种复合业态的集合体。
这就需要它们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项目整体业态组合的最优化。
【案例】广州正X广场建筑面积达30万平方米的正X广场，借鉴国外购物中心成功的经验，增加了很多休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的52％，剩下的48％为娱乐与餐饮场所。
购物中心业态经营比例-购物餐饮休闲1-1-1
购物中心业态经营比例:购物餐饮休闲1:1:1购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1人们消费观念和消费习惯的改变，令购物中心业态经营的“黄金比例”也被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式。
业内人士表示，现在的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。
近年来，大型综合商业体内的美食广场普遍呈现火爆局面，商业综合体内的各式特色餐饮深受百姓欢迎，一些地方经常出现拿号排队的现象。
在毛利逐年下降的情况下，搭配高比例的餐饮业态成为商业地产突破利润局限的新举措。
购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲“1：1：1”的消费模式。
业内人士表示，餐饮业已成为商业综合体的招商重点。
调查：餐饮区成人气聚集地走访本市大型商场综合体了解到，不管是银河国际购物中心还是大悦城以及水游城等商业综合体，现场人气最旺的不是奢侈品牌、服饰品牌等购物片区，而是餐饮主力店。
大约80%以上的商场主要依靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择餐饮拉动人气，不少老的大型商场也借助餐饮突破发展瓶颈。
银河国际购物中心经营管理处副总裁路贤说：“如今商场消费需求正在发生变化，不仅为了购物，在大型商场和购物中心，人们会更加注重对餐饮、休闲娱乐等多方面的需求，这也是商业综合体的发展趋势。
比如以前的商业街内，几乎没有餐饮业，后来发展到占商业综合体的10%，如今由于餐饮业的重要性已经发展到40%。
”餐饮对大型商场的拉动，主要体现在人流方面，无论是客流带动型的星巴克，还是体验型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端饮食等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。
商家：餐饮区能撑起半边天纵观本市商场业态配比，都有这样一个特点，那就是餐饮主力店在商场业态中都占有着相当大的比重。
在以前的传统商场中，餐饮业所占比重约为20%至25%，在现在的商业体中的餐饮业态甚至超过了30%达到40%。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
商场业态组合比例
商场业态组合比例商场业态组合比例是指商场内不同类型的商户所占比例。
商场的业态组合直接影响着商场的运营和吸引力，合理的业态组合能够满足消费者的多样化需求，提升商场的竞争力和盈利能力。
商场的业态组合应该根据所处地区的消费水平、人口结构、消费习惯等因素进行综合考虑。
一般来说，商场的业态组合可以包含以下几个方面的商户：1. 零售业：零售业是商场的主要业态之一。
零售业包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等各类商品的销售。
不同类型的商场可以根据消费群体的特点来选择相应的零售业商户。
例如，高端商场可以引进奢侈品牌，而中低端商场则可选择平价品牌。
2. 餐饮业：餐饮业是商场的重要组成部分，可以为顾客提供各种美食选择。
商场可以引进各类餐饮商户，包括快餐、中餐、西餐、特色餐饮等。
此外，还可以考虑引进咖啡厅、茶饮店等休闲餐饮场所，以满足顾客的休闲需求。
3. 休闲娱乐业：休闲娱乐业可以为商场增加吸引力和人气。
商场可以引进电影院、游乐场、儿童乐园等娱乐设施，为顾客提供休闲娱乐的场所。
此外，还可以考虑引进健身房、桌球馆等体育娱乐场所，满足顾客的健身和娱乐需求。
4. 服务业：商场可以引进各类服务业商户，如美发美容店、SPA按摩店、珠宝店等。
这些商户能够为顾客提供个性化的服务，提升商场的服务品质和顾客满意度。
5. 教育培训业：商场还可以考虑引进教育培训机构，为顾客提供学习和培训的机会。
这些机构可以包括语言培训、艺术培训、职业培训等，满足不同顾客的学习需求。
6. 其他业态：商场的业态组合还可以根据当地的特色和顾客需求进行扩展。
例如，商场可以引进农产品直销店，提供新鲜农产品的销售；商场也可以引进文化创意产业，推广当地的传统文化和手工艺品。
商场的业态组合比例应该根据市场需求和商场的定位来确定。
一般来说，商场的业态组合应该保持多样性和平衡性，不宜过于单一或过于偏向某一业态。
同时，商场还应该根据市场变化和顾客需求进行调整和优化。
商场的业态组合比例是商场运营成功的关键之一。
业态导则配比建议
业态导则配比建议
业态导则配比的制定需要考虑多方面因素，以下是一些建议：
1. 市场需求：根据目标市场的需求和消费者习惯，选择适当的业态和品牌。
例如，如果目标市场是年轻人群体，可以增加时尚、潮流、科技等业态；如果目标市场是家庭群体，可以增加儿童、教育、家居等业态。
2. 商业环境：考虑项目周边的商业环境，包括竞争对手、商圈特点、消费者流量等。
在竞争激烈的环境下，需要更加注重差异化经营，选择具有特色的业态和品牌；在人流量较大的商圈，可以增加零售、餐饮、娱乐等业态。
3. 建筑规划：根据项目的建筑规划，合理安排各业态的布局和面积。
需要考虑建筑的结构、空间利用、动线规划等因素，确保业态的配比和布局符合实际情况。
4. 品牌定位：根据品牌的定位和特点，选择适合的业态和位置。
例如，高端品牌可以安排在商场的主力位置，吸引高端客群；快时尚品牌可以安排在次力位置，吸引年轻客群。
5. 经济效益：考虑各业态的盈利能力，合理安排各业态的配比和租金水平。
需要根据市场调查和预测，制定出具有竞争力的租金策略，同时保证商场的整体收益。
6. 文化特色：考虑项目的文化特色和地方特色，增加具有地域特色的业态和品牌。
这样可以提升项目的文化内涵，吸引更多消费者。
7. 技术支持：根据业态的特点，提供必要的技术支持和服务。
例如，餐饮业态需要提供电力、水源、排污等方面的支持；科技业态需要提供网络、展示等方面的支持。
综上所述，业态导则配比的制定需要考虑多方面因素，包括市场需求、商业环境、建筑规划、品牌定位、经济效益、文化特色和技术支持等。
需要综合考虑这些因素，制定出合理的业态导则配比方案。
购物中心业态经营比例购物餐饮休闲
购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1. 引言购物中心是现代城市生活中不可或缺的重要组成部分，随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心也不断演进和发展。
购物中心业态的经营比例对其运营及市场影响具有重要意义。
本文将围绕购物、餐饮和休闲三个业态，探讨购物中心业态经营比例的相关问题。
2. 购物业态购物业态是购物中心的核心经营内容，也是消费者最为关注的部分。
购物中心的经营比例应合理分配，以满足不同消费群体的需求。
一般来说，购物业态应占据购物中心的主要部分，以吸引人们前来消费。
购物业态的细化可以包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等。
这些不同的购物品类可以根据消费者的需求和市场趋势进行合理的配置，以实现销售最大化。
3. 餐饮业态餐饮业态在购物中心中扮演着重要角色，不仅提供消费者用餐的地方，还可以为购物中心增添人气。
