容积率与产品的对应关系
容积率示意图
容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。
容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。
对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。
规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。
低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
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项目容积率确定——高容积率下的经济指标测 算数据假定
在满足图示物业功能配比的 情况下，方案基准容积率4.92；
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容积率参照给我们的启示——项目可能实现的 容积率指标
本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。
参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：
方案二 152000 145000
6000 1000 35000 3.43 高品质 48107 13944 28.98% 8846 28.87% 2.5亿
方案三 217000 210000
6000 1000 35000 4.92 难以实现 55287 14497 26.22% 7950 21.97% 2.8亿
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
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方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及 市场可实现的前提下，项目 的经济指标综合对比方案一 相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产 品规划设计的技术可行性难 度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一个 因素，市场可项目度、项目 开发战略因素同样重要。
容积率规范
表2 容积率控制指标行业分类容积率代名称码13 农副食品加工业≥1.014 食品制造业≥1.015 饮料制造业≥1.016 烟草加工业≥1.017 纺织业≥0.818 纺织服装鞋帽制造业≥1.019 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.020 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.821 家具制造业≥0.822 造纸及纸制品业≥0.823 印刷业、记录媒介的复制≥0.824 文教体育用品制造业≥1.025 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.526 化学原料及化学制品制造业≥0.627 医药制造业≥0.728 化学纤维制造业≥0.829 橡胶制品业≥0.830 塑料制品业≥1.031 非金属矿物制品业≥0.732 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.633 有色金属冶炼及压延加工业≥0.634 金属制品业≥0.735 通用设备制造业≥0.736 专用设备制造业≥0.737 交通运输设备制造业≥0.739 电气机械及器材制造业≥0.740 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.041 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.042 工艺品及其他制造业≥1.043 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。
【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率国家标准
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计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
> 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时， > 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准 > 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
公式 L=A/F=1/R
楼面占地率(即每平方米 建筑面积占用的地块土 地面积)
结论
当L愈小，R愈大，即每平方 米建筑面积所占用的土地愈 少，建设开发中土地费用所 占的比重愈低，则土地利用 率和经济效益愈高
© Copyright Centaline Group, 2011
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容积率与物业类型
对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型
A项目：3.0容积率，城市公园 东侧，建筑类型为叠拼别墅+小 高层+高层
如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积 率，我们都会想到是一个高层物业的社区 ，但项目通过结合周边的资源，籍低密度 的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔 开别墅布臵高层物业，使别墅与高层建筑 形成各自相对独立的组团，相互不干扰， 提升了社区品质又保障了项目容积率。小 高层和高层使社区能更好的通风采景，建 筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下 ，项目通过的灵活的运用物业组合，打造 豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目 后期发展，适应后期市场需求，并塑造了 生态景观公寓，在区域内打造出了自己的 差异化产品
房地产产品容积率与利润关系
2020/11/19
房地产产品容积率与利润关系
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于 粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
土
地 价 格
容积率最 大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
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单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。
房地产产品容积率与利润关系
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。
房地产产品容积率与利润关系
先来看几种不同的状况下的容积率的关系， 应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
房地产产品容积率与利润关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳香域中央
