浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
最新整理房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后回租的税务处理
售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。
在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。
售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。
租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。
2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。
如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。
3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。
如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。
售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划
、
式体现 了国家对 于融 资性 售后回租业务 的支持 ， 同时这种方式也 贴近 会计处理方式 ， 更 能体现实质重 于形式 的原则。但是 ， 房地产行业 在进 行售后 回租业 务中 ， 涉及到的资产往往是房 产之类的不动产 。针对这 特点 ， 是 否符 合税务总局 ２ ０ １ ０ 年ｌ ３ 号 文件中规定的相关条件 ， 还需 要房地产企业进行相关 的纳税筹划。 二、 房地产企 业售后 回租纳税筹划 （ 一） 房 地产 企 业 在 出售 和 承 租 时 的 纳税 筹 划
税务筹划
房地产售 后回租 的税务处理及纳税筹划
山 东省德 州市环境卫 生 管理处 梁英梅
摘 要： 和普通 的业务相 比 ， 售后回租在会 计和税务 处理 方面 ， 都有 定 的特殊性 。鉴于 目前房地产行业 的不景气 ， 纳税筹划在 企业管理 中的作 用 日益明显。如何对售后 回租这样 的特殊业务进行纳税筹 划， 尤其是商业地 产需要考虑的问题 。 关键 词： 房地产 售后 回租 税务 处理 税务筹划
针对房地产行业 的售后 回租业务 ， 国税 ｉ ￣［ ２ ０ ０ ７ １ ６ ０ ３ 做 出过规定 ， 即 不管房地产企业无论采用何种形式 的售后 回租 ， 都应该讲该 项业务分 解 为销售和租赁两项业务进行税务处理 。但是根据 国办法［ ２ ０ １ ０ １ ２ ８ 号 文件的相关精神 ， 于２ ０ １ １ 年予 以废 止。针对售后 回租业 务 ， 在２ ０ １ ０ 年 国税总局下发 的 １ ３ 号文件 中， 对这项业务进行 了重大 的调整 ， 即不再 将 这项业务分割成 出售和租 赁两种业务 ， 而是根据会计上 实质重于形 式 的原则 ， 合并为一项业 务。同时规定 了， 在融资性售后 回租业务 中， 对于承租方出售 资产获得 的款项 ， 税务上不确认为收入 ， 不用缴纳企业
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后返租税务处理及经典案例分析
售后返租税务处理及经典案例分析售后返租是指企业在购买资产后，将其租回给供应商或第三方进行管理和使用的一种业务模式。
由于售后返租涉及到资产转让和租赁两个环节，因此在税务处理上需要注意相应的规定和操作。
在售后返租的税务处理过程中，需要注意以下几点。
首先，对于企业而言，应及时准确地填报企业所得税申报表，申报资产转让所得，并按照税收法规缴纳企业所得税。
其次，对于供应商或第三方而言，也要及时准确地填报个人所得税申报表，申报租金收入，并按照税收法规缴纳个人所得税。
此外，还需注意资产的折旧处理。
对于售后返租后继续使用的资产，企业需要根据税务规定继续计提相应的折旧费用，以保持资产价值的正确反映。
经典案例分析：企业购买了一批生产设备，在设备交付后，与供应商签订了售后返租协议，将设备租回给供应商。
这个案例中涉及到的税务处理如下：首先，企业需要将设备的出售作为资产转让进行申报，并根据税率计算相应的企业所得税。
企业需要在所得税申报表中填写相关信息，并缴纳所得税。
其次，供应商作为租赁人，将获得来自企业的租金收入。
供应商需要按照税法规定计算个人所得税，并填报个人所得税申报表进行申报缴税。
同时，企业继续在财务报表中将设备计提折旧费用，并计提相应的税前损益。
综上所述，售后返租的税务处理涉及到资产转让和租赁两个环节。
企业需按照相关税收法规对资产转让所得进行申报缴税，供应商需按照相关税收法规对租金收入进行申报缴税。
此外，企业还需继续计提折旧费用以保持资产价值的正确反映。
对于售后返租的税务处理，企业和供应商都需要及时准确地填报相应的税务申报表，并缴纳相应的税款，以避免税务风险。
对房地产售后返租的处理和税务筹划
商 以固定 利 率包 租 。
一
的调 整 。售 后 租 回交 易认 定 为经
、
售 后 返 租 的 会 计 处 理
营 租赁 的 ． 价 与资 产 账 面 价 值 售
动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报
损益。
二、 售后 返租 的税务 处 理
国 家税 务 总局 《 于 从 事 房 关
地 产 开 发 的 外 商 投 资 企 业 售 后
回 租 业 务 所 得 税 处 理 问 题 的 批
后 回租方 式 下 ， 开发 商 与购 房 在
者 之 间 ， 发 商 （ 主 ） 时是 承 开 卖 同
酬 仍 然 由房 地 产 开 发 企 业 享 有 或 承 担 的 ， 融 资 租 赁 ： 果 交 为 如 易 安 排 并 未 改 变 与 该 不 动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报 酬 已经
复》 国税 函 『０ ７６ ３号 ） 的规 （ ２ ０ ］０ 定 ， 事 房地 产 开 发 经 营 的 外 商 从 投 资 企 业 以 销 售 方 式 转 让 其 生
租人 ， 房者 （ 主 ） 购 买 同时 是 出租 人 ；在 开 发 商 与 人驻 商 户之 间 ， 开 发商 又 是 出租 人 ， 户 则 是 承 商
租 人 。简 单 地 说 ， 是 开 发 商 将 就 其 开发 的商 铺 、 品房 、 店 、 商 酒 度
转 移 给 购买 方 的事 实 ， 为经 营 则
业 经营 的 一种 特殊 销 售方 式 。售
租 赁 期 内 按 照 与 确 认 租 金 费 用 相一 致 的方 法 进行 分 摊 ， 为 租 作 金 费用 的调 整 。但 是 ， 确 凿 证 有 据 表 明售 后 租 回 交 易 是 按 照 公 允价 值 达 成 的 ， 价 与 资 产 账 面 售
