惠阳房地产发展及规划

2009年，受全球金融危机冲击，惠阳人口出 现回流趋势，而随着经济的迅速回暖，人口
平潭镇 惠阳经济开发区 合计
规模亦迅速壮大。
【人均GDP】2011年，惠阳区人均GDP预计为37700元，惠阳房地产市场处于改
善性需求为主的发展阶段。
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 15620 17149 19516 22078 27392
《惠州市惠阳中心城区分区规划（ 2007－2020）》覆盖了淡水、秋长 、三和、沙田为一体的332平方公里 的土地。
三和组团中心
两轴：惠澳城市发展轴、深惠城市 发展轴； 三带：中部城市生活带，；秋长西 产业发展带； 惠澳产业发展带， 多中心：惠阳新中心区，惠阳行政 中心区，秋长组团中心，秋长北组 团中心，三和组团中心；
惠阳区历年固定资产投资（亿元）
141.3 126.9
惠阳固定资产投资增长迅速， 2005-2011年，年均增长67.6%。 2007年，增长率开始逐步放缓，
步入理性发展区间。
惠阳区历年房地产投资（亿元）
60 50 40 30 20 11.06 10 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 4.73 29.04 21.07 25.3 43.7
人均GDP800～3000 3000～4000 需求特征 生存需求
2011年，惠阳人均GDP接近6000 美元，惠阳房地产市场处于数量与 质量并行发展，市场趋于改善性需 求为主的发展阶段。
生存、改善需 改善需求为主 改善需求为主 求兼有
发展特征
快速发展；以 平稳发展，以 超速发展 缓慢发展 综合 数量为主，数 质量为主，数 单纯数量型 发展型 量与质量并行 量与质量并重
惠城—大亚湾
时速80km/h
③
路宽40米
【区域交通】2013年通车的厦深高铁将在惠阳中心区设臵站点，届时，深莞惠地铁3 号线也将贯通惠阳东西全境，城际交通的完善加速了深莞惠同城效应。
地铁三号线始起深圳龙岗区至淡 水到惠城与地铁1号、6号线接壤， 惠州境内设10站，贯通惠阳东西 全境。 地铁3号线淡水至惠城延长线将与 2012年开始动工修建。
城市快速路，规划“两横两纵”的快速路系统。“ 两横”由秋沙路、西一大道构成；“两纵”惠南大 道和外环西段构成。
公区、对外交通枢纽，承担部分居住功能。
秋长功能区，定位为组团级商业服务中心、生活服 务中心。
城市轨道，轻轨1号线、轻轨2号线被提上日程
【产业规划】惠阳区按照“一三五七”发展战略部署，积极承接深圳、东莞等地的 产业转移，优化发展外向型经济，提升外向型经济质量。
争2013年轻轨1号线动
工
展战略，打造 “一区
两城五园”格局
【经济发展】2005-2011年，惠阳区GDP年均增长25%，经济增长势头强劲，2011 年更是首次突破200亿元大关，综合经济实力跃上新台阶 。
2007年，惠阳区实现生产总
惠阳区历年GDP走势（亿元）
250 200 158.8 150 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 78.1 90 107.29 124.03 183.3 217.1
53.1
惠阳房地产投资比重逐年增长， 2011年房地产投资占固定资产 投资37%，房地产已成为惠阳 区的支柱产业。
2011年
【城市特征】2011年，惠阳人均GDP接近6000美元 ，处于被动郊区化向主动郊区化 过渡阶段，郊区主流客户为区域内的中高收入阶层。
阶段划分
城市化
被动郊区化
主动郊区化 郊区快速干道初步形成， 市政基础设施完善 郊区主流客户为本区城的 中高收入阶层，购房目的为 第一居所、第二居所或投资
广州
广州
东莞
东莞 惠州 澳门 香港
惠阳
深圳
深圳 香港
惠阳下辖管辖淡水、秋长2个街道办，新墟、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭等6个镇和惠阳
经济开发区，102个行政村，区域总面积915.54平方公里。 2010年全区常住人口57万，惠阳中心城区由淡水、秋长、沙田和经济开发区组成。
【重点街道】淡水、秋长街道位于惠阳区中南部，南靠大亚湾经济技术开发区，西 与深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而过，区位优势明显，交通条件优越。
【规划小结】城市中心缓慢北移，而本案正处于惠阳城市扩张的主轴线上，未来将 汲取城市化进程中的一系列利好。
空间规划
交通规划
产业规划
重心北移 规划提出 “两轴、三 带、多中心”的空间
轻轨提速 规划重视轻轨1号线、 轻轨2号线的建设，力
产业转移 承接深莞产业转移， 部署“一三五七”发
结构，并提出七大功
能区概念
三门岛海湾
会龙楼围屋
