基准地价内涵

南昌市基准地价

南昌市基准地价商业、住宅和工业用地基准地价表基准地价内涵1.商业用地基准地价内涵：设定商业用地基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），出让年期为40年，地价以元/平方米表示。

2.住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），土地使用年限为70年，地价以元/ 平方米表示。

3.工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电，宗地内土地平整），土地使用年限为50年，地价以元/ 平方米表示。

南昌市城区土地分类定级级别范围——商业用地南昌市城区土地分类定级级别范围——住宅用地级别级别范围Ⅰ由福州路、八一大道、阳明路、赣江东岸线、团结路、南浦路、干家前巷、广场南路、金盘路、二七北路所围区域Ⅱ由南京西路以北500米线、五纬路、赣江东岸、朝阳洲中路、黄泥洲至桃苑大街连线、桃苑大街、站前路、站前西路、铁路线、南京西路、洪都北大道所围区域中Ⅰ级以外的地区Ⅲ由五湖大酒店--南昌西站江边货场连线、赣江东岸线、洪城路、大市场西路、建设西路、建设路、解放西路、洪都中大道、上海路、南京东路所围区域中Ⅰ、Ⅱ级以外的区域及青山湖东岸沿线部分地区Ⅳ由赣江大桥--五湖大酒店连线、赣江--抚河东岸线、南昌缝纫机厂--锻压机床厂--青山湖南大道南端间连线、青山湖南大道、高新一路所围区域中Ⅰ～Ⅲ级以外的区域及桃花路以北Ⅰ～Ⅲ级以外的朝阳地区和红谷滩中心区Ⅴ由艾溪湖西北角--青山湖东北角间连线和青山湖北岸线以南、赣江抚河东岸线以东、艾溪湖西岸线和艾溪湖西南角--八大山人纪念馆间连线以西的定级范围内土地中Ⅰ～Ⅳ级以外的区域，以及朝阳洲中路南4公里线以北Ⅰ～Ⅳ级以外的朝阳地区和红谷滩内除中心区以外高速公路东北、昌北货站铁路沿线及以南地区Ⅵ上述Ⅰ～Ⅴ级以外的定级范围内区域南昌市城区土地分类定级级别范围——工业用地级别级别范围Ⅰ由站前路、站前西路、沿江路、洪城路南300米线、解放西路、铁路线所围区域Ⅱ由南昌西站货运线、赣江--抚河东岸线、何坊西路、洪都南大道、洛阳东路、铁路线所围区域中Ⅰ级以外的地区Ⅲ由洪都北大道、赣江东岸线、洪城路、抚河东岸线、三店西路以南2公里线、井冈山大道、佛塔路、上海路、南京西路所围区域中Ⅰ、Ⅱ级以外的区域及红谷滩中心区Ⅳ由火炬一路、青山湖大道、赣江--抚河东岸线、定级范围南部边界线、城南路、青山湖南大道、京安路、艾溪湖西岸线所围区域中Ⅰ～Ⅲ级以外的地区和洪城路向南延伸约1.8公里的朝阳地区和红谷滩内除中心区以外高速公路东北、昌北货站铁路沿线及以南地区Ⅴ青山湖大道--城南路沿线以东约2公里范围；赣江大桥及铁路线以南的扬子洲和红谷滩内Ⅲ、Ⅳ级以外区域；朝阳地区Ⅳ级边界沿线以南约3.5公里范围的土地Ⅵ上述Ⅰ～Ⅴ级以外的定级范围内区域。

桂林基准地价

1、基准地价内涵(1)基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

(2)估价期日：2015年1。

月1日。

(3)土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

(4)容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。

(5)基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、通排水、通讯)，宗地红线内“场地平整”。

2、基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：(1)级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价结果见表1-2-1-1。

表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表2、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年期为40年。

使用年期修正系数计算公式如下：V = V x [1 — 1/(1 + r)m ]/[1 — 1/(1 + r)n]式中：V m——有限年期出让地价V n——最高出让年期的土地使用权价格m ——宗地实际可使用年期n ——该用途土地最高出让年期r ——土地还原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表4、土地开发程度修正本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。

表2-6-3-3 土地开发程度修正表（二）住宅用地基准地价其他因素修正1、估价期日修正土地价格是经常变化的，其变动幅度往往大于总体物价变动的水平，估价期日修正可采用地价指数或地价监测指数修正。

