房地产项目设计任务书

“金域蓝湾”项目设计任务书委托单位（甲方）：武汉城市建设投资有限公司被委托单位（乙方）：大洋不动产委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计一. 设计依据1. 本项目计划立项批文2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要3. 本项目1:1000规划红线附图4. 本项目地质勘探资料5. 国家及武汉市现行有关法规、规范二. 项目简介1. 项目名称——金域蓝湾2. 项目现状条件“金域蓝湾”项目位于洪山区的关山片区，地块东至粮食集团地块，西达学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。

整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。

地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。

地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。

地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。

该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。

“金域蓝湾”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。

它将是当地最为重要的人文宜居社区。

而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。

教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。

本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。

根据当地县城市发展规划，项目用地的南侧为规划拓宽的交通性主干道城市主干道，而其他三面则是职教园规划的景观休闲城市干道；目前该片区主要城市配套管线设施（电力、通讯、给排水等）沿城市主干道铺设，部分道路也正式开始整治、施工。

3. 项目的基本技术指标（1）用地：项目用地面积约142亩，其中规划出让建设用地暂定为75128㎡。

（2）项目整体基本为一梯两户（或三户）的花园洋房、一梯六户的景观高层及部分公寓物业组成。

其中一期以花园洋房为主，总体花园洋房比例不低于总量的15%，景观高层（包括公寓）的比例为85%左右，其中景观高层主要安排在花园洋房之后推出，而公寓产品则安排在产品基本呈现的中后期。

（3）总建筑面积：225384㎡，其中一期开发量约为3—4万㎡（4）住宅面积：约19万㎡（总建面积-商业面积-停车位面积）（5）商业和公建面积：约3.5万㎡其中：商务公寓：约1.5万㎡幼儿园面积：1000㎡会所（主要以集中式商业的形式呈现，前期满足销售中心功能，后期适合分零招租）：3000㎡其他商业和公建：约1.5万㎡（6）停车位：全部考虑地下车库，部分考虑路面停车位，（可根据当地当地小区停车位数量要求下限设置）（7）绿地率：≥30%（8）建筑密度：≤30%（9）容积率：不大于34. 项目市场定位及开发理念（1）市场定位根据地块自然条件和周边条件，以及当地房地产市场调研分析、当地消费者需求分析和当地城市经济发展规划分析，我们可以看到：当地县房地产发展以改善人居环境和带动区域经济发展为目的，特别是规划的未来教育产业园区，将成为未来当地东城的中央文化教育居住区。

因此，本项目作为职教园区规划的第一个大型房地产开发项目，需充分把项目的教育文化精神与所处区域的城市功能教育文化气息有机的融合和释放。

本项目将寻找到一个与自身区域形象类似的产品原型，以打造属于自己的风格化产品。

因此，“金域蓝湾”项目（暂定名）拟定位为：“当地首席最具人文特色的巴厘岛风情高尚情景社区。

”即——“巴厘岛风情花园洋房+景观高层+风情街区式商业+酒店式公寓”为一体的“巴厘岛金域蓝湾”。

目标对象及开发理念目标客户主要为当地当地具有一定经济基础，以追求生活质量，希望改善居住条件，提高居住品质，向往舒适人居环境目标为主的当地白领阶层（政府公务员和事业单位中高级别人员）、私营企业主以及大型企业单位管理人员等。

在开发方向上，我们需结合项目所处区域的文化教育背景，充分把项目的教育文化精神与所处区域的城市功能教育文化气息有机的融合和释放。

在产品打造上，寻找到一个与自身区域形象类似的产品原型，打造属于自己的风格化产品。

树立“人居唯美、精致生活”的气势，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。

努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美，适宜人居，饱含人文气质”的具有明显异域风情化的情景人文社区，奠定项目在当地房地产市场的翘楚地位，以树立其未来在武汉城市建设发展的重要窗口形象。

三. 项目规划设计条件与要求1．总平面布局（1）严格按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计（2）在项目统一的巴厘岛风格调性前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系，确保大部分建筑能面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。

同时，兼顾小区内外景观资源的互补与共享，形成内外呼应的环境氛围。

（3）总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意规避西晒过多情况，或通过新型材料的应用予以考虑。

（4）整个项目分三期开发建设，一期开发面积约3—4万㎡，充分考虑各建设期之间，各组团平面布局之间的有机联系，处理好商业部分与住宅部分以及花园洋房和高层住宅的空间及功能关系，提出明确的分阶段建设示意图及相应的经济技术指标。

（花园洋房作为第一组团要相对独立，开发建设中要注重花园洋房的景观均好性）。

（5）合理利用地块固有的地形地貌及景观元素，实现丰富小区的竖向空间变化，小区建筑群体的组合（特别是景观高层）要构成天际轮廓线有韵律变化，实现小区各物业形态层次感与梯度感的和谐统一。