占地66904㎡，建筑面 积138550㎡，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。 绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退 后线距离较大。 规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
容积率与产品对应关系
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
地产项目强排标准化
强排标准化工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。
三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。
具备解决问题的条件2014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。
统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。
建立成果审核的初步标准。
工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。
强排标准化培训材料。
1.1区位、土地价值1.2用地条件1.3户型选型1.4 配比计算1.5 总图排布1.6 指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp 体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘例图：◆了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。
◆帮助确定项目产品定位、选型。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘调查例图：根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。
开发项目利润与容积率关系
一、最适容积率最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。
容积率决定了总面积，也决定了单价。
而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
（图中黑色区域为有正利润的容积率范围，其中最宽处即为利润最大点，也就是最适容积率点。
）销售额与容积率的相关曲线图如下：3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性，接下来就是最核心的问题：对于一个低层项目，容积率的最佳值是多少？回答这个问题，我们必须通过经济测算，即在一定的容积率下，本项目可以有多少的销售面积（总规模减去一些必要的配套设施），同时这些面积又可以以多少价格售出，当然这个价格是市场能够接受而反映良好的。
我们知道，容积率确定之后，项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的，但合理的售价如何确定呢？在项目区位、成本等各方面条件确定的情况下，售价与住宅的舒适度有很大关系，除去建筑方面的因素，住宅之间的拥挤程度、层数就是一个很重要的因素了，而这些因素是直接与容积率相关的。
那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度、层数之间的变化“函数”确实是最终的解决方法。
固然，那个“函数”并非严格意义上的数学公式，而是一个相关性的转变分析。
以下就是这种相关性分析的基本思路，可以通过建筑的层数、面宽、进深等条件，粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率，方法如下：假设一个小区中的住宅是均匀分布的，下图是其中一部分，图中的四个深灰色区域为住宅，浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积，该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率。
如何做强排进行项目测算
房地产投资测算如何做强排和精准测算一、强排的核心基底面积是强排的核心，强排通常只需要总图上做出来即可进行指标组合计算。
而这一切的核心在于基底面积。
因为：1、建筑基底面积与容积率、建筑密度、层数、建筑面积、用地面积的直接相关用地面积的关系：基底面积＝用地面积×建筑密度建筑面积的关系：建筑面积＝基底面积×建筑层数容积率的关系：容积率＝建筑层数×基底面积/用地面积2、基底面积与用地面积的比值（即建筑密度）是居住舒适度评价的重要指标。
3、基底面积直接决定设计预案中住宅单元数量及楼栋数量等关键设计参数。
强排一定要选好假定的产品类型及其可靠的产品总图基底面积，并根据规范确定其退距及高度。
基底面积直接决定强排方案的成熟性。
寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解1、建筑面积要求：业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤总地块面积×综合容积率2、建筑基底面积要求：业态1基底面积＋业态2基底面积+……＝总地块面积×综合建筑密度3建筑用地面积要求：（业态1基底面积/业态1建筑密度）+ （业态2基底面积/业态2建筑密度）+......=总地块面积通过反复变换多种业态的基底面积，得出多组解。
因为各种建筑业态的获利水平不同，影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。
一般而言，随着层高的降低，按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序，获利水平不断提高。
通过选择获利水平最高的一组建筑业态，可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标，并由此指标对居住社区品质进行评判。
最终，得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件，满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标。
重点来了，强排工作步骤：（1）用地性质、地块控制线——在什么样的地上做什么，以及哪些地方可以摆房子。
明确城市规划七线（红线：道路红线、用地红线、建筑控制线；以及其他的绿、蓝、黑、紫、黄、橙线），知道退让距离，用意是你最后得知道哪些基底是能用的。
容积率与建筑密度的关系
容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。
3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
60.【房产专业知识】-房地产常用名词解释
经纪人专业知识共三部分知识点：房地产行业知识、房地产专业知识、房地产交易制度知识六、房地产常用名词解释1.业务常用术语解释1.1什么是跑盘?通过电话、走访等方式了解楼盘信息。
1.2什么是封盘？看准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只有相关公司领导、经理或指定人员才有权看到物业信息。
1.3什么是跳盘？通过同行挖走业主房源。
1.4什么是扫街？以一条街或一个工业区为限，挨个地方进行陌生拜访。
1.5什么是洗楼？通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求。
1.6什么是洗盘（客）？是对于无效房源或者客户进行重新开发的工作方式。