【区域交通】惠深、深汕、广惠高速公路穿越境内，惠澳大道、惠淡公路将惠阳与 惠城区连成一片，地铁3号线将从深圳穿越惠阳全境至惠城区。
①
惠阳
①
深圳—汕头 时速100km/h 路宽22米
③ ④
②
惠城—淡水 时速80km/h 路宽28米
②
① 深汕高速 ③ 惠南大道 ② 惠澳大道 ④地铁三号线
提出“一中两翼三区”发展格局，承接深圳珠宝行业协会整体转移 打造成开发区行政、教育、商贸、和与深圳服装协会的合作，两城 格局 物流、饮食、文化、休闲的聚集 形成以生产加工黄金、铂金、钻 地 ，形成以电子信息产业为主的 石、玉器等高档首饰为主的加工 产业和服装城也集群。 发展的格局。 开发区内现有企业100多家， 投资总额100多亿元，年生产 总值11亿元、工业产值45亿 元、出口总额40亿元。 项目建成投产后，将容纳国内外 著名生产企业逾100家，从业人 员2万至3万人，2010年工业总产 值突破150亿元。
危机以来新高。
【区域人口】2010年惠阳区常住人口达到57万人，主要集中于淡水街道、新圩镇、 秋长街道等商业、工业密集区域。
惠阳区历年常住人口走势（万人）
57.5 57 56.5 56 55.5 55 Part 1 54.5 54 2007年 2008年 2009年 2010年 55.8 55.15 56.17 57.23
惠阳区历年人均GDP走势（元）
32452
约37700
2011年，全国人均GDP为35083元， 惠州市人均GDP为预计37631元， 惠阳市预计37700元，惠阳经济发
展超越全国平均水平，与惠州市整
体水平保持一致。
发展阶段 启动阶段
快速发展阶段 平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
人均GDP3000-10000美元 人均GDP〉10000美元 追求生活质量阶段 对物业的要求不仅停留 在居住的要求，开始出 现度假居所，投资物业 城际居住现象开始开 始变得普遍
居住消费 主要是对农产品和轻工 人们对耐用品的消费需 特征 品的需求 求迅速增加，从已生活必
惠阳房地产发展规划
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惠阳区发展规划
【城市简介】惠阳区位于广东省东南部，西南与深圳龙岗区相连，西与东莞市接壤， 区域总面积915.54平方公里，与香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。
红色旅游 以叶挺故居、叶 挺纪念馆，育英楼 等以红色革命为特 色的度假旅游景区。 黄色旅游
绿色旅游 沙田梅园、金 果湾度假区、新圩 白云峰、金桔生态 自然保护区等山水 自然旅游资源。 民俗旅游 客家土楼、森林 世居、会龙楼等围 屋形成独特的闽西 客家文化旅游。
叶挺纪念馆
新圩白云峰
东升渔村、大亚 湾旅游娱乐场、辣 甲岛。三门岛等海 景资源景区。
【固定资产投资】惠阳固定资产投资增长迅速，年均增长67.6%，房地产投资比重逐 年增长，扮演者区域内支柱产业的角色。
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 24.69 38.83 61.7 83.4 100.9
秋长北组团中心
秋长组团中心
惠阳新中心区
惠阳行政中心区
【功能区定位】根据惠阳区既有路网以及规划路网的格局、惠阳区山水自然环境特 点，规划将惠阳区划分为七大功能区，同时对道路及交通系统进行了综合规划。
秋长北功能区 秋长西功能区 秋长功能区
三和功能区 沙田功能区
。
淡水功能区
新中心功能区
新中心功能区，定位为商业金融服务中心、商务办
值（GDP）107.29亿元， 首次突破百亿元大关，同比 增长16％，经济发展开始步
入快车道。
2008年，惠阳区实现生产总 值（GDP）124.03亿元， 人均GDP首次突破20000元
大关，达到22078元。
2011年，全区生产总值达 217.05亿元，同比增长 16.5%，增幅创2008年金融
现状
【深莞惠产业一体化】随着深莞惠经济一体化的加强，形成了明确的产业分工，以实 现错位互补，提升区域整体综合竞争力。
深圳 ------ 以高新技术、金融、物流、 文化为四大支柱产业，深圳企业的 加工制造基地逐步向东莞和惠州迁 移； 东莞 ------ 加快加工制造业的转型升 级，确定经济双转型的总体方向： 由资源主导型向自主创新主导型， 社会型转变，建设松山湖科技产业 园区。
东莞
惠州
深圳
惠州------承接珠三角，特别是深圳、 东莞的产业转移，打造世界级的高 新技术产业基地、先进制造业基地、 深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚， 现代服务业基地和世界先进水平的 是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同 特大型石油化工基地 。 实现深莞惠经济社会的融合。