乐清市基准地价

乐清市基准地价
一、基准地价内涵及条件
1.基准地价内涵
（1）基准地价更新期日：2017年7月1日。

（2）土地开发程度：区域市政基础设施配套条件外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通讯），场地内部平整。

（3）地价内涵构成：各类地价内涵包括各类土地使用权收益的资本化、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分。

具体地价构成包括土地所有权收益价值、土地取得及开发带来的价值，其中开发价值指外围基础设施配套贡献的分摊价值和场地内部平整开发贡献的价值，但不包括市政部门规定交纳的城市市政基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权的增值收益。

（4）土地使用年期：按国家规定的最高出让年限设定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共管理与公共服务用地设定土地使用年限50年；地下空间的土地使用权统一设定为土地使用年限40年。

2.基准地价表达方式
本次乐清市基准地价类型主要分为住宅、商业、工业用地、公共管理与公共服务用地四大类，具体表达方式如下表。

3.基准地价“基准条件”界定
基准条件按工业级别价、商业级别价、住宅级别价、商业路线价四类界定，具体见表1-2、表1-3。

公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等基准地价的“基准条件”不作界定，主要以相关设施规划设计规范的一般条件为基准。

二、乐清市基准地价表
乐清市基准地价表如下，具体级别范围界线与路线段需对照基准地价图确定。

表2-4 乐清市商服用地路线段级别基准地价表
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浅谈公共服务项目用地基准地价内涵——关于土地用途的界定

近年来，随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术等发生了新的变化。为适应扩大市场机制配置土地资源、完善土地价格体系，原国土资源部先后印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规（2016） 20号）和《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发［2017）27号），要求在原有的商服、住宅、工业等用途的基础上，开展公共服务项目用地基准地价评估工作，并对用地类型进行了非穷举式的罗列。但在实际基准地价评估工作开展中，该类用地的界定却存在较大分歧。
针对观点一：原国土资源部文件所列举的公共服务项目，如按照《土地利用现
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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状分类》用途中的一级分类，涉及到住宅用地及公共管理与公共服务用地2个一级类，如按照《城市用地分类与规划建设用地标准》大类分类，涉及居住用地、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地3个大类用地， “保障性安居工程”用地从管理角度确实可以纳入“公共服务项目用地”，但从与《土地利用现状分类》《城市用地分类与规划建设用地标准》两个国标比对看，“保障性安居工程”用地就很难归类到“公共服务”类型上，再如考虑二级层次用地分类，“保障性安居工程”用地属于住宅用地（居住用地），若在“公共服务项目用地”基准地价中设立“保障性安居工程”用地基准地价，将与传统的住宅、商服、工业基准地价体系有冲突，因此笔者认为引用“公共服务项目用地”名称，并保留其中的“保障性安居工程”用地不妥，最好是剥离''保障性安居工程”用地并入住宅用地基准地价体系中，只是在后期项目建成后该类房屋的“处置权”等权益状况受到一定的限制，在其供地等环节中，如涉及到该类用地的基准地价，其对应的用途应该是住宅用地基准地价，并应进行权利状况的修正。

基准地价资料

一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。

基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。

1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。

四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。

第10章_基准地价评估

（1）根据土地租赁资料计算样点地价。土地租赁是指一定时间内将自己所拥有的土地使用权出租给他人的行为。就城市土地利用而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要指露天堆场或临时用地出租等。(其具体测算方法见第五章收益还原法)
（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，而其中包含地租。
（9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。
P = Pt S
式中：P—单位面积土地使用权出让价格； Pt—出让宗地总地价； S—出让宗地总面积。
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价计算地价，其计算公式为：
P = Pt S
式中：P—转让宗地单位面积地价； Pt—土地转让方获取的资金或实物作价净收入； S—转让宗地总面积。
三、整理资料
（一）市场交易资料整理
利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用收益等资料，首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准地价，然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情况和容积率等内容的修正，最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建立样点信息数据库。
1．样点地价测算
二、基准地价的基本特征
（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。（3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。
（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。（5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。（6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。

标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念

标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。

但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。

按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。

这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。

只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

乐清市基准地价

乐清市基准地价
一、基准地价内涵及条件
1.基准地价内涵
（1）基准地价更新期日：2017年7月1日。

（2）土地开发程度：区域市政基础设施配套条件外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通讯），场地内部平整。

（3）地价内涵构成：各类地价内涵包括各类土地使用权收益的资本化、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分。

具体地价构成包括土地所有权收益价值、土地取得及开发带来的价值，其中开发价值指外围基础设施配套贡献的分摊价值和场地内部平整开发贡献的价值，但不包括市政部门规定交纳的城市市政基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权的增值收益。