1.7什么是配盘？配盘是帮房源找到合适客户或者帮客户找到合适房源的工作方式。
2.房屋建筑常用名词2.1什么是得房率？得房率是指套内使用面积与房屋建筑面积之比。
2.2什么是开间？开间与进深相垂直（特殊户型除外），即：一间房屋内一面墙面到另一面墙面之间的实际距离。
因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。
2.3什么是进深？进深是指以房屋采光为方向，一间独立的房屋从前一墙面到后一墙面之间的实际长度。
若一个房屋内，相邻两墙均可采光，则以主采光墙面计算进深。
因为是就阳光进入到房屋的深度而言，故称为进深。
红色线条：开间蓝色线条：进深2.4什么是层高？住宅的层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
2.5什么是净高？净高是指下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离，净高=层高-楼板厚度。
2.6什么是容积率？容积率=地上总建筑面积/建设用地面积容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。
同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下2.7什么是建筑密度（建筑覆盖率）？建筑密度=一定地块内所有建筑物的基底总面积/该地区用地面积。
建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。
2.8什么是单元梯户比？建筑学所说的一梯，是指的一个交通核，与几部电梯无关。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率1.05-概述说明以及解释
容积率1.05-概述说明以及解释1.引言1.1 概述容积率是指在城市规划和建设中，对建筑物总体容积与用地面积之比的衡量指标。
它是衡量城市建设密度和建筑物高度的重要参数，可以用来评估城市用地的利用效率和建筑密度的合理性。
容积率1.05是指建筑物总体容积达到用地面积的1.05倍。
在这篇长文中，我们将探讨容积率1.05对城市规划和建设的影响，以及实际应用和优缺点。
通过深入研究容积率1.05的概念和相关领域的案例研究，我们将进一步了解这一指标对城市发展的作用和意义。
在本文的后续内容中，我们将逐步展开讨论，为读者提供对容积率1.05的全面认识和理解。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括以下内容：文章结构部分是对整篇文章的布局和篇章序列的介绍。
通过描述文章的结构，读者可以对整个文章有个整体的把握，有助于读者更好地理解文章的内容。
首先，引言部分是文章的开端，主要介绍了本篇文章的背景和重要性。
引言的概述部分会简要介绍文章要讨论的主题，即容积率1.05。
接着，文章的目的部分会具体说明此文的目标和意义。
接下来，正文部分是文章的核心，详细展开了关于容积率的定义和意义的内容。
在2.1节中，可以详细解释容积率的定义，即指用来衡量城市建筑用地利用程度的指标。
还可以介绍容积率的计算方式以及常见的容积率数值对应的具体意义。
在2.2节中，可以探讨容积率对城市规划和建设的影响。
可以从经济、社会、环境等多个方面来分析容积率对城市规划和建设的影响，以及其在城市发展中的作用。
最后，结论部分对文章的内容进行总结和归纳。
在3.1节中，可以讨论容积率1.05的实际应用场景，并举例说明在实际建设中如何应用容积率1.05来指导城市规划和建设。
在3.2节中，可以分析容积率1.05的优缺点。
可以讨论容积率1.05对城市发展的积极作用，同时也要客观评述其可能存在的局限性和不足之处。
通过以上的文章结构安排，读者可以对整篇文章的内容有所预期，并可以更好地理解和消化文章的各个部分。
商品房开发项目最佳容积率模型构建
商品房开发项目最佳容积率模型构建陶小俊摘 要:阐述了容积率的定义以及容积率与项目建筑类型的对应关系,从开发商、业主及城市规划角度分析了容积率对项目产生的作用,研究了最佳容积率的推算过程,从而实现商品房开发项目的利润最大化。
关键词:商品房,最佳容积率,开发利润,模型中图分类号:T U-05文献标识码:A1 容积率定义容积率是指在城市规划区的某一宗地内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地开发强度及其利用效益的高低,是城市规划管理中所采用的一项重要指标。
2 容积率与商品房物业类型对应关系由于实际房屋受到各地区日照、采光、通风、限高等规划要求的限制,通常容积率与项目建筑类型的对应关系见表1。
表1 容积率与项目建筑类型的对应关系容积率项目建筑类型0.3高档独栋别墅0.3~0.5一般独栋别墅0.5~0.8一般的双拼、联排别墅0.8~1.2多层,或多层、别墅混合项目1.2~1.5多层,或多层、小高层混合项目1.5~2.0多层+小高层2.0~2.5小高层2.5~3.0小高层,或小高层+高层项目3.0~6.0高层(楼高100m以内)6.0超高层3 容积率的影响作用1)从开发商角度考虑容积率对项目产生的作用。
商品房的单位开发成本=楼面地价+(前期费用+建安费用+管理费用+财务费用+销售费用+不可预见费)+销售税金。
楼面地价=土地单价/容积率。
通过以上公式表述,单位地价通过容积率折算为楼面地价,由于楼面地价直接反映在开发成本中,因此不同宗地间地价具有可比性。
一般楼面地价占到商品房单位开发成本的30%~50%左右,2007年~2008年上半年,在全国商品房销售价格上扬带动土地招拍挂交易狂热时,楼面地价占开发成本比例甚至超过70%以上,高价拿地在一定程度上,严重影响到开发商后期项目开发进程。
容积率不仅仅是一个简单的数值,容积率大小同时影响到开发成本高低和销售价格。
如果容积率小,土地得不到充分的利用,地价、小市政绿化、管理费用由于分摊面积少折算到单位开发成本上增多,直接影响到开发成本的增加,相应造成商品房销售价格水涨船高,销售竞争压力增大。
酒盒容积率计算
酒盒容积率计算
酒盒容积率可以通过以下公式计算：容积率=实际容积/外包装体积。
其中，实际容积指的是包装盒内部的有效容积，即去除包装盒内部的障碍物所占用的空间后剩余的容积；外包装体积指的是包装盒外部的尺寸，即包装盒的长、宽、高等尺寸的乘积。
例如，如果一个包装盒的长、宽、高分别为20厘米、15厘米、10厘米，那么它的外包装体积为20×15×10=3000立方厘米。
如果包装盒内部有障碍物占用了一部分空间，使得实际容积为2000立方厘米，那么容积率为2000/3000=0.67。
一般来说，酒盒容积率越高，说明包装设计越合理，材料利用率也越高。
但容积率过高也可能导致包装过于紧密，影响产品的保护效果。
因此，在设计包装盒时，需要综合考虑多种因素。
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我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
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容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
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化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
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▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
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实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