房地产“售后返租”的财税处理
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）
售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）导读：为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。
一、售后返租的税务处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;;（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租）未竣工商品房取得预售许可的售后返租;）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）;;（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）（4）商品房现售阶段的售后返租。
对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。
第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。
][案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析]1、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总85%）出售，在未来）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售价100万元的85%时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析
浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.txt我很想知道，多少人分开了，还是深爱着。
ゝ自己哭自己笑自己看着自己闹。
你用隐身来躲避我丶我用隐身来成全你！待到一日权在手，杀尽天下负我狗。
时间:2009-10-30 08:46 来源:新浪博客作者:肖太寿所谓售后返租是指开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
地产企业售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。
[案例]： A 公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85 万元（即总价100 万元的85%）出售，在未来5 年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来 5 年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年 A 公司将商品房转租取得租金 5 万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
请问 A 公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？ 1、营业税的涉税分析（1）政策法律依据全文来自天津财税信息网,欢迎转载! ①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。
百行会计网②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。
然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。
本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。
首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。
根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。
这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。
此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。
其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。
房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。
延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。
此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。
此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。
根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。
房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。
除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。
例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。
通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。
此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。
售后回租税务处理方法
售后回租税务处理方法说实话售后回租税务处理方法这事儿，我一开始也是瞎摸索。
我先来说说售后回租是啥吧，简单来讲呢，就好比我把我的房子卖给了一个公司，然后又从这个公司租回来住，商业上的售后回租也是类似的道理。
在税务处理上，我一开始就弄糊涂了。
我以为和普通的销售和租赁税务一样处理就好了，结果大错特错。
比如说在增值税这块，它就有特殊规定。
我试过按照一般的销售货物和租赁服务分别计算增值税，在填写纳税申报表的时候，就被税务人员给打回来了。
这才知道售后回租的增值税计算不能简单地拆分开来。
它有特殊的政策支持，有的情况下是可以不按照常规的销售和租赁全额计税的，而是差额计税。
这中间的差额呢，就涉及到好多成本和购入价之类的东西，就像你去市场买菜讨价还价后的差价影响价格一样，这些差额影响着最终的增值税税额。