（6）建筑单体平面的空间组合要与周边区域规划有机协调，与周边道路衔接顺畅，充分考虑重庆夏季主导风向，以形成良好的区内小气候；建筑的排列及单体的选型应注意户与户、楼与楼的对视问题，尽量的避免对视干扰。

（7）道路交通组织做到人车分流，交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性，停车位将数量将按照当地小区停车位数量要求下限设置。

（8）对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口及集中式商业会所，尤其是项目开发前期将作为销售中心和样板示范区，故这个区域建筑和景观施工上能独立处理，进而先期启动。

（9）整个小区内建筑环境的空间关系应以绿色生态为主题，同时满足不同功能活动的需求。

（10）充分考虑可持续发展的需要，在开发周期内留有适当微调余地，以更好地适应市场变化。

2．建筑单体设计建筑造型应富有典型的意大利文化气质特征，在建筑细部处理中，于统一性中求个性。

考虑开发成本及实施难易度的情况下，对于项目花园洋房和高层产品在统一风格的前提下，建筑造型强调自身的细部变化。

（1）花园洋房：⏹花园洋房重视局部石材的处理，在色彩的选择上，考虑意大利特有的浅暖色系，同时辅以稳重、大气的深色系点缀。

⏹充分考虑外立面层次的变化，通过退台式设计，充分考虑露台、入户花园、地下室、观景阳台和阁楼等空间的设置，即做到花园洋房的“有天有地”及高性价比。

⏹外立面丰富，在整体中富有变化，坡屋顶设置，在窗框阳台等处充分考虑一定雕花铁栏杆、一步式花台和装饰吊篮等风情化的元素。

⏹洋房重视建筑单体入口花园的细部景观打造，在建筑形态上可考虑一梯两户的双拼、三拼，在户型设置上可考虑4+1、5+1及底跃。

（2）高层产品（含公寓）：⏹高层住宅力求实现立面的简洁挺拔，色彩选用以浅暖色调外立面配以明快的装饰线条为主，突出建筑屋顶、中段、基座的变化层次，力求达到建筑单体造型和色彩上的生动跳跃而不乏品质感，实现群体空间组织有序、轮廓丰富、尺度亲切宜人。

⏹建筑风格体现时尚、生动、大气和人文气质的质素，设置带有明显意大利风情的欧式坡屋顶和底楼架空的入户景观大堂，并配置具有意大利风格的景观小品（花篮、陶罐等），另外重视外立面在窗框阳台上的变化，在建筑细布处理上设置雕花铁栏杆和一步式花台。

⏹建筑平立面的组合应结合内部环境设计，增加立体绿化纵向层次感，高层建筑重视空间的变化，考虑层次感强的阳台、露台、观景平台或空中花园的设计，阳台拦板采用虚实结合方式，既保证私密性，又通透。

⏹在重视成本的前提下，采用环保型、新型的环保节能涂料，整体提升产品节能降噪的质素。

⏹公寓的建筑单体设计上，由于风险的考虑，体量不宜太大，在保证其他9栋高层体量不变的情况下，层数控制在18——22层，标准层面积约800——900㎡。

外立面设计上尽可能公建化，即在与其他高层外立面区别设计的同时提升整个项目的档次、品质感及城市商业价值。

青年公寓的入户设置建议与整个社区相对独立，可考虑与商业相结合，以减小对社区的干扰。

另外，公寓可考虑预留3－4F（3000—4000㎡）以作外向型酒店经营。

3. 环境设计（1）围绕项目富有巴厘岛人文特质的“金域蓝湾”主题，整个设计围绕该主题而展开。

（2）项目整体景观设计中，需要在满足整体大中庭、大围合的景观视野的前提下，强调户户均好。

（3）充分利用周边有利的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化。

（4）对周边及小区内的不利景观因素进行有效的隔离和处理，从环保的角度使人活动的视线、噪声等环境质量最优化。

（5）水系与景观有机结合，水景的设计适当而精彩，保证水质，控制成本充分考虑与物业管理的关系。

（6）环境设计中应分别考虑绿化、水景、休闲、儿童游乐、老人活动场所等，使之成为名副其实的风情化生态花园社区。

（7）应充分考虑环境的人景互动，即可实用性、参与性、体验性，尤其商业部分的环境营造应着重考虑可持续停留时间的延长。

博洛尼亚小城主题环境设计演绎——⏹园林景观将在巴厘岛的风情化产品定位的前提下，实现景观与建筑的统一，景观设计在总体构思应优先考虑本案独特的地形地貌，即利用客观存在的景观资源，全面构筑以湖景、坡地景观为主的生态环境，建议小区景观设置博洛尼亚中心街区为主题的景观中轴，配以小型巴洛克水景为辅，如瀑布、小溪、莲花池等，让整个小区充满灵动、静谧温馨的感觉。