购物中心的经营比例也需要考虑餐饮业态的合理分配。
餐饮业态的细化可以包括快餐、中餐、西餐、咖啡厅等不同类型的餐饮店铺。
这些不同类型的餐饮店铺可以根据购物中心的定位和消费者需求进行合理配置，以满足不同消费群体的口味偏好。
4. 休闲业态休闲业态是购物中心中补充性的经营内容，能够为消费者提供放松身心的场所。
购物中心的经营比例还应考虑休闲业态的适当安排。
休闲业态的细化可以包括电影院、游乐场、健身房等。
这些休闲设施的设置不仅可以为购物中心增加消费点，还可以带来额外的收入。
5. 购物中心业态经营比例的决策因素购物中心业态经营比例的决策需要考虑多个因素，包括但不限于以下几个方面：5.1 消费人群特点购物中心的消费人群特点将直接影响业态经营比例的决策。
不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者对购物、餐饮、休闲的需求存在差异，因此应针对消费者特点进行合理的业态配置。
5.2 地理位置和竞争对手购物中心的地理位置和周边竞争对手也是经营比例决策的重要因素。
地理位置决定了购物中心的客流量和消费能力，而周边竞争对手的经营情况将直接影响购物中心的市场份额。
购物中心的业态组合分析
购物中心的业态组合分一、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。
表4-3-1：购物中心业态组合方式DPT：DEPARTMENT STOREDS：DISCOUNT STOREGENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、大众化商GMS：品中心銷售之总合量贩店）SS：SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）HC：HOME CENTERSM：SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有：未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。
2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心、会议中心等设施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。
3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地（Play Ground）等。
4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服务设施。
二、购物中心与传统商业街的比较1、购物中心规模大，又称室内步行街。
一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米，比南京东路步行街的商业面积更大。
2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件，不受气候因素影响，整幢室内建筑，安装全室内空调，不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热；整个路程更舒适成为享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行，不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响。
4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必政府商委作硬性规定管理。
摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。
5、环境更优美更舒适跟人性化，服务设施更全更好更完备。
6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。
案例解析购物中心业态配比与模式分析【范本模板】
案例解析｜购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。
本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析,并附有案例。
一、业态构成按功能性把购物中心的业态（专题阅读）分为零售(专题阅读）、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态.统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12％、服务5％。
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12％。
而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8％、5％.这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理,尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。
购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表二、各业态分析1。
零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55。
3％的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9％；区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24。
9%。
这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
不同区域购物中心零售业态情况表2。
餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看,都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34。
7%；区域型购物中心60.3％的餐饮业态为中餐,其次为东南亚餐10。
8％；社区型购物中心51％的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%.这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化,区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
购物中心业态分布
招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。
这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。
在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。
商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。
!E K4D j-Y F所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。
如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。
每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。
正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。