再说说所得税方面吧。
我开始觉得售后回租业务中的资产，在计算折旧的时候应该按照原来的账面价值。
可实际不是这样的，它要看回租后租赁付款额的现值等好多复杂的因素，我自己计算的时候完全搞错了方向，后来找了个做财务的朋友帮忙看，还被他笑了半天。
当时我都有点懊恼，这么简单的事怎么就弄不明白。
从这些错误里我也总结了点心得。
处理售后回租税务的时候，一定要先把相关的政策和规定找齐了再动手，不能凭着自己的感觉走。
而且每一步计算都要小心，就像走钢丝的人，一步走错可能就会摔得很惨。
我也还没弄清楚所有的东西，比如和国际税收规定有没有交叉或者不同之处之类的问题，我还得继续研究。
不过目前我知道对于售后回租这种业务，合同签订得很关键。
合同中的价格条款啊，租赁期条款啊，都会影响税务处理。
比如说，如果租赁期定得很长，在税务处理上可能按照长期租赁的一套方式来，如果租赁期短一点，可能就又有不同的算法了。
要做好这个售后回租税务处理工作，得静下心来慢慢研究，多参照别人成功的案例，把那些要点一个一个记下来，慢慢就能掌握好这个有点复杂的税务处理方法了。
在印花税这块我也有点小发现。
售后回购与售后回租的税务处理
售后回购与售后回租的税务处理
一、售后回购业务的税务处理
售后回购：销售方在销售商品的同时，与购货方签订合同，同意日后再将其购回的一种交易方式。
1.会计
销售方根据合同条款判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，以便是否确认销售商品收入。
2.税法
（1）增值税和营业税
销售过程和回购过程需要按规定征收增值税或营业税。
（2）企业所得税
以销售商品方式进行融资：收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
（3）印花税
按照购销合同、产权转移书据缴纳印花税。
二、售后回租业务的税务处理。
售后回租会计处理税屋
售后回租会计处理税屋售后回租是一种常见的商业交易模式，它将一项资产（通常为不动产）出售给投资者，然后立即租回使用权。
这种交易形式在不同行业和企业中广泛应用，其中涉及到的税务处理是一个重要的问题。
售后回租交易的会计处理与传统的出售交易略有不同。
在传统的出售交易中，出售方会在资产出售时确认收入，然后在未来的会计期间中将资产账面价值减少。
然而，在售后回租交易中，因为出租方继续使用资产，出售方不再使用资产，会计处理方式稍有不同。
首先，售后回租交易需要确定资产的公允价值。
公允价值是在市场上自愿交易的净价，它是买方和卖方在公平、信息对称的基础上协商确定的。
在售后回租交易中，卖方出售资产时需要将资产的公允价值与账面价值进行比较。
如果公允价值大于账面价值，卖方将确认差异作为收入；如果公允价值小于账面价值，卖方将确认差异作为资产减值损失。
其次，售后回租交易需要将资产转移给投资者，并同时签订租赁协议，协议规定卖方以租金的形式租回资产的使用权。
在会计处理上，资产转移会导致卖方记录资产减少，同时记录应收租赁款项。
卖方将资产减少的金额确认为出售收入，同时将应收租赁款项列为一个资产。
在接下来的会计期间中，卖方将按照租赁协议的规定确认租金收入，并减少应收租赁款项。
这些租金收入将被列为销售收入，而不是营业收入。
这是因为卖方在交易中不再拥有这些资产，它只是以租赁收入的形式继续享受资产的使用权。
此外，卖方还需要根据租赁协议的条款将出售资产的使用权的现值确认为一项负债。
现值是指未来现金流的折现值，它是未来租金收入的现值，用于计算现值的利率可以是市场利率或卖方自身的加权平均成本。
售后回租交易的税务处理也需要特别关注。
税务处理可能因国家和地区而异，具体情况需要根据当地税法的规定进行处理。
在一些地区，售后回租交易可能被视为资本租赁，其中租金收入被视为资本收益并按照税法要求处理。
而在其他地区，租金收入可能被视为营业收入，并按照正常的企业所得税率征税。
售后回租业务的会计和税务处理
售后回租业务的会计和税务处理售后回租业务的会计和税务处理，关于这块的内容各位小伙伴是比较关注的，假如不太了解，别焦急，本文比网校为大家整理了相关学问，一起来看看吧。
售后回租业务的会计和税务处理依据相关规定：将售后回租交易认定为融资租赁或经营租赁，售后回租交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并依据该项租赁资产的折旧进度进行分摊。
作为折旧费用的调整，售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内依据与确认租金费用相全都的方法进行分摊，作为租金费用的调整。
但是，有确凿证据表明售后租回交易是依据公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
售后回租业务的税务处理售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。
回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。
接受这种租赁方式可使承租人快速回收购买物品的资金，加速资金周转。
回租的对象多为已使用的旧物品。
主要税务处理：1。
增值税和营业税依据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
2.企业所得税依据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
如何理解融资性售后回租业务呢？答：是指承租人将自有资产出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该资产从出租人处租回的融资租赁形式。
融资性售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。
售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为"回租"。
【免费下载】房地产反租销售
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同》中会有，这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，按 1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，个人出租商铺按 12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按 1‰交纳租赁业印花税，按 20% 交纳“财产租赁所得”个人所得税。
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浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题
