项目研究项目可行性实施报告

项目研究报告

一、总说明

1.1报告编制目的

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。重点说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况、清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。

1.2项目投资的必要性

1.项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发

展中的地位（是否核心项目）；

2.公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形

象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3.从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。

1.3可行性研究报告编制测算依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料，要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

1.项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行

性研究单位的请示报告的批复文件。

《XX市国有土地使用权公开出让文件》

2.可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

《XX项目初步定位报告》

《XX市住宅市场研究报告》

《XX项目成本估算》

3.国家和拟建地区的政策、法令和法规。

4.根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

➢《XX项目前期各项技术指标》

➢《城市居住区规划设计规》

➢《A市城市拆迁管理条例》

➢《城市居住区公共服务设施设置规定》

➢《住宅设计规》

➢《住宅建筑设计标准》

➢《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

➢《城市道路绿化规划及设计规》

➢《高层民用建筑设计防火规》

5.其他分析报告及其附件

1.4其他需要说明事项

(1)土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性

分析测算。

(2)项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进

行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园

等。

(3)测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。

(4)营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。

(5)项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，利率按

XX%计算。

(6)其他。

二、项目取得方式

2.1“招拍挂”摘取主要信息、其他项目取得方式。

2.2付款进度。

2.3其他容。

三、项目概况

3.1项目名称

3.2项目建设单位概况

3.3项目地块位置及周边现状

➢地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

➢宗地现状

1)四周围；

2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3)地面现状，包括宗地是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开

发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、

开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构

等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6)土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊

等因素分割土地；

7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

➢项目周边的社区配套

1)周边3000米围的社区配套

●交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

●教育：大中小学及教育质量情况。

●医院等级和医疗水平

●大型购物中心、主要商业和菜市场

●文化、体育、娱乐设施

●公园

●银行

●邮局

●其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2)宗地周边3000米外但可辐射围主要社区配套现状

➢项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1)治安情况

2)空气状况

3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6)周边景观

7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、

学校、购物中心/超市的建设等。

9)其他

➢大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1)道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的

关系（影响）。

2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本

等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成

本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

3.4项目规划控制要点

1)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的容，并区分经营性和非经营性公建的面

积

3)综合容积率、住宅容积率

4)建筑密度

5)控高

6)绿化率