在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。
1、正佳广场的[52：30：18]的业态分配比例2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。
这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。
这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。
他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。
这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。
有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。
浅析购物中心的业态比例
浅析购物中心的业态比例在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
天霸设计公司认为，购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一般来说，购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。
从北京西单大悦城来看，人气旺中心商圈的购物中心零售、餐饮、娱乐三大业态分布的比例，一般为5：3：2。
不过北京的购物中心普遍存在高档化、雷同化，娱乐性相对不足的问题，所以，新建购物中心的定位，更应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。
从不同业态的功用来说，中心商圈大卖场可以拉人气，百货零售可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求。
但各业态比例要找到平衡点。
如主力店与次主力店、品牌店要相得益彰。
主力店是龙头，主要可以拉动人气，合作期较长，但租金较低，对项目的贡献主要表现在对消费者的号召力;次主力店和品牌店是补充，品牌专卖店租金较高，但合作期较短，其主要贡献体现在租金方面;餐饮对项目的贡献主要体现在延长消费者在购物中心的停留时间，拉动非购物消费者，但租金较低，合作期长于品牌专卖店;文化娱乐商户对项目的主要贡献在于增加购物中心的文化氛围和互动气氛，但要有特色。
传统的购物中心把大部分精力和场地用来堆积主力店、次主力店和百货业态，餐饮娱乐等配套业态的占比一般都在15%--20%之间。
但在商业竞争激烈、同质化越来越突出的今天，如何让消费者更长时间的留在卖场里成了首要问题。
以大悦城为例，配套业态的占比已经达到35%，恰巧弥补了周边卖场的空白为西单商圈的消费者提供了休闲、餐饮的服务，同时配以品牌次主力店来满足不同需求的消费者。
案例解析购物中心业态配比与模式分析学习资料
案例解析|购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。
本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析，并附有案例。
一、业态构成按功能性把购物中心的业态（专题阅读）分为零售（专题阅读）、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。
统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%餐饮20%休闲娱乐12% 服务5%与东南亚购物中心的业态构成：零售52%餐饮18%娱乐休闲20%服务10%f比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8% 5%这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。
购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表二、各业态分析1.零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%勺零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%社区型购物中心26.4%的零售业态为百货，其次为超市24.9%。
这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
不同区域购物中心零售业态情况表-■朗物屮心比例1都市型购55.3%物中心 1 越市12.9%港汇广场10.7%仪域型割35%金源购物物中心家屈广场18%屮心趙市14%社区型削百旅26.4%物中心24.9%西郊百联电器突场18-3%2.餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34.7%;区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%;社区型购物中心51%勺餐饮业态为中餐,其次为快餐23%这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
商业地产大型MALL业态配比四大技巧
商业地产大型MALL业态配比四大技巧时间:2014—05—05来源:点子国际商业地产技巧1：利用商圈分级，优化业态组合对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同.每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合.西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的.但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小,所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。
商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
技巧2：兼顾业态的共享和相容业态组合是购物中心的核心内容,而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系.你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。
服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行.其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能,都是一个大的生态群。
只有业种、业态“相生”而不“相克”。
整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充,才有可能使整个物业生态群良性发展。
1)国贸商城与永旺国际商城的成功启示国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
永旺国际商城定位于生活型区域中心,目的是满足周边3～5千米范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。
比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的.2）金源新燕莎Mall的得失分析有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。