（4）土地使用年期：按国家规定的最高出让年限设定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共管理与公共服务用地设定土地使用年限50年；地下空间的土地使用权统一设定为土地使用年限40年。

2.基准地价表达方式
本次乐清市基准地价类型主要分为住宅、商业、工业用地、公共管理与公共服务用地四大类，具体表达方式如下表。

3.基准地价“基准条件”界定
基准条件按工业级别价、商业级别价、住宅级别价、商业路线价四类界定，具体见表1-2、表1-3。

公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等基准地价的“基准条件”不作界定，主要以相关设施规划设计规范的一般条件为基准。

二、乐清市基准地价表
乐清市基准地价表如下，具体级别范围界线与路线段需对照基准地价图确定。

表2-4 乐清市商服用地路线段级别基准地价表
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基准地价在土地估价中的作用

评估土地增值潜力：基准地价可以帮助评估土地的增值潜力，通过比较基准地价和历史地价，可以评估出土地未来的增值潜力。
04
基准地价在土地估价中的影响
对土地价格的影响
基准地价是土地估价的重要依据，对土地价格具有指导作用。
基准地价的变化会直接影响土地价格的波动，是土地市场价格形成的基础。
基准地价能够反映土地的稀缺程度和供求关系，对土地价格具有调节作用。
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基准地价在土地估价中的作用
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01 添加目录项标题
02 基准地价定义
03
基准地价在土地估价中的应用
04
基准地价在土地估价中的影响
05 基准地价的评估方法
06 基准地价的更新与维护
01
添加章节标题
02
基准地价定义
对房地产市场的影响
基准地价是房地产市场价格体系的重要组成部分，对房地产市场价格具有引导和制约作用。
基准地价的变化直接反映了房地产市场的供求关系和经济发展状况，对房地产市场的走势具有重要影响。
基准地价是政府进行土地管理和调控的重要手段，通过调整基准地价可以调节房地产市场的供求关系，稳定市场价格。
基准地价更新的必要性
土地市场价格波动：随着市场变化，土地价格会不断波动，基准地价需要定期更新以反映市场变化。政策调整：政府政策调整可能导致土地价值和基准地价发生变化，因此需要更新基准地价以适应政策变化。经济发展：经济发展水平提高会导致土地价值上升，因此需要更新基准地价以反映经济发展带来的土地价值变化。技术进步：技术进步可能带来更准确的评估方法，因此需要更新基准地价以应用新技术和方法。

第二章区段基准地价的测算与确定第一节区段基准地价内涵的设定一、基准地价的内涵基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。

它是在设定评估基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整国有出让土地使用权的区域平均价格。

二、区段基准地价的内涵根据《城镇土地估价规程》以及《江苏省地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）相关规定，结合连云港市市区的实际情况，确定区段基准地价内涵为城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的国有出让土地使用权价格。

从成本构成的角度上看，基准地价由土地征地拆迁安置的平均成本（即平均土地取得费）、城市大配套和土地开发的平均成本（即平均土地开发费）、与土地取得费和开发费相关的利息利润以及土地所有权收益（即土地增值收益）构成。

三、区段基准地价内涵的设定（一）估价基准日的设定根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》（2007）规定，“基准地价体系的基准日默认为每年的1月1日”。

根据本次土地估价资料收集的实际情况和连云港市国土资源局的要求，本次基准地价的评估基准日设定为2008年1月1日。

（二）基准地价评估设定的土地开发程度依据《城镇土地估价规程》的规定，本次评估的商业、住宅、工业用地基准地价所设定的土地开发程度为土地开发的实际平均水平。

在基准地价主体构成上，基准地价的土地开发费仅包含不同区段的宗地外供水、排水、供电、通气、通讯、通路和宗地内的场地平整费用，不包含宗地内的基础设施开发费用。

各区段土地开发水平见表2-1-1。

（三）土地使用年期的设定本次连云港市市区基准地价评估设定的土地使用年期为各类用地法定最高出让年期，即：商业：40年住宅：70年工业：50年（四）平均容积率的设定根据连云港市总体规划和地价外业调查资料，连云港市市区基准地价对应的容积率确定为各地价区段不同用途土地的现状平均容积率。