二、行列式布局 特点：
行列式布局采用条 式单元住宅或联排住宅 ，按一定的朝向和间距 成排布置。采用行列式 布局对房型设计较为有 利，所选用的房型基本 上可做到套型南北通风 房间全明，使每户都能 获得良好的日照、通风 条件，居住起来舒适度 高。
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市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发 完成的地块容积率是3.1还是4.2： •竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品 质超越有可能吗？ •别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么 ，后期已经没有土地了？ •高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有 什么不好呢？
容积率与产品的对应关系
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1
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 ？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大 ？面积越多，利润越低，开发商问问什么？
①利润最大化和市 场可实现度是确定 物业组合和容积率 的追求目标；
②企业自身资源状 况和资金状况是限 定条件；
③企业战略导向和
项目品牌因素是兼
顾因素。
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不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能 简单的以容积率高 或者低来定，众多 实际案例也表明， 容积率对项目利润 的影响不能完全成 正比，总结容积率 与项目利润之间的 关系如下：
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不同容积率区间的住宅类型
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容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
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为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
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高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
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先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层：
•为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
•销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
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5
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
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先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思：
•市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？
•面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
•为什么没有做出想要的产品？
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先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
离定位过多。
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▼超高层消化容积率
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▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式：
①＞2.0的楼盘属于价值主体模式；
②≤2.0的楼盘归类形象主导模式；
③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离
成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
三、围合式布局 特点：
所谓“围合式”住宅就是 建筑围绕环境而设计，仿 中国传统建筑遗风，创造 出一个具备良好私密性的 生活空间。同时，半围合 、围合的建筑院落又将各 个地块划分为几个大小不 一的中庭空间，共有的中 庭空间，营造出亲和的、 富有人情味的邻里空间关 系。围合式布局在采光和 通风等性能上也比传统设 计更胜一筹，采光更为通 透，通风更为顺畅。
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实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
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影响建筑密度的因素1
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影响建筑密度的因素2
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影响建筑密度的因素3
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影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
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其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日 照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后 一段距离；
④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，
化解较高容积率情况下使用。
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第二部分：容积率确定下的策略 Nhomakorabea精选26
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？ ①决定不同的产品类型之间的配比； ②决定了不同的产品形态； ③决定了不同的面积区间； ④决定了不同的产品户型的使用功能； ⑤决定了项目的售价和盈利表现； ⑥决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。