比如在金源新燕莎Mall当中,燕莎商城、居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档,而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客,四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
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购物中心业态配比四大技巧
购物中心业态分布的比例主要根据项目定位来定，大卖场可以拉人气，百货可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求，但各业态比例要找到平衡点，才能实现项目的吸引力。
以下为商业地产大型mall业态配比四大技巧，供朋友们参考。
对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客
群是不同的，业态组合自然也不应该相同。
每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。
但
是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。
商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。
服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。
其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。
只有业种、业态“相生”而不“相克”。
整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
1）国贸商城与永旺国际商城的成功启示
国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3～5千米范围内居民的
特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。
比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。
2）金源新燕莎Mall的得失分析
有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。
比如在金源新燕莎
Mall当中，燕莎商城、居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。
考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。
比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘数效应。
一站式业态功能配备
吉隆坡最具规模的购物中心Mid-Valley Megamall，总面积达19万平方米，隶属于大型综合发展项目的一部分。
在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7600个车位，是吸引人流的主要设施。
此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，共5层高，包括3间主
力店——一间约1.7万平方米的家乐福仓储式超市、一间2.7万平方米包括地库超市的吉之岛百货公司（日本）以及一间约2万平方米的百货公司（马来西亚）。
半主力店还包括一间亚洲最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。
此外，还设有500
间商铺及餐饮，主要由本地业者经营。
Mid-Valley Megamall的业态结构，已经明显表现出在新兴城市扩张的浪潮中不少商业物业的特点：即体量巨大，以庞大的停车位数量吸引家庭为单位的消费者；功能齐全，集购物、娱乐、餐饮、服务为一体；高度专业化与高度综合化并存。
广州的正佳广场、天河城广场等同样是一站式购物中心的典范。
一站式购物的核心，主要还是一站式业态功能的配备，这种配备的竞争优势表现在：
①不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行；
②与百货公司等敞开式卖场相比，一站式能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升；
③人们的消费需求逐渐朝着复合式、感生化方向发展，如购物、休闲、聚会等一体，一站式可满足人们多元化需求，创造愉悦的购物体验。
差异化、特色化业态配备
对于一个成熟的商业地产而言，今后的发展趋势将必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上，完善其差异化、特色化业态配备。
1）东方新天地差异化与特色化业态配备策略
北京东方新天地为例，位于东长安街一号，是北京市的中心地带。
借助于王府井长期以来形成的商业中心区地位，东方广场被定位为国际性经贸中心。
其酒店物业每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，而公寓里的住户多为外企员工。
因此东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业，分为地下和地上两层，业态丰富，全部为国内外知名品牌。
为坚持其高档商业场所的定位，新天地采取只租不售的方式入市，经过管理层的精心培育，租金连年上涨。
现在其最高租金达到260美元/月/平方米，拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。
以上业态配备体现了东方新天地的差异化策略，同样，东方新天地还有特色化的业态配备。
因为有很多外籍员工住在东方广场，新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所；针对自身商场办公楼群体量超大（等于国贸的两倍）、邻近人流量巨大的王府井等特点，新天地的商业运营提升了餐饮的比例达到了27%（一般在
22%～25%），这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应。
2）北京美罗城购物中心差异化与特色化业态配备策略
地处北京东四环大郊亭的美罗城购物中心，因为地处新兴商圈，其定位和业态结构规划与都市型东方新天地有所不同。
受CBD东扩等因素影响，美罗城购物中心所处的东南四环商业物业集中，仅四惠桥到四方桥约4公里的距离，便分布着
新光天地、万达新世界、燕莎奥特莱斯等多个商业项目，被珠江帝景、大成国际、阳光上东、泛海国际、沿海赛洛城等中高档社区环抱。
与新光天地定位顶级高端、奥特莱斯专攻“品牌+折扣”路线不同，美罗城体量巨大，拥有京城商业物业屈指可数的停车场面积，因而立足社区，服务以家庭为单位的白领等主力客户。
而同样，就美罗城而言，考虑到东四环交通动线还未完善，区域消费习惯和文化特性有待形成，在策略上美罗城大打娱乐休闲的特色牌和个性牌，吸引本区域甚至其他地区的消费者。
美罗城购物中心目的在于为广大消费者提供“一站式”服务，这与其周边区域的
消费者特点和自身定位息息相关。
其周边社区居住的主要是外企、私企、金融、传媒等行业和企业的金领、白领阶层，地下一层沃尔玛美罗店的人均消费额一直在北京位居前列，其消费能力可见一斑。
而消费人群的变化也使得“享受”成为购物的主题。
需求的增加为餐饮、影院、咖啡馆等众多业态提供了机会。
所以购物中心业态分布比例要经过充分的市场调研和科学评估，以追求长期可持续的投资回报为原则和项目定位来确定各业态分布比例。
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