福州市四城区土地级别及基准地价修编成果汇总

2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果一、基准地价的内涵、构成和范围一基准地价内涵1、土地权利类型：出让土地使用权..2、基准地价估价期日：2017年1月1日..3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限..商服用地为40年;住宅用地为70年;工业用地为50年..若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的;则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期..4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”通路、通上水、通下水、通电、通讯宗地红线内“一平”场地平整..5、基准地价容积率：福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m;容积率为1.0;建筑密度为100％;商服用地级别价的标准容积率为2.5;住宅用地的标准容积率为2.0;工业用地的标准容积率为1.0..6、本次修编的基准地价表和基准地价图中;商服用地为批发零售用地类型的价格;住宅用地为普通住宅用地类型的价格;工矿仓储用地为工业用地类型的价格..其它各细分用地类型的土地价格按照各细分用地类型基准地价修正系数表中的系数修正后确定价格..二基准地价的价格构成基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分;其中包括城市基础设施配套费;不包括契税..1、土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用;其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用;房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用..2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”通路、通上水、通下水、通电、通讯宗地红线内“一平”场地平整所需的费用..3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等..4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益;包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提安排的各类专项资金农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等..表1福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表三基准地价修编的范围福州市四城区土地级别及基准地价修编的范围是福州市四城区含鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山、日溪、宦溪;北至国家森林公园;南至乌龙江;东至南台岛最东端;西至南台岛西北端;面积约为203不含闽江水域平方公里..二、福州市四城区土地级别分布一福州市四城区商服、住宅用地级别分布详见基准地价级别图表2福州市四城区商服用地、住宅用地级别范围二福州市四城区工业用地级别分布详见基准地价级别图表3福州市四城区工业用地级别范围三、福州市四城区基准地价表表4福州市四城区商服用地路线价表元/平方米备注：商服用地路线价仅限于主要街道可分割销售的批发零售用地使用..表5福州市四城区商服用地基准地价表表6福州市四城区住宅用地基准地价表四、福州市四城区基准地价修正参数表8福州市四城区标准深度50米商服用地深度百分率表注：深度小于12.5米按12.5米修正系数修正;深度大于50米按商服用地楼面地价确定..表9福州市四城区标准深度30米商服用地深度百分率表深度R 在区间R 1;R 2;深度修正系数X 在区间X 1;X 2时;)(112121R R R R X X X X -⨯--+=表10福州市四城区商服用地临街状况修正系数表注：若修正后价格小于商服级别楼面价;则按商服级别楼面价计算;根据福州市四城区的实际情况;三层以上的商服按商服级别楼面价计算..表12福州市四城区商服用地地面价容积率修正系数表表13福州市四城区住宅用地地面价容积率修正系数表表14福州市四城区商服用地楼面地价容积率修正系数表表15福州市四城区住宅用地楼面地价容积率修正系数表注：容积率R 在区间R 1;R 2;容积率修正系数X 在区间X 1;X 2时;)(112121R R R R X X X X -⨯--+=五、地下空间权价格地下空间建设用地使用权按分层利用、区别用途原则;根据所属地块对应用途的基准地价楼面价地面价/容积率的一定比例进行修正得出;具体如下表：表7－16各类用地地下楼层修正系数表注：由同一主体结合地上建筑一并开发建设的地下工程;按所属地块地面用途混用的按主要用途的基准地价楼面价修正；独立开发建设的地下工程;按相应用途的地面基准地价楼面价修正..六、各细分用地类型的土地价格表17各细分用地类型基准地价修正系数表备注：商服用地基准地价可分割销售的批发零售用地标准深度以内使用路线价;其他各类商服用地使用商服级别价..各细分用地类型基准地价容积率系数参照其比准用途的容积率修正系数;影响因素修正系数参照其比准用途的基准地价修正体系进行修正..。

名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价

名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价所谓“容积率”，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其他费用容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。

一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。

以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。

但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。

楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。

它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。

楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。

业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。

以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。

四会基准地价

四会市基准地价一、评估范围本次四会市城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为四会市城区（含大沙镇、龙甫镇）规划范围，以及江谷镇、下茆镇、迳口镇、地豆镇、石狗镇、威整镇、罗源镇、黄田镇等建制镇的规划区，评估总面积约412.85平方公里。

二、基准地价内涵本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。

商业路线价设定宗地标准深度为10米，标准宽度为4 米；单位为元/平方米，币种为人民币。

根据四会市土地市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。

商业路线价和商服用地、住宅用地级别价均为单位面积地价、平均楼面地价，工业用地级别价为单位面积地价。

具体内涵如下：表2-1四会市基准地价内涵表- 1 -注：“五通一平”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整。

