大学房地产开发与管理论文范文

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一：工程管理毕业论文

摘要

房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究，对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析，以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力，都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。

本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划，详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究，分析了项目的优劣势，确定了目标客户群，明确自身定位，为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导，对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划，并对项目的实施提供初步的实施方案，从而确保项目的成功。

关键词：房地产项目策划研究市场分析

第1章绪论

行市场前景分析。

第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求，策划项目的投资需求。

第五部分综合运用项目资金筹措理论，对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用，发现不确定因素，防范财务风险，为项目的成功运转提供财务上保障。

第六部分运用财务可行性分析基本知识，对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价，为项目的盈利能力做出科学的策划研究。

第七部分通过对本案例的研究，对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议，以及本案例中的项目策划过程中出现的问题，同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题，对房地产项目策划研究策略提出建议。

第2章房地产项目策划的相关理论基础

2.1房地产项目策划的内涵

房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划，目前

有两种不同理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖

出去，这是一种狭义的理解;另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使

用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的

房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点，认为房地产项目策划是为达到投资目标，

在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、

全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划，即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目

投资效益分析等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。本

文主要针对武汉市房地产市场，以武汉光谷步行街项目为例证，对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究

[1]。

目前有部分观点认为：房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这

种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书

通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前

尚未形成的时候制作的，当然，还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性

研究有着很大的区别，项目策划与决策也是不同的，项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案，而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容，

而策划更为广泛。

2.2房地产项目策划的特征

房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项

目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的项目产品适销对路，占领市场。

在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则，才能够使房地产

企业决策水平进一步提高，为房地产企业创造社会价值和经济价值。

1前瞻性：房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。

第2章房地产项目策划的相关理论基础

在市场调研阶段，要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分

析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。

2地域性：第一，要考虑房地产开发项目的区域情况，如地理位置、气候条件、经济

发展水平等;第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况，如市场供求状况、市场发展

状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三，要考虑房地产项目的区位情况，如自然区位、经济区位等。

3市场性：房地产策划自始至终要以市场为主导，要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场，开发稀缺产品，避免同质竞争，这样才能获得好的经济效益。

4可操作性：房地产项目策划方案一定要具有可操作性，体现在以下方面：一是策划

方案密切结合实际，符合市场规律，在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能

力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施，有可操作的方法。

5引导性：任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据，然而仍有许多经过市

场调查而策划的产品未获得全面成功，原因就在于缺乏引导。在现实生活中，由于消费者

的需要受到内外各种因素的影响和制约，在市场去求方面具有一定的弹性，只要我们加以

适当引导，挖掘出新的市场需求，这种隐含的、不明显的需要，就会变成实实在在的购买

需求[2]。

2.3房地产项目策划的流程及内容

按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作，应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作，可以避免不必要的反复和浪费，提高策划工

作效率;可以使策划工作规范化、精细化，保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序，可以看出策划一个房地产项目的全过程，也可以了解一个房地产项目策划的各项具体

工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下，房地产项目策划是针对已经拿到土

地项目的策划，所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产

项目策划的具体流程，笔者通过一个图形来简要说明：功能策划与市场前景分析→建设规

模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。

[5]

按照房地产项目的发展进程，房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面：

1房地产项目功能策划与市场前景分析：项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为

依据，设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化，市场细分方法有好多种，但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时，

要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树

立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动，通过项目树立开发商的品牌形象，提升开发

商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定

位需要解决的问题是：①项目市场定位房地产产品的消费者，有哪些竞争对手，目标客户

的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵，引领

一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想，是贯穿于整个项

目的灵魂，是项目的主题，也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类，寻找拟开发产品的限制条件，制定具体的定位方案与策略。

房地产市场前景分析：市场前景的好坏关系到整个项目的成功，是整个项目的盈利能

力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析，需要以项目的功能定位为基础。