一、经营模式简述
所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司
第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概
开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房
屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司代理开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的代理手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
”此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“代理业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，物业管理公司代理租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。
三、税收问题详解
假定每年返购房者租金12万元，每个月租金是1万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于12万的，按实际出租金额返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入。
四、开发商的会计处理
第一种情况以14.4万一年的价格租出
物业管理公司的会计处理：
收到租金时：借：银行存款144000 贷：其他应付款－开发商120000 其他业务收入24000
向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个月租金1万做为手续费
借：其他应付款－开发商120000 贷：银行存款 110000其他业务收入10000
计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）
借：营业税金及附加 1904 贷：应交税费-应交营业税1700 -
应交城市维护建设税119 -应交教育费附加51 -应交地方教育费附加 34
企业所得税：收入24000+10000＝34000；成本费用1904；应纳税所得额34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。
房地产开发商的会计处理：
收到物业管理公司支付的租金110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票34000元。
借：银行存款110000销售费用34000 贷：其他业务收入144000 支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000 贷：银行存款120000
计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 8064 贷：应交税费-应交营业税 7200 -应交城市维护建设税 504 -应交教育费附加 216 -应交地方教育费附加 144
房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用－印花税264（264000×1‰）贷：银行存款（或现金）264
企业所得税：收入144000；成本费用34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额162328-144000＝18328；应纳所得税额18328×25%＝4582。
第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出，每个月租金6666.67元：
物业管理公司的会计处理：
收到租金时：借：银行存款80000 贷：其他应付款－开发商80000
支付租金时：借：其他应付款－开发商80000 贷：银行存款73333.33其他业务收入6666.67
计提营业税及附加5.6%：借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80
企业所税税：收入6666.67；成本、费用4480；应纳税所得额6666.67-4480＝2186.67应纳所得税额：2186.67×25%＝546.67 房地产开发商的会计处理：
收到物业管理公司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商
向商场及独立商户开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票6666.67元。
借：银行存款73333.33 销售费用6666.67贷：其他业务收入80000
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000贷：银行存款120000
计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税 4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80
房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款80000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用－印花税200 贷：银行存款（或现金）200
企业所税税：收入80000；成本、费用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；应纳税所得额6666.67-131346.67＝-51346.67；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。
第三种情况没有租出
物业管理公司没有会计处理，房地产开发商会计处理如下：
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000 贷：银行存款 120000
房地产开发商按租入合同价款120000元缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用-印花税 120 贷：银行存款（或现金）120 企业所税税：成本、费用120000+120＝120120；应纳税所得额-120120；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。