其中，单位面积地价=土地总价/ 土地总面积，平均楼面地价=土地总地价/总建筑面积。

三、四会市基准地价（一）商业路线价米用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。

表3-1四会市城区商业路线价表-2 -（二）级别基准地价1. 四会市城区级别基准地价表3-2四会市城区级别基准地价结果表- 3 -注：表中各用途基准地价包含大沙镇与龙甫镇。

表3-3四会市城区定级结果表-4 -- 5 --6 -- 7 -注：表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图结合文字说明确定级别范围。

2. 各镇级别基准地价-8 -表3-4四会市各镇级别基准地价结果表单位：元/平方米注：表中各用途基准地价均为单位面积地价表3-5江谷镇定级结果表单位：平方公里、%- 9 -表3-6下茆镇定级结果表单位：平方公里、%-10-表3-7迳口镇定级结果表单位：平方公里、%表3-8地豆镇定级结果表单位：平方公里、%表3-9石狗镇定级结果表单位：平方公里、%表3-10威整镇定级结果表单位：平方公里、%表3-11罗源镇定级结果表单位：平方公里、%表3-9-12黄田镇定级结果表单位：平方公里、%注：表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图结合文字说明确定级别范围四、用地类型修正本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。

基准地价的名词解释

基准地价的名词解释在城市规划与土地管理领域，基准地价是一个重要的概念。

它在土地交易、税收、房地产开发等方面起着关键作用。

本文将对基准地价进行详细解释，并探讨其对城市发展的影响。

1. 基准地价的定义与背景基准地价是指以土地用途、区位等因素为基础，在特定时期内确定的土地价格标准。

它是城市土地市场的参考标尺，旨在确保土地交易的公平和合理性。

基准地价的确立依据一般来自土地市场的供需关系、社会经济发展水平、规划政策等因素的综合分析。

2. 基准地价的确定方法基准地价的确定通常采用市场调查、数据分析、专家评估等多种方法。

首先，市场调查是必不可少的步骤，通过对市场成交价格、土地利用状况等数据的调查分析，可以得出初步的价格范围。

其次，借助于数据分析工具，可以进一步细化基准地价的确定，考虑到诸如土地规模、区位、开发潜力等因素的影响。

最后，专家评估是必要的环节，通过专家的经验和判断，可以对基准地价进行调整和修正，以确保其准确性和科学性。

3. 基准地价的应用基准地价在土地交易、税收、房地产开发等方面都有重要应用。

在土地交易方面，基准地价可以作为交易价格的参考，确保买卖双方在交易中享有公平的条件。

税收方面，基准地价是计算土地增值税、房产税等的依据，对于税收征收的公平性和合理性具有重要意义。

在房地产开发方面，基准地价可以作为房地产项目评估和定价的重要依据，指导房地产开发商合理定价，维护市场的稳定和健康发展。

4. 基准地价对城市发展的影响基准地价直接影响着城市的土地利用和城市发展格局。

合理的基准地价政策可以促进土地资源的高效利用，避免过度开发和浪费。

同时，基准地价也可以引导开发商在项目开发中更注重公益性与社会效益，推动城市可持续发展。

基准地价的准确性和科学性也对土地市场的平稳运行和房价的合理控制具有重要意义。

5. 基准地价存在的问题与挑战尽管基准地价在城市规划与土地管理中具有重要意义，但也面临着一些问题和挑战。

首先，基准地价的准确性和及时性对土地市场的稳定运行有着重要影响。

基准地价研究综述

(二)基准地价的特征
（5）基准地价具有时效性
基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进
行更新。
因此基准地价的评估时点很重要。
(二)基准地价的特征
（6）基准地价是一种控制性的价格
基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。
明确了基准地价原则上三年一更新，包括全新更新和局部更新，但每六年必须进行一次以级别（或均质区域）重新划分为基础的全面更新。
计算公式
基准地价系数修正法
基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。
各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准。
（三）城市基准地价评估的方法和步骤
(4)抽查评估标准宗地的价格
这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
(二)基准地价的特征
(1)基准地价是一种区域性的价格
基准地价不是一种宗地价格（以权属界限组成的封闭地块，是土地登记和地籍调查的基本单元），而是区域性的价格，

基准地价内涵

南昌市基准地价

桂林基准地价

乐清市基准地价

浅谈公共服务项目用地基准地价内涵——关于土地用途的界定

基准地价资料

第10章_基准地价评估

标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念

乐清市基准地价

基准地价在土地估价中的作用